Yabancı Olarak Türkiye'de Gayrimenkul Almak: Pratik Rehber

Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul alabilir. Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine tabidir ve 6302 sayılı Kanun’un bu madde bakımından yürürlüğe girdiği 18 Mayıs 2012’den bu yana karşılıklılık aranmaz: Cumhurbaşkanı kararıyla izin verilen ülkelerin vatandaşları taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir. Temmuz 2026 itibarıyla yürürlükte olan iki kanuni tavan vardır — bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar (300.000 m²) edinebilir ve tek bir ilçede, o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün %10’unu aşamaz. İkinci derece kara askeri yasak bölgelerindeki taşınmazlar hiçbir şekilde edinilemez; alıcının yabancı gerçek kişi olduğu işlemlerde ise üç ay geçerli bir taşınmaz değerleme raporu devrin şartıdır.

Türkiye’nin gayrimenkul piyasası Körfez’den, Avrupa’dan, Orta Asya’dan ve ötesinden uluslararası alıcı çekiyor. Hukuki çerçeve bu alıcılara açık; ancak bir o kadar da nettir: kimin, nerede ve hangi şartlarla alabileceği kanunla belirlenmiştir ve kuralları göz ardı eden bir işlem gecikebilir, iki kez vergilenebilir ya da geri çevrilebilir. Bu rehber, yabancı bir alıcıyı alımın tamamında adım adım gezdiriyor: edinim ehliyeti, kapanış süreci, durum tespiti, vergiler ve yeni gelenlerin en sık düştüğü tuzaklar.

Kimler Alabilir: Madde 35 ve Sınırları

Türkiye’de taşınmaz edinen yabancı gerçek kişiler 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine tabidir. Bu hüküm onlarca yıl boyunca bir karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı öngörmüştü; ancak 6302 sayılı Kanun yabancı gerçek kişiler bakımından karşılıklılığı kaldırdı ve 35. madde yönünden 18 Mayıs 2012’de yürürlüğe girdi. Bugün, Cumhurbaşkanı kararıyla izin verilen ülkelerin vatandaşları taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu liste Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir ve resmen yayımlanmadığından, edinim ehliyeti internette dolaşan ülke sayılarına göre değil, her uyruk için ayrı ayrı teyit edilerek belirlenir.

Ardından iki tavan devreye girer; her ikisi de Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüktedir. Bir yabancı gerçek kişi Türkiye’nin tamamında en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir; Madde 35/2 Cumhurbaşkanı’na bu miktarı iki katına çıkarma yetkisi verir, ancak bu yalnızca bir yetkidir ve esas alınacak sınır 30 hektardır. Ayrıca bir yabancının tek bir ilçedeki edinimleri, o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün %10’unu aşamaz — ölçüt, ilçenin toplam yüzölçümü değil, özel mülkiyete konu alanıdır. Son olarak, yabancı gerçek ve tüzel kişiler, 2565 sayılı Kanun’un 9(b) maddesi uyarınca ikinci derece kara askeri yasak bölgelerinde taşınmaz edinemez; aynı hüküm bu bölgelerde izinsiz girmeyi, ikamet etmeyi, çalışmayı ve hatta taşınmaz kiralamayı da yasaklar. 2012’den bu yana tapu, bir devri tamamlamadan önce her taşınmazı Millî Savunma Bakanlığı ile İçişleri Bakanlığı’nın verdiği harita ve koordinat bilgileriyle karşılaştırır (Madde 35/6).

Bu kurallar gerçek kişilere yöneliktir. Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin edinimi ise 36. madde kapsamında ayrı bir rejime tabidir: bir Türk şirketinde yabancı ortaklık payı %50 veya daha fazlaysa ya da yöneticilerin çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisi yabancıların elindeyse, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve 2565 sayılı Kanun’un 28. maddesi uyarınca belirlenen bölgelerdeki edinimler Genelkurmay Başkanlığı’nın veya yetkilendireceği makamın iznine bağlıdır — birçok yatırımcının daha büyük veya ticari projeler için tercih ettiği farklı bir yoldur.

Adım Adım Alım Süreci

Bir taşınmazı seçtikten sonra işlem, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü üzerinden yürür. Türkiye tescile dayalı bir mülkiyet sistemi (tapu sicili) uygular; dolayısıyla mülkiyet, özel bir satış sözleşmesiyle değil, devlet siciline yapılan tescille geçer.

Tipik bir alım şunları içerir: bir Türk vergi kimlik numarası (vergi numarası) edinmek; gerekiyorsa SPK değerleme raporunu hazırlatmak; zorunlu deprem sigortası (DASK) yaptırmak; pasaportu yeminli tercümesi ve biyometrik fotoğraflarla hazırlamak; ve uzaktan alım yapan bir alıcı için noter onaylı ve (yurt dışında imzalanmışsa) apostilli bir vekaletname. Seyahat edemeyen bir alıcı, bir Türk avukata verdiği vekaletname ile alımın tamamını gerçekleştirebilir; avukat tapuya gider, imzalar ve tapu senedini alıcı adına teslim alır.

Taşınmaz değerleme raporu kanunla değil TKGM genelgeleriyle düzenlenir ve bu genelge birden fazla kez değişmiştir. 15 Şubat 2019 tarihli 2019/1 sayılı Genelge, yükümlülüğü yabancı gerçek kişinin taraf olduğu satışlar için getirmiş; Kasım 2021 değişikliği yabancının alıcı olduğu hâle daraltmış; düzenleme sonrasında yeniden değişmiştir. Bu nedenle belirli bir işlemde rapor gerekip gerekmediği iki yönde de varsayılmamalı, işlem tarihinde yürürlükte olan genelge üzerinden tapu müdürlüğünden veya avukatınızdan teyit edilmelidir. Rapor düzenlendiğinde üç ay geçerlidir ve tapu, raporun tarihi ile satış başvurusunun tarihi arasında üç aydan fazla süre geçip geçmediğini kontrol eder.

Karar Vermeden Önce Durum Tespiti

Sicil güvenilirdir; ancak yalnızca imzadan önce okursanız işe yarar. Gayrimenkul avukatlarımız her alıma güncel bir tapu kaydı ile başlar; ipotek, haciz, şerh, irtifak hakları, aile konutu şerhi ve önalım (şufa) haklarını kontrol eder.

Mülkiyet türünü doğrulayın. Tam bağımsız bölüm mülkiyeti — kat mülkiyeti — binanın henüz hukuken tamamlanmadığına işaret eden kat irtifakına tercih edilir. Belediyeden imar durumunu kontrol edin ve hem bir yapı ruhsatının hem de bir iskanın (yapı kullanma izni) bulunduğunu doğrulayın. Arazi söz konusuysa, imarlı mı yoksa tarım arazisi mi olduğunu tespit edin. Yapısız bir taşınmaz satın alan yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketleri, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır (Madde 35/5); onaylanan proje, başlama ve bitiş tarihleriyle birlikte tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi — 35. maddeye aykırı her edinim gibi — taşınmazın tasfiyesine yol açar: Maliye Bakanlığı’nca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde malik tasfiye etmezse taşınmaz tasfiye edilip nakde çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (Madde 35/7). Her iki kural da Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüktedir. Son olarak satıcının kimliğini ve yetkisini doğrulayın; ödenmemiş emlak vergisi, abonelik borçları ve yönetim (aidat) borçlarını kontrol edin.

Eksik bir iskan ciddi bir tehlike işaretidir. Yapı kullanma izni olmayan bir bina kat mülkiyetine geçirilemeyebilir, sigortalanması veya finanse edilmesi zor olabilir ve belediye cezalarına açıktır — böyle bir taşınmazı, danışmadan asla bir fırsat/indirim olarak görmeyin.

Vergiler ve Masraflar

Ek kalemleri bütçeye almak, bedelin kendisi kadar önemlidir. Öne çıkan kalem, tapuda beyan edilen değer üzerinden hesaplanan tapu harcıdır. Harcın oranı mevzuatla belirlenir ve zaman zaman değiştirilmiştir; sözleşmeler de harcı fiilen kimin üstleneceğini alıcı ile satıcı arasında çoğu zaman yeniden düzenler — bu nedenle hem işlemi tamamlayacağınız tarihte yürürlükteki oranı hem de sözleşmenizin ne dediğini teyit edin.

Kalem	Nedir	Esas
Tapu harcı	Tapuda beyan edilen değer üzerinden hesaplanan devir harcı	Oran mevzuatla belirlenir ve zaman zaman değişir — devir tarihindeki oranı teyit edin
KDV	Döviz ile ilk elden alınan yeni konutlarda olası tek seferlik istisna	Şartlar özeldir — her alım için ayrıca teyit edilmelidir
Emlak vergisi	Yıllık belediye emlak vergisi	Taşınmazın türüne ve belediyeye göre değişir — belediyeden teyit edin
DASK	Zorunlu deprem sigortası	Devrin tamamlanması ve aboneliklerin bağlanması için gerekli
Diğer	Noter, tercüme, değerleme, komisyon	Değişken

Yeni yapı stoğu için bir avantaj mevcuttur: yeni bir taşınmazı geliştiricisinden ilk elden satın alan ve bedeli Türkiye’ye getirilen döviz ile ödeyen yabancı alıcılara, yeniden satıştan önce kanuni bir asgari elde tutma süresine uyulması şartıyla tek seferlik bir KDV istisnası tanınabilir. Bireyler arasındaki olağan ikinci el satışlar genellikle KDV kapsamı dışındadır. Şartlar özel olduğundan, kapanıştan önce kendi alımınıza ilişkin vergisel durumu ve istisnadan yararlanıp yararlanamayacağınızı teyit ettirin; taşınmazı kiraya vermeyi düşünüyorsanız Türkiye’nin kira mevzuatına ilişkin rehberimizde ele alınan kuralları da hesaba katın.

Bedeli getirirken, tutarı bir Türk bankası aracılığıyla bozdurun; banka, giriş yapan dövizi belgeleyen bir döviz alım belgesi (DAB) düzenler — bu belge hem KDV istisnası hem de sonraki bir yeniden satış veya vatandaşlık dosyası için faydalıdır.

Proje Aşamasındaki ve Ön Sözleşmeli İşlemler

Kademeli veya proje aşamasındaki (off-plan) alımlarda, noter huzurunda “düzenleme” biçiminde yapılan bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, teslimi beklerken konumunuzu güvence altına almak için tapuya şerh edilebilir. İnşaat hâlindeki birimler için ayrıca geliştiricinin kendi tapusunu, yapı ruhsatını, bir kat irtifakının kurulmuş olduğunu, ödeme planını veya emanet (escrow) düzenlemesini ve teslim garantilerini doğrulayın. Gecikme ve teslim edilmeme, proje aşamasındaki alımların başlıca riskleridir.

Sık Yapılan Hatalar

Yabancı alıcılar arasında bir avuç hata tekrar tekrar karşımıza çıkar:

• Değeri düşük beyan etmek. Tapu harcını kısmak için gerçek bedelden daha azını beyan etmek hukuka aykırıdır ve zorunlu SPK raporuyla giderek daha da uygulanamaz hâle gelmiştir — beyan edilen değer artık bağımsız bir uzman rakamına bağlıdır.
• İskan olmaması. Yapı kullanma izni olmayan bir konutu almak, yabancı alıcıların sıklıkla gözden kaçırdığı bir yapısal kusurdur.
• Nakit ödemeler. Bedelin, tarihin ve döviz girişinin tamamının belgelenmesi için ödemeyi banka sistemi üzerinden yapın; nakit sizi vergi açısından, ödeme ispatı açısından ve bir banka kaydına bağlı olan KDV ile vatandaşlık şartları açısından savunmasız bırakır.

Tapu, değerleme ve izinler doğrulanmadan para göndermeyin. Sicil, imza gününde hızlı hareket eder; önceden bir öğleden sonrada tespit edilebilecek sorunların sonradan çözülmesi yıllar alabilir.

İki noktaya daha değinmek gerekir. Gayrimenkul, alıcının en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarındaki bir taşınmazı tapuya üç yıl satmama taahhüdü şerhi konularak edinmesi hâlinde bir yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusunu destekleyebilir. Bu eşik, Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca 13 Haziran 2022’den bu yana yürürlüktedir ve Temmuz 2026 itibarıyla geçerliliğini korur; ayrıca 12 Aralık 2023’ten itibaren taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması ya da üzerinde yapı bulunan bir arsa olması gerekir, dolayısıyla çıplak arsa artık bu yoldan yararlanamaz. Döviz tutarının işlemden önce Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, o banka tarafından da Merkez Bankası’na satılması zorunludur; vatandaşlık dosyası ise ayrı bir göçmenlik meselesi olarak yürütülür. Ayrıca Türk taşınmazlarına ilişkin miras, Türk hukukuna tabidir: Türkiye’de bulunan taşınmazlara, malikin uyruğundan bağımsız olarak Türk saklı pay kuralları uygulanır; bu nedenle mirasın planlanması, alımdan sonra değil, önce ele alınmalıdır.

Türkiye’de gayrimenkul almak, sıralama doğru olduğunda ve her belge yerine oturduğunda basittir — olmadığında ise pahalıdır. İmzalamadan veya para göndermeden önce tapuyu, değerlemeyi ve vergisel durumu bir Türk avukata inceletin. Bunları önceden kontrol etmek, devir gerçekleştikten sonra çözmeye çalışmaktan çok daha kolaydır.

---

İlgili Hizmet Alanları ve Dava Rehberleri

• Gayrimenkul Hukuku: Yabancılar için taşınmaz edinimi, tapu iptal ve tescil davaları ve kira uyuşmazlıkları.
• Fikri Mülkiyet ve Marka Hukuku: TÜRKPATENT tescilleri, marka hükümsüzlük ve tecavüz davaları (FSHHM).
• Kişisel Verilerin Korunması (KVKK): VERBİS kaydı, veri envanteri ve sınır ötesi veri aktarım uyumu.
• İstanbul Avukat ve Hukuk Bürosu Rehberi: İstanbul adliyelerinde mülkiyet, marka ve ticari dava yönetimi.

---

İlgili Hizmet Alanları

• Ticaret Hukuku
• Ticari Sözleşmeler
• Rekabet Hukuku
• Yabancı Yatırım ve Pazara Giriş