Yenişehir Rezerv Alanında 18. Madde Uygulaması: Yeniköy ve Sazlıbosna Parsellerinde Askıya İtiraz, DOP ve İptal Davası

Arnavutköy’ün Yeniköy, Sazlıbosna, Hacımaşlı ve çevresindeki mahallelerde askıya çıkan 18. madde uygulamaları için tek bir cümle bu sayfanın geri kalanından daha önemlidir: bu uygulamalar 6306 sayılı Kanun rejimine tabidir ve dava süresi altmış gün değil, otuz gündür. Yenişehir Rezerv Yapı Alanı’nda onaylanan imar ve parselasyon planları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6/6. fıkrası uyarınca ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir; itiraz ilan süresi içinde il müdürlüğüne yapılır; Bakanlık itirazı beş gün içinde değerlendirir; reddedilirse plan ret kararı tarihinde kesinleşir. Aynı maddenin 9. fıkrası, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceğini söyler. Belediye parselasyonlarında alışılmış olan bir aylık askı ve altmış günlük dava süresi burada işlemez. Bu sayfa, o süre omurgasını, düzenleme ortaklık payı kesintisinin sınırlarını ve iptal davasının İstanbul İdare Mahkemeleri’nde nasıl yürüdüğünü Eylül 2026 itibarıyla anlatır. Arnavutköy’deki kamulaştırma, el atma ve hisseli tarla dosyalarının bütünü Arnavutköy’de taşınmaz davaları sayfasında, dört ilçeyi kapsayan çerçeve ise İstanbul’un batısında taşınmaz davaları rehberinde toplanmıştır.

Yenişehir’deki 18. madde uygulaması neden belediye uygulamasından farklı?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, imar hududu içindeki arsa ve arazileri maliklerinin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla ve kamuya ait yerlerle birleştirmeye, imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, hak sahiplerine müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye belediyeleri yetkili kılar; belediye ve mücavir alan dışında bu yetki valiliğindir. Olağan akışta parselasyon planı, 19. madde uyarınca belediye encümeninin onayıyla yürürlüğe girer, bir ay ilgili idarede asılır, bu sürenin sonunda kesinleşir ve tapu dairesi sicili plana göre resen düzenler.

Yenişehir’de yetki zinciri başka bir kanundan geçer. 6306 sayılı Kanun’un 2/1-c bendi rezerv yapı alanını, Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenen alanlar olarak tanımlar. 6/5-a bendi, riskli alanlara ve rezerv yapı alanlarına ilişkin her tür harita, plan, proje ile arazi ve arsa düzenleme işlemlerini yapma yetkisini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verir. Bu alanlarda onaylanan imar ve parselasyon planlarının ilanı, itirazı ve kesinleşmesi ise 6/6. fıkradaki özel usule bağlanmıştır. Sonuç olarak aynı “18. madde uygulaması” adı altında iki ayrı rejim vardır: 3194 m. 18-19’a dayanan belediye uygulaması ile 3194 m. 18’in maddi kurallarını kullanan ama usulünü 6306 m. 6’dan alan rezerv alan uygulaması.

Bunun somut karşılığı askı duyurusunda görülür. İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün 28 Nisan 2025 tarihli duyurusuna göre Arnavutköy ilçesi Sazlıbosna ve Hacımaşlı mahallelerinde rezerv yapı alanı olarak belirlenen alanda 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesine göre hazırlanan imar uygulaması Bakanlıkça 25 Nisan 2025’te onaylanmış ve 28 Nisan 2025’ten itibaren on beş gün süreyle askıya çıkarılmıştır; duyuruda dayanak olarak 3194 m. 18 ile birlikte 6306 m. 6/6 anılmaktadır. Haberlere göre Yenişehir Rezerv Yapı Alanı’nda etaplar hâlinde 18. madde uygulamaları 2022’den bu yana onaylanmakta ve Arnavutköy ile Başakşehir’in çok sayıda mahallesini kapsamaktadır. Yenişehir planları ve etapları hakkında İstanbul idare mahkemelerinde davalar açıldığı ve kararlar verildiği haberlerde yer almakla birlikte, bu kararların kesinleşme durumu ve sonradan çıkan askılara etkisi her parsel için ayrıca doğrulanmalıdır; bir etabın iptali, başka bir etaptaki askıyı kendiliğinden hükümsüz kılmaz.

Askıya itiraz: on beş gün, il müdürlüğü, beş gün

6306 m. 6/6’nın lafzı üç adımı sırayla verir. Planlar il müdürlüğünde on beş gün ilan edilir. İtiraz, ilan süresi içinde il müdürlüğüne yapılır. İtirazlar Bakanlıkça beş gün içinde değerlendirilir ve reddedilmeleri hâlinde planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde kesinleşir.

Bu adımlar malik açısından şu anlama gelir. Askıyı takip etmek, belediye ilan panosunu değil İl Müdürlüğü’nün duyuru sayfasını ve ilan yerini izlemek demektir; on beş gün takvim günüdür ve askı tarihinden itibaren sayılır. İtiraz dilekçesi, sonraki dava dilekçesinin çekirdeğidir: kadastral parselin yüzölçümü ve niteliği, kesilen düzenleme ortaklık payı oranı, tahsis edilen imar parselinin yeri ve hisse durumu, önceki uygulamalarda yapılmış terk ve kesintiler, parsel üzerindeki yapı ve ağaçlar bu dilekçede belgeleriyle yer almalıdır. Ret kararı hem kesinleşme tarihini hem de dava süresinin başlangıcını belirleyen belgedir; tebliğ tarihi, tebliğ biçimi ve öğrenme tarihi ayrı ayrı kayda alınmalıdır.

Kanun metninde itirazı bir dava şartı hâline getiren bir hüküm yoktur; 6/9. fıkra doğrudan “idari işlemlere karşı” dava açılabileceğini söyler. Ancak itiraz iki şey sağlar: hesap ve dağıtım hatalarının idari aşamada düzeltilmesi ihtimali ile dava süresinin başlangıcını ret kararına bağlayan yazılı kayıt.

Dava süresi: otuz gün mü, altmış gün mü?

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7/1. maddesi dava açma süresini, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde idare mahkemelerinde altmış gün olarak belirler. 6306 m. 6/9 tam da böyle bir özel süredir: Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı süre tebliğ tarihinden itibaren otuz gündür. Aynı fıkranın, bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini söyleyen ikinci cümlesi Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmiştir; bugün rezerv alan uygulamasına karşı açılan davada yürütmenin durdurulması istenebilir.

Aşağıdaki tablo iki rejimi yan yana koyar. Yenişehir parselleri sol sütundadır; sağ sütun yalnızca 6306 kapsamı dışındaki belediye ve valilik uygulamaları içindir.

Süre hesabında iki teknik kural belirleyicidir. 2577 m. 8/2 uyarınca tatil günleri sürelere dahildir; yalnızca sürenin son günü tatile rastlarsa süre, tatili izleyen çalışma gününün bitimine kadar uzar. 2577 m. 7/4 ise ilanı gereken düzenleyici işlemlerde sürenin ilanı izleyen günden başladığını, ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlem, uygulama işlemi ya da her ikisi aleyhine birden dava açabileceğini söyler. Rezerv alanda uygulamanın dayandığı imar planı ile parselasyon işlemi arasındaki bu bağ, planın hukuka aykırılığının parselasyon davasında da ileri sürülebilmesinin yoludur. Bununla birlikte otuz günün tebliğden mi, ilanın son gününden mi, yoksa öğrenmeden mi başlayacağı her dosyada tartışılabildiği için tek güvenli yöntem, ihtimal dahilindeki en erken tarihten saymak ve dilekçeyi o tarihe göre vermektir.

Düzenleme ortaklık payı: yüzde kırk beş tavanı, tamamlama kesintisi ve bedele dönüştürme

Düzenleme ortaklık payı, 3194 m. 18/2 uyarınca düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmesi için gerekli umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında yüzölçümünden düşülen paydır. Aynı fıkranın ikinci cümlesi tavanı koyar: bu paylar, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Üçüncü fıkra, 7534 sayılı Kanun’la 12 Aralık 2024’te yeniden yazılan hâliyle, bu payın hangi alanlar için kullanılabileceğini sayar — yol, meydan, park, otopark, yeşil saha, ibadet yeri, eğitim ve sağlık tesis alanları, pazar yeri, belediye hizmet alanı, resmî kurum alanı ve benzeri — ve bu payın başka maksatla kullanılamayacağını ekler.

Rezerv alan dosyalarında üç noktanın ayrı ayrı denetlenmesi gerekir.

Mükerrer kesinti. 18/7. fıkra, bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmamasını esas alır. İstisna dardır: her türlü imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki uygulamalarda yapılan terk ve kesintiler dikkate alınarak, ilk uygulamadaki oranı yüzde kırk beşe kadar tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir. 6306 m. 6/5-ğ de aynı yönde, parselasyon planlarında gerekli görülmesi hâlinde ilk uygulamadaki oranı tamamlamak üzere kesinti yapma yetkisini Başkanlığa verir. Daha önce yol terki yapılmış, 2981 sayılı Kanun kapsamında uygulama görmüş ya da özel parselasyonla bölünmüş Arnavutköy tarlalarında önceki terklerin düşülmemesi başlı başına bir itiraz sebebidir; itirazın ve davanın somut dayanağı, o terklerin tapu ve kadastro kayıtlarıyla ortaya konmasıdır.

Tavanı aşan kamu alanı. Umumi hizmet alanlarının toplamı kanuni tavanı aşıyorsa idare bu farkı düzenleme ortaklık payına yükleyemez. 7534 ile değişen 18/5. fıkra, bu hâlde kamu eline geçişi sağlanamayan alanların 13. maddedeki yöntemlerle kamuya geçirileceğini; kamulaştırma yolu seçilirse uygulamaya giren parsellerin kamu hizmet alanlarına denk gelen kısımlarının ilgili idarece kamulaştırılacağını söyler. Kamulaştırma bedelinin usulü ise ayrı bir dosyadır ve Kınalı-Malkara ve Kuzey Marmara Otoyolu güzergâhında bedel tespiti davası sayfasında anlatılan 2942 m. 10 usulüyle yürür.

Bedele dönüştürme. Mevcut yapılar nedeniyle bir parselden pay alınamıyorsa 18/11. fıkra bu payın bedele dönüştürülmesine izin verir; 7534 ile eklenen cümleye göre parselasyonu onaylayan idarenin aldığı bu bedel, fazladan kesinti yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir. 18/12. fıkra bedelin, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki bedel tespiti esasları da gözetilerek lisanslı değerleme uzmanları ya da idare takdir komisyonlarınca raporla belirleneceğini, bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamayacağının beyanlar hanesine yazılacağını ve bedelin tamamının tescilden itibaren en geç bir yıl içinde ödeneceğini düzenler. Bu hüküm iki yönlü çalışır: bedel borçlusu malik ödemeden parselini devredemez ve yapı ruhsatı alamaz; bedel alacaklısı malik ise ödemeyi bu bir yıllık takvime göre bekler.

Bu üç mekanizmanın dışında, düzenleme ortaklık payı olarak kamuya geçen yer için bedel yoktur. 2942 m. 35 açıktır: düzenleme ortaklık payı karşılığı bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve benzeri yerler için eski malikleri mülkiyet iddiasında bulunamaz ve karşılığını isteyemez. Dosyanın asıl meselesi giden payın karşılığını istemek değil, payın kanuni tavanın ve kanuni amaçların içinde kalıp kalmadığını denetlemektir.

İptal davası: İstanbul İdare Mahkemeleri, yürütmenin durdurulması ve iptalden sonrası

Rezerv alan uygulamasına karşı dava, uygulama işleminin, gerekiyorsa dayanağı olan planın ve itirazın reddi işleminin iptali istemiyle İstanbul İdare Mahkemeleri’nde açılır; kararlara karşı istinaf incelemesini İstanbul Bölge İdare Mahkemesi yapar. Davalı, işlemi tesis eden ve onaylayan idaredir; hangi idarelerin husumette yer alacağı, onay yazısı ve askı tutanağındaki imza makamlarına göre belirlenir. Dilekçede, yukarıdaki süre hesabına ek olarak, kadastral parsel ile tahsis edilen imar parseli arasındaki eşdeğerlik tartışması dosyanın omurgasını oluşturur: 18/13. fıkra, düzenleme sonucu maliklere verilecek parsellerin öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyorsa en yakınındaki eşdeğer alandan verilmesini emreder. Yerinden uzağa, hisseli ve daha düşük yapılaşma koşullu bir parsele atılan malik için asıl dava sebebi budur; düzenleme ortaklık payı hesabı onu tamamlar.

Yürütmenin durdurulması, uygulamanın tapuya tescilini ve tescil sonrası devir ve yapılaşmayı durdurmak için istenir. 2577 m. 27/1’e göre dava açılması işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. 27/2 iki şartı birlikte arar: işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması; mahkeme kural olarak idarenin savunmasını aldıktan ya da savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek karar verir. 27/6 uyarınca karar teminat karşılığında verilir, ancak durumun gereklerine göre teminat aranmayabilir. Verilen ya da reddedilen yürütmenin durdurulması kararına karşı 27/7 uyarınca tebliği izleyen günden itibaren yedi gün içinde ve bir defaya mahsus olmak üzere Bölge İdare Mahkemesi’ne itiraz edilebilir; itiraz üzerine verilen karar kesindir ve 27/10 uyarınca aynı sebeplerle ikinci kez yürütmenin durdurulması istenemez. Parselasyon dosyalarında bu talebin gücü, dilekçeye eklenen kadastral ve imar parseli karşılaştırmasının ve önceki terk belgelerinin somutluğuna bağlıdır.

İptal kararından sonra ne olacağı, dosyanın en çok yanlış anlaşılan bölümüdür. 2577 m. 28 idareyi kararın gereğini gecikmeksizin yerine getirmekle yükümlü kılar; ancak 3194 m. 18’e 7221 sayılı Kanun’la eklenen fıkra, kök parsele dönüşün her zaman mümkün olmadığını kabul eder. Davaya konu parsel plan kararıyla umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alana denk geliyorsa ya da iptal edilen uygulamayla tahsis edilmiş parsellerde hak sahipleri yapı yapmışsa ve benzeri hukukî veya fiilî imkânsızlıklar varsa, onay mercii bu durumu tespit eder; önce tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararını yerine getirmeye yönelik yeni bir uygulama yapılır; bu mümkün değilse hak sahibinin muvafakatiyle uygulama sahası içinde uygun bir yer tahsis edilir; anlaşma olmazsa davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak, düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli ödenir. Yani iptal, çoğu zaman yeni bir 18. madde uygulamasının başlangıcıdır ve o yeni uygulama da aynı askı, itiraz ve dava takvimine tabidir.

Rezerv alan planı kısıtı ile el atma arasındaki ilişki

18. madde uygulaması, planın malike yüklediği kısıtı somutlaştıran işlemdir; ama plan kısıtı uygulamadan önce de vardır. 2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesi, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar için, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılmasını ve bütçe imkânları dahilinde kamulaştırılmasını ya da kısıtlılığı kaldıran plan değişikliği yapılmasını öngörür; 3194 m. 18/10 da belediye veya valiliğin parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapmasını esas alır. Yenişehir’de plan kısıtı altında olup henüz uygulama görmemiş, fiilen el atılmış ya da bir kamu idaresinin tasarrufuna geçmiş parsellerde uyuşmazlık artık parselasyon davası değil, kamulaştırmasız el atma ve yargı yolu sorusudur. O sorunun cevabı (kanunun fiilî ve hukukî el atma nedeniyle açılan davalarda bedelin ödenmesini nasıl düzenlediği, hukukî el atmada 30 Ocak 2026’dan bu yana yargı yolunu gösteren açık bir kanun hükmünün bulunmaması, plan dışı kısıtların idari işlem olarak idari yargıda denetlenmesi; süre, faiz ve harç rejimi) bu sayfanın değil, Arnavutköy bölge sayfasının konusudur. Burada yalnızca şu bağ kurulmalıdır: 18. madde uygulamasına açılan iptal davası ile aynı parseldeki el atma iddiası ayrı dosyalardır ve ayrı sürelerle yürür.

Rezerv alanın bir başka sonucu da dürüstçe yazılmalıdır. 6306 m. 6/2, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde Başkanlık, TOKİ veya İdarenin acele kamulaştırma yoluna da gidebileceğini söyler; bu cümlenin lafzı üzerindeki bina yıkılmış arsalar içindir. Aynı fıkra ayrıca, bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmaların 2942 m. 3/2’deki iskân projesi amaçlı kamulaştırma sayılacağını ve ilk taksitin belirlenen tutarın beşte biri oranında ödeneceğini düzenler. 2942 m. 23/5 ise 3/2 kapsamındaki kamulaştırmalarda geri alma hakkının uygulanmayacağını belirtir. Bu ihtimalin 2942 m. 27’ye dayanan olağan acele kamulaştırmadan farkı ve riskli yapı rejimiyle ilişkisi kentsel dönüşüm ve riskli yapı çalışma alanımızda ele alınmaktadır.

Yeniköy ve Sazlıbosna’da bir parsel için sırayla yapılacaklar

Aşağıdaki sıra, bir 18. madde dosyasının askıdan kesinleşmeye kadar geçirdiği adımları izler; her adımın süresi kanun lafzından alınmıştır.

1. Askıyı kaynağından izleyin. İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün duyuru sayfası ve ilan yeri; askı tutanağındaki onay tarihi, askı başlangıç tarihi ve dayanak maddeler (3194 m. 18 ve 6306 m. 6/6) not edilir. Askı on beş gündür.
2. Kadastral durumu belgeleyin. Güncel tapu kaydı, kadastro paftası, hisse oranları, önceki uygulamalarda yapılmış terk ve kesintiler, parsel üzerindeki yapı ve ağaçlar; varsa 2981 sayılı Kanun kapsamındaki eski uygulama belgeleri.
3. Yazılı itirazı ilan süresi içinde İl Müdürlüğü’ne verin. Düzenleme ortaklık payı oranı, mükerrer kesinti, tahsis yeri ve eşdeğerlik, hisselendirme ve muhdesat itirazın somut başlıklarıdır. Bakanlık beş gün içinde karar verir.
4. Ret kararının tebliğ ve öğrenme tarihini kaydedin. Plan ret tarihinde kesinleşir; dava süresi tebliğden otuz gündür ve en erken tarihten sayılır.
5. Dilekçeyi yürütmenin durdurulması istemiyle İstanbul İdare Mahkemeleri’ne verin. Uygulama işlemi, gerekiyorsa dayanak plan ve itirazın reddi birlikte dava konusu yapılır; 2577 m. 7/4 bu birlikteliğe imkân verir.
6. Tescili ve sonrasını takip edin. Uygulama tapuya tescil edilmişse yürütmenin durdurulması kararı tapuya bildirilir; iptal kesinleşirse geri dönüşün mümkün olup olmadığı 3194 m. 18’deki 7221 fıkrasına göre belirlenir ve gerekirse yeni uygulama ya da bedel süreci başlar.

İdari dosya elektronik ortamda yürür; parselin bulunduğu yere gidilmesi kural olarak yalnızca bilirkişi keşfi kararlaştırılırsa gerekir. Aynı parselde adli yargıya giren bir el atma ya da bedel uyuşmazlığı doğarsa o dosya Arnavutköy için Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde görülür ve keşif parselde yapılır.