Tapu Kaydı Nasıl Okunur: Takyidat Sorgulama, Şerhler ve Beyanlar Hanesi

Türkiye’de taşınmaz satın almadan önce tapu, satıcının gösterdiği kâğıttan değil, taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğündeki güncel tapu kütüğü sayfasından doğrulanır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesine göre tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes kütükteki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (m. 705); miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılsa bile malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi yine tescile bağlıdır. Devri amaçlayan sözleşme ancak resmî şekilde geçerlidir (m. 706) ve bu resmî senet, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenir. Herhangi bir taahhütten ya da ödemeden önce üç şey okunur: tescilli hakkın türü (kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, yoksa arsada yalnızca bir pay mı), şerhler, beyanlar ve rehinler sütunlarında ne yazdığı ve yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı. Şerhlerin tarihi de okunur: aynı 26. madde uyarınca noterde düzenlenip şerh verilen satış vaadi sözleşmesinde şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh re’sen terkin olunur.

Bu kontroller imzadan önce yerine getirilen bir formalite değildir; sicile dayanan bir sistemde güvenliğin kendisidir. Tapu sicili alenidir ve sicili okumadan satın alan kişi, okumuş sayılır. Bu rehber kütük sayfasının satır satır nasıl okunacağını, elektronik sorgunun nerede bittiğini ve hangi kayıtların durmayı gerektirdiğini Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki çerçeveye göre anlatıyor. Bu yazı gayrimenkul yatırımını koruma rehberinin bir halkasıdır; yabancı alıcının edinim sürecinin bütünü ise yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak rehberinde ele alınmıştır.

Türkiye’de taşınmaz satın almadan önce tapu kaydını nasıl doğrularım?

Doğrulama size verilen belgelerden değil, sicilden yapılır. Önce il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası TKGM parsel sorgusuyla eşleştirilir; ardından malik Web Tapu üzerinden size görüntüleme yetkisi verir ya da ilgisini inanılır kılan kişi olarak tapu müdürlüğüne gidersiniz (TMK m. 1020). Kütük sayfasının malik, şerhler, beyanlar, rehinler ve irtifaklar sütunlarının her biri tek tek okunur; taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulduğundan (TMK m. 856) ipotek kural olarak o sayfada görünür. Son olarak yapı kullanma izni ve imar durumu belediyeden teyit edilir ve devir, sözleşmenin geçerli olduğu tek şekil olan resmî senetle tapu müdürlüğünde yapılır (TMK m. 706).

Tapu senedi ile kütük sayfası arasındaki fark nedir?

Tapu senedi, işlem tamamlandığında hak sahibine verilen bir örnektir. Tapu Sicili Tüzüğü’nün 85. maddesi, tapu işlemleriyle ilgili düzenlenen istem belgesi, resmî senet, tapu senedi ve ipotek belgelerinin birer örneğinin müdürlükçe hak sahiplerine verileceğini; ilgilisinin istemi hâlinde sicili oluşturan diğer bilgi ve belgelerin örneğinin de verileceğini söyler.

Ne var ki senet, düzenlendiği ânı gösterir. Taşınmazın bugünkü hukuki durumu kütük sayfasında yaşar ve her işlemle güncellenir. Bu yüzden alıcının ilk sorusu kaydın içeriği değil tarihidir: bir yıllık bir kayıt örneği, geçen ay tescil edilen ipotek hakkında hiçbir şey söylemez.

Kütük sayfası her birinin ayrı işlevi olan sütunlara bölünmüştür:

Her kayıt bir tarih ve yevmiye numarası taşır; hakların sırasını ve derecesini izlemenin anahtarı budur.

Meseleyi bağlayan hüküm 4721 sayılı Kanun’un 1020. maddesidir: tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, kütükteki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir; kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Kural, okuyanı korur; ihmal edeni korumaz.

Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, arsa payı mı?

Tapudaki en önemli ve yurt dışındaki alıcılara yapılan sunumlarda en çok yanlış anlatılan okuma budur.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulur. Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının aynı nitelikteki bölümleri üzerinde ise, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere irtifak hakları — kat irtifakı — kurulur. 3. madde tanımı tamamlar: kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir; kat irtifakı ise arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir.

Fark bir kalite derecesi değil, bir hukuki durumdur: tapuda kat irtifakı yazıyorsa yapı hukuken tamamlanmamıştır. Bunu satın almak hukuka aykırı değildir; ancak durumun tamamlanması, başka bir makamın elindeki gelecekteki bir olguya bağlı kalır. Bu eksikliğin hangi işlemleri durdurduğu iskân belgesi olmayan konut yazısında ayrıca incelenmiştir.

Bu ikisinden esaslı biçimde ayrılan üçüncü bir hâl daha vardır: karşılığında tescilli hiçbir bağımsız bölüm bulunmayan, bir parselde paylı mülkiyet payı. Burada alıcının belirli bir daire üzerinde aynî hakkı yoktur; önüne konan proje çizimleri ve daire numaraları ne olursa olsun elindeki şey, arsadaki bir paya karşılık verilen sözleşmesel bir vaattir. Arsa payının tescilli bir bağımsız bölüm hakkının parçası olması ile satın alınan şeyin tamamı olması arasındaki bu ayrım, pazarlama sunumlarında en çok silikleşen noktadır.

Arsa payının miktarı neden önemlidir?

Çünkü arsa payı idari bir rakam değil, bağımsız bölümün arsadaki ve ortak mülkiyetteki hissesinin ölçüsüdür.

634 sayılı Kanun’un 3. maddesinin 2007 tarihli 5711 sayılı Kanun’la değiştirilen ikinci fıkrasına göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa payları bağımsız bölümlerin payları ile oranlı tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Fıkra, sonradan oynamanın da önünü kapatır: tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Sonuç pratiktir: bağımsız bölümün değeriyle oransız, küçük bir arsa payı, bölümle birlikte alıcıya geçen bir kusurdur ve çaresi pazarlık değil davadır. Bu nedenle arsa payı rakamı hiçbir zaman tek başına değil, aynı projedeki diğer bölümlerin paylarıyla karşılaştırılarak okunur.

Şerhler, beyanlar ve rehinler sütunları ne söyler?

Kişiyi değil taşınmazı izleyen yükler burada yazar.

Şerhler sütunu. Tapu Sicili Tüzüğü’nün 46. maddesine göre bu sütuna kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, geçici tescil şerhleri ile kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılır. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi şerh edilebilecek kişisel hakları sayar: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar. Sonuç, şerh verilen hakkın o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesidir — yani alıcının kendisine karşı. Şerhli bir kira, mülkiyet geçtikten sonra alıcıyı bağlar; başkası lehine şerhli bir satış vaadi, alıcının önüne geçer.

Satış vaadi için özel bir süre kuralı vardır. 2644 sayılı Kanun’un 26. maddesi, noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin istemiyle sicile şerh verilmesine imkân tanır ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tescil edilmezse şerhin resen terkin edileceğini söyler. Eski bir şerh düşmüş olabilir; şerh edilmemiş bir vaat ise taraflar arasında bağlayıcı kalır ama üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Bazı tasarruf kısıtlamaları hiç şerh olmadan da vardır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devretmesini, üzerindeki hakları sınırlamasını ve kira sözleşmesini feshetmesini yasaklar; malik olmayan eş, konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Şerhin yokluğu, satıcının medeni hâlini sormayı gereksiz kılmaz.

Beyanlar sütunu. Tüzüğün 52. maddesine göre bu sütuna mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar tarih ve yevmiye numarasıyla yazılır. Asıl önemli olan ikinci fıkradır: tescil, değişiklik, terkin veya düzeltmeyi yolsuz duruma getiren hukuki veya teknik sebeplerin müdürlükçe tespiti hâlinde bu husus beyanlar sütununda resen belirtilir. Aynı sütunda başka belirleyici kayıtlar da bulunur: daha önce verilmiş bir ret kararının varlığı — ret gerekçesi giderilmeden reddin konusu tapu işlemi yapılamaz (Tüzük m. 26); malikin yazılı istemiyle yazılan eklentiler (m. 53); sosyal tesis, ticari mahal, yüzme havuzu, tenis kortu gibi ortaklaşa kullanıma ayrılmış yerler ve bunların hangi ada, parsel veya bağımsız bölümle ortak olduğu (m. 29). Satıcının söz verdiği depo ya da eklenti ya sicilde yazılıdır ya da bir iddiadan ibarettir.

Rehinler ve irtifak hakları sütunları. Taşınmaz rehni, kanunda öngörülen ayrık durumlar saklı kalmak üzere ancak tapu kütüğüne tescille kurulur ve rehin sözleşmesinin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (Türk Medeni Kanunu m. 856); rehin, kütükte türünü gösteren harflerle — ipotek için “İ” — alacaklısı, miktarı, derecesi ve süresiyle birlikte kendi sütununa yazılır (Tüzük m. 31). İrtifak hakları ve taşınmaz yükü, yararlanan ve yüklü taşınmazların sayfalarında ayrılan sütuna tescil edilir (m. 30). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün ve Dışişleri Bakanlığı’nın yabancı alıcılara yönelik rehberleri, satın almadan önce ipotek, haciz ve satışa engel her kaydın ilgili tapu müdürlüğünden teyit edilmesini açıkça önerir.

Yapı kullanma izin belgesi (iskân) neyi gösterir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi, tamamen biten yapının tamamının ya da kısmen kullanılması mümkün biten kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten yapı kullanma izni alınmasını zorunlu kılar; izin, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespitine bağlıdır. İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi hâlde sürenin sonunda izin verilmiş sayılır. Maddenin son cümlesi bir uyarıdır: verilen izin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluktan kurtarmaz. 31. madde ise inşaatın bitme gününü kullanma izninin verildiği tarih olarak tanımlar; izni olmayan yapılar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz, ancak izin alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır.

İki kanun tam burada kesişir. 634 sayılı Kanun’un 3. maddesinin 2009 tarihli 5912 sayılı Kanun’la değiştirilen üçüncü fıkrasına göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir ve bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. Anahtar belgedir; belge çıktığında tek bir malik, diğerlerinin oybirliğini beklemeden dönüşümü başlatabilir.

Elektronik sorgu nerede biter?

Resmî kanal üçtür ve her birinin bir sınırı vardır:

• Parsel sorgu: parselsorgu.tkgm.gov.tr il, ilçe, mahalle, pafta, ada, parsel, yüz ölçümü ve nitelik gibi temel parsel bilgilerini kişisel veri içermeden ve her yerden gösterir. Parselin varlığını ve konumunu doğrular; malik ve yükler hakkında hiçbir şey söylemez.
• e-Devlet tapu bilgileri sorgulama: turkiye.gov.tr üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile birlikte sunulan hizmet, kimliği doğrulanmış kullanıcıya yalnızca kendi kayıtlarını gösterir. Alıcı satıcının taşınmazını kendi hesabından inceleyemez; satıcının gönderdiği ekran görüntüsü bir doğrulama değildir.
• Web Tapu köprüdür: malik, taşınmazına ilişkin bilgilerin görüntülenmesi için başkasına yetki verebilir ve bu yetkiyi geri alabilir. Satıcının bu yetkiyi vermekten kaçınması başlı başına bir bilgidir. Tapu müdürlüğü randevusu da aynı sistem ya da Alo 181 hattı üzerinden alınır.

Bununla birlikte ipotek, haciz ve satışa engel kayıtlar için belirleyici inceleme, resmî rehberlerin de söylediği gibi, taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurudur. Elektronik sorgu incelemeyi yönlendirir; yerini almaz. Kayıt sorgusunun ötesinde taşınmazın fiilî kullanımı da incelenir; hakkı olmayan bir kullanıcının bulunduğu taşınmazda devir sonrası açılacak davalar müdahalenin men’i ve ecrimisil yazısında ele alınmıştır.

Yabancı alıcı için ek kontroller

Olağan incelemeye bir katman daha eklenir. 2644 sayılı Kanun’un 35. maddesindeki alan tavanları — özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektar — ile askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi ve özel güvenlik bölgesi kısıtları, Millî Savunma ve İçişleri bakanlıklarınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne aktarılan harita ve koordinat verilerine göre sicil sistemi içinde denetlenir. Bölge türünün nasıl tespit edildiği ve ilçe kotasının nasıl hesaplandığı yabancıya satışta değerleme raporu, ilçe kotası ve askerî bölge yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Taşınmaz yapısızsa, geliştirilecek proje iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunulur; onaylanan proje beyanlar hanesine kaydedilir ve gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği izlenir — sonraki alıcının da okuyacağı bir kayıttır bu.

Usul düzeyinde: 24 Ocak 2022’den bu yana, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2022/1 sayılı Genelgesi uyarınca yabancı gerçek kişinin alımlarında Döviz Alım Belgesi sunulur ve belgedeki Türk lirası tutarı, işlem değeri olarak resmî senede yazılır. Genel Müdürlüğün 13 Haziran 2024 tarihli 2024/4 sayılı Genelgesi — değişik hâli 9 Aralık 2024’ten itibaren — değerleme raporu zorunluluğunu getiren 2019 tarihli genelgeleri yürürlükten kaldırmıştır; rapor artık yalnızca vatandaşlığa konu beyan tesisi işlemlerinde aranır ve o yol bu rehberin kapsamı dışındadır. Her iki durum da bu yazının tarihi itibarıyla geçerlidir. Edinim için ikamet izni aranmaz. Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman gerekir; kütük ve resmî senet Türkçe düzenlenir. Hazır bulunamayan alıcı, şekil şartlarına uygun düzenlenmiş bir vekâletnameyle işlem yapar.

Durmayı gerektiren kayıtlar

• Eski bir kayıt örneği ya da senet fotokopisi — yetkiyle ya da müdürlükten alınmış güncel kayıt yerine.
• Beyanlar hanesinde bir kaydı yolsuz kılan sebebe ya da gerekçesi giderilmemiş bir ret kararına ilişkin belirtme.
• Yapı kullanma izni olmayan kat irtifakı, “yakında çıkacak” türünden sözlü vaatlerle birlikte.
• Daire diye sunulan arsa payı ya da bağımsız bölümün değeriyle oransız arsa payı.
• Başkası lehine satış vaadi veya kira şerhi ya da tasarruf yetkisini kısıtlayan bir şerh.
• Mevcut ipotek veya haciz; beyanlar hanesinde izi bulunmayan, vaat edilmiş eklenti ve ortak alanlar.
• Aile konutu niteliğindeki taşınmazın diğer eşin açık rızası olmadan satılması.
• Tescilden önce ya da izlenebilir banka kanalları dışında ödeme: mülkiyet ancak tescille geçer; tescilden önce ödeyen, hakka değil güvene ödemiş olur. Bu ödeme kalıplarının nasıl istismar edildiği gayrimenkul dolandırıcılığının türleri, tapu iptali ve tedbir yazısında anlatılmıştır.

Kısa özet

Tapu okumak teknik bir beceri olmaktan çok soruların sıraya konmasıdır: tescilli hakkın türü nedir, malik kimdir ve ne zamandan beri, üzerinde hangi yükler kayıtlıdır ve yapı hukuken tamamlanmış mıdır. Sicil, zamanında soran herkese bu soruların tamamını cevaplar. Bu inceleme, herhangi bir sözleşme imzalanmadan ya da bedel gönderilmeden önce gayrimenkul hukuku çalışmamızın olağan parçasıdır; çünkü devirden sonra bir kaydı düzeltmek uzun bir yargı işidir, devirden önce okumak ise kısa bir iş.

İlgili hizmet alanları ve rehberler

• Gayrimenkul hukuku: yabancı alıcılar için taşınmaz edinimi, tapu incelemesi ve kira uyuşmazlıkları.
• Gayrimenkul yatırımını koruma rehberi: bu yazının bağlı olduğu ana rehber; sözleşme öncesi kontrollerden mirasa kadar.
• Yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak: 35. madde kapsamında kimlerin edinebileceği, vergiler ve devir süreci.
• Yabancıya satışta değerleme raporu, ilçe kotası ve askerî bölge: tapu randevusundan önce çıkan engeller.
• İstanbul’da yabancı müvekkil ve şirketler için dava ve işlem rehberi: İstanbul’daki taşınmaz ve ticaret mahkemeleri önünde temsil.
• İskân belgesi olmayan konutta hangi işlemler yapılamaz: 3194 sayılı Kanun m. 30-31 çerçevesi.