Çatalca'da kamulaştırma, kadastro ve ortaklığın giderilmesi davaları, hangi mahkemede, hangi sürede, hangi usulle yürür.

Çatalca ilçesindeki taşınmaz davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğu için (HMK m.12/1) Çatalca Adliyesi’ndeki asliye ve sulh hukuk mahkemelerinde görülür; kamulaştırma kararı gibi idari işlemler ise İstanbul İdare Mahkemeleri’nde dava edilir. Kamulaştırmada bedel tespiti ve tescil davasını idare açar ve malik bu davada davalıdır: meşruhatlı davetiyenin tebliğinden itibaren on gün içinde savunma ve delillerini mahkemeye yazılı olarak bildirir (2942 m.10/3-h), kamulaştırma işleminin iptalini ise tebligattan ya da ilandan itibaren otuz gün içinde idari yargıda ister (m.14/1). Kadastro tespitine itiraz askı süresine bağlıdır: askı cetvelleri 30 gün ilan edilir, itirazı olanlar bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açar (3402 m.11/1) ve Çatalca’da müstakil kadastro mahkemesi bulunmadığından bu davalara Çatalca asliye hukuk mahkemesi kadastro mahkemesi sıfatıyla bakar. Ortaklığın giderilmesi Çatalca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, arabulucuya başvurulduktan sonra görülür (HMK m.4/1-b; 6325 m.18/B); acele kamulaştırmaya ilişkin Cumhurbaşkanı kararının iptali ise ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da dava edilir (2575 m.24/1-a). Bu sayfa, Çatalca’da bu dosyaların hangi mahkemede, hangi sürede ve hangi usulle yürüdüğünü anlatır; kaynak olarak yalnız kanun metni, Resmî Gazete’de yayımlanmış Cumhurbaşkanı kararları ve adliye faaliyet raporu kullanılmıştır.

Çatalca, İstanbul’un batı ilçelerini kapsayan taşınmaz davaları rehberinin bir parçasıdır; komşu ilçeler için Silivri’de kamulaştırma, hisseli tarla ve imar planı davaları ile Arnavutköy’de 18. madde uygulaması, rezerv alan ve kamulaştırma davaları sayfalarına bakılabilir.

Çatalca’daki taşınmaz davaları hangi mahkemede görülür, kadastro ve kamulaştırma davası nasıl açılır?

Mahkemeyi belirleyen, taşınmazın Çatalca ilçe sınırları içinde olmasıdır; malikin ya da paydaşların İstanbul’un başka bir ilçesinde oturması sonucu değiştirmez (HMK m.12/1). Kamulaştırmada malikin kendisinin açacağı bir bedel davası yoktur: idare, satın alma usulü sonuç vermezse taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve mahkeme başvurudan itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler (2942 m.10/1-2). Kadastroda ise dava malik tarafından açılır: askı ilanı ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır (3402 m.11/4), 30 günlük süre dava açılmadan geçerse tutanak kesinleşir (m.12/1) ve kadastro öncesi sebebe dayanan dava kesinleşmeden itibaren on yıl geçince açılamaz (m.12/3). Orman kadastrosu tutanak ve haritalarına karşı dava da askı tarihinden itibaren otuz gün içinde, kadastro mahkemesi olmayan yerde kadastro davalarına bakmakla görevli mahkemede açılır (6831 m.11/1).

1. Çatalca Adliyesi ve mahkeme görev dağılımı

Çatalca Adliyesi, Silivri Adliyesi’ne mülhakat bir adliyedir: ağır ceza mahkemesi ve adalet komisyonu Silivri’dedir, hukuk dosyaları ise Çatalca’da görülür. Silivri Adliyesi’nin 2025 yılı faaliyet raporuna göre Çatalca’da birden fazla asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemesi görev yapar; 2025’te yeni bir asliye hukuk ve yeni bir sulh hukuk mahkemesi faaliyete geçmiştir. Aynı raporda Çatalca asliye hukuk mahkemelerinin en sık karşılaştığı dava türleri arasında kamulaştırma bedel tespiti ve tescil (ortalama bitirilme süresi mahkemeye göre 201 ile 627 gün arasında), kamulaştırmasız el atma tazminatı (546 ile 1.194 gün), zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil (193 gün), satış vaadi ve satın almaya dayalı tapu iptali (158 ile 922 gün) ve geçit hakkı yer alır. Sulh hukuk tarafında ortaklığın giderilmesi her iki mahkemenin de birinci sıradaki iş türüdür (paylı mülkiyette 210 ile 935 gün, miras nedenli 136 gün).

Kamulaştırma dosyalarında “hangi mahkeme” sorusunun cevabı iki parçalıdır: bedel adli yargıda (Çatalca asliye hukuk), kararın hukuka uygunluğu idari yargıda tartışılır. İdari yargıda iptal davası açıp yürütmenin durdurulması kararı almanın bedel davasını beklettiğine ilişkin eski fıkra Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmiştir (RG 27.03.2025); iptal davası bedel davasını kendiliğinden durdurmaz.

2. Çatalca’da kamulaştırma yaratan projeler: Kuzey Marmara Otoyolu, TEİAŞ hattı ve EÜAŞ dosyaları

Çatalca’daki bedel tespiti davalarının kaynağı tek tek parseller değil, Resmî Gazete’de yayımlanmış proje bazlı acele kamulaştırma kararlarıdır (2942 m.27):

• Kuzey Marmara Otoyolu (3. Boğaz Köprüsü Dâhil) Projesi, Nakkaş-Başakşehir kesimi (Karayolları Genel Müdürlüğü): Cumhurbaşkanı Kararı 3165, RG 04.11.2020 sayı 31294 ve Cumhurbaşkanı Kararı 4456, RG 04.09.2021 sayı 31588. Kararların ekindeki krokide Nakkaş Güney Kavşağı ve Bahşayış Kavşağı ile bağlantı yolları işaretlidir; kesim Arnavutköy ve Başakşehir’e doğru devam eder. Bu kesimdeki bedel tespiti davalarının adımları ayrı bir rehberde anlatılmıştır: Kınalı-Malkara ve Kuzey Marmara Otoyolu güzergâhında bedel tespiti davası.
• 154 kV Gelgit RES TM – BOTAŞ TM – Çatalca RES TM enerji iletim hattı (Türkiye Elektrik İletim A.Ş.): Cumhurbaşkanı Kararı 10878, RG 17.01.2026 sayı 33140. Karar, direk yerlerinin mülkiyet, iletken salınım gabarisinin irtifak hakkı kurulmak suretiyle kamulaştırılmasını öngörür; ekli listede Çatalca’nın Elbasan ve Ovayenice mahalleleri ile Silivri’nin Kadıköy mahallesi yer alır.
• Halkalı-Kapıkule demiryolu hattı (TCDD): Cumhurbaşkanı Kararı 202, RG 24.10.2018 sayı 30575; karar İstanbul, Tekirdağ, Kırklareli ve Edirne illerini kapsar; hattın Çatalca’dan geçtiği haberlerde yer almıştır.
• Çatalca asliye hukuk mahkemelerinin 2942 m.10/4 uyarınca yayımladığı kamulaştırma ilanlarında Karayolları ve TEİAŞ dosyalarının yanında Elektrik Üretim A.Ş. (EÜAŞ) dosyaları da görülmektedir. Bu ilanlar, adresi bulunamayan malikler için meşruhatlı davetiyenin yerine geçer; ilanı görüp davetiyeyi almadığını düşünen mirasçılar için on günlük süre ilanla işlemeye başlamış olabilir.

Enerji hattı kamulaştırmalarında çoğu zaman bir direk yeri ve bir şerit alınır: 2942 m.11/3 uyarınca irtifak kamulaştırmasında bedel, taşınmazdaki kıymet düşüklüğüdür; kısmen kamulaştırmada kalan kısımdaki değer eksilmesi bedele eklenir ve artan kısım yararlanmaya elverişli değilse malik, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamış olması kaydıyla, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuruyla o kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir (m.12/5). Otoyol gibi büyük projelerde m.25/3 uyarınca kamu yararı kararı muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilan süresinin bitiminden sonra dikilen ağaçların ve yapılan sabit tesislerin bedeli kamulaştırma bedelinde dikkate alınmaz.

3. Bedel tespiti davası: on günlük savunma, keşif, tarla mı arsa mı ve bedel yatırılmazsa ne olur

Kamulaştırma iki aşamada ilerler ve malike iki ayrı tebligat gelir. Satın alma usulünde (2942 m.8) idare, kıymet takdir komisyonunun tahminî bedelini belirtmeksizin pazarlıkla satın almak istediğini resmî taahhütlü yazıyla bildirir; malik tebliğden itibaren on beş gün içinde başvurursa görüşme yapılır. m.8/7 uyarınca uzlaşma tutanağıyla devralınan taşınmaz için kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz; görüşmeye katılmak hak kaybı doğurmaz, tutanağı imzalamak doğurur.

Bedel tespiti ve tescil davasında (2942 m.10) davacı idare, davalı maliktir. İdare Çatalca asliye hukuk mahkemesine başvurur; mahkeme en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler ve maliki meşruhatlı davetiyeyle çağırır. Davetiyedeki en önemli süre m.10/3-(h)‘dir: taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve deliller, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirilir. Bedelde anlaşma olmazsa en geç on gün içinde keşif günü belirlenir; keşif, en az üç kişilik bilirkişi kurulu marifetiyle, tüm ilgililerin huzurunda ve muhtar da çağrılarak mahallinde yapılır; rapor on beş gün içinde verilir ve duruşma beklenmeksizin taraflara tebliğ edilir. Değerlemede idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gün esas alınır (m.15).

Bedelin hesabı m.11’de yazılıdır ve Çatalca parsellerinde tartışmanın çekirdeği burasıdır: arazide taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir, arsada kamulaştırma gününden önceki emsal satışlar esas alınır. İmar planı dışında kalan ve fiilen ekilen parsel arazi olarak, belediye hizmetlerinden yararlanan ve imar planı içindeki parsel arsa olarak değerlenir; ürün deseni, kira geliri, sulama, yol ve plan durumu on günlük sürede belgeleriyle ortaya konmalıdır. m.11/2 ise her iki sınıf için sınırdır: kamulaştırmayı gerektiren projenin sebep olacağı değer artışı bedele girmez.

Bedel yatırılmazsa ne olur? m.10/8 uyarınca hâkimin tespit ettiği bedelin banka hesabına yatırılması ve makbuzun ibrazı için idareye on beş gün verilir; tescile ancak makbuzun ibrazı hâlinde karar verilir. Bedel bu sürede yatırılmazsa sonucu kanun ayrıca yazmaz; ancak makbuz ibraz edilmedikçe tescil kararı verilemeyeceğinden tapu malikte kalır ve dosyanın akıbetini mahkeme somut olayda belirler. Bedel yatırılıp tescil kararı verildiğinde mülkiyet idareye geçer (m.25) ve tescil kararından sonra yeni inşaat ve ekim gibi kullanma hakları kalkar; bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakkı saklıdır. “Tescil hükmü kesin olup” ibaresinin Anayasa Mahkemesi’nce iptali 21.02.2027’de yürürlüğe girecektir. Kanun yolu sonunda kesinleşen bedel peşin ödenen tutardan az çıkarsa aradaki fark malikten geri istenir. Keşif, bilirkişi ve tapu harcı giderleri m.29 uyarınca idarece ödenir; 1983-2021 arası el atmalardan doğan tazminatlar Geçici m.19 uyarınca bütçeden ayrılan payla ve gerekirse taksitle ödenir.

4. Acele kamulaştırma kararına itiraz ve el koyma

Nakkaş kesimi ve TEİAŞ hattı kararlarının tamamı 2942 m.27’ye dayanır: “kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere” mahkemece yedi gün içinde bilirkişilerce tespit edilecek değer mal sahibi adına bankaya yatırılır ve taşınmaza el konulur. El koyma kararı tapu kütüğüne şerh edilir ve taşınmaz m.20 uyarınca boşaltılır; ekili arazide boşaltma hasat sonuna bırakılır, hasadın beklenmesi mümkün değilse idare mahkemece takdir edilecek ekin bedelini ödemek şartıyla boşaltma isteyebilir.

“Acele kamulaştırma kararına itiraz” iki ayrı yolu ifade eder. Kararın iptali idari yargıda istenir: idarenin kendi kamulaştırma kararı İstanbul İdare Mahkemeleri’nde, Cumhurbaşkanı kararıyla verilen acele kamulaştırma kararı ise ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da dava edilir (2575 m.24/1-a). Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası süresi 2942 m.14 uyarınca malike mahkemece yapılan tebligattan ya da ilandan itibaren otuz gündür; acele kamulaştırma işlemleri İYUK m.20/A uyarınca ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi otuz gündür; Cumhurbaşkanı kararı bakımından bu sürenin hangi tarihten başlayacağını kanun ayrıca düzenlemez, bu yüzden ihtiyatlı yol kararın öğrenilmesinden itibaren otuz günü esas almaktır. El koyma bedeline itiraz ise ayrı bir dava değildir: bankaya yatırılan tutar ön bedeldir, asıl bedel idarenin sonradan açacağı m.10 davasında belirlenir. m.27/2 uyarınca tapuya şerh edilen devir yasağı ile m.10 tebligatından sonra işleyen m.31/b yasağı hisseli tarlalarda pay satışını da kapsar.

Kamulaştırma hiç yapılmadan taşınmaza fiilen el atılmışsa kanun el atmanın tarihine göre ayrım yapar. 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasında fiilen el konulan taşınmazlarda öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır; uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir (2942 Geçici m.6). 8 Ekim 1956’ya kadar kamulaştırma işlemine dayanmaksızın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar ise 7588 sayılı Kanun’la eklenen ve 11 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren Geçici m.20 uyarınca ilgili idare adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır; taşınmazda kamu hizmetine uygun tesis ya da yapı inşa edilmiş olması fiilen tahsis kabul edilir ve bu taşınmazlara bağlı olarak 12 Ocak 1963’ten sonra ileri sürülen bedel dâhil talepler kabul edilmez. Bu hüküm görülmekte olan davalara da uygulanır.

5. Kadastro tespitine itiraz, orman sınırı, 2/B belirtmesi ve zilyetliğe dayalı tescil

Çatalca’da tapu uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü kadastro tespitinden, orman tahdidinden ve 2/B uygulamasından doğar. Hangi davanın hangi mahkemede ve hangi sürede açılacağı, tespitin kesinleşip kesinleşmediğine bağlıdır.

Askı süresi içinde: kadastro mahkemesi. 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.11 uyarınca kadastro müdürü askı cetvellerini ve pafta örneklerini müdürlükte ve muhtarlıkta otuz gün ilan ettirir; itirazı olanlar bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açar. Kanunun açık hükmüyle bu ilan ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır; “askıyı görmedim” savunması süreyi yeniden başlatmaz. Kadastro mahkemesi, askı süresi içinde açılan davalar ile komisyondan gelen tutanakları inceler (m.26) ve yetkisi her taşınmaz için kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlar; genel mahkemelerde görülmekte olan kadastro ile ilgili davalar da tutanak düzenlendiği tarihte kadastro mahkemesine devrolunur (m.27). Çatalca’da müstakil bir kadastro mahkemesi yoktur; bu davalara Çatalca asliye hukuk mahkemesi kadastro mahkemesi sıfatıyla bakar (6831 m.11/1: “kadastro mahkemesi olmayan yerlerde kadastro davalarına bakmakla görevli mahkemelerde”; Silivri Adliyesi’nin 2024 faaliyet raporunda “kadastro (tespite itiraz)” Çatalca asliye hukuk mahkemesinin en sık on dava türü arasındadır). Davacı, dava sebep ve delillerini dilekçesinde ya da en geç ilk oturumda bildirmek zorundadır; bildirmezse hâkim davanın açılmamış sayılmasına ve tespit gibi tescile karar verir (m.28). Ortaklığın giderilmesi gibi yenilik doğurucu hüküm gerektiren istekler kadastro mahkemesinin görevi dışındadır (m.25/son).

Askı süresi geçtikten sonra: asliye hukuk ve on yıllık sınır. Otuz günlük ilan süresi geçtikten sonra dava açılmayan tutanaklar kesinleşir ve en geç üç ay içinde tapu kütüğüne kaydedilir (m.12/1-2). Bu tarihten sonra tapu kaydının düzeltilmesi genel mahkemede, yani Çatalca asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davasıyla istenir (TMK m.1025). Sınır m.12/3’tedir: tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. Kadastrosu on yıldan uzun süre önce kesinleşmiş mahallelerde “kadastrodan önce dedemindi” iddiası bu nedenle kapalıdır; dava ancak kadastro sonrası doğan bir sebebe (miras, satış vaadi, harici satış, yolsuz tescil) dayanabilir. Kesinleşme tarihi tapu müdürlüğünden alınacak kadastro tutanağından okunur.

Orman sınırı ve 2/B. 6831 sayılı Orman Kanunu m.11 uyarınca orman kadastro komisyonlarının tutanak ve haritaları otuz gün askıda ilan edilir, ilan şahsen tebliğ hükmündedir ve itirazı olanlar askı tarihinden itibaren otuz gün içinde kadastro mahkemesinde dava açar; sınırlamaya itirazda hasım Orman Genel Müdürlüğü, orman sınırı dışına çıkarma işlemine itirazda Hazine ve Orman Genel Müdürlüğüdür. Kesinleşmeden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastro öncesi sebebe dayanan dava yolu kapanır; ancak kanun bu sınırı Hazine hariç tutar, yani orman iddiasıyla Hazine’nin açacağı tapu iptali davası on yıllık süreye tabi değildir. 6831 m.2/B, 31.12.1981’den önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerin orman sınırları dışına çıkarılmasını düzenler; bu yerler Devlete aitse Hazine adına çıkarılır ve tapu kaydında belirtme yapılarak Hazine adına tescil edilir (m.11/4). Bu nedenle 2/B uygulaması kullanıcıya mülkiyet kazandırmaz; hak sahipliği 6292 sayılı Kanun’a bağlıdır ve kullanıcıların doğrudan satın alma başvurusu ile önceki maliklere iade için öngörülen süreler geçmiştir (iade başvurusu kanunun yürürlüğünden itibaren iki yıldı, m.7/1; yalnız kullanıcı ile kayıt malikinin farklı kişiler olduğu hâller için Geçici m.8 ile 31.12.2020’ye kadar ek başvuru tanınmıştı; kullanıcıların doğrudan satın alma başvurusunda son uzatma 16.12.2019’dur, Geçici m.9; 14.09.2026 itibarıyla yeni uzatma yoktur). Buna karşılık tapuda kişi adına kayıtlı taşınmaza konulmuş 2/A veya 2/B belirtmesi 6292 m.7/1-(a) uyarınca bedel alınmaksızın terkin edilir, tescil aynen devam eder ve aynı gerekçeyle dava açılmaz; başvuru kanunun ‘idare’ olarak tanımladığı mal müdürlüğüne yapılır ve terkin, idarenin inceleme sonucunda doğruluğu tespit etmesiyle gerçekleşir. 6292 sayılı Kanun’a göre hak sahibine satılan, tapu kaydı geçerli sayılan ya da iade edilen taşınmazlardan ecrimisil alınmaz ve tahakkuk ettirilmiş ecrimisiller terkin edilir (6292 m.11/6); süresinde başvurmamış kullanıcı için ise Hazine, 2886 sayılı Kanun m.75 uyarınca ecrimisil isteyebilir.

Zilyetliğe dayalı tescil ve m.713/8. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil davası açabilir (TMK m.713/1); dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı Çatalca asliye hukuk mahkemesinde açılır, konusu ilan edilir ve son ilandan başlayarak üç ay içinde yerinde itiraz gelmezse tescile karar verilir. Kadastro tespiti sırasında zilyetlikle tespit 3402 m.14’teki sınıra tabidir: sulu toprakta kırk, kuru toprakta yüz dönüme kadar olan taşınmazlar yirmi yıllık zilyetlikle zilyet adına tespit edilir. m.713/8 ise bütün bu yolların sınırıdır: özel kanun hükümleri saklıdır. Orman sayılan yerlerde, Hazine adına orman sınırı dışına çıkarılan 2/B alanlarında ve mera, yaylak, kışlak gibi orta mallarında zilyetlikle mülkiyet kazanılmaz; orta malları tescile değil sınırlandırmaya tabidir ve özel kanunlarındaki hükümler saklı kalmak üzere özel mülkiyete konu olmaz (3402 m.16/B). Ölmüş kişi adına kayıtlı taşınmazda m.713/2 yolu Anayasa Mahkemesi kararıyla kapanmıştır; yol, mirasçılık belgesiyle intikal ve gerekirse ortaklığın giderilmesidir.

Tapu iptal edilirse: TMK m.1007. Orman ya da kıyı gerekçesiyle tapusu iptal edilen malikin dayanağı TMK m.1007’dir: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Tapu sicilinin tutulmasından doğan tazminat davaları Silivri Adliyesi’nin 2024 faaliyet raporunda Çatalca asliye hukuk mahkemesinin sık dava türleri arasındadır.

Bu dosyaların ilk adımı belgelerin çakıştırılmasıdır: TAKBİS kaydı, kadastro paftası ve tutanağı ile orman tahdit haritası yan yana konulmadan hangi davanın açılacağı belirlenemez.

6. Ortaklığın giderilmesi: miras, elbirliği, aynen taksim eşikleri ve satış

Çatalca sulh hukuk mahkemelerinin birinci sıradaki işi ortaklığın giderilmesidir. Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.642); paylı mülkiyette de her paydaş, uygun olmayan zamanda olmamak kaydıyla paylaşma isteyebilir (m.698). Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi de aynı mahkemeye aittir (m.644).

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 m.18/B/1-b); anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi sonrasında resmî senet düzenlenmeksizin tapuda tescil edilebilir. Hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir (m.699); tarım arazisinde bu değerlendirme 5403 sayılı Kanun’un ifraz ve yeter gelirli büyüklük sınırlarına takılır. Kanuna ekli listede Çatalca için sulu arazide 60, kuru arazide 130, dikili arazide 10 ve örtü altı arazide 3 dekar yazılıdır (m.8/A; kanuna ekli listenin 14.09.2026 itibarıyla hâli, liste Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebilir). Mirasçı payları bu eşiklerin altına düşüyorsa aynen taksim mümkün olmaz ve dosya açık artırmayla satışla sonuçlanır; satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (m.699/son). 20.06.2026’da eklenen fıkrayla kooperatifler, imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlarda ve plan dışı tarım arazilerinde taşınmaz edinemez; tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin edinimi ise Bakanlık iznine bağlıdır (5403 m.8). Mirasa konu yeter gelirli tarım arazisinde sulh hukuk hâkimi, mirasçılar anlaşamazsa araziyi ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devredebilir; devirden itibaren yirmi yıl içinde tarım dışı kullanımla değer artışı olursa fark diğer mirasçılara ödenir (5403 m.8/C).

Payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşların önalım hakkı vardır (TMK m.732); 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda hak, noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılır. Ayrıntı için: hisseli tarlada önalım süresi, aynen paylaşım eşikleri ve ortaklığın giderilmesinde satış, zorunlu arabuluculuk ve icradan taşınmaz almak: ihale usulü ve ihalenin feshi.

7. Hazine ecrimisil ihbarnamesi, hobi bahçesi ve kaçak yapı

Tapuda kendi adına kayıtlı sanılan parselin bir bölümü Hazine ya da 2/B parseline taşıyorsa malike Millî Emlak’tan ecrimisil ihbarnamesi gelir. 2886 sayılı Kanun m.75 uyarınca Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların işgali hâlinde, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil istenir; idarenin zarara uğraması ve işgalcinin kusuru aranmaz, rızaen ödenmeyen ecrimisil 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir ve taşınmaz mülki amirce tahliye ettirilebilir. İhbarname bir idari işlemdir; iptal davası İYUK m.7 uyarınca tebliğden itibaren altmış gün içinde İstanbul İdare Mahkemeleri’nde açılır; dava öncesi idareye başvuru süreyi durdurur ve otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır (İYUK m.11). İşgalin sınırı kadastro paftası ve tapu kaydı üzerinden ayrıca tartışılır. Paydaşlar arasındaki ecrimisil ve el atmanın önlenmesi ise özel hukuk davasıdır ve Çatalca asliye hukuk mahkemesinde görülür. Usul için izinsiz kullanılan taşınmazda müdahalenin men’i ve ecrimisil rehberine bakılabilir.

Çatalca’nın tarım parsellerinde hobi bahçesi ve ruhsatsız yapı dosyaları iki ayrı rejime tabidir. Belediye tarafında 3194 m.32 uyarınca ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı tespit edilince yapı mühürlenir; yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla tebliğ yapılmış sayılır ve en çok bir ay içinde yapı ruhsata uygun hâle getirilir ya da ruhsat alınır, aksi hâlde yapı belediye encümeni kararını müteakip yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden alınır; m.42 uyarınca yapı sınıfına ve metrekareye göre her yıl güncellenen idari para cezası ayrıca uygulanır. Tarım tarafında 5403 m.13 uyarınca mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz; m.21 uyarınca izinsiz yapı hâlinde valilik işi durdurur, cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde izin başvurusu yapılmazsa yapının yıkılması ve arazinin tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi için iki ay süre verilir. Yapı tatil zaptı, encümen kararı ve valilik kararı ayrı ayrı idari işlemdir; her biri için İYUK m.7’deki altmış günlük dava süresi kendi tebliğinden işler. 5403 sayılı Kanun’a göre verilen idari para cezası tek başına tebliğ edilmişse itiraz, Kabahatler Kanunu m.27 uyarınca tebliğden itibaren on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine yapılır; ceza, valiliğin durdurma ya da yıkım kararıyla birlikte verilmişse hukuka aykırılık iddiaları o işlemin iptali talebiyle birlikte idare mahkemesinde görülür (m.27/8). İskânsız yapının hukuki durumu için yapı kullanma izni olmayan konutta hangi işlemler yapılamaz rehberi ayrı bir sayfadır.

8. Dosya nasıl yürür: UYAP, keşif ve vekâletname

Dilekçeler UYAP üzerinden Çatalca asliye ve sulh hukuk mahkemelerine, kadastro dilekçeleri de Çatalca asliye hukuk mahkemesine (kadastro mahkemesi sıfatıyla), idari dilekçeler İstanbul İdare Mahkemeleri’ne sunulur. Kamulaştırma keşfi 2942 m.10/6 uyarınca mahallinde ve tüm ilgililerin huzurunda yapıldığından, kadastro ve zilyetlik davalarında ise tanık ve bilirkişi dinlenmesi parsel başında olduğundan keşif ve duruşma günü Çatalca’ya gidilir. Vekâletname Türk noterinden, fotoğraflı ve taşınmaz işlemlerine yetkili biçimde düzenlenir; yurt dışında yaşayan mirasçı ve paydaşlar için Türk konsolosluğundan alınan vekâletname yeterlidir ve apostil gerekmez.

Sürelerin kısalığı bu dosyaların ortak özelliğidir: meşruhatlı davetiyede on gün, kadastro ve orman askısında otuz gün, kamulaştırma işleminin iptalinde otuz gün, ihbarname ve encümen kararında altmış gün. Tebligatın ya da askı tutanağının tarihli kopyası, tapu kaydı ve parsel krokisi ilk görüşmede hazır olmalıdır.

Diğer bölgeler ve ilgili rehberler

• İstanbul’un batısında taşınmaz davaları: kamulaştırma, hisseli tarla ve plan iptali
• Silivri’de taşınmaz davaları: kamulaştırma, hisseli tarla ve imar planı
• Arnavutköy’de 18. madde uygulaması, rezerv alan ve Kanal İstanbul güzergâhında kamulaştırma
• Büyükçekmece’de kamulaştırmasız el atma: imar planında yol, park, okul görünen parsel
• Kınalı-Malkara ve Kuzey Marmara Otoyolu güzergâhında bedel tespiti davası
• Hisseli tarlada önalım süresi, aynen paylaşım eşikleri ve ortaklığın giderilmesinde satış
• İzinsiz kullanılan taşınmazda müdahalenin men’i ve ecrimisil
• Yapı kullanma izni olmayan konutta hangi işlemler yapılamaz
• İcradan taşınmaz almak: ihale usulü ve ihalenin feshi
• Türk hukukunda zorunlu arabuluculuk
• Gayrimenkul hukuku