Yabancıya Satışta Değerleme Raporu, İlçe Kotası ve Askerî Bölge: Tapu Randevusundan Önce Çıkan Engeller

Yabancı bir alıcıya yapılacak satışta dosya çoğu zaman tapu randevusunda değil, randevuya gelinmeden önce durur. Başlangıçta düzeltilmesi gereken yaygın bir bilgi vardır: değerleme raporu, yabancının alıcı olduğu her satışta aranan genel bir şart değildir. Zorunluluğu getiren 2019 tarihli iki genelge, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 13.06.2024 tarihli 2024/4 sayılı Genelgesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. Raporun arandığı hâllerde ise — başta vatandaşlık başvurusuna dayanak yapılacak alımlar olmak üzere — 2024/2 sayılı Genelge’nin usulü bütünüyle uygulanır ve gözden kaçtığında dosyayı kolayca durdurur. Dosyayı fiilen durduran diğer engeller ise raporun ömrünü sicilden çıkan bir kaydın erkenden bitirmesi, taşınmazın hangi askerî ya da güvenlik bölgesinde kaldığı, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesindeki alan tavanları ve tapuda beyan edilecek bedelin harç ve ceza bakımından doğurduğu sonuçtur.

Bu sayfa, “yabancı Türkiye’de taşınmaz alabilir mi” sorusunun cevabını değil, alabileceği kabul edildikten sonra işlemin önüne çıkan usul engellerini ele alır. Kimin hangi şartlarla edinebileceği, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen ülke listesi ve genel çerçeve için yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul alımına ilişkin rehberimize bakılabilir.

Değerleme raporu hâlâ zorunlu mu?

Zorunluluk hiçbir zaman kanunda değil, idarî genelgelerde yer aldı; bu yüzden altı yıl içinde birkaç kez değişti. Başlangıçta Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 15.02.2019 tarihli 2019/1 (1795) ve 30.05.2019 tarihli 2019/5 (1799) sayılı genelgeleri, eki listede sayılan işlemlerde yabancı gerçek kişinin alıcı olması hâlinde taşınmaz değerleme raporu düzenlenmesini zorunlu kılmıştı. 01.03.2024 tarihli, E-76015859-010.06.02-11942959 sayılı 2024/2 sayılı Genelge (yürürlük 04.03.2024) ise bu raporların usul ve esaslarını yeniden düzenledi: başvuru kanalı, başvuruyu kimin yapacağı, süre, yetkili kuruluş ve sorumluluk.

Asıl değişiklik üç ay sonra geldi. Genel Müdürlüğün 13.06.2024 tarihli ve E-36189470-125.01.01-12973768 sayılı 2024/4 sayılı Genelgesi, ilgi listesinde 2019/5 ve 2019/1 sayılı genelgeleri sayarak “İlgi (d) ve (e) Genelge ile ilgi (b) ve (c) Talimatlar yürürlükten kaldırılmıştır” der. Genelge, taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak amacıyla taşınmazın yönetmelikte belirtilen süre içinde devrinin yapılmayacağı taahhüdüne ilişkin beyan tesisi işlem talepleri hariç olmak üzere “taşınmaz değerleme raporu aranılmaması”nı uygun bulmuştur. Bu beyan tesisi taleplerinde ise — kamu kurum ve kuruluşları ile belediyelerin ve bunların iktisadi teşebbüs, müessese, iştirak ve bağlı ortaklıklarının satışları, hasılat paylaşımı sözleşmeleri kapsamındaki satışlar ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının satış ve satış vaadi işlemleri dışında — “usul ve esasları 2024/2 Sayılı Genelge ile belirlenen taşınmaz değerleme raporu aranılır”. Genelgenin değişik hâli 09.12.2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Sonuç doğrudandır: genel zorunluluğun kaynağı ortadan kalkınca zorunluluk da kalkmıştır. Rapor, kendisine yürürlükteki başka bir metnin atıf yaptığı yerde — başta vatandaşlığa konu taşınmaz yatırımının tespiti olmak üzere — aranmaya devam etmektedir. 2024/2 sayılı Genelge mülga değildir; uygulama alanı daralmıştır.

Pratik sonuç şudur: “bana değerleme raporu gerekir mi” sorusunun kesin cevabı, kendi işleminizin tarihindeki duruma göre verilir ve ilgili tapu müdürlüğünden teyit edilir. Bu başlıkta ticari sayfalar ve eski yayınlar mevzuatın yıllarca gerisinde kalabilmektedir.

Değerleme raporunu alıcı değil, malik ister

Raporun arandığı hâllerde ilk sürtünme, çoğu alıcının beklemediği bir yerden çıkar. Rapor yabancı alıcı için isteniyor olsa da, başvuruyu alıcı yapamaz: 2024/2 sayılı Genelge uyarınca başvuru, gerçek kişilerde taşınmaz maliki, tüzel kişilerde tüzel kişiliğin temsiline yetkili gerçek kişi tarafından Web Tapu üzerinden yapılır. Malik Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı ise ALO-181 Çağrı Merkezi kanalı da açıktır. Yani yabancı alıcı, kendi dosyasını ilerletebilmek için satıcının bir işlem yapmasını beklemek zorundadır. Bunun karşılığı sözleşmede aranmalıdır: satıcının başvuruyu hangi süre içinde yapacağı ve yapmazsa ne olacağı, alım ön sözleşmesinde ayrıca kararlaştırılmadıkça alıcının elinde bir yaptırım kalmaz.

İkinci sürtünme, elde hazır bulunan raporlarla ilgilidir. Aynı genelge, Web Tapu ve ALO-181 başvuru kanalları ile TADEBİS dışında düzenlenen format ve standart dışı değerleme raporlarının işlemlerde kullanılmayacağını, bu kanalların dışında düzenlenen raporlara dayalı işlem taleplerinin kabul edilmeyeceğini söyler. Aracının ya da geliştiricinin önceden hazırlattığı bir rapor, ne kadar düzgün hazırlanmış olursa olsun tapu işlemine esas alınmaz.

Başvuru tamamlandıktan sonra ücret bilgisi, ödeme süresi ve talep numarası başvuru sahibine SMS ya da e-posta ile iletilir. Ödeme yapılmadan değerleme kuruluşuna iş ataması yapılmaz ve belirtilen sürede ücreti ödenmeyen talepler iptal edilir. Genelge bir ücret tutarı belirlemediğinden, güncel bedel ancak sistemden gelen bildirimle öğrenilir.

Raporun üç aylık ömrü ve onu erken bitiren sicil kayıtları

2024/2 sayılı Genelge, tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının kullanım süresini üç ay olarak belirler. Süre geçerse tapu işleminden önce sistem üzerinden yeni bir rapor talep edilir. Tapu müdürlüğü bu kontrolü rapor tarihi ile satın alma başvurusunun tarihi arasında, satış vaadinde ise sözleşme tarihi arasında yapar.

Asıl dikkat edilmesi gereken nokta bu sürenin istisnasıdır. Rapor tarihindeki tapu bilgileri ile tapu müdürlüğüne başvuru tarihi arasında taşınmazın değerini değiştiren herhangi bir durumun sicilinden anlaşılması hâlinde, genelgenin ifadesiyle “hiçbir süreye bakılmaksızın” yeni bir değerleme raporu başvurusunda bulunulur. Genelge bu durumlara örnek olarak cins değişikliğini, yola terki, irtifak hakkı tesisini, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18., 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 31/B, 3083 sayılı Kanun’un 11. ve 4562 sayılı Kanun’un 18. maddeleri ile 6361 sayılı Kanun kapsamında sicile işlenen şerhleri ve askerî yasak bölge beyanlarını sayar. Askerî bölge kaydı ile değerleme raporu arasındaki bu bağ, sayfanın iki ayrı gibi görünen konusunu tek bir dosyada birleştirir: bölge kaydı sonradan sicile düşerse yalnızca edinim ehliyeti değil, elinizdeki rapor da tartışmalı hâle gelir.

Genelgeden çıkan diğer pratik kurallar şunlardır. Paylı mülkiyette paydaşlardan herhangi birinin başvurusu yeterlidir ve hazırlanan rapor süresi içinde tüm paydaşlar için kullanılabilir. Başvuruya konu taşınmazın başka bir taşınmazla değiştirilmesi istenemez; bu hâlde yeni bir rapor talebi gerekir. Tapu müdürlükleri raporun esası hakkında bir değerlendirme yapmaz; işlemde raporun Piyasa Değeri bölümündeki değer esas alınır, Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri ise ilgililerin bilgisi içindir. Genel Müdürlüğün sorumluluğu takdir edilen değerlerin şeklî incelemesiyle sınırlıdır; raporun içeriğinden ve doğabilecek zarardan değerleme kuruluşu ile raporda imzası bulunan personel sorumludur. Bu, alıcı bakımından raporun bir güvence belgesi değil, bir işlem belgesi olduğu anlamına gelir; taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi ayrı bir iştir ve gayrimenkul hukuku çalışmamızın kapsamına girer.

Bölgenin türü: bir kısmında izin, bir kısmında mutlak yasak

Yabancı alıcılar bakımından en sık karıştırılan konu, askerî bölge denetiminin bir izin süreci mi yoksa bir yasak mı olduğudur. Cevap bölgenin türüne göre değişir.

2644 sayılı Kanun’un 35. maddesi, askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerlerinin Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerine ait olanların ise İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bakanlığa verileceğini düzenler ve “gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür” der. Yani yabancı gerçek kişi alımlarında bölge denetimi, alıcının ayrıca toplayacağı bir izin yazısı dosyası değil, idarenin kendi verisi üzerinden yaptığı bir denetimdir.

Bu denetimin sonucu her bölgede aynı değildir. 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nun 9/b maddesi, ikinci derece kara askerî yasak bölgesi bakımından “Yabancı gerçek ve tüzelkişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemezler” der; aynı maddenin (c) bendi yabancıların izin almadan bu bölgeye giremeyeceğini, oturamayacağını, çalışamayacağını ve taşınmaz mal kiralayamayacağını ekler. Burada müzakere edilebilecek bir izin yolu yoktur. Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği’nin 24. maddesi ise askerî güvenlik bölgelerindeki kamulaştırılmayan malların yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satılamayacağını, devredilemeyeceğini ve kiralanamayacağını; özel güvenlik bölgelerinde bulunan taşınmazların yabancı gerçek kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanmasının ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabi olduğunu düzenler. Valilik iznine tabi hususlar, 2644 sayılı Kanun’un 36. maddesinin uygulanmasına ilişkin yönetmelik gereğince oluşturulan komisyon tarafından, edinimin ya da kiralamanın ülke güvenliğine uygunluğu değerlendirilerek karara bağlanır.

Alıcı bir yabancı gerçek kişi değil de yabancı sermayeli bir Türk şirketiyse rejim 2644 sayılı Kanun’un 36. maddesine geçer. Yabancı gerçek kişilerin, yabancı tüzel kişilerin veya uluslararası kuruluşların yüzde elli ya da daha fazla paya sahip olduğu veyahut yönetim çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisini haiz olduğu, Türkiye’de kurulu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir. Bu şirketlerin askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve 2565 sayılı Kanun’un 28. maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri ise valiliğin iznine tabidir. Aynı maddenin beşinci fıkrası bir istisna getirir: taşınmaz rehni tesisinde, rehnin paraya çevrilmesi kapsamındaki edinimlerde, şirket birleşme ve bölünmelerinden doğan nakillerde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki edinimlerde ve bankaların alacaklarını tahsil amacıyla edindiği taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.

2565 sayılı Kanun’un 28. maddesi, askerî yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz edinemeyeceğine ve izin alınmadıkça kiralayamayacağına Cumhurbaşkanınca karar verilebileceğini öngörür; 29. madde ise bu bölgelerde taşınmazı bulunan yabancıların taşınmazlarının tasfiyesine karar verme yetkisini Cumhurbaşkanına verir. Ayrıca 9. maddenin son cümlesi, 2527 sayılı Kanun hükümlerinden yararlanan Türk soylu yabancılar hakkında maddenin ne şekilde uygulanacağının yönetmelikte gösterileceğini söyler; bu nedenle yasak, her yabancı bakımından tek biçimli bir kural olarak sunulamaz.

İlçe kotası tam olarak neyin yüzde onudur

2644 sayılı Kanun’un 35. maddesinin birinci fıkrası iki tavan koyar: yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bu ölçütün ilçenin toplam yüzölçümü olmadığına dikkat edilmelidir; hesap, ilçenin yalnızca özel mülkiyete konu alanı üzerinden yapılır ve bu, kamu alanlarının payı yüksek ilçelerde tavanı beklenenden çok daha erken doldurur.

Otuz hektarlık sınır ise mutlak değildir: aynı fıkranın son cümlesi Cumhurbaşkanına kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırma yetkisi verir. Bu bir yetkidir; işlem tarihinde bu yetkinin kullanılıp kullanılmadığı ayrıca teyit edilmelidir. Maddenin üçüncü fıkrası ayrıca Cumhurbaşkanına, yabancıların edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleme, sınırlandırma, kısmen veya tamamen durdurma ya da yasaklama yetkisi tanır.

Aynı maddenin ikinci fıkrasında, çoğu zaman gözden kaçan bir istisna vardır: yabancı ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. Yani ipotek, yüzde onluk ve otuz hektarlık tavanların dışındadır; kredi teminatı olarak kurulacak bir rehin, alım tavanına takılmaz.

Beşinci fıkra ise sonraki alıcı için bir engel üretir. Yabancı gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; onaylanan proje, başlama ve bitirilme süresi belirlenerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilir. Böyle bir taşınmazı devralmayı düşünen alıcı, beyanlar hanesindeki bu kaydı ve süreleri okumadan bedel belirleyemez. Maddeye aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresinde başvurulmayan veya projesi gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde malikçe tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Beyan edilen bedel: 2025’te bir kata çıkan ceza

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağını söyler. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Maddedeki “kayıtlı değer” ya da “emlâk vergisi değeri” deyimi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.

Aynı maddenin devamı, düşük beyanın sonucunu düzenler: tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığının tespiti hâlinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir ve bu harç için 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda yer alan vergi ziyaı cezası uygulanır. Cezanın ağırlığı yakın tarihte değişmiştir: 4/12/2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle fıkradaki ”% 25 nispetinde” ibaresi “bir kat” şeklinde değiştirilmiştir. Fıkranın son cümlesi ise bir sınır çizer; takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.

Oran tarafında sabit bir rakam yazmak doğru olmaz. Kanun’a ekli (4) sayılı tarifenin 20/a bendindeki kanuni nispet binde 10’dur ve gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında devreden ile devralan için ayrı ayrı uygulanır. Bende 2017’de eklenen paragraf, Cumhurbaşkanına bu kanuni nispeti gayrimenkullerin türleri, yeni inşa edilen konut veya işyerlerinin ilk satışı, sınıfları, büyüklükleri, bulunduğu yer ve vergi değerleri itibarıyla birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bir katına kadar artırma, onda birine kadar indirme yetkisi verir. Bu yetki kullanılmış olduğundan tarifenin “uygulanan miktar” sütunundaki oran hâlen taraf başına binde 20’dir; yani bugün ödenen rakam kanuni nispetin kendisi değil, artırım yetkisinin kullanılmış hâlidir. Oran geçmişte konut ve işyerleri için geçici sürelerle binde 15’e de indirilmiştir. Bu nedenle işlem tarihinde yürürlükte olan oran ayrıca kontrol edilmelidir.

Pratikte risk şuradadır: değerleme raporundaki Piyasa Değeri ile tapuda beyan edilen bedel arasında açık bir uçurum varsa, dosyada bedelin gerçek durumu yansıtmadığına dair hazır bir belge bulunuyor demektir. Bu, alım sonrasında da sonuç doğurur; taşınmazın işletme ve mülkiyet yükümlülükleri konusunda yurt dışındaki mâlikler için taşınmaz uyum çerçevemize ve kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak gider yükümlülüğünü ele alan aidat ve işletme projesi yazımıza bakılabilir.

Vatandaşlığa konu satış ayrı bir dosyadır

Alım aynı zamanda Türk vatandaşlığı başvurusuna dayanak yapılacaksa, tapu işlemi kendi başına yeterli olmaz. Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazın, tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın alınmasını arar. Bent, 12/12/2023 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile bu hâle getirilmiştir; değişiklikten önce yalnızca “taşınmaz” denilmekteydi. Sonuç olarak çıplak arsa bu yoldan çıkarılmıştır ve alıcının aldığı taşınmazın vasfı, randevudan önce çözülmesi gereken bir meseledir.

Satış vaadi yolu da aynı bentte düzenlenmiştir: kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme aranır. Parasal değerlerin belirlenmesinde tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru ve/veya çapraz döviz kuru esas alınır.

Ödemenin yolu da serbest değildir. Aynı maddenin onuncu fıkrası, (b) bendindeki döviz tutarlarının işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, bu bankaca da Merkez Bankasına satılacağını, uygulama esaslarını Merkez Bankasının belirleyeceğini düzenler. Bedeli doğrudan satıcının yurt dışındaki hesabına göndermek, tapu devrini geçerli kılsa dahi vatandaşlık dosyasını dayanaksız bırakır. Değerleme raporunun bugün ayakta kaldığı asıl alan da burasıdır: 2024/2 sayılı Genelge uyarınca bu işlemlerde rapor yalnızca GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından düzenlenebilir; başvuruda Talep Amacı olarak Vatandaşlığa Konu Satış seçilmemişse alınan rapor vatandaşlık dosyasında kullanılamaz ve süreç başa döner.

Tutarlar Cumhurbaşkanı kararlarına bağlıdır ve geçmişte değişmiştir; bu nedenle işlem tarihinde yürürlükte olan eşik ayrıca doğrulanmalıdır.

Hangi engel hangi belgeyle kapanır

Bu engellerin ortak özelliği, hepsinin tapu randevusundan önce görülebilir olmasıdır. Sicil kaydının beyanlar hanesiyle birlikte okunması, bölgenin türünün tespit edilmesi, işlemde değerleme raporunun aranıp aranmadığının teyit edilmesi ve aranıyorsa raporun satış takvimine oturtulması, randevu gününde çıkacak bir sürprizin neredeyse tamamını ortadan kaldırır. Taşınmazın fiilî durumu da aynı incelemenin parçasıdır; hakkı olmayan bir kullanıcının bulunduğu bir taşınmazda devir sonrası açılacak davalar için müdahalenin men’i ve ecrimisil yazımıza bakılabilir.

Kaynak metinler: 2644 sayılı Tapu Kanunu, 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu; Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği (Resmî Gazete, 30.04.1983); Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik (Resmî Gazete, 06.04.2010); Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 01.03.2024 tarihli 2024/2 ve 13.06.2024 tarihli 2024/4 sayılı genelgeleri.