Arnavutköy'de 18. madde, rezerv alan ve kamulaştırma davaları, hangi mahkemede, hangi sürede, hangi usulle yürür.

Arnavutköy’de bir taşınmaz uyuşmazlığının hangi mahkemede ve hangi sürede yürüyeceğini üç soru belirler: parsel 6306 sayılı Kanun’a göre ilan edilmiş bir rezerv yapı alanında mı, bir kamulaştırma ya da fiilî el atma var mı, taşınmaz hisseli mi. İlk sorunun cevabı “evet” ise askı on beş gün, itiraz il müdürlüğüne, dava süresi otuz gündür ve dosya İstanbul İdare Mahkemeleri’nde açılır. İkinci sorunun cevabı “evet” ise dosya çoğunlukla Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde görülür; çünkü Arnavutköy’ün kendi adliyesi yoktur. Üçüncü soru önalım, aynen paylaşım ve ortaklığın giderilmesi usulünü açar. Bölge genelindeki çerçeve için İstanbul’un batısında taşınmaz davaları sayfasına bakabilirsiniz.

Arnavutköy’de hangi dava hangi mahkemede görülür

Arnavutköy ilçesindeki taşınmazlara ilişkin adli davalar, Hâkimler ve Savcılar Kurulu’nun 2025 tarihli yargı çevresi kararı uyarınca Gaziosmanpaşa adli yargı ilk derece mahkemelerinde görülür; yargı çevresi Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan ve Sultangazi ilçelerini kapsar. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); Kamulaştırma Kanunu’ndan doğan adli uyuşmazlıklar asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür (2942 m.37). İstanbul Adliyesi’nin 2024 yılı faaliyet raporuna göre Gaziosmanpaşa asliye hukuk mahkemelerinin çoğunda kamulaştırma davaları en sık karşılaşılan dava türleri arasındadır; sulh hukuk mahkemelerinde ortaklığın giderilmesi öne çıkar. Rapor ilçe kırılımı vermez.

İdari davalar için adres ayrıdır. 18. madde uygulaması, imar planı, rezerv alan kararı ve Hazine ecrimisil ihbarnamesi gibi idari işlemlerin iptali İstanbul İdare Mahkemeleri’nde açılır; mahkemeler Bağcılar Mahmutbey’de, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi ile aynı yerleşkededir. Cumhurbaşkanı kararıyla verilen acele kamulaştırma kararının iptali ise ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da istenir (2575 sayılı Kanun m.24/1-a).

Yenişehir rezerv yapı alanında 18. madde uygulaması: askıya itiraz ve iptal davası açma süresi

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca belirlenen alandır (6306 m.2/1-c). Haberlere göre Arnavutköy ve Başakşehir’de on beş mahalleyi kapsayan Yenişehir Rezerv Yapı Alanı’nda 2022’den bu yana etap etap 18. madde uygulamaları askıya çıkmaktadır. Bunlardan biri belgeyle izlenebilir: Sazlıbosna ve Hacımaşlı mahallelerinde rezerv yapı alanı olarak belirlenen alanda 3194 sayılı İmar Kanunu m.18’e göre hazırlanan imar uygulaması Bakanlıkça 25.04.2025’te onaylanmış, askı tutanağı 28.04.2025’ten itibaren on beş gün süreyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İstanbul İl Müdürlüğü’nde ilan edilmiş, duyuruda dayanak olarak 3194 m.18 ile birlikte 6306 m.6/6 gösterilmiştir. Diğer etaplara ilişkin askı tutanakları da aynı il müdürlüğünün duyuru sayfasından izlenir.

Bu dayanak, süre hesabını belirler. Belediye parselasyon planları bir ay askıda kalır ve sürenin sonunda kesinleşir (3194 m.19); imar planlarına bir aylık ilan içinde itiraz edilir (m.8/1-b) ve iptal davası altmış günlük genel sürede açılır (İYUK m.7). Rezerv yapı alanında ise 6306 m.6/6 uygulanır: “Bu Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir.” Dava süresi de bu Kanun’dan çıkar: 6306 uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre dava açılabilir (6306 m.6/9). Aynı fıkrada yer alan yürütmenin durdurulması yasağı Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmiştir; iptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması istenebilir.

Uygulamada iki tarih birlikte izlenir: askı tutanağının son günü ve ret kararının tebliğ tarihi. Belediye planlarında askı içindeki itiraz, işlemi yapan makamdan işlemin değiştirilmesinin istenmesi niteliğindeyse İYUK m.11 kapsamına girer: bu başvuru işlemeye başlamış dava süresini durdurur ve otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır; rezerv alanda ise plan itirazın reddiyle kesinleştiğinden otuz günlük süre ret kararının tebliğinden işler. Dava açılması tescili kendiliğinden durdurmaz (İYUK m.27/1); yürütmenin durdurulması için açık hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir (m.27/2). Ayrıntı, Yeniköy ve Sazlıbosna parselleri üzerinden, Yenişehir rezerv alanında 18. madde uygulaması sayfasında anlatılmıştır.

Düzenleme ortaklık payına itiraz: üst sınır, mükerrer kesinti ve tamamlama kesintisi

18. madde uygulamasında idare, maliklerin muvafakatini aramaksızın parselleri birleştirir, plana uygun ada ve parsellere ayırır ve hak sahiplerine dağıtır (3194 m.18/1). Umumi hizmet alanları için düşülen “düzenleme ortaklık payı”, düzenlemeye giren arazinin düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez (m.18/2). Pay yalnız kanunda sayılan kullanımlar için ayrılabilir: yol, meydan, park, eğitim ve sağlık tesis alanı, otoyol hariç erişme kontrollü yol, su yolu ve plan kararıyla getirilen diğer umumi hizmet alanları (m.18/3). Umumi hizmet alanlarının toplamı bu orandan fazlaysa aşan kısım bedelsiz terkle değil, kamulaştırma dâhil m.13’teki yöntemlerle kamuya geçer (m.18/5).

İtirazın en sık dayandığı hüküm mükerrerlik yasağıdır: bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Kanun istisnayı dar tutar: imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerden az olmaması kaydıyla ve önceki terk ve kesintiler dikkate alınarak, ilk uygulamadaki oranı üst sınıra kadar tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir (m.18/7). 6306 m.6/5-ğ, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na rezerv yapı alanlarındaki parselasyon planlarında “varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere” kesinti yetkisi verir. Daha önce kısmen kesinti yapılmış parsellerde tamamlama kesintisi hukuken mümkündür; yapılaşma artışı ve değer şartları gerçekleşmemişse kesinti dava konusudur.

Diğer itiraz sebepleri de kanunda yazılıdır: parseller öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün değilse en yakınındaki eşdeğer alandan verilir (m.18/13); mevcut yapılar nedeniyle kesinti yapılamayan parsellerde pay bedele dönüştürülür ve bu bedel fazla kesinti yapılan diğer maliklere ödenir (m.18/11-12). DOP olarak giden yer için sonradan bedel istenemez; bir defaya mahsus alınan bu yerler için eski malikler mülkiyet iddiasında bulunamaz ve karşılık isteyemez (2942 m.35). Uygulama iptal edilir de kök parsele dönüş imkânsız olursa idare yeni bir uygulama yapar; bu da olmazsa hak sahibine yer tahsis edilir ya da DOP düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli ödenir (3194 m.18, 7221 ile eklenen fıkra).

Kanal İstanbul güzergâhı ve Sazlıdere: arsa sahipleri ne olacak, el atma davası hangi yargı yolunda

Kanal güzergâhı ile Sazlıdere Barajı çevresindeki parseller için sorulan “arsa sahipleri ne olacak” sorusunun hukuki karşılığı, kısıtın kaynağına göre değişen bir yargı yolu sorusudur. Bu sayfa projenin takvimi hakkında görüş bildirmez; Yenişehir plan değişikliklerine karşı İstanbul İdare Mahkemeleri’nde iptal davaları açıldığı haberlerde yer almıştır.

Kamulaştırma yapılmadan idarenin taşınmaza fiilen el koyması hâlinde malik, TMK m.683 uyarınca el atmanın önlenmesini dava edebilir; Kamulaştırma Kanunu bedel talebini de tanır (Geçici m.6 ‘bedel talep edilmesi hâlinde’, Geçici m.19). 1956-1983 el atmalarında bedel taşınmazın dava tarihindeki değeridir (Geçici m.6); 1983 sonrası el atmalarda bedel davası için Kamulaştırma Kanunu’nda bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemiştir. 8 Ekim 1956’ya kadar kamulaştırma işlemine dayanmaksızın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar ise 7588 sayılı Kanun’la eklenen ve 11 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren Geçici m.20 uyarınca ilgili idare adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır; bu taşınmazlara bağlı olarak 12 Ocak 1963’ten sonra ileri sürülen bedel dâhil talepler kabul edilmez ve hüküm görülmekte olan davalara da uygulanır. Fiilen el atılmamış parsellerde ölçüt 2942 Ek m.1’dir: uygulama imar planında umumi hizmetlere ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde kısıtlanan taşınmazlar, planın yürürlüğünden itibaren beş yıl içinde kamulaştırılır ya da kısıtı kaldıracak plan değişikliği yapılır. Beş yıl geçmiş ve hiçbiri yapılmamışsa durum hukukî el atma olarak tartışılır ve kanun bu davalarda hükmedilen bedelin ödenmesini düzenler (Geçici m.19); Ek m.1’e 2022’de eklenen ve bu davaların adli yargıda görüleceğini söyleyen cümle Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edildiğinden (yürürlük 30.01.2026) yargı yolu somut dosyada değerlendirilir. Adli yargıda görülecek dosyada Arnavutköy parselleri için dava Gaziosmanpaşa Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır (2942 m.37). Kamulaştırma Kanunu el atma bedeline uygulanacak faizin oranını ve başlangıcını açıkça belirlemez; Anayasa m.46’nın ödenmemiş kamulaştırma bedelleri için öngördüğü en yüksek faizin el atma bedeline uygulanıp uygulanmayacağı somut dosyada değerlendirilir. Bu Kanun kapsamında açılan davalarda bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçları maktu belirlenir (2942 Ek m.4/3).

Kısıt uygulama imar planından değil, sit kararı ya da nazım plan koruma bandı gibi plan dışı bir idari işlemden kaynaklanıyorsa bu işlem İYUK m.2 uyarınca idari yargıda dava konusu edilir. Bu hâlde ya işlemin iptali istenir ya da İYUK m.13 uyarınca öğrenmeden itibaren bir yıl ve her hâlde beş yıl içinde idareye başvurulup tam yargı davası açılır; adli yargıda görev yönünden ret sonrası bu ön başvuru şartı aranmaz. Sazlıdere göl alanında idare adına tescil edilmiş parsellerde ilk iş, tescilin hukuki sebebini tapu kaydından okumaktır: bedel tespiti ve tescil kararı, uzlaşma tutanağı ya da kamulaştırmasız fiilî el atma, üç ayrı usul ve üç ayrı süre demektir. 1983 ile 2021 arasında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için hükmedilen bedel, 2942 Geçici m.19 uyarınca bütçeden ayrılan payla, ödenek yetmezse sonraki yıllara sâri taksitlerle ödenebilir. 8 Ekim 1956’dan önce fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar için bedel dâhil hiçbir talep kabul edilmez (Geçici m.20, 2026).

Özel kişi tarafından izinsiz kullanılan parsellerde mesele ecrimisildir; müdahalenin men’i ve ecrimisil sayfasına bakınız. Hazine’nin ya da 2886 sayılı Kanun m.75 kapsamındaki bir kamu idaresinin ecrimisil ihbarnamesi ise idari işlemdir ve İstanbul İdare Mahkemeleri’nde dava konusu edilir.

Kuzey Marmara bağlantı yolları ve acele kamulaştırma kararına itiraz: bedeller ne zaman ödenir

İstanbul 3. Havalimanı için Bakanlar Kurulu’nun 2014/5768 sayılı acele kamulaştırma kararı (RG 17.01.2014, sayı 28885) İmrahor, Tayakadın ve Yeniköy köylerini kapsamıştı. Kuzey Marmara Otoyolu Nakkaş-Başakşehir kesimi bağlantı yolları için Karayolları Genel Müdürlüğü lehine 3165 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG 04.11.2020, sayı 31294) ve 4456 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG 04.09.2021, sayı 31588) verilmiştir; haberlere göre kapsamda Sazlıbosna, Deliklikaya, Hadımköy, Ömerli ve Yeşilbayır mahalleleri bulunmaktadır. Hangi parsellerin kapsamda olduğu kararın harita ekinden ve tapu kaydındaki şerhten anlaşılır; adresi bulunamayan maliklere tebligat, taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile ülke genelinde yayımlanan bir gazetede ilan yoluyla yapılır (2942 m.10/4).

Acele kamulaştırmada sıra şöyledir. Cumhurbaşkanı kararı üzerine idare asliye hukuk mahkemesine başvurur; mahkeme yedi gün içinde bilirkişilerce belirlenen değeri bankaya yatırtarak el koyma kararı verir, karar tapuya bildirilir ve devir yasağı şerhi konulur (2942 m.27). Bu bedel el koyma bedelidir, nihai bedel değildir. İdare ardından satın alma usulünü uygular: komisyonun tahminî bedelini bildirmeksizin malike pazarlık daveti gönderir, malik tebliğden itibaren on beş gün içinde başvurursa görüşme yapılır (m.8). Tutanak imzalandığında kamulaştırmaya ya da bedele karşı dava açılamaz (m.8/7); bu nedenle tutanak imzalanmadan önce hukuki görüş alınması gerekir. Anlaşma olmazsa idare bedel tespiti ve tescil davası açar; malik davalıdır ve tebliğden itibaren on gün içinde değere ilişkin tüm savunma ve delillerini yazılı olarak bildirmek zorundadır (m.10/3-h). Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası aynı tebligattan itibaren otuz gün içinde açılır (m.14); Cumhurbaşkanı kararının iptali ise Danıştay’da istenir (2575 m.24/1-a) ve sürenin başlangıcı kararın yayımı ve malike yapılan bildirim belgeleriyle hesaplanır.

Bedel keşifle, en az üç kişilik bilirkişi kuruluyla ve muhtarın huzurunda taşınmazın başında belirlenir (m.10/6, m.15); arazide net gelir, arsada emsal satışlar esas alınır (m.11/1-f, g). Otoyolun ya da kanalın parsele katacağı değer artışı bedele girmez (m.11/2); kamu yararı kararının muhtarlıkta ilanından sonra dikilen ağaç ve yapılan sabit tesisler de bedelde dikkate alınmaz (m.25/3). Bedel idarece bankaya yatırılınca tescile ve ödemeye karar verilir; mülkiyet bu kararla idareye geçer (m.10/8, m.25/1). Tescil kararı bugün için kesindir ve yalnız bedele ilişkin istinaf ve temyiz yolu açıktır; Anayasa Mahkemesi’nin bu ibareyi iptal eden kararı 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecektir. Kanun yolunda bedel düşerse fark malikten geri istenir. Hükmedilen bedel, malikin bildirdiği banka hesabına bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılır; yatırılmazsa icra edilir (Ek m.4/1). Mahkeme heyetinin keşif harcırahı, bilirkişi ve muhtar ücretleri ile tapu harçları idarece ödenir (m.29, 2026 değişikliği).

Rezerv yapı alanındaki kamulaştırma farklıdır ve bu fark en çok gözden kaçan noktadır. 6306 kapsamında yapılan kamulaştırmalar 2942 m.3/2’deki iskân projesi kamulaştırması sayılır: bedel eşit taksitlerle ödenebilir, ilk taksit kanunda yazılı kesir oranındadır ve bu kamulaştırmalarda m.23’teki geri alma hakkı uygulanmaz (6306 m.6/2; 2942 m.23/5). Kentsel dönüşüm rejiminin ayrıntısı kentsel dönüşüm ve riskli yapı sayfasındadır.

Hisseli tarla: pay satışına itiraz süresi, 5403 eşikleri ve ortaklığın giderilmesi

Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; hak, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (m.733). Bir yıllık süre 25.12.2025’te yürürlüğe girmiştir; bu tarihten önceki satışlarda iki yıllık eski süre uygulanır. Cebrî artırmada önalım kullanılamaz. Dava Gaziosmanpaşa Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır; bedel verilen kesin süre içinde yatırılmazsa tescile karar verilemez (m.734/2).

Paylaşma isteyen paydaş ortaklığın giderilmesi davası açar; dava Gaziosmanpaşa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür (HMK m.4/1-b) ve dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 m.18/B). Aynen paylaşım tarım arazisinde 5403 sayılı Kanun’a takılır: tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez (m.8/3); kanuna ekli listede Arnavutköy için yeter gelirli büyüklük 13.09.2026 itibarıyla sulu tarımda 55, kuru tarımda 120, dikili tarımda 10 ve örtü altında 3 dekardır (m.8/A Ek-1; liste Cumhurbaşkanı kararıyla değişebilir). Bu eşiklerin altındaki parsellerde paylaşım satış yoluyla yapılır; satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699). 20.06.2026’dan bu yana kooperatifler tarımsal niteliği korunacak alanlarda taşınmaz edinemez (5403 m.8). Ayrıntı hisseli tarlada önalım ve ortaklığın giderilmesi sayfasında; arabuluculuk aşaması zorunlu arabuluculuk rehberine bakılabilir.

Diğer bölgeler ve ilgili rehberler

• İstanbul’un batısında taşınmaz davaları: dört ilçenin ortak çerçevesi ve proje ekseni.
• Silivri’de taşınmaz davaları: Kınalı-Malkara kamulaştırması ve Silivri Adliyesi.
• Çatalca’da taşınmaz davaları: bedel tespiti, kadastro ve orman sınırı, ortaklığın giderilmesi; Çatalca Adliyesi.
• Büyükçekmece’de kamulaştırmasız el atma: imar planında yol, park ya da okul görünen parselde fiilî ve hukukî el atma.
• Yenişehir rezerv alanında 18. madde uygulaması: askıya itiraz, DOP hesabı ve iptal davası.
• Hisseli tarlada önalım ve ortaklığın giderilmesi: önalım süresi, 5403 eşikleri, satış.
• Kentsel dönüşüm ve riskli yapı: 6306 sayılı Kanun rejimi.
• Müdahalenin men’i ve ecrimisil: iki ayrı dava.
• Zorunlu arabuluculuk: dava şartı arabuluculuk.