Taşınmazı geri almak ile işgalin bedelini almak iki ayrı taleptir, iki ayrı ölçüte göre karara bağlanır; üçüncü bir yol olan idari başvuru ise tecavüzün öğrenilmesinden altmış gün sonra kapanır.
Taşınmazınızda sözleşmesi olmayan biri oturuyorsa onu kendiniz çıkaramazsınız ve açabileceğiniz tek bir “tahliye” davası da yoktur. Türk hukuku sorunu ikiye böler: taşınmazı geri almak için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683/2. maddesine dayanan dava, işgalin bedeli için ise ayrı bir para alacağı olan ecrimisil. Bunların yanında, mâliklerin çoğunlukla geç fark ettiği üçüncü bir yol daha işler: 3091 sayılı Kanun uyarınca kaymakamlığa yapılan idari başvuru — ve bu kapı, tecavüzü öğrendiğiniz tarihten altmış gün sonra kapanır. Aşağıdaki değerlendirme Eylül 2026 itibarıyladır ve herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmayan işgali konu alır; ortada bir kira ilişkisi varsa analiz bambaşka bir zemine, Türkiye’de kira mevzuatı rehberimizin konusuna kayar.
Mâlik tam olarak neyi isteyebilir?
- maddenin birinci fıkrası mülkiyetin içeriğini tanımlar: mâlik, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Asıl işleyen hüküm ikinci fıkradır ve içinde iki ayrı dava barındırır — mâlik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Hangisinin uygun düştüğü olaya bağlıdır: bir dairenin veya parselin bütünüyle işgali zilyetliğin geri alınması meselesidir; komşunun sınırı aşan duvarı, bıraktığı konteyner ya da çektiği tel örgü ise el atmadır. Uygulamada ikisi çoğu zaman birlikte ve para talebiyle kurulur; dosyaların el atmanın önlenmesi ve ecrimisil başlığını taşımasının sebebi budur.
Mâlikin yapamayacağı şey ise tek başına hareket etmektir. 981. madde zilyede her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defetme, taşınmazlarda el koyan kişiyi kovarak zilyetliğini koruma yetkisi verir. Aynı maddenin hemen ardından gelen cümle bunu sınırlar: zilyet, durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır. Bu, tecavüz anına ait bir savunmadır; aylardır işgal altındaki bir taşınmazı boşaltma ruhsatı değildir. Mâlik fiilen zilyetlikten yoksun bırakılmışsa 982 ve 983. maddelerdeki zilyetlik davaları da gündeme gelir; ancak 982. madde, davalının o şeyi geri almasını gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu derhâl ispat etmesi hâlinde geri vermekten kaçınmasına izin verir. Daha da önemlisi 984. madde: gasp ve saldırıdan doğan dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu bir zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir; mahkeme kendiliğinden gözetir ve kısadır.
| 3091 başvurusu | El atmanın önlenmesi (m. 683/2) | Ecrimisil (m. 995) | |
|---|---|---|---|
| Karar mercii | Kaymakam, merkez ilçede vali | Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi | Kural olarak aynı mahkeme, aynı dosyada |
| Cevapladığı soru | Zilyet kimdi ve zilyetliğe tecavüz edildi mi | Taşınmazı elinde bulundurmaya kimin hakkı var | İşgal ne ediyor |
| Süre | Öğrenmeden 60 gün; oluşundan 1 yıl sonra hiç | Bu yolda karşılığı olan idari bir süre yok | Kanunda özel bir süre yok; zamanaşımı ancak işgalci def'i ileri sürerse |
| Sonuç | Taşınmaz yerinde zilyedine teslim edilir; mülkiyet tartışılmaz | Tahliye ve teslim ilamı; icra dairesince infaz edilir | Para hükmü; zilyetlik değişmez |
| Masraf | Karar hiçbir vergi, harç ve resme tabi değil (m. 18) | Nispi harç; yargılama giderleri haksız çıkana | Talep edilen tutar üzerinden harç; bilirkişi gideri |
Altmış günlük idari yol
3091 sayılı Kanun tam da bu yazının anlattığı durum için vardır: zilyetliği, mahkeme kararı beklenmeden, idare eliyle korur. 2. madde uyarınca merkez ilçede vali ya da görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde kaymakam tecavüzün önlenmesine karar verir ve taşınmaz yerinde zilyedine teslim edilir. 3. madde başvuru hakkını taşınmazın zilyedine tanır. 6. madde soruşturmanın en geç on beş gün içinde tamamlanarak karara bağlanmasını, 9. madde ise infaz memurunun kararı kendisine geldiği tarihten itibaren en geç beş gün içinde yerine getirmesini zorunlu kılar. Ek 1. madde kilitli ve kapalı taşınmazların, gerekirse zorla açtırılmasını buyurur; Ek 2. madde mütecavize ait eşyanın çıkarılmasını, teslim alınmazsa açık artırmayla satışını düzenler. 18. madde ise bu Kanuna göre verilen kararları hiçbir vergi, harç ve resme tabi tutmaz.
Yolun gerçekten açık olup olmadığını üç sınır belirler. Birincisi süredir: 4. madde, tecavüz veya müdahalenin yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren altmış gün içinde başvurulmasını arar ve oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvurulamayacağını söyler. Aynı maddenin ikinci fıkrasındaki “süre aranmaz” istisnası, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile menfaati umuma ait taşınmazlara ilişkindir; özel mülkiyete konu bir taşınmazda süreler işler. İkincisi kapsamdır: 5. madde, kanun kapsamı dışında kaldığı dilekçeden açıkça ve kesinlikle anlaşılan başvuruların yerinde soruşturma yapılmadan reddedilebilmesine imkân verir. Üçüncüsü ve en sık gözden kaçanı sıradır: 14. madde, başvuru sırasında taraflar arasındaki taşınmaz uyuşmazlığı hakkında mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmiş ya da uyuşmazlık dava konusu yapılmışsa bu Kanun hükümlerinin hiç uygulanmayacağını düzenler — yani önce dava açmak bu kapıyı kendi elinizle kapatabilir. Nihayet 7. madde kararları idari yargı yolu açık olmak üzere kesin sayar ve üstün hak iddiasında bulunanların yargı yoluna başvurması gerektiğinin kararda belirtilmesini ister; 10. madde ise mütecavizin yaptığı ekim, tesis ve değişiklikler bakımından genel hükümlere göre mahkemeye gitmeyi öngörür. Aynı Kanun’un Hazine ve mera arazisi için tersine işlediği, yani ihbarnamenin mâlike değil kullanana geldiği hâller, Silivri’de taşınmaz davaları ve Çatalca’da taşınmaz davaları sayfalarında ecrimisil ihbarnamesi başlığı altında ele alınıyor.
Dava yolu ve ilamın icrası
Görev ve yetki tartışmasızdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi görevlidir; 12. madde ise taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar ile taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Ecrimisil kendi başına bir para alacağıdır; ancak el atmanın önlenmesiyle birlikte ileri sürüldüğünde aynı mahkemede görülür. İspat 190. maddeye göre dağılır: mâlik tapu kaydıyla mülkiyetini ve davalının bir hakka dayanmadan taşınmazda bulunduğunu ortaya koyar; dayandığı hakkın ispatı davalıya düşer.
Yerindeki durumun değişme riski varsa 389. madde, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkânsız hâle geleceği yahut gecikme sebebiyle bir sakınca veya ciddi bir zarar doğacağı endişesi bulunan hâllerde ihtiyati tedbire karar verilebileceğini söyler; 390. madde ise dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, açıldıktan sonra ancak asıl davanın görüldüğü mahkemeden istenmesini şart koşar. Burada açık olmakta yarar var: ihtiyati tedbir bir koruma aracıdır; zilyetliği geri veren şey tedbir değil, hükümdür.
Süreyi en çok hafife alınan aşama icradır. Taşınmazın tahliye ve teslimine dair ilam kendiliğinden sonuç doğurmaz. 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca ilam icra dairesine verilince icra müdürü borçluya bir icra emri tebliğ ederek yedi gün içinde hükmolunan şeyin teslimini emreder; borçlu taşınmazı işgal etmekteyken bu emri tutmazsa ilamın hükmü zorla icra olunur. Sonucu asıl koruyan hüküm üçüncü fıkradadır: alacaklıya teslim edilen taşınmaza haklı sebep olmaksızın tekrar giren borçlu, ayrıca hükme gerek kalmadan zorla çıkarılır. İlamda yer almayan eşya borçluya, vekiline veya ailesinden reşit bir kimseye teslim edilir; kimse bulunmazsa muhafaza altına alınır ve süresinde alınmazsa icra mahkemesi kararıyla satılır.
Ecrimisil: işgalin bedeli
Ecrimisil kira değildir ve kira alacağı gibi hesaplanmaz. Kanuni dayanağı 995. maddedir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İyiniyetin neden davanın asıl çekişme noktası olduğunu ise ayna hüküm açıklar: 993. madde uyarınca bir şeyi iyiniyetle ve karineyle mevcut hakkına uygun biçimde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, bu yüzden tazminat ödemek zorunda değildir. 995. maddenin kendi sınırları da vardır — kötüniyetli zilyet yalnızca hak sahibi için de zorunlu olan giderleri isteyebilir ve şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu tutulur.
Türk Medeni Kanunu “ecrimisil” sözcüğünü kullanmaz ve tutar için bir formül koymaz; ölçü 995. maddenin kendisindedir: haksız alıkoyma yüzünden verilen zararlar ile elde edilen veya elde edilmesi ihmal edilen ürünler. İşgalci hiçbir bedel ödemeyi üstlenmediği için talep bir sözleşmeden doğan kira alacağı değildir ve tutarın delille kurulması gerekir. Bunun uygulamada iki sonucu vardır. Birincisi, miktar bilirkişi işidir: 6100 sayılı Kanun’un 266. maddesi uyarınca mahkeme, çözümü özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir; bir dairenin ya da arsanın kullanım değeri böyle bir sorudur ve keşif ile benzer taşınmazlara ait emsal kira sözleşmeleri bu raporun olağan malzemesidir. İkincisi, 26. madde uyarınca hâkim tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır ve istenenden fazlasına karar veremez; düşük gösterilmiş bir tutarı mahkeme kendiliğinden düzeltemez. Tutar ancak rapor geldikten sonra belli olduğundan, talebin baştan nasıl kurulduğu alacağın tamamının alınabilmesini belirler.
| Süre | Neye ilişkin | Kaynak | Mahkeme kendiliğinden gözetir mi? |
|---|---|---|---|
| 60 gün / 1 yıl | 3091 sayılı Kanun uyarınca idari başvuru | 3091 sayılı Kanun m. 4 | Evet — başvurunun şartı |
| 2 ay / 1 yıl | Gasp ve saldırı hâlinde zilyetlik davaları | Türk Medeni Kanunu m. 984 | Evet — zamanaşımı değil, hak düşürücü süre |
| Kanunda özel süre yok | Özel kişiler arasında ecrimisil | Açık hüküm yok; Türk Borçlar Kanunu m. 72, 146 ve 147 tartışılır | Hayır — işgalcinin def'i olarak ileri sürmesi gerekir (m. 161) |
| 2 yıl / 10 yıl | Haksız fiil tazminatı genel olarak | Türk Borçlar Kanunu m. 72 | Hayır — def'idir; ceza zamanaşımı daha uzunsa o uygulanır |
| 2 yıl / 10 yıl | Terditli olarak ileri sürüldüğünde sebepsiz zenginleşme | Türk Borçlar Kanunu m. 82 | Hayır — def'idir |
2026 tarihli bir usul değişikliği, tutarın nasıl talep edileceğini doğrudan etkiler. 6100 sayılı Kanun’un belirsiz alacak davasını düzenleyen 107. maddesi 31 Temmuz 2026 itibarıyla mülga hâle gelmiş, buna karşılık 109. maddeye dördüncü fıkra eklenmiştir: alacağın sadece bir kısmının dava edildiği durumlarda talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir ve zamanaşımı, artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Miktarı bilirkişi raporuna bağlı olan bir alacak için — ki ecrimisil her zaman öyledir — kapıyı açık tutan mekanizma artık bu fıkradır.
Ceza boyutu ve neyi sağlamadığı
Uygulamada iki suç tipi öne çıkar. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 154/1. maddesi, bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz malı veya eklentilerini malikmiş gibi tamamen veya kısmen işgal eden, sınırlarını değiştiren ya da hak sahibinin bunlardan kısmen de olsa yararlanmasına engel olan kişiyi, suçtan zarar görenin şikâyeti üzerine altı aydan üç yıla kadar hapis ve bin güne kadar adlî para cezasıyla cezalandırır. 116. madde ise konuta rızaya aykırı giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişiyi yine şikâyet üzerine altı aydan iki yıla kadar hapisle, cebir veya tehdit kullanılması yahut fiilin gece vakti işlenmesi hâlinde bir yıldan üç yıla kadar hapisle cezalandırır; işyerleri bakımından öngörülen ceza altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasıdır. 3091 sayılı Kanun’un 15. maddesi buna kendi suçunu ekler: taşınmaz mahkeme ilamıyla teslim edilmemişken aynı taşınmaza ikinci kez tecavüz edilmesi, özel kişilere ait taşınmazlarda üç aydan bir yıla kadar hapisle karşılanır ve fiilin silahlı kişilerce, birden fazla kişiyle ya da taşınmazı paylaşmak veya kullanmak üzere birleşenlerce işlenmesi hâlinde ceza artırılır.
Şikâyet gerçek bir araçtır ve doğurduğu soruşturma dosyası çoğu zaman işgalin başlangıç tarihini gösteren en temiz delildir. Ne var ki bir zilyetlik yolu değildir: ceza mahkemesi taşınmazın boşaltılmasına karar vermez ve ecrimisile hükmetmez. İşgalin arkasında sahte bir vekâletname, gerçekte yapılmamış bir satış ya da malik olmadığı taşınmazı kiraya veren bir kişi varsa dosya artık salt bir işgal dosyası değildir; belgelerin karşı tarafla temas kurulmadan önce güvence altına alınması ve para izinin sürülmesi gerekir — bu tür dosyalarda izlenen yol ticari dolandırıcılık ve malvarlığının izlenmesi rehberimizde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
Dosyayı taşınmazın bulunduğu yerde olmadan yürütmek
Bu dosyaların hiçbiri mâlikin taşınmazın bulunduğu yerde ya da Türkiye’de bulunmasını gerektirmez; uzaktan yürütülmeye en elverişli uyuşmazlıklardan biri olmasının sebebi budur. Bunun tersi, keşfin mahallinde yapıldığı kamulaştırma bedel tespiti ve ortaklığın giderilmesi dosyalarıdır; o dosyaların İstanbul’un batı ilçelerinde nasıl yürüdüğü İstanbul’un batısında taşınmaz davaları sayfasında ayrıca anlatılıyor. Üç nokta belirleyicidir.
Vekâletname. 6100 sayılı Kanun’un 76. maddesi uyarınca avukat, noter tarafından onaylanan ya da düzenlenen vekâletnamenin aslını veya avukat tarafından onaylanmış örneğini dosyaya koymak zorundadır. Yurt dışında düzenlenecekse bu, uygulamada ya bir Türk konsolosluğu ya da ikamet edilen ülkedeki noter aracılığıyla — apostil ve yeminli Türkçe tercümeyle birlikte — yapılır. 74. madde ise kapsam bakımından önem taşır: açıkça yetki verilmemişse vekil sulh olamaz, talep sonucunu tamamen ıslah edemez, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvuramaz, davadan veya kanun yolundan feragat edemez ve karşı tarafı ibra edemez. Bu yetkilerin vekâletnameye hangi kapsamda konulacağı, matbu metne bırakılmak yerine bilinçli olarak kararlaştırılmalıdır.
Delilin erken tespiti. 400. madde, bir tarafın henüz açılmamış bir davada ileri süreceği bir vakıanın keşif, bilirkişi incelemesi veya tanık ifadesi yoluyla tespitini istemesine imkân verir; delilin kaybolma ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşma ihtimali bu talebi haklı kılar. 401. madde, dava açılmamışsa talebin esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeye ya da keşif veya bilirkişi incelemesi yapılacak şeyin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yöneltilebileceğini söyler ve noterlerin 1512 sayılı Noterlik Kanunu uyarınca yaptığı vakıa tespitlerini saklı tutar. Taşınmazını yılda bir iki kez görebilen bir mâlik için “taşınmaz işgal altında görünüyordu” cümlesini tarihli ve kayıtlı bir vakıaya çeviren şey budur.
Yargılama gideri. 326. madde uyarınca yargılama giderleri kural olarak aleyhine hüküm verilen taraftan alınır; her iki taraf da kısmen haklı çıkarsa giderler haklılık oranına göre paylaştırılır. Harç ve bilirkişi giderinin karşı taraftan alınmasını sağlayan mekanizma budur — bir mekanizmadır, sonuca ve davalının ödeme gücüne bağlıdır.
Kapsamı iki sınır tamamlıyor. Bu yazı hiçbir sözleşme ilişkisi bulunmayan işgali ele alır; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda bir paydaşın diğerinden ne isteyebileceği, kendi kuralları olan ayrı bir alandır ve burada incelenmemiştir. Yazı ayrıca tapu kaydının sağlam olduğunu varsayar; kayıtta bir sorun varsa sorular daha geriden başlar ve çerçeve yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak rehberimizde kuruludur. Tapu kaydının, işgalin başlangıç tarihinin ve açık olan yolların birlikte değerlendirilmesi gayrimenkul hukuku çalışma alanımızın konusudur; bu dosyaların hemen hepsinde en işe yarar tek adım, bir yıl daha geçmeden işgalin başlangıç tarihini kayda geçirmektir.
