İcradan Taşınmaz Almak: Elektronik Satış Portalında İhale, Mülkiyetin Geçişi ve İhalenin Feshinde Yurt İçinde Adres Şartı (İİK m. 134)

Bu tek cümle iki ayrı soruyu doğurur: taşınmazı elde tutmaya hukuken ehil misiniz (Tapu Kanunu m. 35) ve ihale tartışmaya açıldığında icra mahkemesinde dinlenebilir misiniz (İİK m. 134/2).

Türkiye’de bir taşınmaz cebrî icra yoluyla satıldığında, mülkiyet tapu memurunun kalemiyle değil, elektronik artırmanın kapandığı saniyede el değiştirir: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 115/2 ile m. 129 uyarınca artırmanın sona erdiği gün ve saatte mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve mülkiyeti ona geçer. Kanun ihaleye katılmak için uyruk şartı da aramaz. İhalenin ayakta kalıp kalmayacağını ise bundan tamamen ayrı iki süzgeç belirler: taşınmazı elde tutmaya hukuken ehil olup olmadığınızı gösteren 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35 ve ihale tartışmaya açıldığında icra mahkemesinde kimin dinleneceğini belirleyen İİK m. 134/2.

Bu sayfa usul ve risk anlatır, yatırım tavsiyesi vermez. Cebrî satış bir zorunlu satıştır ve kanun riskin büyük kısmını bilinçli olarak alıcının üzerinde bırakır: ne zapttan ne ayıptan sorumluluk vardır, taşınmaz üzerindeki yükler onunla birlikte gelir ve bedel, fesih tartışması sürerken dahi yedi gün içinde nakden ödenir. 2021 tarihli 7343 sayılı Kanun satışları Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine (UYAP) entegre elektronik satış portalına taşımış; 2022, 2024, 2025 ve Temmuz 2026 değişiklikleri takvimi, asgari artırım eşiğini ve ödememenin yaptırımını yeniden düzenlemiştir. Aşağıdaki anlatım kanunun bugünkü metnine dayanır.

1. Elektronik Satış Fiilen Nasıl Yürüyor (İİK m. 111/b, 114, 123)

İİK m. 111/b uyarınca haczolunan malın satışı, UYAP’a entegre elektronik satış portalında açık artırma suretiyle yapılır ve açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür. Her teklifin bir öncekini kanunun öngördüğü asgari artırım kadar aşması gerekir; madde bu artırımı hem muhammen kıymete oranla hem de maktu bir alt sınırla ifade eder. Artırmanın bitimine son on dakika içinde verilen teklif süreyi üç dakika uzatır, bu süre içindeki her yeni teklif üç dakika daha uzatır; uzama sürelerinin toplamı bir saati geçemez, Adalet Bakanlığı bu süreyi kısaltmaya, uzatmaya veya kaldırmaya yetkilidir.

Taşınmazlar satış talebinden nihayet üç ay içinde açık artırma ile satılır (İİK m. 123). Taşınmaz satışlarının hazırlık aşaması için m. 126, m. 114 hükmünü doğrudan uygulanır kılar: artırma gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir, ikinci artırmanın başlangıç tarihi birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir ve ilanda katılım koşulları gösterilir. Alıcı için gerçek hazırlık penceresi işte bu on beş gündür.

İcra müdürü artırmanın bitimini takip eden ilk iş gününde artırma sonuç tutanağını düzenler ve aynı gün portalda ilan eder; portaldan kaynaklanan teknik bir sebeple son on dakika içinde teklif verilememişse artırma bir gün uzatılır (İİK m. 115). Bu dosyaları üreten daha geniş mekanizmayı — takip, haciz, kıymet takdiri ve paraların paylaştırılması — Türkiye’de alacak tahsili ve icra sayfasında topluca ele aldık. Aynı portal, hacizden değil ortaklığın giderilmesi kararından gelen satışlarda da kullanılır; hisseli bir tarlanın bu yolla satışa çıkmasına giden usul Silivri’de hisseli tarla: önalım, aynen paylaşım eşikleri ve ortaklığın giderilmesinde satış yazısında anlatılıyor.

2. Ne Satın Alıyorsunuz: Sorumluluk Yok, Yükler Sizinle Geliyor

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 280’in ifadesi serttir: cebrî artırmalarda zapttan ve ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanmaz; artırmadan mal alan kişi o mala, tapu siciline veya satış koşullarına ya da kanuna göre belirli olan durumu, hakları ve yükleri ile birlikte malik olur. Aynı maddenin satıcıya sorumluluk yükleyen devam hükmü isteğe bağlı açık artırmalara ilişkindir; cebrî icra satışına uygulanmaz. Pratik sonuç açıktır: satış sonrası yöneltilebilecek bir ayıp iddiası yoktur, taşınmazın hukuki durumu ihale anında ne ise odur.

İİK m. 125 tapuyla birlikte neyin geldiğini gösterir. Taşınmaz, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleriyle birlikte satılır; borçlunun bu taşınmazla temin edilmiş şahsi borçları da alıcıya intikal eder. Madde bunu hemen kayıtlar: taşınmaz rehniyle temin edilmiş muaccel borçlar müşteriye devredilmez, satış bedelinden tercihen ödenir. Devrolunan bir ipotekli borçta asıl borçlunun sorumluluktan kurtulması ise alacaklının, ihaleden itibaren bir yıl içinde müracaat hakkını saklı tuttuğunu bildirmemiş olmasına bağlıdır.

Cevabın büyük kısmı dosyadaki iki belgede durur. İcra memuru satıştan önce, tapu sicilinde kayıtlı ya da resmî bir belgeye dayanan bütün mükellefiyetleri gösteren bir liste düzenler, listeyi haczeden alacaklılara ve borçluya tebliğ ederek üç günlük itiraz süresi tanır ve mükellefiyetlerin taşınmazın kıymetine etkisi gözetilerek kıymet takdiri yaptırır (İİK m. 128). Kıymet takdiri raporuna karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet edilebilir; kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez — doğal afet ya da imar durumunda çok önemli bir değişiklik hâli istisnadır (İİK m. 128/a). İlan ise ipotekli alacaklıları ve diğer ilgilileri, haklarını on beş gün içinde belgeleriyle bildirmeye çağırır; aksi hâlde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça paylaşmadan hariç kalırlar (İİK m. 126).

Bu belgelerin hiçbiri alıcı için hazırlanmış bir tapu inceleme raporu değildir; icra dosyası için hazırlanmıştır. Yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak rehberinde anlatılan sözleşme öncesi incelemenin karşılığını isteyen bir alıcı, bunu on beş günlük ilan penceresi içinde ayrıca yaptırmak zorundadır; incelemenin nasıl kurgulandığı gayrimenkul hukuku sayfasında ayrıca ele alınmıştır.

3. Mülkiyet Tapudan Önce Geçer — Ama Elinizi Bağlar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 705, taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağını söyledikten sonra istisnaları sayar: miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. İcra ihalesi bu istisnalardan biridir; ihale alıcısı artırmanın kapandığı andan itibaren maliktir. Maddenin hemen ardından gelen cümle ise bu erken mülkiyetin sınırını çizer: bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Yani ihale alıcısı ihale anında malik olur, ancak tescil tamamlanmadan taşınmazı satamaz, ipotek edemez.

Bu ara dönemin masrafı da alıcıdadır. Ödeme için mühlet verilmişse taşınmaz, hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere icra dairesince idare olunur ve bu süre içinde icra dairesinin izni olmaksızın tapu idaresince tescil yapılamaz (İİK m. 131). Tescil müzekkeresi, şikâyet süresi geçtikten veya şikâyet edilmişse karar kesinleştikten sonra yazılır (İİK m. 134 ve 135).

4. Yabancı Alıcı İçin İkinci Süzgeç: Tapu Kanunu m. 35

2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35, kimin Türkiye’de taşınmaz edinebileceğini düzenler ve icra ihalesi bu maddeyi devre dışı bırakmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ancak Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı iseler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler; edinilen taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez, Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Yabancı ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde edinebilir; diğer yabancı tüzel kişiler edinemez. Ters yönde işleyen bir istisna vardır: bu şirketler ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde maddedeki sınırlamalar uygulanmaz — yani yabancı bir finansör, kendisi edinemeyeceği bir taşınmaz üzerinde ipotek alacaklısı olabilir.

Madde ayrıca yapısız taşınmaz edinen yabancıdan, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmasını ister; askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgeler ile özel güvenlik bölgelerinin harita ve koordinatları Millî Savunma Bakanlığı ile İçişleri Bakanlığınca tapu idaresine bildirilir ve işlemler bu bilgilere göre yürütülür.

Yaptırım maddenin son fıkrasındadır: bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen ya da projesi süresinde sunulmayan veya gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Sınırın dışında kalan bir alıcı bu yüzden yalnızca teklifini kaybetmez; devletin nakde çevirmeye zorlayabileceği bir mülkiyet edinmiş olur. Yabancı gerçek kişilerin, yabancı tüzel kişilerin veya uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla paya ya da yöneticilerin çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisine sahip olduğu Türkiye’de kurulu şirketler ise m. 36’ya tabidir: bu şirketler ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir. Her hâlde soru, somut parsel ve somut uyruk üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne aittir ve teminat yatırılmadan önce cevaplanmalıdır.

5. İİK m. 134’teki Yurt İçinde Adres Şartı

İİK m. 134/2, 2021’de ve son olarak Aralık 2025’te değiştirilerek, yurt dışında yaşayan ilgilileri doğrudan etkileyen bir sıfat şartı getirmiştir. İhalenin feshi — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 281’de yazılı, ihalenin hukuka veya ahlaka aykırı yollarla sağlanmasına ilişkin sebepler de dâhil olmak üzere — yalnızca satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler tarafından, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla, icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebilir. Belirtilen kişiler dışında kalanlarca yapılan fesih talebi, mahkemece dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. TBK m. 281 kendi süresini ve usulünü öngörse de son cümlesiyle cebrî artırmalar hakkındaki özel hükümleri saklı tutar; bu nedenle cebrî icrada geçerli süre ve usul İİK m. 134’ünkidir.

Yedi günlük süre affetmez, çünkü madde ilgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiğini kabul eder. Sürenin öğrenme tarihinden başladığı hâller sayılıdır: satış ilanının tebliğ edilmemesi, taşınmazın esaslı vasıflarındaki hataya ya da ihaledeki fesada sonradan vâkıf olunması. Bu hâllerde dahi süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez. Her hâlde şikâyet eden, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.

Harç veya teminat hiç yatırılmamış ya da eksik yatırılmışsa mahkeme iki haftalık kesin süre verir; bu sürede ikmal edilmezse talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Duruşma, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde yapılır; usulden ret hâllerinde duruşma yapılmaksızın karar verilebilir. Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (İİK m. 363); aynı madde komşu bazı kararları kesin sayar — kıymet takdirine ilişkin şikâyet üzerine verilen kararlar ile ihaleye katılabilmek için teminat yatırılmasına ve teminatın miktarına ilişkin kararlar bunlar arasındadır — ve istinaf yoluna başvurunun satıştan başka icra işlemlerini durdurmayacağını açıkça belirtir.

Yurt dışında yaşayan bir alıcı bakımından mesele esastan çok idaridir: ihalenin kapandığı gün yurt içinde tebligata elverişli bir adresin hâlihazırda mevcut olması gerekir. Uygulamada bu, teklif vermeden önce düzenlenen ve tebligat adresini gösteren bir vekâletnameyle kurulur; yedi günlük süre işlemeye başladıktan sonra değil.

6. Ödeme, Tescil ve Zilyetliğin Devri (İİK m. 130, 131, 134, 135)

Taşınmazı satın alan, alacağına mahsuben iştirak etmiş olmadıkça, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (İİK m. 130 ve 134). Yatırılan bedel, fesih talebi hakkında verilen karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır ve sonra nemasıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.

Alıcı lehine iki koruma vardır. Birincisi: ihale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez; malın teslim edilemeyeceği ya da teslime hazır hâle getirilemeyeceği durumlarda ihale icra müdürü tarafından iptal olunarak bedel alıcısına iade edilir (İİK m. 134). İkincisi: ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, kiracıya kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanana bilirkişi ile tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dosyasına yatırmasını emreder; emre uymayan hakkında İİK m. 356 kıyasen uygulanır ve ayrıca hüküm alınmasına gerek olmaksızın tahsil yoluna gidilir.

Zilyetliğin devri ise İİK m. 135/2’ye tabidir: taşınmaz borçlu tarafından ya da hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmaksızın başkaları tarafından işgal ediliyorsa on beş gün içinde tahliyesi emredilir, tahliye edilmezse zorla çıkarılır. Hacizden önceki tarihli resmî belgeye dayanan bir akit varsa bu yol kapalıdır ve alıcı, taşınmazı mevcut kullanım ilişkisiyle birlikte devralmış olur.

Dosyanın, taşınmazın borçlunun malvarlığına nasıl girdiği yönünden de okunması gerekir. Alacaklı taşınmaza İİK m. 277-284 uyarınca verilen bir hükümle ulaşmışsa, tapu üçüncü kişi adına kayıtlı kalmaya devam ederken alacaklının elinde yalnızca o taşınmazı haczettirip sattırma yetkisi bulunabilir; bu yapıyı tasarrufun iptali davası sayfasında ayrıntılandırdık. Haczedilen malın hiç borçluya ait olmadığını ileri süren bir üçüncü kişi varsa, satışla eş zamanlı olarak İİK m. 97 uyarınca istihkak süreci de yürüyor olabilir.

7. Teklif Vermeden Önceki Sıra

1. Uyruğun ve somut parselin Tapu Kanunu m. 35 sınırları içinde kalıp kalmadığını — ilçe ve kişi başına alan sınırları ile askerî ya da güvenlik bölgesi kısıtları dâhil — ilgili Tapu Müdürlüğünden, hiçbir ödeme yapılmadan önce teyit edin.
2. İcra dosyasındaki mükellefiyet listesini ve kıymet takdiri raporunu okuyun (İİK m. 128 ve 128/a); hangi masrafların müşteriye ait olacağı ise m. 125/4 uyarınca artırma şartnamesinde tasrih olunur.
3. Yurt içinde tebligata elverişli bir adres belirleyin ve hem temsilci aracılığıyla ihaleye katılmayı (İİK m. 114) hem de m. 134 kapsamındaki başvuruyu kapsayan bir vekâletname düzenletin.
4. Kaynağı, yüzde on teminatın artırmanın bitiminden önceki gün saat 23:30’dan önce hesaba geçecek şekilde konumlandırın ya da önceki iş günü mesai bitimine kadar tevdi edilmek üzere kesin ve süresiz bir banka teminat mektubu temin edin.
5. İhale bedelinin tamamını, ihaleden sonraki yedi günlük pencere için ayrılmış hâlde tutun; bu süre, ihalenin feshi istenmiş olsa dahi işler.