Türkiye'de Gayrimenkul Yatırımını Koruma: Aşama Aşama Rehber

Türkiye’de gayrimenkul yatırımını koruma, bütün güvencelerin türediği tek bir kurala dayanır: mülkiyet sözleşmeyle değil, tescille geçer. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 705. maddesi taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olduğunu söyler; 706. madde ise mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmelerin ancak resmî şekilde düzenlenmişse geçerli olacağını ekler. Bu kuraldan, her birinin kendi riski, aracı ve kanuni süresi olan beş aşama türer: alım öncesi hukuki inceleme, tapu müdürlüğünde devir, maketten satış ve teslim, uyuşmazlık ve dolandırıcılık, nihayet taşınmazın mirasla intikali.

Türkiye’de gayrimenkul haklarını en çok kaybettiren şey kanunun belirsizliği değil, sıra hatasıdır: kayıt incelenmeden ödenen bir bedel, yapı ruhsatı çıkmadan imzalanan bir sözleşme ya da hak sahibi varlığını öğrenmeden dolan bir kanuni süre. Bu rehber, zinciri Eylül 2026 itibarıyla yürürlükte olan hâliyle bütün olarak sunar ve her aşamada konunun ayrıntılı işlendiği yazıya yönlendirir. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma yolu bu rehberin kapsamı dışındadır.

Birinci aşama: Ödeme yapmadan önce ne incelenir?

Alım öncesi hukuki inceleme, az masrafla çok kayıp önleyen tek aşamadır. Türk tapu sicili bunu mümkün kılar: Türk Medenî Kanunu’nun 1020. maddesi uyarınca tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, taşınmazın kütük sayfasının ve dayanak belgelerinin kendisine gösterilmesini ya da örneklerinin verilmesini isteyebilir ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) rehberleri de alımdan önce ilgili tapu müdürlüğünde taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ya da satışa engel başka bir kayıt bulunup bulunmadığının teyit edilmesini açıkça önerir.

İnceleme en az şunları kapsar: güncel mülkiyet kaydı, malikin kimliği ve sıfatı; kütük sayfasına işlenmiş şerhler; mülkiyet türü — tamamlanmış bir yapı üzerinde kat mülkiyeti mi, henüz tamamlanmamış bir yapı üzerinde kat irtifakı mı; bu ayrımı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1 ilâ 3. maddeleri çizer; yapı ruhsatı ile yapı kullanma izninin (iskân) varlığı. Yapı kullanma iznini 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi tamamlanan her yapının kullanılabilmesi için zorunlu kılar; 31. madde ise inşaatın bitme gününün kullanma izninin verildiği tarih olduğunu ve izni alınmayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceğini söyler. İskânı olmayan bir konutta hangi işlemlerin yapılamayacağı yapı kullanma izni olmayan konut yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Müdürlüğe gitmeden önce kullanılabilecek resmî sorgu kanalları vardır: parselsorgu.tkgm.gov.tr üzerindeki parsel sorgulama hizmeti kişisel veri içermeyen temel parsel bilgisini verir; e-Devlet üzerindeki tapu bilgileri sorgulama hizmeti kimliği doğrulanmış kullanıcının kendi kayıtlarını görmesini sağlar; randevular randevu.tkgm.gov.tr ya da ALO 181 üzerinden alınır. Kütük sayfasının nasıl okunacağı ve takyidatların ne anlama geldiği tapu kaydı nasıl okunur, takyidat nasıl sorgulanır rehberinde adım adım anlatılmıştır. Resmî rehberlere göre yabancının Türkiye’de taşınmaz edinmesi için ikamet izni şart değildir; taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklar ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

İkinci aşama: Mülkiyet gerçekte nasıl geçer?

Mülkiyetin devri özel bir anlaşma değil, resmî bir işlemdir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca mülkiyetin devrine ve aynî hak tesisine ilişkin resmî senet, tapu sicil müdürü ya da tapu sicil görevlileri tarafından tapu müdürlüğünde düzenlenir. 4 Temmuz 2019 tarihli 7181 sayılı Kanun, tarafların farklı tapu müdürlüklerinde ya da yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde iradelerinin resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşmenin tamamlanmasına imkân tanımıştır. 2022 tarihli 7413 sayılı Kanun’la 1512 sayılı Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesi ise taşınmaz satış sözleşmesinin tapu bilişim sistemi üzerinden noterler tarafından da yapılabilmesine kapı açmıştır; ancak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet uygulamada standart yol olmayı sürdürür.

TKGM’nin yayımladığı listeye göre alım başvurusunda sunulacak belgeler şunlardır: tapu kaydı ya da taşınmazı tanımlayan bilgiler; uyruğu gösteren pasaport ya da kimlik belgesi ve gerektiğinde onaylı tercümesi; alım vekâletle yapılıyorsa temsil belgeleri; belediyeden alınan rayiç değer belgesi; binalar için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi; güncel vesikalık fotoğraflar; taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman. DASK poliçesi bir formalite değildir: 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’nun 11. maddesi, sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihinde geçerli olduğu belgelenmedikçe tapu müdürlüklerinin tescil işlemi yapamayacağını söyler; 10. madde de sigortanın her yıl yenilenmesini zorunlu kılar.

Yabancı alıcı ayrıca 24 Ocak 2022’den bu yana aranan döviz alım belgesini (DAB) sunar: bedele karşılık gelen döviz devirden önce bir bankaya bozdurulur ve resmî senede Türk lirası karşılığı, harcın hesaplanacağı değer olarak yazılır. Taşınmaz değerleme raporu ise yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu her işlemde aranan genel bir şart olmaktan çıkmıştır: zorunluluğu getiren 2019/1 ve 2019/5 sayılı genelgeler, TKGM’nin 13 Haziran 2024 tarihli 2024/4 sayılı Genelgesi ile yürürlükten kaldırılmış, genelgenin değişik hâli 9 Aralık 2024’te yürürlüğe girmiştir; rapor bugün esasen taşınmazın Türk vatandaşlığına konu yatırım sayıldığı işlemlerde aranır. İnternette hâlâ dolaşan aksi yöndeki bilgi bu değişiklikle aşılmıştır; ayrıntı yabancıya satışta değerleme raporu, ilçe kotası ve askerî bölge yazısındadır.

Sicilin alıcının sonraki konumu üzerinde belirleyici bir etkisi vardır: 1023. madde, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak aynî hak kazanan üçüncü kişiyi korur; 1024. madde ise yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişiyi bu korumadan yoksun bırakır. İyi niyet bir iddia değil, kanıtlanabilir bir incelemenin sonucudur.

Kim, nerede edinebilir?

Usulden önce ehliyet sorusu gelir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişilerin iki tavan içinde taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinebileceğini söyler: kişi başına ülke genelinde 30 hektar ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’u. Yabancı lehine taşınmaz rehni tesisinde bu sınırlamalar uygulanmaz. Buna bir yer kısıtı eklenir: 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamındaki bölgeler; bu denetim, bakanlıkların gönderdiği harita ve koordinat değerleri üzerinden tapu sistemi içinde yapılır. Yabancı yatırımcıların %50 ve üzeri paya sahip olduğu Türkiye’de kurulu şirketler ise 36. maddedeki ayrı rejime tabidir. Edinim şartlarının ayrıntısı için yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak yazısına bakılabilir.

Yapısız taşınmaz alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadır; onaylanan proje kütüğün beyanlar hanesine kaydedilir ve süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği izlenir. 35. maddeye aykırı edinimin ya da taşınmazın edinim amacına aykırı kullanılmasının yaptırımı tasfiyedir: taşınmaz, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse Devlet tarafından tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Uzaktan alım: Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin şartları nelerdir?

Alıcıların çoğu işlemde hazır bulunamaz ve vekâletname bunun çözümüdür; ancak vekâletname aynı zamanda sürecin şekle en duyarlı noktasıdır. Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekâletnamelerin imza onayı şeklinde değil, düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu kılar. TKGM’nin 2015/5 sayılı Genelgesi uyarınca yurt dışında düzenlenen vekâletname üç yoldan biriyle kabul edilir: Türk konsolosluğunda düzenleme şeklinde düzenlenmesi; Lahey Sözleşmesi’ne taraf bir ülkede yerel yetkili makam önünde, o ülkenin dilinde, vekâlet verenin fotoğrafını taşıyacak biçimde düzenlenip apostil ile onaylanması; ya da yabancı noter tarafından o ülkenin dilinde ve fotoğraflı olarak düzenlenip noterin bağlı olduğu üst makam ve ardından Türk konsolosluğu tarafından zincirleme onaylanması.

Türkiye, Yabancı Resmî Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi’ne (Lahey, 5 Ekim 1961) taraftır; Sözleşme Türkiye bakımından 29 Eylül 1985’te yürürlüğe girmiştir ve bu nedenle geçerli apostil taşıyan vekâletname için ek bir doğrulama aranmaz. Bunun üzerine onaylı Türkçe tercüme, vekâletnamede işlemin açıkça belirtilmiş olması ve düzenlemenin pasaport ya da ulusal kimlik belgesine — seyahat belgesine, ikamet iznine ya da sürücü belgesine değil — dayanması gerekir. Yabancı noter önünde yalnızca Türkçe düzenlenen vekâletname kabul edilmez; belge düzenlendiği ülkenin resmî dilinde olmalıdır, iki dilin aynı belgede yer alması ise mümkündür. Bu şartların ayrıntısı yurt dışından vekâletname ile gayrimenkul alımı yazısındadır.

Üçüncü aşama: Maketten satışın riskleri nerede yatar?

Ön ödemeli konut satışı, alıcının henüz ortada olmayan bir şey için ödeme yaptığı aşamadır; kanun koyucu da bu yüzden 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ilâ 45. maddelerinde ayrıntılı bir koruma öngörmüştür. İlk güvence sözleşmenin kendisinden önce gelir: yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz ve sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur.

Şekil de zorunludur: satış tapu siciline tescille ya da noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle kurulur. Satıcı sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri süremez ve geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme ya da tüketiciyi borç altına sokan bir belge isteyemez. 42. madde ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, konut adedi 30 ve üzeri olan projelerde satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırılmasını ya da üç alternatiften birinin sağlanmasını zorunlu kılar: banka teminat mektubu, tüketici ödemelerinin bir banka hesabında bloke tutulup yalnızca inşaatın ilerleme oranında serbest bırakıldığı hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat. Bina tamamlama sigortası kapsamındaki tazminat ve teminatlar iflas ya da tasfiye masasına dâhil edilemez ve haczedilemez.

Bu aşamanın can damarı sürelerdir: teslim, sözleşmede taahhüt edilen sürede ve her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde; cayma hakkı, 14 gün içinde gerekçesiz ve cezai şartsız, bildirim noterlik aracılığıyla yöneltilir ve alınan bedel bildirimin ulaşmasından itibaren 14 gün içinde iade edilir; sözleşmeden dönme, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz, karşılığında vergi ve harç masrafları ile ilk üç ay için %2, altıncı aya kadar %4, on ikinci aya kadar %6 ve yirmi dördüncü aya kadar %8’i geçmeyen kademeli bir kesinti. İade edilmesi gerekenler, dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde geri verilir. Teslimin gecikmesinde alıcının önündeki seçenekler bir sonraki başlıkta özetlenmiştir.

Tüketicinin hiçbir bedel ödemeden dönebileceği hâller de vardır: satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi; tüketicinin ölmesi ya da kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması; taksitle satışa çevirme önerisinin satıcı tarafından reddedilmesi; ve aynı konutun birden fazla tüketiciye satılması. Projede değişiklik yapılırsa bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmesi zorunludur; tüketici değişikliği kabul etmeyerek bir ay içinde hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir.

Teslim gecikir ya da yapıda ayıp çıkarsa ne olur?

Gecikme ve ayıp iki ayrı meseledir. Gecikmede borçlu, alacaklının ihtarıyla ya da ifa günü birlikte belirlenmişse o günün geçmesiyle temerrüde düşer (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 117). Alacaklı, sürenin yararsız olduğu ya da kesin vadeli hâller dışında uygun bir süre verir ve sonrasında üç seçenek arasında tercih yapar: gecikme tazminatıyla birlikte ifa; ifadan vazgeçip müspet zararın tazmini; ya da sözleşmeden dönüp ödediklerini geri isteme. Sözleşmede gecikme cezası kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş ya da ifayı çekincesiz kabul etmiş olmadıkça asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir; pek çok alıcı anahtarı yazılı çekince koymadan teslim alırken bu hakkı tam da bu noktada kaybeder. Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.

Ayıpta ise konut, 6502 sayılı Kanun’daki “mal” tanımına girer ve ayıplı mal hükümlerine tabidir: numuneye uymayan ya da objektif olarak taşıması gereken nitelikleri — reklam ve tanıtım sitelerinde belirtilenler dâhil — taşımayan konut ayıplıdır. Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıbın teslim tarihinde var olduğu kabul edilir ve aksini ispat satıcıya düşer. Tüketicinin dört seçimlik hakkı vardır: sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi, masrafları satıcıya ait olmak üzere onarım ya da ayıpsız misliyle değiştirme; konutlarda onarım ya da değiştirme talebinin en geç 60 iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur, aksi hâlde tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir ve genel hükümlere göre tazminat da isteyebilir. Satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur. Sorumluluk süresi teslimden itibaren 5 yıldır ve ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri hiç uygulanmaz. Bu sürelerin tüketici hukuku dışındaki karşılıkları inşaat ayıpları: konut alıcısının hakları ve süreler yazısında karşılaştırılmıştır.

Dördüncü aşama: Dolandırıcılık ve uyuşmazlıkta hangi araçlar var?

Sorun çoğu zaman resmî sözleşmeden önce, kaporada başlar. Türk hukuku kaporayı vazgeçme bedeli saymaz: sözleşme yapılırken verilen para, bağlanma parası olarak, yani sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır ve esas alacaktan düşülür (Türk Borçlar Kanunu m. 177). Taraflardan hiçbiri, açıkça cayma parası kararlaştırılmadıkça, verdiğini bırakarak ya da aldığının iki katını geri vererek sözleşmeden cayamaz (m. 178). Taşınmaz satışı ve satış vaadi ancak resmî şekilde geçerli olduğundan (aynı Kanun’un 237. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi), emlak ofisinde düzenlenen “ön sözleşme” satış vaadinin yerini tutmaz. Geri alma yolları kapora iadesi nasıl alınır yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Ceza boyutunda dolandırıcılık, basit hâlinde bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adlî para cezasıyla (5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 157), nitelikli hâlinde üç yıldan on yıla kadar hapisle cezalandırılır (m. 158). Kanunda sayılan nitelikli hâller arasında suçun tacir veya şirket yöneticisi olan ya da şirket adına hareket eden kişilerce ticari faaliyetleri sırasında işlenmesi ve bilişim sistemlerinin ya da bankaların araç olarak kullanılması vardır; olayın hangi bende girdiğini nitelendirmek savcılık ve mahkemenin işidir. Suç üç veya daha fazla kişi tarafından birlikte işlenirse ceza yarı oranında, suç işlemek için kurulmuş bir örgütün faaliyeti çerçevesinde işlenirse bir kat artırılır. Kovuşturma re’sen yürütülür, şikâyete bağlı değildir; bir hukuki ilişkiye dayanan alacağı tahsil amacıyla işlenen dolandırıcılık ise bunun istisnasıdır. Dava zamanaşımı basit dolandırıcılıkta 8, nitelikli dolandırıcılıkta 15 yıldır.

Buna iki hukuk yolu eşlik eder. Birincisi, yolsuz bir tescil ya da hukuka aykırı bir terkin veya değişiklik yüzünden aynî hakkı zedelenen kişinin Türk Medenî Kanunu’nun 1025. maddesine dayanarak açtığı tapu iptali ve tescil davasıdır; iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları ve tazminat istemleri saklıdır. İkincisi, geçerli bir sebep olmadan ödenen paranın geri alınması için sebepsiz zenginleşme davasıdır; bu dava, geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde zenginleşmeden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar. Dava, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesine dayanan ve çekişmeli taşınmazın devrini önleyen bir ihtiyati tedbirle ya da 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 257. maddesine dayanan, hâkimin takdir ettiği teminat karşılığında verilen bir ihtiyati hacizle desteklenir; alacaklı, haczin uygulanmasından itibaren yedi gün içinde takip talebinde bulunmak ya da dava açmak zorundadır, aksi hâlde haciz hükümsüz kalır (aynı Kanun’un 264. maddesi). Yaygın dolandırıcılık kalıpları ve karşı araçları gayrimenkul dolandırıcılığı: türleri, tapu iptali ve tedbir yazısında toplanmıştır.

Karşı taraf dolandırıcı değil de borca batık olduğunda uyuşmazlık asliye ticaret mahkemesi önünde toplu bir usule taşınır: üç aylık ve en fazla iki ay uzatılabilen geçici mühlet, ardından bir yıllık ve altı aya kadar uzatılabilen kesin mühlet; bu süre içinde takip yapılamaz, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararları uygulanmaz. Alacağın komiserin ilânından itibaren 15 gün içinde bildirilmesi gerekir. Dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır: satış vaadinin tapuya şerhi kişisel hakkı sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir kılar (Türk Medenî Kanunu m. 1009), ama ne rehin doğurur ne de sırada imtiyaz sağlar; alıcının ödediğini geri alma alacağı teminatsız adi alacak olarak kalır. Konkordato ve iflasta alıcının konumu müteahhit iflası ve konkordatosunda konut alıcısının durumu yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Hangi merci, hangi süre?

Bu tablonun tamamını birkaç usul kuralı yönetir. Tüketicilerin açtığı davalar 492 sayılı Harçlar Kanunu’ndaki harçlardan muaftır, tüketicinin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir ve basit yargılama usulüyle görülür. Tüketici mahkemesinde arabuluculuk dava şartıdır; ancak tüketici hakem heyetinin görev alanına giren uyuşmazlıklar, heyet kararlarına yapılan itirazlar ve tapu iptali gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır. İlk toplantıya katılmama yaptırımı tüketici aleyhine uygulanmaz; kanunda sayılan hâllerde tüketicinin ödemesi gereken arabuluculuk ücreti, iki saatlik ücret tutarını geçmemek üzere Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez; arabulucu görevi üç hafta içinde sonuçlandırır, bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Uyuşmazlık yabancılık unsuru taşıyorsa 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un 45. maddesi tüketiciye, kendi yerleşim yeri ya da mutad meskeni mahkemeleri ile karşı tarafın işyeri ya da yerleşim yeri mahkemeleri arasında seçim hakkı tanır; 26. madde ise başka bir hukuk seçilmiş olsa bile tüketicinin mutad meskeni hukukunun emredici hükümlerinin sağladığı asgarî korumayı saklı tutar. Yapı ayıbı gibi teknik uyuşmazlıklarda mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 266. maddesi uyarınca bilirkişiye başvurur; genel bilgi ve tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukuki bilgiyle çözülebilecek konularda bilirkişiye başvurulamaz. Bu yolun bildirimden icraya kadar adımları müteahhide karşı tüketici mahkemesinde dava rehberinde anlatılmıştır.

Beşinci aşama: Malikin ölümünden sonra taşınmaza ne olur?

Son aşama, planlaması en çok ihmal edilendir. Belirleyici kural şudur: Türkiye’deki taşınmazın mirası, ölenin uyruğu ne olursa olsun Türk hukukuna tabidir. 5718 sayılı Kanun’un 20. maddesi mirası ölenin millî hukukuna bağlar, ancak Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukukunun uygulanacağını söyler. Sonuç olarak Türk saklı pay kuralları, yerleşim yeri hukuku ya da uyruk ne olursa olsun bu taşınmaza uygulanır.

Saklı paylar Türk Medenî Kanunu’nun 506. maddesinde düzenlenmiştir: altsoy için yasal miras payının yarısı; ana ve babadan her biri için dörtte biri; sağ kalan eş için altsoy ya da ana-baba zümresiyle birlikte mirasçı olması hâlinde yasal miras payının tamamı, diğer hâllerde dörtte üçü. Kardeşlerin saklı payı 2007’de kaldırılmıştır. Miras bırakan ancak bu payların dışında kalan kısımda ölüme bağlı tasarrufta bulunabilir. Vasiyetnamenin üç şekli vardır: iki tanık huzurunda resmî memur önünde düzenlenen resmî vasiyetname; yapıldığı yıl, ay ve gün gösterilerek baştan sona miras bırakanın el yazısıyla yazılıp imzalanan el yazılı vasiyetname; ve yalnızca olağanüstü hâllerde başvurulabilen sözlü vasiyet. Ölüme bağlı tasarruf, yapıldığı yer hukukunun ya da esasa uygulanan hukukun veya ölenin millî hukukunun şekil kurallarına uyuyorsa şeklen geçerlidir. Türkiye, Türkiye bakımından 22 Ekim 1983’te yürürlüğe giren Vasiyet Tasarruflarının Şekline İlişkin Kanun Uyuşmazlıkları Hakkında 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi’ne de taraftır; Sözleşme esası değil yalnızca şekli düzenler. Yabancı malikler için vasiyetname konusu ayrı bir rehberde ele alınacaktır.

Usul boyutunda mirasçıların bir mirasçılık belgesine ihtiyacı vardır ve burada sıkça yanlış bilinen bir kural devreye girer: Noterlik Kanunu’nun 71/B maddesi uyarınca mirasçılık belgesi yabancılar tarafından talep edildiğinde noterce verilemez; görev Türk Medenî Kanunu’nun 598. maddesi çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinindir. Tapu Kanunu’nun 37. maddesi de yabancı gerçek kişilerin intikal işlerinin Türk mahkemelerinden verilen ya da Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset belgelerine dayanarak yapılacağını söyler. Mirasçıların elinde terekeye ilişkin yabancı bir mahkeme kararı varsa bu kararın Türkiye’de tapuya tescil gibi idarî bir işleme dayanak yapılması, 5718 sayılı Kanun’un 58. maddesi uyarınca Türk mahkemesince tanınmasını gerektirir; iki nokta önemlidir: karşılıklılık şartı tanımada değil yalnızca tenfizde aranır ve kararın Türk mahkemelerinin münhasır yetkisine giren bir konuda verilmemiş olması gerekir. Usul yabancı mahkeme kararlarının Türkiye’de tanınması ve tenfizi rehberinde anlatılmıştır. Yabancı veraset belgelerinin tanınması ve mirasçıların tapu intikali ile yabancı maliklerin mirasında pay hesabı ayrı rehberlerde işlenecektir.

Son bir kayıt kalır: 35. maddedeki sınırları aşan ya da edinim şartlarını taşımayan kişiye miras yoluyla geçen taşınmaz, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde elden çıkarılmazsa Devlet tarafından tasfiye edilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Miras hakkı korunur, ama mirasçının iradesi dışında nakde dönüşebilir.

Bütün bunların vergi maliyeti nedir?

Vergi rakamları her yıl değişir; bu yüzden hep tarihiyle birlikte okunur. 2026 yılı itibarıyla başlıca kalemler şöyledir. İvaz karşılığı devirde tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarife uyarınca, emlak vergisi değerinden az olamayan beyan edilen bedel üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20’dir. Diğer kalemler bundan farklıdır: tereke taşınmazlarının mirasçılar arasında taksimi binde 22,77; vasiyetlerin infazı binde 11,38; sağlar arası bağışlama binde 68,31 — mirasla intikalin tesciline ise satış harcı uygulanmaz.

Veraset ve intikal vergisi, 7338 sayılı Kanun’un 1. maddesi uyarınca mirasçının uyruğuna bakılmaksızın Türkiye’de bulunan mallara uygulanır. 2026 yılı için altsoydan ve eşten her birine isabet eden miras hissesinin 2.907.136 TL’si, altsoy bulunmaması hâlinde eşe isabet eden hissenin 5.817.845 TL’si ve ivazsız intikallerin 66.935 TL’si istisnadır. Miras yoluyla intikallerde tarife ilk 3.000.000 TL için %1’den başlar ve 55.000.000 TL’yi aşan kısım için %10’a ulaşır. Beyanname, ölüm Türkiye’de gerçekleşmişse Türkiye’deki mükellefler için 4 ay, yurt dışındaki mükellefler için 6 ay içinde verilir; ölüm yurt dışında gerçekleşmişse süre mükellefin bulunduğu yere göre 4, 6 ya da 8 aydır.

Yıllık emlak vergisi 1319 sayılı Kanun uyarınca meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2, arazide binde 1 ve arsada binde 3’tür; oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. 2026 genel takdir yılıdır ve artış kanuni bir tavana bağlanmıştır: 4 Aralık 2025 tarihli 7566 sayılı Kanun’la değişik Geçici 23. madde uyarınca 2026 yılı vergi değerleri, 2025 yılı vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Değerli konut vergisi 2026 yılında bina vergi değeri 17.711.000 TL’yi aşan meskenlere binde 3, 6 ve 10 oranlarıyla uygulanır. Bunlara DASK poliçesinin her yıl yenilenmesi yükümlülüğü eklenir. Mirasla intikalin ve sonradan satışın vergi yükü ayrı bir rehberde ayrıntılandırılacaktır.

Zincirin özeti

Beş aşama birbirinden bağımsız bölümler değil, tek bir zincirin halkalarıdır: birinci aşamada atlanan inceleme etkisini dördüncü aşamada gösterir; kapora anında gevşek tutulan şekil, elde ileri sürülebilecek bir hak olup olmadığını belirler; ertelenen vasiyetname, mirasçıların hesaba katmadığı bir hukuku uygulayan Türk mahkemesi önünde bir uyuşmazlığa dönüşür. Bütün aşamaların ortak paydası tektir: süre. Türk hukuku alıcıya ve malike geniş haklar tanır, ancak hepsini takvime bağlar — 14 gün, 60 iş günü, 15 gün, 180 gün, iki yıl, beş yıl — ve geçen süre geri gelmez.

Bu yüzden gayrimenkul dosyasını kapanmış bir işlem gibi değil, yaşayan bir dosya gibi tutmak gerekir: gözden geçirilen bir tapu kaydı, yenilenen bir poliçe, süresinde verilen bir beyanname, saklanan belgeler. Somut durumun değerlendirilmesi için gayrimenkul hukuku çalışma alanımıza başvurabilirsiniz.

İlgili Hizmet Alanları ve Rehberler

• Gayrimenkul Hukuku: Yabancılar için taşınmaz alımı, tapu incelemesi ve kira uyuşmazlıkları.
• Yabancı Olarak Türkiye’de Gayrimenkul Almak: 35. madde kapsamında kimlerin edinebileceği, vergiler ve devir süreci.
• İskân Belgesi Olmayan Konutta Hangi İşlemler Yapılamaz: 3194 sayılı Kanun m. 30-31 çerçevesi.
• İstanbul’da Yabancı Müvekkiller ve Şirketler İçin Hukuki İşler: İstanbul’daki gayrimenkul ve ticaret mahkemeleri önünde bütüncül temsil.