Türkiye’de taşınmaz almak bir işlemi bitirir; bir yükümlülük dizisini başlatır. Tapunun tescil edildiği günden itibaren mâlike bağlı ödevler işlemeye başlar ve bunların hiçbiri mâlikin ülkede bulunmamasıyla askıya alınmaz. En çok soruna yol açan dördü şudur: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca binanın ortak giderlerine katılma, katılınmayan bir toplantıda alınmış kurul kararlarının bağlayıcılığı, 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde binanın iskân durumu ve kısa süreli kiralamaları artık 7464 sayılı Kanun ile kuşatan izin rejimi. Beşincisi yalnızca bir şeyler ters gittiğinde görünür: taşınmazı hakkı olmadan kullanan kişi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu bunu mâlikin davaları ve iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğu üzerinden çözer. Bu rehber ödevleri tapu devrinden sonrası bakımından ele alır; edinim ânının kendisi, yani satın alma, tapu kaydının incelenmesi ve işlemin kurulması, dosyanın gayrimenkul hukuku tarafına aittir.
Ülkeden ayrıldığınızda durmayan ödevler
Kalıp bütün kanunlarda aynıdır: her ödev mülkiyete bağlanır, her birinin kendi mercii ve kendi süresi vardır ve her birinin mâlik başka bir ülkedeyken sessizce biriken bir sonucu bulunur.
| Yükümlülük | Dayanak | Zamanı | Yerine getirilmezse |
|---|---|---|---|
| Ortak giderlere ve avansa katılmak | 634 s.K. m. 20 | İşletme projesinde gösterilen zamanda | Aylık yüzde beş gecikme tazminatı; yönetici veya herhangi bir kat maliki tarafından dava ve icra takibi (m. 20/2) |
| Kat malikleri kurulu kararlarına uymak | 634 s.K. m. 28, 32 | Karar tarihinden itibaren | Mâliki ve haleflerini bağlar; itiraz yalnız m. 33 süreleri içinde |
| Yapı kullanma iznini almak ve bulundurmak | 3194 s.K. m. 30-31 | Yapı bittiğinde veya kullanılabilir kısım tamamlandığında | İzni bulunmayan bağımsız bölüm, izin alınıncaya kadar altyapı hizmetlerinden yararlandırılmaz |
| Yüz güne kadar kiralamalarda izin belgesi bulundurmak | 7464 s.K. m. 2-3 | Kira sözleşmesi yapılmadan önce | Her konut için idari para cezası ve aykırılığın giderilmesi için on beş günlük süre (m. 4) |
| Yabancı uyruklu alıcının yapısız taşınmazda proje sunması | 2644 s.K. m. 35 | Satın almadan itibaren iki yıl içinde | Bir yılı geçmeyen sürede tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir |
| Emlak vergisi bildirimini vermek | 1319 s.K. m. 23 | Vergi değerini tadil eden olayın gerçekleştiği bütçe yılı içinde | Bildirim süresinde verilmezse vergi idarece tarh edilir (m. 32); emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağı yapılmaz (m. 30) |
Ortak giderler: boş bir dairenin de ödediği fatura
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20/1. maddesi ortak giderleri iki ayrı anahtarla böler (bir kısmı eşit olarak, bir kısmı arsa payı oranında) ve bunu kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça uygular. Ülkede bulunmayan bir mâlik bakımından asıl önemli olan (c) bendidir: kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Kullanmayana indirim yoktur; kimsenin oturmadığı bir daire için “askıya alınmış” bir statü de yoktur.
Bölümün devamını okuyun
Rakamın kendisi kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesinden gelir ve ödememenin sonucu, uzaktan tepki verilebilecek hızdan daha çabuk işler. 20/2. madde gecikme tazminatını gecikilen günler için aylık yüzde beş olarak belirler; 37/4. madde kesinleşen işletme projesini icra takibine giden yolu kısaltan belgeler arasına koyar; para ne mâlikten ne de bağımsız bölümden fiilen yararlanandan tahsil edilebiliyorsa 22/2. madde bağımsız bölümün üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilmesine imkân verir. İşletme projesinin nasıl kurulduğu, kimin onayladığı, 2026 tavanının gerçekte neyi sınırladığı ve her mâlikin payının nasıl hesaplandığı aidat ve işletme projesinde 7579 tavanının gerçek kapsamı yazımızda ele alınıyor.
Siz odada yokken alınan kararlar
32/2. madde kuralı kayıtsız biçimde koyar: bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdür. 28. madde aynı şeyi yönetim planı için söyler; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değişiklikleriyle birlikte külli ve cüzi halefleri de bağlar. Dolayısıyla yurt dışındaki mâlik, haberi bile olmadığı bir toplantıda alınmış kararla bağlıdır: aidat artışı, cephe yenileme kararı, sitenin işletilme biçiminde bir değişiklik.
Bölümün devamını okuyun
Yokluğun değiştirdiği şey takvimdir. Kurul 29. maddede belirlenen bir döngüyle toplanır; 33/1. madde ise kararın iptalini istemek isteyen mâlike, toplantıya katılanlar için karar tarihinden, katılmayanlar için öğrenme tarihinden işleyen kısa bir süre tanır, her hâlde bir dış sınırla birlikte ve kararın yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde hiçbir süre koşulu aranmaksızın. Dolayısıyla ülkede olmayan bir mâlik için belirleyici iki tarih kanunda hiç yazmaz: toplantının ne zaman yapıldığı ve mâlikin bunu ne zaman öğrenmiş sayılacağı.
Bu süreler mesafeyle kötü çalışır. 37/3. madde işletme projesini kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirdiğinden, kiracıya teslim edilen bir mektup mâlikin hiç görmediği bir süreyi başlatabilir. Yargılamada ise yurt dışına tebligat 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 25. maddesine göre o memleketin salahiyetli makamı aracılığıyla yapılır ve evrak Dışişleri Bakanlığı üzerinden ilgili Türkiye elçiliğine veya konsolosluğuna gönderilir; ancak aynı madde, Dışişleri Bakanlığının aracılığına lüzum görülmeyen hâllerde evrakın doğrudan doğruya o yerdeki temsilciliğe gönderilebileceğini ekler. Muhatap Türk vatandaşı ise 25/a maddesi daha hızlı ve daha sert bir yol açar: bildirimde otuz gün içinde başvurulmadığı takdirde tebligatın yapılmış sayılacağı ihtarı yer alır ve bildirimin ulaştığı belgelenip otuz gün içinde başvurulmazsa tebligat otuzuncu günün bitiminde yapılmış sayılır. 35. madde tabloyu herkes için tamamlar: kendisine usulüne göre tebliğ yapılmış olan kişi adresini değiştirirse yenisini hemen bildirmek zorundadır; bildirmez ve adres kayıt sisteminden de bir adres tespit edilemezse evrakın bir nüshası eski adresin kapısına asılır ve asılma tarihi tebliğ tarihi sayılır.
Ülkede bulunmayan mâlik bakımından bu tablonun ortasında duran kişi yöneticidir. 34/2. madde, bağımsız bölümlerin sayısı sekiz veya daha fazlaysa yönetici atanmasını mecburi kılar; 34/4. madde yöneticinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanacağını söyler. 35. maddenin görevleri sayan giriş cümlesi ise atlanmaması gereken bir kayıt taşır: bu görevler yönetim planında aksine hüküm olmadıkça geçerlidir; yani yurt dışındaki mâlikin ilk okuyacağı belge kanun değil, kendi binasının yönetim planıdır. Aynı maddenin (f) bendi anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulünü yöneticiye bırakır, pratikte, binanın bütününe yönelen bir bildirim mâlik başka bir ülkedeyken usulünce yapılmış olabilir. Maddenin son fıkrası ise boşluğu doldurur: 34. maddedeki şartlar varken yönetici atanmamışsa, birinci fıkrada sayılan işlerden kat malikleri müştereken sorumludur. 18/2. madde de kat maliklerinin borçlarına dair hükümleri bağımsız bölümden devamlı biçimde faydalananlara uygular ve bunları kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu tutar; kiracıyla kurulan ilişkinin, yönetime karşı sorumluluğu mâlikin üzerinden almadığı buradan görülür.
İskân: eksikliği tam olarak neyi kapatır
İmar Kanunu’nun 30. maddesi, yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımların kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden izin alınmasını mecburi kılar; izin, yapı sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti üzerine verilir. İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi hâlde bu sürenin dolduğu tarihte izin verilmiş sayılır. Mâliklerin çoğunlukla okumadığı cümle bunun hemen ardından gelir: bu maddeye göre verilen izin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak sorumluluktan kurtarmadığı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğünden de kurtarmaz. İskân, geçmişteki aykırılığı silen bir belge değildir.
Bölümün devamını okuyun
- madde yaptırımı ve sınırını üç cümlede kurar. İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmaz. Ve devamı: kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir. Yurt dışındaki mâlik için doğru soru, dolayısıyla bloğun genel durumu kadar kendi bağımsız bölümünün durumudur. Eksikliğin başka yerlerde neyi kilitlediğini (kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilememesi, taşınmazın tapudaki niteliği) iskânı olmayan konutta hangi işlemler yapılamaz başlıklı yazıda ayrıca inceledik.
Kiraya verme: yüz günlük çizgi
7464 sayılı Kanun sınırını platforma göre değil süreye göre çizer. 2/1-(g) maddesi turizm amaçlı kiralamayı, konutların kullanıcılara her türlü amaçla en fazla yüz gün süreyle kiralanması olarak tanımlar; 1/3. madde ise tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamaları Kanun kapsamı dışında bırakır. Çizginin içinde kalındığında 3/1. madde sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınmasını ve konutun girişine plaket asılmasını arar; 3/2. madde belge düzenleme yetkisini Bakanlığa verir ve bu yetkinin valilikler aracılığıyla da kullanılabileceğini söyler.
| Şart | Hüküm | İçeriği |
|---|---|---|
| Binanın rızası | m. 3/3 | Bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar ibraz edilir; sitelerde yalnız ilgili bina için aranır ve izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilir |
| Yoğunlaşma sınırı | m. 3/4 | Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beş; aynı binada aynı kiraya veren adına belge düzenlenecek bölüm sayısı beşi geçerse ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı, sitelerde ek olarak tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar |
| Belgeyi kimin alacağı | m. 3/5 | Yükümlülük kiraya verene aittir; faaliyet kiraya veren dışında biri tarafından yürütülecekse yalnızca 1618 sayılı Kanun uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla |
| Alt kiralama | m. 3/7 | Kullanıcı kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralayamaz; konutu mesken olarak kiralayan kiracı da turizm amacıyla kiraya veremez |
| Kimlik bildirimi | m. 3/8 | 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve bildirim yükümlülüğünde sorumlu kişi izin belgesi sahibidir |
| Yüksek nitelikli konut istisnası | m. 3/10 | 634 sayılı Kanun'un 28. maddesine göre düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi ile benzeri hizmetlerin verildiği yüksek nitelikli konutlara üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir |
Bölümün devamını okuyun
4/1. madde bu aykırılıkların her birine idari para cezası bağlar: izin belgesi olmaksızın kiraya verene, kendisine tanınan on beş günlük süreden sonra faaliyete devam edene, kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına yeniden kiraya verene ve izin belgesi bulunmayan konutların kiralanmasına aracılık edene. Kanun metnindeki rakamlar 2023’te yayımlanan ilk metindeki nominal tutarlardır; 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun 17/7. maddesi uyarınca idari para cezaları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulandığından, fiilen uygulanacak tutar kanunun ilk metninden değil o yılın güncel tutarından okunmalıdır.
Taşınmazı hakkı olmayan biri kullanıyorsa
Bir mevsim uzakta kalan mâlik, döndüğünde taşınmazında bir akrabayı, eski bir kiracıyı ya da komşuyu bulabiliyor. Türk hukuku buna tek bir talep değil iki ayrı talep verir ve bu ayrım şekli bir ayrım değildir: taşınmazın geri alınması ile kullanım süresine karşılık ödeme alınması ayrı davalardır, ayrı hükümlere dayanır ve ayrı ispat gerektirir. Kullananın iyiniyetli sayılıp sayılmaması para talebini esaslı biçimde değiştirir; bunu belirleyen de çoğu zaman mâlikin durumu açıkça ortaya koyduğu tarihtir. Yurt dışındaki bir mâlik için pratik sonuç şudur: o tarihi bir ziyarete bırakmak yerine kayıt altına almak gerekir. İki talebin nasıl kurulduğu, neden ayrı tutulduğu ve iyiniyetin rakama ne yaptığı izinsiz kullanılan taşınmazda müdahalenin men’i ve ecrimisil yazımızın konusudur. Taşınmaz Silivri, Çatalca veya Arnavutköy’de hisseli bir tarla ise ya da bir kamulaştırma tebligatı gelmişse, hangi mahkemenin ve hangi sürenin işlediği İstanbul’un batısında taşınmaz davaları sayfasında toplu olarak yer alıyor.
Tapu ve vergi tarafında satın almayı aşan ödevler
İki yükümlülük binanın dışında durur ve yurt dışından en kolay unutulanlar bunlardır. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmasını zorunlu kılar; onaylanan proje, başlama ve bitiş süresi belirtilmek suretiyle tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve gerçekleşmesi Bakanlıkça takip edilir. Aynı maddenin son fıkrası sonucu koyar: bu maddeye aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde başvurusu yapılmayan veya projesi süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Madde yabancı uyruklu gerçek kişilere ve yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerine hitap eder; Türk vatandaşı mâlik bu yükümlülüğün muhatabı değildir.
Bölümün devamını okuyun
Vergi tarafı burada bilerek kısa tutulmuştur; beyan ve hesaplama, hukuki danışmanlığın değil 3568 sayılı Kanun kapsamındaki meslek mensubunun işidir. Çerçeve şudur: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 23. maddesi, vergi değerini tadil eden sebeplerin bulunması hâlinde emlak vergisi bildirimi verilmesini zorunlu kılar ve bildirim, taşınmazın bulunduğu belediyeye, olayın gerçekleştiği bütçe yılı içinde (olay bütçe yılının son üç ayında meydana gelmişse olay tarihinden itibaren üç ay içinde) verilir; 30. madde taksitleri mart-mayıs ve kasım dönemine bağlar; aynı maddenin ilgili fıkrası ise tapu müdürlüklerinin emlak vergisi borcunu elektronik ortamda sorgulayacağını ve miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma hâlleri ile özel kanunlarda öngörülen diğer hâller hariç olmak üzere emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağının yapılmayacağını söyler. Satış düşünen bir mâlikin belediye kaydını randevudan çok önce kontrol ettirmesi, vergi tablosunun geri kalanını ise meslek mensubuna sorması yerinde olur.
Uzaktan işlem yapabilme kapasitesini korumak
Yukarıdakilerin tamamı birinin imza atabilmesini varsayar. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnamelerin düzenleme şeklinde yapılmasını arar; bu, imzanın onaylanmasından daha ağır bir biçimdir ve yurt dışında yanlış biçimde alınmış bir kâğıt tapu müdürlüğünde iş görmez. 191. madde yabancı memleketlerde noterlik işlerinin konsoloslar tarafından görüleceğini belirtir. 193. madde ise sonuna kadar okunmayı gerektirir: madde, sayılan hükümler dışında kalan hükümlerin konsoloslar hakkında uygulanmayacağını söyler ve bu sayımın içinde 78 ilâ 108. maddeler, dolayısıyla 89. madde bulunur. Vekâletname yabancı bir noter önünde düzenlenmişse 195. madde işler: usulüne göre yapılan noterlik işleminin altındaki o memleketin yetkili merciinin imza ve mühürü konsolos tarafından onanır, özel kanun hükümleri saklıdır. Almanya’da yaşayan malikler iki yolu, Türk başkonsolosluğunu ve apostilli Alman noterini, Almanya’da yaşayan malikler ve diğer müvekkiller için hazırladığımız rehberde görebilir.
Bölümün devamını okuyun
Belgenin yanında ikinci pratik nokta adrestir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37/3. maddesi işletme projesini kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirir; Tebligat Kanunu’nun 35. maddesi ise bildirilmemiş bir adres değişikliğini, evrakın eski adresin kapısına asılması ve o tarihin tebliğ tarihi sayılması sonucuna bağlar. Bina kayıtlarında güncel bir adres tutan ve doğru biçimde düzenlenmiş bir vekâletnameyi kullanabilecek birinin elinde bulunduran mâlik için yukarıdaki ödevlerin çoğu bir riskten çıkıp bir ajanda maddesine dönüşür.
