6306 sayılı Kanun kapsamındaki bir dönüşümde mâlikin elindeki seçenekler, sürecin göründüğünden dardır ve her biri süreye bağlıdır. Yıkım ve yeniden yapım kararı, 6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi uyarınca hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır, parselin tamamını bağlar ve karara katılmayan mâlikin arsa payı rayiç değeri tespit ettirilerek açık artırmayla satılır. Mâlike gerçekten açık olan alan daha erken ve daha sessizdir: çoğunluğun kabul etmesi istenen sözleşmenin şartları, tespitin ve arkasındaki bildirimlerin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve bina yükselirken tapu kütüğünde neyin elde tutulduğu. Dosyanın bu tarafında çalışıyoruz.
Mâlikin ağırlığı hangi anlarda var
Üç an neredeyse ağırlığın tamamını taşır. Tespitin kendisi: 3/1. madde on beş günlük itiraz süresi verir ve itirazı dört öğretim üyesi ile üç kamu görevlisinden oluşan teknik heyet karara bağlar. Çoğunluğun oluştuğu toplantı: pay dağılımı, teslim tarihi ve temerrüt şartları hâlâ müzakere edilebilir durumdadır. Ve işin durduğu an: 6/14. madde, olağan bir sözleşmeye aykırılık davası yerine kanuni bir fesih yolu tanır. Bu noktaların arasında kalan her şey usuldür ve süreler mâlik yurt içinde olsun olmasın işler; yurt dışında yaşayan mâlik bakımından süregelen ödevleri yurt dışındaki mâlikler için taşınmaz uyum sayfasında ayrıca ele alıyoruz.
| Aşama | Dayanak | Süre | Neyi belirler |
|---|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | 6306 s.K. m. 3/1-3/2 | Tebliğ sayılan günden itibaren 15 gün | Yapının rejime girip girmeyeceğini |
| Ağır hasarlı veya yıkılacak derecede riskli yapıda itiraz | 6306 s.K. m. 6/A(2) | 2 gün; heyet 3 günde karar verir | Aynı soruyu sıkıştırılmış takvimde |
| Mâliklere yıkım için verilen süre | 6306 s.K. m. 5/3 | 90 günden fazla olmamak üzere | Yıkımın mâlikçe mi idarece mi yapılacağını |
| Çoğunluk teklifinin incelenmesi veya kabulü | 6306 s.K. m. 6/1 | Bildirimden itibaren 15 gün | Katılmayan arsa payının satışa çıkıp çıkmayacağını |
| Yıkımdan sonra anlaşma sağlanamaması | 6306 s.K. m. 6/2 | Tebligatı takip eden 30 gün | 2942 sayılı Kanun'a göre acele kamulaştırma yolunu |
| Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere dava | 6306 s.K. m. 6/9 | Tebliğden itibaren 30 gün | 2577 sayılı Kanun kapsamında idari yargı yolunu |
| Müteahhidin temerrüdünde kanuni fesih | 6306 s.K. m. 6/14 | 1 yıl / 6 ay, ardından 30 günlük ihtar | Sözleşmelerin mahkeme kararı olmadan düşüp düşmeyeceğini |
Salt çoğunluk kararı ve dışarıda kalan payın âkıbeti
6/1. madde çoğunluğun neye karar verebileceğini tek tek sayar: parsellerin tevhidine, münferit veya birleştirilerek yahut imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraza, terke, ihdasa, tapuya tescile, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla. 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun (yürürlük: 9 Kasım 2023) maddedeki “en az üçte iki” ibarelerini “salt” şeklinde değiştirene kadar eşik üçte ikiydi.
Bölümün devamını okuyun
Madde ardından karara katılmayan mâliki düzenler. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ya da teklifin görülüp incelenebileceği yer bu mâlike bildirilir; bildirimde, on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı ihtar edilir. Satış, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırma usulüyle yapılır. Alıcı çıkmazsa riskli alanlar ve rezerv yapı alanları ile riskli yapılar birbirinden ayrılır: ilkinde pay, rayiç bedeli ödenmek suretiyle dönüşüm projesini gerçekleştiren kurumca satın alınır; ikincisinde anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış tekrarlanır. Pay üzerindeki ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi haklar sona ermez; satış bedeli üzerinde devam eder ve sonrasında Başkanlığın talebiyle tapudan terkin edilir. 6/16. madde bir noktayı daha açıklığa kavuşturur: yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ancak dava açılmış olması salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.
4 Şubat 2026 Yönetmelik değişikliği neyi kaydırdı
Uygulama Yönetmeliği’nde 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik toplantı ve ruhsat aşamasını yeniden düzenledi. 15/2. fıkra artık toplantıyı da düzenliyor: mâliklerden birinin istemiyle bütün mâlikler çağrılır, yer ve zaman Ek-12’deki form doldurularak muhtarlıkta veya yapılar henüz yıktırılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün ilan edilerek yahut noter vasıtasıyla bildirilir; ilan yoluyla yapılan bildirimde ilanın son günü tebliğ sayılır. Fıkranın değişiklikten önce de bulunan iki kuralı korunuyor: karar “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” alınabilir ve karara katılmayanlara yapılacak bildirim, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenler bakımından elektronik yolla yapılır ve adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır; adres bildirmeyenlere noter ya da on beş günlük muhtarlık ilanı yoluyla gidilir. 15/4. fıkra bunu projenin önüne bir kapı olarak koyar: yapı ruhsatı başvurusundan önce teklifin bu şekilde tebliğ edilmiş olması ve payların satışı için müracaatta bulunulmuş olması gerekir. 8/9. fıkra da değişti: yıkımdan sonra riskli yapı şerhi terkin edilir, fakat beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır; şerh düşer, parsel rejimin içinde kalır.
Kat karşılığı sözleşmeyi mâlik tarafından okumak
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bitmiş bağımsız bölüm vaadi karşılığında arsa payı devrettiği için taşınmazlara ilişkin şekil kuralları ona da uygulanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237/2. maddesi taşınmaz satış vaadini resmî şekilde düzenlenmedikçe geçersiz sayar; 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeleri düzenleme şekline tabi tutar, 60/3. maddesi ise taraflardan birinin talebi üzerine sözleşmenin tapu bilişim sistemi vasıtasıyla şerh edilmesine imkân verir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için aynı şerhi tanır ve arkasından beş yıllık resen terkin kuralını getirir.
Bölümün devamını okuyun
Bundan sonrasını üç hüküm belirler. Bedel: 480. madde götürü bedelde yükleniciyi bu bedelle bağlar, ancak ikinci fıkrası başlangıçta öngörülemeyen durumlar eserin yapılmasını son derece güçleştirirse hâkimden uyarlama isteme, mümkün değilse dönme hakkı tanır; dürüstlük kuralının gerektirdiği hâllerde yüklenici yalnızca fesih hakkını kullanabilir. Ayıp: 475. madde iş sahibine dönme, bedelden indirim ve ücretsiz onarım seçeneklerini verir, fakat maddenin son fıkrası eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkının kullanılamayacağını söyler; kat karşılığı inşaatta olağan durum budur, dolayısıyla pratikte geriye indirim ve onarım kalır. Zamanaşımı: 478. madde taşınmaz yapılarda ayıp davalarını teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıbın niteliğine bakılmaksızın yirmi yılla sınırlar. Yapı kullanma izni alınmamış bir binada hangi işlemlerin kilitlendiğini ayrıca iskânı olmayan konutta yapılamayan işlemler yazısında ele aldık.
Bina yükselirken tapuda elde tutulan güvence
6/10. madde, mâliklerin sınırını bilmeden dayandığı hükümdür. Taşınmazlar satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmişse, mâlikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Bir sonraki cümle sınırı çizer: yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanır. Koruma süresiz değildir; takvimi işletmek mâlikin işidir. 6/13. madde ise gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulan alan ve parsellerde müteahhidin kendi satışlarını denetler: payına düşen bağımsız birimlerin satışı İdarenin iznine bağlıdır, İdare tamamlanma oranını belirleyip bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir; tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün mâliklerin muvafakati gerekir. Yeni bina teslim edildikten sonra devreye giren ortak gider ve işletme projesi rejimini aidat ve işletme projesinde 7579 tavanının gerçek kapsamı yazısında inceledik; teslim beklerken taşınmazı hakkı olmadan kullanan kişiye karşı işletilecek talepler için müdahalenin meni ve ecrimisil yazısına bakılabilir.
Acele kamulaştırma, masraflar ve muafiyetler
Anlaşma sağlanamadığında 6/2. madde acele kamulaştırma yolunu açar ve bu kamulaştırmaları 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3/2. maddesindeki iskân projesi kamulaştırması sayar; anılan fıkra peşin ödenecek miktarın kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamayacağını, kalanın en fazla beş yılda faiziyle eşit taksitlere bağlanacağını söyler. Bedel tespiti ve idare adına tescil 10. maddeye göre asliye hukuk mahkemesinde yapılır; mâlike gönderilen davetiyede, konuya ve taşınmazın değerine ilişkin bütün savunma ve delillerin tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirilmesi gerektiği belirtilir. Aynı maddede yer alan “Tescil hükmü kesin olup” ibaresinin Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edildiğini ve iptalin 21 Şubat 2027’de yürürlüğe gireceğini not etmek gerekir; o tarihe kadar tescil hükmü kesindir, tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır. 14. madde kamulaştırma işlemine karşı dava süresini otuz gün olarak belirler ve paydaşların tek başına dava haklarının bulunduğunu açıkça söyler.
Bölümün devamını okuyun
Masraf tarafında iki hüküm vardır. 5/4. madde Başkanlık veya İdarece yapılan ya da yaptırılan tespit, tahliye ve yıktırma masraflarının hisseleri oranında mâliklerden 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edileceğini; 7/9. madde ise sayılan işlemlerin noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisna olduğunu düzenler. İstisna sınırsız değildir: fıkrada sayılan işlemlerde Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare, işi üstlenen müteahhit, mâlik ya da riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan kişilerden birinin taraf olması aranır. 7/10. madde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağını ekler. Kira yardımı ayrı bir başlıktır: 5/1. madde anlaşmayla tahliye edilen yapıların mâlik, kiracı ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini söyler, yapım için yardımın usul ve esaslarını Cumhurbaşkanına bırakır; kira yardımının tutarı ve süresi Kanun’da yazılı değildir, o tarihte yürürlükte olan düzenlemeden okunur. Kanun kapsamındaki alanlarda onaylanan imar ve parselasyon planları ise 6/6. madde uyarınca il müdürlüğünde on beş gün ilan edilir, itiraz bu süre içinde il müdürlüğüne yapılır ve itiraz reddedilirse plan ret tarihinde kesinleşir; rezerv alanlarda 18. madde uygulaması ve kamulaştırma davaları Arnavutköy’de 18. madde, rezerv alan ve kamulaştırma davaları sayfasında ele alınıyor.
Çalışma biçimimiz
Dosyayı kanunun sırasıyla okuyoruz: tespit ne diyor ve tebligatı ayakta mı, çoğunluk nasıl oluştu ve teklif nasıl tebliğ edildi, sözleşme neyi paylaştırıyor ve tapuda neyi güvenceye alıyor, yukarıdaki süreler bugün nerede duruyor. Müteahhit işi bıraktığında ilk adımı mahkemede değil, 6/14. maddedeki fesih yolunda atıyor, Türk Borçlar Kanunu’ndan doğan genel hükümlere dayalı talepleri bunun yanında saklı tutuyoruz. Aynı parseldeki edinim, tapu incelemesi ve devir işleri gayrimenkul hukuku çalışmamızın konusudur.
