İstanbul'un batısında taşınmaz davaları: Silivri, Çatalca, Arnavutköy ve Büyükçekmece'de kamulaştırma, hisseli tarla ve plan dosyaları hangi mahkemede, hangi usulle yürür.

Silivri, Çatalca, Arnavutköy ve Büyükçekmece aynı ilin ilçeleridir; taşınmaz davaları bakımından ortak noktaları da aynı üç proje ekseninin dördünü birden kesmesidir: Kuzey Marmara Otoyolu ile Kınalı-Malkara otoyol kesimi, Kanal İstanbul güzergâhındaki Yenişehir rezerv yapı alanı ve BOTAŞ depolama projesi ile TEİAŞ iletim hattı. Bu sayfa dört ilçedeki kamulaştırma, hisseli tarla ve plan dosyalarının hangi mahkemede, hangi sürede ve hangi usulle yürüdüğünü tek yerde toplar; ilçe sayfaları ve usul rehberleri aşağıda bağlanır. Kural basittir: taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (6100 sayılı HMK m.12); idari işleme karşı dava İstanbul İdare Mahkemeleri’nde görülür; ofis Kağıthane’dedir ve dilekçe UYAP üzerinden verilir, keşif ve duruşma günü ilçeye gidilir.

Dört ilçeyi kesen üç proje ekseni

Bölgedeki kamulaştırma dosyalarının büyük kısmı Resmî Gazete’de yayımlanmış acele kamulaştırma kararlarından doğar (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.27). Sayfada yalnız künyesi doğrulanmış kararlar anılır; parsel ya da malik bilgisi yayımlanmaz.

• Kuzey Marmara Otoyolu ve Kınalı-Malkara: Nakkaş-Başakşehir kesimi ve bağlantı yolları için Karayolları Genel Müdürlüğü lehine 3165 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG 04.11.2020, sayı 31294) ve 4456 sayılı Karar (RG 04.09.2021, sayı 31588); Kınalı-Tekirdağ-Çanakkale-Savaştepe Otoyolu’nun Kınalı-Malkara kesimi için 7060 sayılı Karar (RG 13.04.2023, sayı 32162). Son kararın 1. maddesi Silivri’de Değirmenköy, Gümüşyaka, Balaban, Yolçatı, Alipaşa, Semizkumlar, Çeltik ve Sancaktepe mahallelerini sayar. Bu eksenin bedel tespiti usulü ayrı rehberde anlatılır: Kınalı-Malkara ve Kuzey Marmara Otoyolu güzergâhında bedel tespiti davası.
• Kanal İstanbul ve Yenişehir rezerv yapı alanı: Arnavutköy’de uyuşmazlık kamulaştırmadan çok 3194 sayılı İmar Kanunu m.18 uygulamasıdır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Sazlıbosna ve Hacımaşlı mahalleleri için onayladığı 18. madde uygulaması 28 Nisan 2025’ten itibaren on beş gün süreyle il müdürlüğünde askıya çıkmıştır (İstanbul İl Müdürlüğü duyurusu). Güzergâh planları idari yargıda dava konusu olmuştur; projenin geleceği hakkında bu sayfa bir şey söylemez. Askıya itiraz ve iptal davası usulü: Yenişehir rezerv alanında 18. madde uygulaması.
• BOTAŞ, TEİAŞ ve enerji tesisleri: “Silivri Doğal Gaz Depolama 4. Etap Projesi” için BOTAŞ lehine mülkiyet ile daimî ve geçici irtifak kamulaştırması 10891 sayılı Karar (RG 22.01.2026, sayı 33145); 154 kV Gelgit RES TM–BOTAŞ TM–Çatalca RES TM enerji iletim hattı için TEİAŞ lehine direk yerlerinde mülkiyet, salınım gabarisinde irtifak kamulaştırması 10878 sayılı Karar (RG 17.01.2026, sayı 33140); Silivri rüzgâr santrali kapasite artışı için 9810 sayılı Karar (RG 16.05.2025, sayı 32902). İrtifak kamulaştırmasında bedel, taşınmazdaki kıymet düşüklüğüdür (m.11/3).

Hangi dava hangi mahkemede: görev ve yetki

Kamulaştırma Kanunu’ndan doğan ve adli yargıda çözümlenmesi gereken tüm anlaşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür (m.37). Ortaklığın giderilmesi ve paylaştırma davaları, değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.4/1-b). Yetki her iki hâlde de kesindir; dosya İstanbul’daki bir başka adliyeye taşınamaz.

Silivri ve Çatalca’nın kendi adliyeleri vardır; Çatalca Adliyesi Silivri’ye mülhakattır. Büyükçekmece Adliyesi’nin yargı çevresi Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Esenyurt’tur (Bakırköy 2024 faaliyet raporu). Arnavutköy’ün kendi adliyesi yoktur; adli davalar, yargı çevresi Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan ve Sultangazi olan Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde görülür (HSK, 2025). Bu adliyelerde müstakil kadastro mahkemesi bulunmadığından kadastro davalarına asliye hukuk mahkemesi kadastro mahkemesi sıfatıyla bakar (6831 m.11). İstinaf hukuk dosyalarında İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, idari dosyalarda İstanbul Bölge İdare Mahkemesi’ndedir.

Kamulaştırmada ortak usul çekirdeği: uzlaşma daveti, meşruhatlı davetiye, keşif, tescil

Dört ilçede de kamulaştırma dosyası aynı sırayla ilerler ve her adımın kendi süresi vardır.

1. Satın alma usulü ve kıymet takdir komisyonu (m.8). İdare tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünü öncelikle uygular. Komisyon tahmini bedeli belirler; idare bu bedeli belirtmeksizin malike resmî taahhütlü yazıyla pazarlık daveti gönderir. Tebliğden itibaren on beş gün içinde başvuran malikle görüşme yapılır; anlaşma olursa tutanak düzenlenir ve bedel tescil sonrasında ödenir. Tutanakla satın alınan taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz (m.8/7). Bilgi asimetrisi tam bu noktadadır: malik, komisyonun ölçüsünü bilmeden bir bedeli kabul eder. Tutanak imzalanmadan önce bedelin yöntemi ve emsalleri üzerine hukuki görüş alınması gerekir.
2. Bedel tespiti ve tescil davası (m.10). Anlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesine başvurur. Mahkeme en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler ve malike meşruhatlı davetiye gönderir; adresi bulunamayan malike ilan yoluyla tebligat yapılır. Malik tebliğden itibaren on gün içinde taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerini yazılı bildirir. Duruşmada hâkim tarafları bedelde anlaşmaya davet eder; anlaşma olmazsa en geç on gün içinde keşif yapılır, bilirkişi kurulu raporunu on beş günde verir ve rapor duruşma beklenmeksizin taraflara tebliğ edilir. Değer arazide net gelir esasına, arsada emsal satışlara göre belirlenir; kamulaştırmayı gerektiren projenin sebep olacağı değer artışı bedele dahil edilmez (m.11/2). Keşif “mahallinde ve tüm ilgililerin huzurunda” yapılır; uzaktan yürümez.
3. Bedelin yatırılması ve tescil (m.10/8, m.25). Hâkim, tespit ettiği bedelin bankaya yatırılması için idareye on beş gün verir; makbuz ibraz edilince taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Mülkiyet bu tescil kararıyla geçer. Tescil hükmü 21 Şubat 2027’ye kadar kesindir; bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakkı saklıdır. Kanun yolunda bedel düşerse aradaki fark malikten geri istenir; bu, malik aleyhine gerçek bir risktir ve istinaf kararı verilirken hesaba katılır.
4. Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası (m.14). Mahkemenin tebligatından ya da ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir. Paylı ve elbirliği mülkiyette her paydaşın tek başına dava hakkı vardır.

Mahkeme heyetinin harcırahı, bilirkişi ücretleri ve tapu harçları idarece ödenir (m.29); 20 Haziran 2026’dan bu yana kamulaştırmasız el atma davaları sonucunda tescile yönelik kesinleşen kararların infazındaki tapu harçları da bu kapsamdadır. Vekâletname Türk noterinden alınır; yurt dışındaki mirasçı ve paydaş için konsolosluk vekâletnamesi yeterlidir.

Acele kamulaştırma kararına itiraz ve el koyma bedeli

Cumhurbaşkanı kararıyla acele kamulaştırmada mahkeme, idarenin istemi üzerine yedi gün içinde bilirkişilerce tespit edilecek değeri malik adına bankaya yatırtarak taşınmaza el konulmasına karar verir; kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır (m.27). El koyma kararı tapuya bildirilir ve taşınmazın devrinin yapılamayacağı şerhi konur. Üç sonuç izler: el koyma bedeli nihai bedel değildir, asıl bedel m.8 daveti ve gerekirse m.10 davasıyla belirlenir; acele kamulaştırma kararının kendisi idari işlemdir ve Cumhurbaşkanı kararıyla verildiğinde iptali ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da istenir (2575 sayılı Kanun m.24/1-a); idarenin kendi kamulaştırma kararı ise idare mahkemesinde dava edilir. Acele kamulaştırma işlemleri İYUK m.20/A uyarınca ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi otuz gündür; Cumhurbaşkanı kararı bakımından bu sürenin hangi tarihten başlayacağını kanun ayrıca düzenlemez. İhtiyatlı yol, kararın öğrenilmesinden itibaren otuz günü esas almaktır. Baraj, boru hattı, karayolu ve demiryolu gibi büyük projelerde kamu yararı kararı muhtarlıkta on beş gün asılır; ilan süresinin bitiminden itibaren yapılan sabit tesis ve dikilen ağaçların bedeli kamulaştırma bedelinde dikkate alınmaz ve bu sınırlama beş yıl sürer (m.25/3).

Hisseli tarla: pay satışına itiraz süresi, önalım, ortaklığın giderilmesi

Dört ilçede de miras yoluyla parçalanmış tarım arazisi ortak profildir. Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; hak, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (m.733). Bir yıllık süre 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikle geldi; önceki satışlara eski iki yıllık süre uygulanır. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; davada rayiç bedel hâkimce gecikmeksizin belirlenir ve kesin sürede depo edilmezse tescile karar verilemez (m.734).

Paylaşmayı her paydaş isteyebilir; aynen bölme mümkün değilse açık artırmayla satışa hükmolunur (m.698-699). Tarım arazilerinde aynen bölme, 5403 sayılı Kanun’un asgari ve yeter gelirli büyüklük eşiklerine takılır; bu eşiklerin altında ifraz ve hisselendirme yapılamaz (m.8, 8/A). Ortaklığın giderilmesinde arabulucuya başvuru dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B); anlaşma belgesi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alır. Süreler, eşikler ve satış aşaması ilçe bazında şurada anlatılır: Silivri’de hisseli tarla: önalım süresi, aynen paylaşım eşikleri ve satış; arabuluculuk aşaması için Türk hukukunda zorunlu arabuluculuk.

Plan iptali ve 18. madde: hangi süre, hangi rejim

İki ayrı rejim vardır ve süreler karıştırılırsa dava hakkı düşer.

• Belediye planları (3194 m.8/1-b, İYUK m.7). Nazım ve uygulama imar planları belediye meclisince onaylanır, ilan yerlerinde ve idarenin internet sayfasında bir ay askıda kalır; askı süresinde itiraz edilir, meclis itirazları on beş gün içinde karara bağlar. Plan düzenleyici işlemdir; dava süresi ilan tarihini izleyen günden itibaren altmış gündür (İYUK m.7/4). Planın uygulanması üzerine (ruhsat, parselasyon) plan ve uygulama işlemi birlikte de dava edilebilir. Kesinleşmiş plan ve parselasyon planlarına karşı her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir. Üst makama başvuru dava süresini durdurur; otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır (İYUK m.11).
• Rezerv yapı alanı planları (6306 m.6/6, 6/9). Yenişehir gibi 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda onaylanan imar ve parselasyon planları il müdürlüğünde on beş gün ilan edilir; itiraz ilan süresi içinde il müdürlüğüne yapılır, Bakanlık beş gün içinde değerlendirir ve itirazların reddi hâlinde planlar ret kararı tarihinde kesinleşir. Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde açılır. Rezerv alanda parselasyonda ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payını tamamlamak üzere kesinti yapılabilir.

18. madde uygulamasında belediye, maliklerin muvafakati aranmaksızın parselleri birleştirip yeniden dağıtır; düzenleme ortaklık payı kanunda yazılı üst sınırı geçemez ve bedel takdiri 2942 m.11 esasları gözetilerek yapılır. Düzenleme ortaklık payı olarak kamuya geçen yol ve yeşil alan için sonradan mülkiyet ya da bedel istenemez (2942 m.35); bu nedenle itiraz, askı süresinde ve dağıtım cetveli üzerinden yapılır.

Büyükçekmece: imar planında yol, park ya da okul görünen parsel

Büyükçekmece’de dosya profili kırsal değil kentseldir: uygulama imar planında yol, park ya da okul alanı olarak ayrılmış, ancak yıllarca kamulaştırılmamış parseller. Bakırköy Adliyesi’nin 2024 faaliyet raporuna göre Büyükçekmece Adliyesi’ndeki on bir asliye hukuk mahkemesinin altısında kamulaştırmasız el atma davaları en sık görülen dava türleri arasındadır. Kanun fiilî ve hukukî el atma nedeniyle açılan davaları tanır ve hükmedilen bedelin ödenmesini düzenler (Geçici m.19); adli yargıda görülecek dosyada dava asliye hukuk mahkemesinde açılır (m.37). Hukukî el atmada yargı yolunu gösteren Ek m.1 cümlesi Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edildiğinden (yürürlük 30.01.2026) görev somut dosyada değerlendirilir; sit ya da nazım plan koruma bandı gibi uygulama imar planı dışı bir kısıtı koyan işlem ise idari işlemdir ve idari yargıda dava konusu edilir. Ek m.1 uyarınca planın yürürlüğünden itibaren beş yıl içinde imar programı yapılıp taşınmazın kamulaştırılması ya da kısıtlılığın kaldırılması gerekir. Ek m.4/3, bu Kanun kapsamında açılan davalarda bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçlarının maktu belirleneceğini söyler; vekâlet ücreti için bu fıkrada hüküm yoktur. 1956-1983 el atmalarında kanun bedeli taşınmazın dava tarihindeki değeri olarak belirler ve harçlar ile vekâlet ücretini maktu tutar (Geçici m.6); el atma bedelinde faizin oranını ve başlangıç tarihini kanun açıkça düzenlemez; Anayasa m.46’nın ödenmemiş kamulaştırma bedelleri için öngördüğü en yüksek faizin el atma bedeline uygulanıp uygulanmayacağı somut dosyada değerlendirilir. Üç durumun (fiilî el atma, hukukî el atma, plan dışı kısıt) ayrımı, beş yıllık sürenin başlangıcı, faiz ve ödeme aşaması Büyükçekmece’de kamulaştırmasız el atma rehberinde ayrı ele alınır. El atmanın önlenmesi ve ecrimisil aşaması için ecrimisil ve müdahalenin men’i rehberine, bedel tespiti usulü için Silivri sayfasına bakılır.

Süre gerçeği ve ödeme takvimi

“Kuzey Marmara Otoyolu kamulaştırma bedelleri ne zaman ödenecek” sorusunun hukuki cevabı iki maddededir: bedel tespiti davasında bedel yatırılmadan tescil kararı verilmez (m.10/8); mahkemece hükmedilen bedel ve yargılama giderleri bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılmazsa genel hükümlere göre icra edilir (Ek m.4/1). Kamulaştırmasız el atma tazminatlarında ise Geçici m.19 uyarınca bütçe payı ve taksit rejimi vardır; oran ve ödeme takvimi için güncel düzenlemeye bakılır. Dosya süresi ilçeden ilçeye çok farklıdır: 2024 faaliyet raporuna göre Silivri 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti ortalama 218 gün sürerken Çatalca asliye hukuk mahkemelerinde 2025 raporuna göre mahkemeye göre 201 ile 627 gündür; kamulaştırmasız el atma davaları Silivri’de 386 ile 1.397, Büyükçekmece’de 1.042 ile 1.263 gün arasındadır. Bu ortalamalar istinafı içermez.

Diğer bölgeler ve rehberler

• Silivri’de taşınmaz davaları: kamulaştırma, hisseli tarla ve imar planı — Kınalı-Malkara, BOTAŞ depolama ve TEİAŞ hattı; Silivri Adliyesi.
• Arnavutköy’de taşınmaz davaları: 18. madde, rezerv alan ve Kanal İstanbul kamulaştırması — Yenişehir askıları, bağlantı yolu bedel davaları; Gaziosmanpaşa Adliyesi ve İstanbul İdare Mahkemeleri.
• Çatalca’da taşınmaz davaları: kamulaştırma bedel tespiti, kadastro ve orman sınırı, ortaklığın giderilmesi — Kuzey Marmara bağlantı yolları, TEİAŞ hattı, kadastro askısı ve 2/B belirtmesi; Çatalca Adliyesi (Silivri’ye mülhakat; kadastro davaları da burada). Bedel tespiti usulünün ayrıntısı için Silivri-Çatalca bedel tespiti rehberi.
• Büyükçekmece’de kamulaştırmasız el atma: imar planında yol, park ve okul görünen parsel — fiilî ve hukukî el atmada yargı yolu, beş yıllık süre, faiz ve ödeme; Büyükçekmece Adliyesi.
• Yenişehir rezerv alanında 18. madde uygulaması: askıya itiraz, DOP ve iptal davası.
• Hisseli tarlada önalım, aynen paylaşım eşikleri ve ortaklığın giderilmesi.
• Bölge dışı taşınmaz işleri ve yabancı alıcı: gayrimenkul hukuku; ortaklığın giderilmesi satışında alıcı tarafı için icradan taşınmaz almak.