Bu rehber 7464 sayılı Kanun'un 1 ilâ 5. maddelerini Yönetmelik'le birlikte okuyor, oyu kimin kullandığını gösteriyor ve iki ayrı kanun yolunu ayırıyor.
Bir konutu yüz gün veya daha kısa süreyle kiraya vermek 1 Ocak 2024’ten bu yana Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi almayı gerektiriyor ve başvuru, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınmış bir karar sunulmadan kabul edilmiyor (m. 3/3). Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren bir hüküm bulunması bu kararın yerini tutmaz: Kanun’un tanıdığı tek muafiyet olan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 3/10, şartları kümülatif sayar ve yalnızca dar bir servisli yüksek nitelikli konut sınıfına ulaşır; Yönetmelik’in müstakil konutlar ve devre mülk hakkı kurulan konutlar için öngördüğü istisnalar aşağıda ayrıca ele alınır. Bu rehber, Kanun’un 1 ilâ 5. maddelerini 28 Aralık 2023 tarihli ve 32413 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik’le birlikte okur; anlatım Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metinlere dayanır.
7464 sayılı Kanun neyi kapsar, neyi kapsam dışında bırakır
Kanun’un ölçütü kiralamanın süresidir, kiracının kimliği değil. M. 2/1-g, turizm amaçlı kiralamayı konutun her türlü amaçla en fazla yüz gün süreyle kullanıcılara kiralanması olarak tanımlar; dolayısıyla bir tatil kadar, kurumsal bir görevlendirme ya da tedavi amaçlı bir konaklama da kapsamın içindedir. M. 1/3 ise tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamaları Kanun’un kapsamı dışında bırakır. Bu, izin belgesi rejimi ile Türkiye’de kira mevzuatı rehberimizde incelenen olağan konut kirası rejimi arasındaki sınır çizgisidir.
Uygulamada işi asıl yapan iki tanımdır. M. 2/1-e’ye göre konut, tapu kütüğünde konut amaçlı kayıtlı olan ya da üzerinde konut amaçlı kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunan bağımsız bölümdür. M. 2/1-d’ye göre kiraya veren, malik ya da intifa hakkı yahut üst hakkı sahibidir; bu nedenle böyle bir hakkın kurulu olduğu hallerde başvuru çıplak malike değil hak sahibine aittir. Tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümlerde Yönetmelik m. 5/2-c, bunun yerine konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesini kabul eder; bu rejimin, iskân (yapı kullanma izni) bulunmayan konutlarda hangi işlemlerin yapılamayacağına ilişkin rehberimizde anlatılan tabloyla kesiştiği nokta burasıdır.
M. 3/1 anı sabitler: izin belgesinin, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce alınması zorunludur. Rezervasyonlar başladıktan sonra sonradan tamamlanabilecek bir evrak değildir. Aynı fıkra Bakanlıkça belirlenen nitelikteki plaketin konutun girişine asılmasını da arar; m. 4/2, plaketin asılmamasına ayrı bir idari para cezası ve on beş günlük düzeltme süresi bağlar.
Oybirliği şartı: oyu gerçekte kim kullanır
Başvuruların çoğunu tıkayan hüküm m. 3/3’tür:
İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.
Bu hükümden üç sonuç çıkar ve bunlardan ikisi kuralı genişletmez, daraltır.
Birincisi, aynı fıkranın ikinci cümlesi coğrafyayı sınırlar. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde fıkra hükümleri yalnızca turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için aranır; izin belgesi örneği ise site yönetimine iletilir. Geniş bir sitede komşu bloklardaki maliklerin oyu aranmaz.
İkincisi, Yönetmelik oy kullanacakları yeniden daraltır. M. 5/2-d/1, kararın binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından alınmasını ve noter onaylı örneğinin ibrazını ister. Aynı bloktaki dükkân ve işyeri malikleri bu oylamanın dışındadır; zemin katı ticari kullanıma ayrılmış karma yapılarda bu ayrım sonucu doğrudan değiştirir.
Üçüncüsü, oybirliği kelimenin tam anlamıyla oybirliğidir. Kanun metninde nitelikli çoğunluk seçeneği, sükûttan çıkarılan zımni muvafakat ya da esirgenen oyun yerine geçecek bir yargısal yol yoktur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme sayar ve değiştirilmesi için maliklerin beşte dördünün oyunu arar; ancak yönetim planının değiştirilmesi m. 3/3’teki kararı meydana getirmez. O karar, belirli bağımsız bölüme bağlı ayrı bir belgedir.
Yönetim planı nerede biter
Yönetim planı Kanun’da tek bir noktada rol oynar. M. 3/10, yüksek nitelikli konutlara m. 3/3 ve m. 3/4’teki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenmesine imkân tanır; ancak bunun için şu unsurların bir arada bulunması gerekir: 634 sayılı Kanun m. 28 uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair hüküm; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları; sağlık, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebiliyor olması; ve birden fazla bağımsız bölüm. Yönetmelik, 30 Mayıs 2024 tarihli değişiklikten sonra bu hizmet listesini en az ikisinin sağlanması olarak okur.
Yönetmelik girişi daha da daraltır. M. 5/3, yüksek nitelikli konut başvurularında olağan belgelere ek olarak konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 19’da belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmî belgenin ve tapu kütüğüne şerh edilmiş yönetim planının sunulmasını arar; m. 6/7 ise bu dosyaları il müdürlüğü yerine doğrudan Bakanlığa gönderir. Geçici m. 1 yalnızca yer şartını gevşetir ve bunu da 31 Aralık 2024’ten önce yönetim planına göre halihazırda kısa süreli kiralamaya konu edilen, sayılan hizmetlerin fiilen sunulduğu konutlarla sınırlar.
Aynı fıkra ticari bir sonuç da ekler. Böyle bir konutta kiralama faaliyeti konut işletmesi eliyle yürütülebilir; bu halde izin belgesi işletme şirketi adına düzenlenir ve söz konusu faaliyet m. 3/7’deki alt kiralama yasağının kapsamı dışında tutulur.
İki muafiyet daha Kanun’da değil Yönetmelik’tedir. M. 5/4, yüksek nitelikli konutlar ile devre mülk hakkı kurulan konutlar ve müstakil konutlar için yapılan başvurularda ne m. 5/2-d’deki oybirliği kararının sunulmasının ne de Kanun m. 3/4’teki yüzde yirmi beş şartının aranacağını hükme bağlar. Müstakil bir villanın maliki, aynı blokta komşu bulunmasını varsayan bir rıza şartına bu nedenle tabi değildir.
| Taşınmaz | Oybirliği kararı | %25 sınırı | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Çok bağımsız bölümlü binadaki daire | Aranır — binadaki konut nitelikli bağımsız bölüm malikleri, noter onaylı | Bina üçten fazla bağımsız bölümlüyse uygulanır | Kanun m. 3/3 ve 3/4; Yön. m. 5/2-d/1 |
| Birden çok binadan oluşan sitedeki daire | Yalnızca o bina için aranır; belge örneği site yönetimine iletilir | Uygulanır | Kanun m. 3/3, ikinci cümle |
| Aynı binada aynı kiraya verene beşten fazla bağımsız bölüm | Aranır, ilaveten bina bir sitedeyse tüm kat maliklerinin oybirliği | Uygulanır; işyeri açma ve çalışma ruhsatı da eklenir | Kanun m. 3/4-(a) ve (b) |
| M. 3/10'daki şartların tamamını taşıyan yüksek nitelikli konut | Aranmaz | Aranmaz | Kanun m. 3/10; Yön. m. 5/4 |
| Müstakil konut | Aranmaz | Aranmaz | Yön. m. 5/4 |
| Devre mülk hakkı kurulan konut | Aranmaz — ancak kat malikleri kurulunun (müstakil yapılarda ortak maliklerin) kiralamaya ve yönetim şirketinin yetkilendirilmesine ilişkin kararının noter onaylı örneği aranır; belge o şirket adına düzenlenir | Aranmaz | Yön. m. 5/2-d/3, 5/4 ve 5/5 |
Sayısal sınırlar ayrı bir satırı hak eder. M. 3/4, üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebileceğini öngörür. Aynı kiraya veren adına aynı binada belge konusu bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse başvuruya işyeri açma ve çalışma ruhsatı, bina bir konut sitesinde yer alıyorsa ayrıca tüm kat maliklerinin oybirliği kararı eklenir. Bu ruhsat şartı, 3572 sayılı Kanun’un 7464 sayılı Kanun’un 18. maddesiyle değiştirilen ve 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren 2/c bendiyle örtüşür: turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar ruhsat rejiminin dışındadır, ancak 7464 sayılı Kanun kapsamında ruhsat alma yükümlülüğü getirilenler bu muafiyetin dışında bırakılmıştır.
İdari para cezası merdiveni ve birbirinden ayrı iki kanun yolu
M. 4/1 kademelidir. İzinsiz kiralanan her konut için ceza kesilir ve belge almak üzere on beş gün verilir; bu sürenin sonunda faaliyete devam edene daha yüksek bir ceza uygulanır ve bir kez daha on beş gün tanınır; her ikisine rağmen faaliyet sürerse en üst kademedeki ceza gündeme gelir. Ayrı bentler, konutu kendi nam ve hesabına yeniden kiraya veren kullanıcıyı, mesken amacıyla kiralayıp turizm amaçlı kiralama yapan kiracıyı ve izin belgesi olmayan konut için aracılık edenleri hedef alır. M. 4/1-e platform kuralını ekler: 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun kapsamındaki aracı hizmet sağlayıcı, Bakanlığın uyarısına rağmen içeriği yirmi dört saat içinde çıkarmazsa her konut için ceza uygulanır; ayrıca içeriğin çıkarılması veya erişimin engellenmesi kararı verilerek Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir ve karara karşı sulh ceza hâkimliğine gidilebilir.
Tutarlar burada bilerek tekrarlanmamıştır. Kanun’daki rakamlar 2023 yılının nominal değerleridir ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 17/7 uyarınca maktu idari para cezaları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Geçerli tutar, fiilin işlendiği yıl için ilan edilen tutardır.
Kanun yolları ayrışır ve dosyaların kaybedildiği yer tam olarak burasıdır. 5326 sayılı Kanun m. 27/1 uyarınca idari para cezasına karşı tebliğ veya tefhimden itibaren en geç on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur; bu süre içinde başvurulmazsa karar kesinleşir. M. 17/6, süresinde ödemede dörtte bir oranında indirim öngörür ve ödeme yapılmasının kanun yoluna başvurma hakkını etkilemeyeceğini açıkça belirtir. Buna karşılık izin belgesinin reddi veya iptali bir idari işlemdir: buna karşı, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7’deki yazılı bildirimi izleyen günden başlayan altmış günlük süre içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. 5326 sayılı Kanun m. 27/8 ise ikisini tek yerde birleştirir: idari yaptırım kararının verildiği işlem kapsamında aynı kişi hakkında idari yargının görev alanına giren kararlar da verilmişse, yaptırım kararına ilişkin hukuka aykırılık iddiaları bu işlemin iptali talebiyle birlikte idari yargı merciinde görülür. 2577 sayılı Kanun m. 11, dava açma süresi içinde işlemin kaldırılması veya değiştirilmesinin idareden istenmesine de imkân verir ve bu başvuru süreyi durdurur; otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Ret kararı giderilebilir bir evrak eksikliğine dayanıyorsa bu yol pratik bir sonuç doğurur.
Belge alındıktan sonra dosyanın sürekli ispat etmesi gerekenler
İzin belgesi bir başlangıç noktasıdır, kazanılmış bir durum değil. Yönetmelik m. 6/1 uyarınca il müdürlüğü başvuruyu altmış gün içinde sonuçlandırmak ve reddettiğinde gerekçesini bildirmek zorundadır; m. 6/2 uyarınca belge tarihinden itibaren otuz gün içinde yerinde inceleme yapılır. M. 9, bu incelemenin ölçütlerini belirler: en az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak düzenlemesi; konutta sıcak ve soğuk su, yatak odalarında nitelikli yatak ve kişi başına yastık, yastık kılıfı ve çarşaf, banyoda kişi başına yüz ve banyo havlusu; kimyevi yangın söndürücü; banyo ve tuvalet hariç sabit ayrımlı tüm bölümlerde duman dedektörü; kapı arkalarında kaçış merdiveni krokisi. Kapasite her yatak odası için iki kişi ve en fazla iki kişi ilavesiyle hesaplanır ve oda sayısı ne olursa olsun üç yaşından küçükler hariç on iki kişiyi geçemez. M. 10/2 izin belgeli konutun odalarının ayrı ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiralanmasını yasaklar; m. 6/6 ise kiraya verenin oturduğu konutun bir veya birkaç odası için belge düzenlenmesine izin vermez.
Bunların yanında üç sürekli yükümlülük işler. Kanun m. 3/8, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerinin uygulanacağını ve bildirim yükümlülüğünde izin belgesi sahibinin sorumlu kişi sayılacağını belirtir; anılan Kanun’un 2. maddesi, günübirlik kiralanan evler dâhil konaklama yerlerinde kimlik ile geliş-ayrılış kayıtlarının günü gününe tutulmasını ve genel kolluğun her an incelemesine hazır bulundurulmasını zorunlu kılar. 7183 sayılı Kanun m. 6 uyarınca turizm payı, izin belgesi düzenlenen yerlerin net satış ve kira gelirleri toplamı üzerinden binde beş oranında alınır; katma değer vergisi vergilendirme dönemini takip eden ayın yirmi dördüncü günü sonuna kadar beyan edilir ve aynı ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar ödenir. 26 Temmuz 2024’ten bu yana ise çevrim içi aracı hizmet sağlayıcılar, ilana konu her konutun adresini, hizmet verdikleri kişinin kimlik ve iletişim bilgilerini ve izin belgesi numarasını takip eden ayın onuncu gününe kadar aylık olarak Bakanlığa bildirmektedir; izinsiz bir ilanı idarenin tarafından görünür kılan mekanizma budur.
Kanun m. 5 belgenin hangi hallerde iptal edileceğini sayar; bunlar arasında konutun kamu düzeni, kamu güvenliği veya genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kurumlarca bildirilmesi ile denetimde tespit edilen aykırılıkların giderilmemesi de yer alır. Her halde m. 5/2, sözleşmesi devam eden konukların durumunu korur: izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder. Aynı koruma m. 3/6’da da karşımıza çıkar; belge, gerçek kişi sahibinin ölümü üzerine mirasçıların üç ay içinde başvurmaması ya da tüzel kişiliğin sona ermesi nedeniyle geçersiz hale geldiğinde de kullanıcıların hakları sözleşme sonuna kadar sürer.
Dosyanın ömrünü aşan iki küçük yükümlülük daha vardır. Yönetmelik m. 12/4, izin belgeli konutların belge düzenlendiği tarihten itibaren en az iki yılda bir denetlenmesini öngörür ve asgari niteliklerini korumadığı tespit edilen konutlar hakkında Kanun’un 4 veya 5. maddesi kapsamında işlem yapılır. M. 9/2-a, konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her ortamda izin belgesi örneğinin okunaklı biçimde yayımlanmasını; konumun, kapasitenin, donanımın ve site ya da apartman yönetiminin koyduğu kuralların bildirilmesini arar. Kanun m. 4/2-b ise kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde bildirilmemesi hâline idari para cezası bağlar; belgeli bir konut satıldığında en çok atlanan kalem budur.
Yurt dışında yaşayan malik için pratik sonuçlar
Kira geliri düşünerek satın alan bir malik bakımından evrakın kendisinden çok sıralama önemlidir. Sonradan satın alınamayacak tek kalem komşuların rızasıdır ve bu, devirden sonra değil devirden önce doğrulanmalıdır; yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almaya ilişkin rehberimizde anlatılan inceleme kalemlerinin ve gayrimenkul hukuku çalışma alanımızın doğal bir uzantısıdır. Blokta bir malik sonradan itiraz ederse muhatap Bakanlık değildir: 634 sayılı Kanun m. 33, kat malikinin ya da kiracısının bu Kanun’dan veya yönetim planından doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikinin sulh mahkemesinden — bugünkü sulh hukuk mahkemesinden — hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenler. M. 18 ise bu yükümlülükleri kiracılara ve devamlı faydalananlara da uygulanır kılar ve onları kat malikleriyle müteselsil sorumlu tutar. Bu uyuşmazlıkların bina ve site içinde nasıl yürütüldüğü — kurul, yönetim planı ve yöneticinin hesap verme yükümlülüğü — kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku sayfamızın konusudur.
Son olarak faaliyeti kimin yürüteceği de düzenlenmiştir. M. 3/5 izin belgesi alma yükümlülüğünü kiraya verene bırakır ve kiralama faaliyetinin kiraya veren dışında bir kişi tarafından yürütülmesi halinde bunun münhasıran 1618 sayılı Kanun uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabileceğini belirtir. Bu belgeye sahip olmayan bir yurt dışı yönetim şirketi faaliyeti kendi adına hukuka uygun biçimde yürütemez; Yönetmelik’in konut işletmesi ve pazarlama işletmesine ilişkin kuralları ise yalnızca yüksek nitelikli konut kategorisi içinde işler. Sınır ötesi yönetim sözleşmelerinin dağıldığı yer çoğu zaman tam olarak bu tek cümledir ve sözleşme imzalanmadan önce okunması, ceza tebliğ edildikten sonra okunmasından daha isabetli olur.
