Türkiye’nin gayrimenkul piyasası; sahildeki tatil evleri, İstanbul’daki kira yatırımları ve geliştirmeye açık arsalarla yabancı alıcıları kendine çekiyor; tescile dayalı tapu sistemi, işlem usulüne uygun tamamlandığında gerçek bir güvence sunuyor. Riskler neredeyse tümüyle imza öncesinde yaşananlarda saklıdır: doğrulanmamış bir tapu, eksik bir iskân, hiçbir zaman tamamlanmayan proje aşamasındaki bir yapı. Yabancı bir alıcı için hukuk genel olarak kucaklayıcıdır; ancak süreç tekniktir, konuma duyarlıdır ve bir hatanın geri dönüşü pahalıdır. Yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul alımı üzerine hazırladığımız pratik rehber yol haritasını çiziyor; bu sayfa ise bu süreci nasıl yönettiğimizi anlatıyor.
Kimler Satın Alabilir ve Hangi Sınırlar İçinde
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişi Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. 6302 sayılı Kanun, 2012’de eski karşılıklılık (mütekabiliyet) şartını kaldırarak piyasayı önemli ölçüde açmıştır. Bireysel alıcılar için üç sınır hâlâ geçerlidir: bir yabancı uyruklu ülke genelinde en fazla 30 hektar tutabilir (Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına, yani 60 hektara kadar artırabilir), yabancı uyruklu gerçek kişilerin bir ilçedeki edinimlerinin toplamı o ilçenin özel mülkiyete konu alanının %10’unu aşamaz; yabancılar ikinci derece askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinemez (2565 sayılı Kanun m. 9/b), askeri güvenlik bölgelerinde onlara taşınmaz satılamaz, özel güvenlik bölgelerindeki satış ise valiliğin iznine tabidir; tapu idaresi işlem sırasında her taşınmazı kısıtlı bölge kayıtlarıyla karşılaştırarak denetler.
Bölümün devamını okuyun
Şirket üzerinden satın alım farklı bir yol izler. Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli bir şirket, ayrı bir rejim (aynı kanunun 36. maddesi) çerçevesinde taşınmaz edinir; bu rejimde askeri yasak ve askeri güvenlik bölgelerindeki edinimler Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimler valiliğin iznine tabidir; bir kurumsal yapının anlamlı olduğu hallerde bu yolu şirket kuruluşu çalışmasının bir parçası olarak kurgularız. Alımın Türkiye’ye yönelik daha geniş bir yabancı yatırımın bir unsuru olduğu durumlarda, taşınmazı ve kurumsal yapıyı en baştan uyumlu şekilde tasarlarız.
Due Diligence: Taahhüt Altına Girmeden Önce Neleri Kontrol Ederiz
Türk gayrimenkul alımındaki hemen her sorun, nereye bakacağını bilen biri için önceden görünürdür. Herhangi bir ödeme el değiştirmeden önce güncel tapu kaydını (tapu kaydı) çıkarır ve takyidatlar bakımından inceleriz; ardından yapının fiziksel ve hukuki durumu ile satıcının konumunu doğrularız.
Bölümün devamını okuyun
| Kontrol ettiğimiz | Neye baktığımız |
|---|---|
| Tapu üzerindeki takyidatlar | İpotek, haciz, şerh, irtifak ve şufa (önalım) kayıtları |
| Mülkiyet türü | Kat mülkiyeti; binanın henüz hukuken tamamlanmadığı anlamına gelen kat irtifakına tercih edilir |
| Belediye durumu | İmar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskân) |
| Satıcı ve borçlar | Satıcının kimliği ve yetkisi ile ödenmemiş emlak vergisi, abonelik ve bina yönetimi (aidat) borçları |
Eksik bir iskân, Türk gayrimenkul alımındaki en ciddi tehlike işaretlerinden biridir: binanın hiçbir zaman hukuken tamamlanmamış ya da mevzuata aykırı olduğu anlamına gelebilir ve aboneliklerden yeniden satışa kadar her şeyi etkiler. İskânın yokluğunu göz ardı edilecek bir ayrıntı değil, durup değerlendirmeyi gerektiren bir neden olarak ele alırız.
Bir yapı yerine arsa söz konusu olduğunda ise, parselin inşaata elverişli imarlı bir arsa mı yoksa tarımsal nitelikte mi olduğunu ayrıca teyit ederiz; bu, alıcının o taşınmazla fiilen ne yapabileceğini belirler. Yapısız taşınmaz satın alan yabancı gerçek kişi, üzerinde geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır (2644 sayılı Kanun m. 35).
Bir kontrol diğerlerinden önce gelir: yapının yapı kullanma izninin bulunup bulunmadığı; çünkü izin yoksa birtakım olağan işlemler yapılamaz.
SPK Değerleme Raporu Gerekli mi?
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme uzmanının hazırladığı taşınmaz değerleme raporunun yabancı gerçek kişinin taraf olduğu satışlarda aranması kanunla değil TKGM’nin idari düzenlemeleriyle belirlenir ve bu yükümlülüğün kapsamı zaman içinde değişmiştir. Bu nedenle belirli bir işlemde rapor gerekip gerekmediği iki yönde de varsayılmamalı, işlem tarihinde yürürlükteki düzenlemeye göre tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Rapor düzenlendiğinde iki yararlı işlev görür: alıcıyı fahiş fiyata karşı korumaya yardımcı olur ve tapu için savunulabilir bir beyan değerine dayanak olur.
Uzaktan Alım: Vekaletname ve Devir
Tapu devri, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’nde bizzat gerçekleşir. Türkiye tescile dayalı bir tapu sistemi (tapu sicili) işlettiğinden, mülkiyet özel bir sözleşmeyle değil tescille geçer. Bizzat katılamayan bir alıcı, bir Türk avukata verilen noter onaylı bir vekaletname (vekaletname) ile tüm alım sürecini tamamlayabilir; yurt dışında imzalanmışsa apostilli olması gerekir. Alışılmış devir belgeleri arasında yeminli tercümeli pasaport, Türk vergi kimlik numarası (vergi numarası), gerekiyorsa değerleme raporu, biyometrik fotoğraflar ve hem devrin tamamlanması hem de aboneliklerin açılması için gereken zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK) yer alır.
Bölümün devamını okuyun
Alımın aşamalı ya da proje aşamasında olduğu hallerde, düzenleme şeklinde hazırlanan ve tapuya şerh edilen noter onaylı bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tamamlanma sürecinde alıcının konumunu güvence altına alır. Hâlâ inşaat halindeki birimler için ilaveten müteahhidin kendi tapusuna, yapı ruhsatına, kat irtifakının kurulup kurulmadığına, ödeme planına ve müteahhit sorumluluğuna bakarız; bkz. Türkiye’de İnşaat Ayıpları ve Müteahhidin Hukuki Sorumluluğu.
Vergiler ve Maliyetler
Öne çıkan kalem, tapuda beyan edilen değerin %4’ü olan ve kanunen %2 alıcı, %2 satıcı arasında paylaştırılan tapu harcıdır; ancak sözleşmeler bunu çoğu zaman yeniden dağıtır. Diğer maliyetler, devir vergileri ve muafiyetler için Türkiye’de Taşınmaz Mirası ve İntikal Vergileri rehberimize ve vergi hukuku sayfalarımıza başvurabilirsiniz.
Bölümün devamını okuyun
| Kalem | Not |
|---|---|
| Tapu harcı | Beyan değerinin %4’ü, kanunen %2 alıcı / %2 satıcı |
| KDV | Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı gerçek kişiye, bedel döviz olarak getirilerek ilk tesliminde istisna (3065 s. K. m. 13/i); üç yıl içinde elden çıkarmada vergi faiziyle ödenir; olağan ikinci el satışlar genellikle KDV dışıdır |
| Yıllık emlak vergisi | Belediyeye ödenir, taşınmaz türüne ve konumuna göre yaklaşık %0,1-%0,6 |
| DASK deprem sigortası | Devrin tamamlanması ve aboneliklerin açılması için zorunlu |
| Diğer | Noter, yeminli tercüme, değerleme raporu ve varsa emlakçı ücretleri |
Tapu harcını azaltmak için gerçek bedelin altında değer beyan etmek hukuka aykırıdır; dosyada bir değerleme raporu bulunduğunda ise fiilen uygulanamaz hâle gelir. Beyan değerini dürüst ve savunulabilir tutarız.
Türkiye’ye döviz getirip bir banka aracılığıyla bozduran yabancı alıcılar, girişi belgeleyen bir Döviz Alım Belgesi (DAB) alır; bu belge hem KDV istisnası hem de sonraki bir vatandaşlık başvurusu bakımından önem taşır. Alıcının, tapuya üç yıl satmama taahhüdü şerh edilerek vatandaşlık programı için belirlenen asgari değerin üzerinde gayrimenkul edindiği durumlarda, alım bir yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusunu destekleyebilir. Yabancıların mülk intikali ve miras planlaması için yabancı mülk sahipleri için taşınmaz mirası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Ticari Gayrimenkul, Kira ve Uyuşmazlıklar
Konut ediniminin ötesinde, ticari gayrimenkul işlerinde (ofis, perakende ve sanayi tesisleri) vekil olarak hareket eder; süre, yenileme, tamir yükümlülüğü ve kira artış oranları ile tahliye kurallarının belirleyici olduğu ticari kira sözleşmelerini hazırlar ve inceleriz. Mülkiyetin bizzat ihtilaflı olduğu hallerde ise tapu iptali ve tescili davalarını, zilyetliğin geri alınmasına yönelik el atmanın önlenmesi ve tahliye davalarını ve diğer gayrimenkul uyuşmazlıklarını mahkemeler önünde yürütürüz; kamulaştırma bedel tespiti, hisseli tarla ve imar planı dosyalarının İstanbul’un batı ilçelerinde hangi mahkemede ve hangi usulle yürüdüğü o sayfada ayrıca anlatılıyor. Taşınmaz üzerinde değil bina içinde tekrarlayan bir uyuşmazlık kaynağı da Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca belirlenen işletme projesi ve aidattır; burada kat malikleri kurulu kararı, giderlerin malikler arasında paylaştırılması ve kısa iptal süresi belirleyicidir; çerçeve ve 2026 tavanının dar kapsamı aidat ve işletme projesi yazısında ele alınıyor.
Bölümün devamını okuyun
Bir yabancı alıcıyı Türkiye’de gayrimenkul alım sürecinin bütün aşamalarından geçiririz: taşınmazın kapsamını belirlemek ve edinim ehliyetini teyit etmek, tapu ve fiziksel due diligence’ı yürütmek, gerekiyorsa değerleme raporunu talep etmek, satış veya satış vaadi sözleşmesini hazırlamak, tapuda bizzat ya da vekaletname ile devri tamamlamak ve tescil ile devir sonrası formaliteleri sonuçlandırmak. Bir alımın kurumsal bir yapıya, bir vergi sorusuna ya da bir uyuşmazlığa değdiği yerde, hiçbir konu aradan kaçmasın diye bu iş kollarını bir araya getiririz. Türkiye’deki gayrimenkul planlarınızı görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Taşınmazı kullanan kişinin hiçbir sözleşmesi yoksa, malikin başvuracağı yol kira kurallarının dışındadır ve müdahalenin men’i ve ecrimisil yazısında ele alınmaktadır. Bu yükümlülükler tapu alındığında bitmez; yurt dışında yaşayan mâlikin ortak giderler, iskân durumu, kısa süreli kiralama izni ve izinsiz kullanım başlıklarındaki işlerini yurt dışındaki mâlikler için taşınmaz uyum kapsamında yürütüyoruz.
İlgili Hizmet Alanları ve Dava Rehberleri
4 maddeyi gösterin
- Gayrimenkul Hukuku: Yabancılar için taşınmaz edinimi, tapu iptal ve tescil davaları ve kira uyuşmazlıkları.
- Fikri Mülkiyet ve Marka Hukuku: TÜRKPATENT tescilleri, marka hükümsüzlük ve tecavüz davaları (FSHHM).
- Kişisel Verilerin Korunması (KVKK): VERBİS kaydı, veri envanteri ve sınır ötesi veri aktarım uyumu.
- İstanbul’da Yabancı Müvekkil ve Şirketler İçin Dava ve İşlem Rehberi: İstanbul adliyelerinde mülkiyet, marka ve ticari dava yönetimi.
