İskân (Yapı Kullanma İzni) Olmayan Konutta Hangi İşlemler Yapılamaz: 3194 sayılı Kanun m. 30-31 Çerçevesi

Durdurduğu şey sayılıdır: kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, cinsin resen değiştirilmesi ve izni bulunmayan bağımsız bölümlerin abonelikleri. Bu yazı 3194 sayılı Kanun’un 30 ilâ 32. maddelerini 634 sayılı Kanun’un 12. maddesiyle birlikte okuyor ve eksikliğin hangi noktada ayıba dönüştüğünü gösteriyor.

İskânı (yapı kullanma izni) olmayan bir konut Türkiye’de satılabilir; ancak üç işlem yapılamaz: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinin (a) bendi yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine verilecek belgeler arasında saydığı için kat mülkiyeti kurulamaz, taşınmazın cins değişikliği resen yapılmaz ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 31. maddesi uyarınca yapı, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz; kullanma izni alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden istifade ettirilir. Belediye ya da valilik, 30. madde uyarınca izin başvurusunu en geç 30 gün içinde neticelendirmek zorundadır; aksi hâlde sürenin sonunda kullanmaya izin verilmiş sayılır. 1/7/2022 tarihine kadar yapı ruhsatı alınmış ve ruhsata uygun yapılmış binalara (31/12/2021’den önce yapılmış binalarda bu ruhsat şartı aranmaz) aynı Kanun’un geçici 11. maddesiyle, kazanılmış hak doğurmayan geçici su ve elektrik bağlantısı yapılabilir.

İskân belgesinin bulunmaması, Türkiye’de dairenin satışını durdurmaz ve yapıyı tek başına imar mevzuatına aykırı hâle getirmez. Durdurduğu şey kısa ve sayılıdır: kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, taşınmazın cinsinin resen değiştirilmesi ve, izni bulunmayan bağımsız bölümler bakımından, elektrik, su ve kanalizasyon abonelikleri. Yapı kullanma izni hakkında söylenen diğer her şey ya bu üç sonucun türevidir ya da mevzuatta hiç yer almaz. Bu yazı ikisini birbirinden ayırıyor; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 ilâ 32. maddelerini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3, 10, 12 ve 14. maddeleriyle birlikte okuyor. Durum Ekim 2026 itibarıyladır.

Yapı kullanma izni (iskân) nedir?

3194 sayılı Kanun’un 30. maddesi bir formalite değil, bir kullanma yasağı kurar. Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için izin alınması mecburidir. Başvuruyu mal sahibi yapar; inşaat ruhsatını veren idare, belediye ya da valilik, izni vermeden önce iki şeyi tespit etmek zorundadır: yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediği.

Maddenin iki özelliği çoğu zaman gözden kaçar. Birincisi idarenin aleyhine işleyen bir süredir: belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir; aksi hâlde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. İkincisi maddeyi kapatan cümledir ve ters yöne çalışır: bu maddeye göre verilen izin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz. İskân bir kullanma iznidir. Af belgesi değildir, hukuka uygunluk sertifikası hiç değildir.

Otuz günlük sürenin sonundaki sonucun ne olduğu ayrıca dikkat ister. 30. maddenin lafzı, sürenin geçmesi hâlinde yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını söyler; 634 sayılı Kanun’un 12. maddesinin (a) bendi ise kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine sunulacak belgeler arasında elektronik ortamda gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesini arar. İki hüküm farklı şeylerden söz ettiği için, başvurunun kendisinin, tarihinin ve idareye ulaştığının belgelenmesi dosyanın en değerli parçası hâline gelir.

31. madde ise ticari sonuçların çoğunu doğuran tanımı verir: inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. O tarihe kadar, imar mevzuatının gözünde yapı bitmiş değildir, ne kadar oturulabilir görünürse görünsün.

İskân yoksa hangi işlemler yapılamaz?

Duran işlemlerin listesi kısadır ve pratik olmadan önce sicile ilişkindir.

Tablonun ilk satırı çoğu alıcının beklediğinden geniştir. Kat irtifakı, 634 sayılı Kanun’un 14. maddesinde henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış arsa üzerinde kurulan bir irtifak olarak düzenlenir; buna rağmen tapu siciline tescil edilen bir haktır ve 5. madde bu hakkın arsa payına ne kadar sıkı bağlı olduğunu gösterir: arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemez, miras yoluyla geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz; kat mülkiyetinin devri veya miras yoluyla geçmesi hâlinde ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. İskânın gecikmesi bu nedenle alıcıyı haksız bir zilyet konumuna düşürmez. Yaptığı şey, hakkın niteliğini arsa payına bağlı bir irtifak olarak dondurmak ve bağımsız bölümün bağımsız bir taşınmaz olarak siciline kavuşmasını ertelemektir. Teminat kurgusu da aynı yerde kalır: kredi veren lehine tesis edilen rehin, kat mülkiyetine geçilene kadar kat irtifakı üzerinde durur.

Sicile ilişkin kısım özellikle vurgulanmayı hak eder, çünkü gecikmiş bir iznin neden yıllar sonra hissedildiğini o açıklar. 634 sayılı Kanun’un 2021’de değiştirilen 10. maddesinin altıncı fıkrası her iki adımı da belge var olduğu anda otomatik hâle getirir: yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır; belgeyi düzenlemeye yetkili idare belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir, kadastro müdürlüğü tescil bildirimini düzenler, tapu müdürlüğü başkaca belge aramaksızın tescil eder ve taşınmaz kat irtifakı tesisliyse, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12. maddedeki belgelere dayalı olarak resen kat mülkiyetine çevrilir, döner sermaye hizmet bedelinden muaf olarak. 3. maddenin üçüncü fıkrası bu işlemin arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle dahi gerçekleştirilebileceğini ekler. Mekanizmanın tamamı kendi kendine çalışmak üzere kurulmuştur; izin yalnızca düğmedir.

Bu düğmenin çevrilmesinin ikinci bir sonucu daha vardır: kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte anagayrimenkul, 634 sayılı Kanun’un yönetime ilişkin hükümleri altına girer ve gider paylaşımı işletme projesi ile aidat rejimine bağlanır. Kat irtifakı aşamasında sürüncemede kalan sitelerde ortak gider tartışmalarının bu kadar sık çıkmasının bir nedeni de budur.

İskânsız daireye elektrik ve su bağlanır mı?

31. madde en çok alıntılanan, en çok da eksik alıntılanan hükümdür. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmayacağını söyler. Aynı maddenin hemen sonraki cümlesi ise şunu ekler: “Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.”

Bu istisna, tek bir daire için pratik çıkış yoludur. 30. maddenin kullanılması mümkün biten kısımlara ayrıca izin verilebileceği kuralıyla birlikte okunduğunda, belediyeye sorulması gereken soru “blok ne zaman iskân alacak” değil, “bu bağımsız bölüm şimdi iskân alabilir mi” hâline gelir. Biten kısım için alınacak kısmî izin, sitenin geri kalanı açıkken bile o bağımsız bölümün aboneliklerini serbest bırakır.

Ayrı ve geçici bir yol, 3194 sayılı Kanun’un 2008’de eklenen ve 2022’de 7417 sayılı Kanunla değiştirilen geçici 11. maddesindedir. 1/7/2022 tarihine kadar yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup kullanma izni bulunmayan yapılara; yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğal gaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi ve ilgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması hâlinde, başvuru üzerine, kullanma izni alınıncaya kadar ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su ve/veya elektrik bağlanabilir. Ruhsat alınmış ve ruhsata uygun yapılmış olma şartı, 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış yapılarda uygulanmaz. Bu bağlantı kazanılmış hak teşkil etmez: belediyenin dağıtım şirketinden elektriğin kesilmesini talep etmesi hâlinde abonelik iptal edilir. 31. madde ise yalnız elektrik, su ve kanalizasyonu sayar; doğal gaz ve telefon bu maddede geçmez.

İmar mevzuatından tamamen bağımsız ikinci bir kapı daha vardır. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’nun 11. maddesinin üçüncü fıkrası, zorunlu deprem sigortası kapsamındaki bina ve bağımsız bölümlerle ilgili su ve elektrik abonelik işlemlerinde sigortanın varlığının ilgili kuruluşça kontrol edilmesini arar; aynı maddenin ikinci fıkrası ise tapu müdürlüklerinin tescil ve terkin işlemlerini, sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamayacağını söyler. Sürüncemedeki bir yapıda alıcının takip etmesi gereken belge bu nedenle bir değil, ikidir.

Eksik belge mi, imar mevzuatına aykırı yapı mı?

Dosyanın ne kadar ağır olduğunu belirleyen ayrım budur ve ilanlarda en çok bulanıklaştırılan da budur. Yaptırım mekanizması 32. maddededir ve bu madde ruhsat alınmadan yapıya başlandığı ya da ruhsat ve eklerine, ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı hâllerde işler. Tespit hâlinde yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur; 2020 değişikliğiyle idare, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgiyi tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine yazılı olarak bildirmek zorundadır ve aykırılığın giderildiğine dair bildirim yapılmadan bu kayıt kaldırılamaz. Malike bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirme veya ruhsat alma imkânı tanınır; aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve yapı, belediye encümeni ya da il idare kurulu kararıyla yıkılır, masraf yapı sahibinden tahsil edilir.

Bunların hiçbiri, ruhsatına uygun yapılmış ve sahibi yalnızca izin başvurusunda bulunmamış bir yapı için kendiliğinden doğmaz. 42. maddedeki idari para cezaları da aynı yöne işaret eder: ceza, ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapılar üzerinden hesaplanır. Kullanım sorumluluğu yaratmaz, ağırlaştırır, inşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyorsa cezanın yüzde 10’u, tamamlanmış ve kullanılıyorsa yüzde 20’si oranında artırım uygulanır. Maddedeki Türk lirası tutarlar kanun metnindeki nominal tutarlardır ve her takvim yılı başından geçerli olmak üzere 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılır; güncel rakam bu nedenle kanun metninden değil, o yılın ilanından alınmalıdır.

Alıcı için pratik ölçüt bu yüzden tektir: önce tapu kaydının beyanlar hanesini okuyun. 32. madde kapsamında düşülmüş bir kayıt, idari bir gecikmeyi arkasında yıkım dosyası bulunan bir hukuki ayıba dönüştürür, ve yabancı alıcılar için işleyen genel durum tespiti sırasının tekrar edilmesi değil, genişletilmesi gereken noktadır. Satıcının gösterdiği iskân ya da tapu belgesi belediyedeki dosyayla uyuşmuyorsa konu imar hukukundan çıkar ve gayrimenkul dolandırıcılığı ve tapu iptali yazısındaki yollara geçer.

Yapı Kayıt Belgesi: kapanmış pencere, elde duran belge

3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi, yani 2018 imar barışı, hâlâ çözüm olarak önerilmektedir. Yeni bir başvuru yolu olarak artık mevcut değildir: yapının 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış olmasını, başvurunun 31 Ekim 2018 tarihine kadar Bakanlığa veya yetkilendirilen kuruluşa yapılmasını ve kayıt bedelinin 31 Aralık 2018 tarihine kadar ödenmesini arıyordu.

Bugün önemli olan, hâlihazırda elde bulunan bir belgedir ve iki işe yarar. Birincisi, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir, takdire bağlı ve geçici bir bağlantıdır, iskânı izleyen kalıcı arz değildir. İkincisi ve daha önemlisi, beşinci fıkra, yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisine imkân tanır; üç kümülatif şartla: maliklerin tamamının muvafakati, imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi ve kayıt bedelinin iki katının ödenmesi.

Sınırlar maddenin kendisinde yazılıdır. Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Hüküm, belirlenen Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde, İstanbul tarihi yarımadanın belirlenen alanlarında ve Gelibolu Tarihi Alanı’nda uygulanmaz. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ise maddeden hiç yararlanamaz. Tarım parseli üzerindeki hobi bahçesi ve ruhsatsız yapıda yapı tatil zaptı, encümen kararı ve 5403 sayılı Kanun’un m.21 süreleri için Çatalca’da taşınmaz davaları rehberinin ilgili bölümüne bakılır.

İskân eksikliği ne zaman satıcıya karşı talep doğurur?

Eksiklik satıcı tarafından açıklanmamışsa, olağan ayıba karşı tekeffül analizi devreye girer. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 219. maddesi satıcıyı, satılanın değerini veya ondan beklenen faydaları ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan sorumlu tutar ve devamındaki cümle satıcının bu ayıpların varlığını bilmese bile sorumlu olduğunu söyler. 6502 sayılı Kanun’un 8. maddesinin ikinci fıkrası hukuki eksiklikleri aynı şekilde ayıp sayar ve reklamda ya da internet portalında belirtilen özellikleri taşımayan malı da ayıplı kabul eder, “iskânlı teslim” vaadi taşıyan bir ilanın sözleşme içeriğine dönüşmesi tam olarak bu yoldan olur.

Seçimlik haklar her iki rejimde de dörttür: satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim, aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım ve mümkünse ayıpsız benzeriyle değiştirme; tazminat hakkı genel hükümlere göre saklıdır (6098 sayılı Kanun m. 227; 6502 sayılı Kanun m. 11). Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ücretsiz onarım veya değiştirme talebinin yerine getirilmesi için 11. maddenin dördüncü fıkrası altmış iş günü verir; otuz iş günlük süre taşınırlara aittir. Uygulamada sürüncemedeki bir iskân için seçilen hak çoğunlukla bedelden indirim ya da tazminattır, çünkü buradaki “onarım” satıcının denetiminde olmayan idari bir sürecin tamamlanması anlamına gelir.

Sürelerde 6098 sayılı Kanun’un 244. maddesinin üçüncü fıkrası, bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar için mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl öngörür; 231. maddedeki genel iki yıllık süre bu hâlde uygulanmaz. Ayıp satıcının açıklamasından çok yüklenicinin işine bağlanıyorsa 478. madde taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl işletir; bu sürelerin sırası ve ayıp haklarının kullanımı inşaat ayıplarında konut alıcısının hakları ve süreler yazımızda ayrıca anlatılmaktadır. Tüketici sıfatıyla konut alan bakımından 6502 sayılı Kanun’un 12. maddesi teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı kurar; aynı maddenin üçüncü fıkrası ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümlerini hiç uygulamaz. Bu süreler, tacirler arasındaki satımlarda geçerli olan ve gün hesabıyla işleyen çok daha kısa ayıp ihbarı süreleriyle karıştırılmamalıdır.

İki karşı ağırlık aynı paragrafa aittir. 6502 sayılı Kanun’un 10. maddesinin birinci fıkrası, teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğunu kabul eder; ancak devamındaki cümle bu karinenin malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmıyorsa uygulanmayacağını ekler. İkinci fıkra ise tüketicinin sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde sözleşmeye aykırılığın söz konusu olmayacağını söyler, iskânın bulunmadığını kabul ettiğiniz bir madde bu nedenle karşınıza çıkarılacaktır.

Usulî bir eşik daha vardır. 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesi, tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar; şu kadar ki aynı fıkra, tüketici hakem heyetinin görevi kapsamındaki uyuşmazlıkları ve tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları bu şartın dışında bırakır. Talebin aynî mi yoksa şahsî bir alacak talebi mi olduğu bu yüzden yalnızca esasa değil, dava şartı olarak arabuluculuğun kapsamına da etki eder. Dava yoluna gidilecekse görevli merci, dava şartları, bilirkişi incelemesi ve hükmün icrası müteahhide karşı tüketici mahkemesinde dava yazımızda ayrı bir başlık altında ele alınmaktadır. İşlemin sözleşme ve tapu tarafı ise gayrimenkul hukuku çalışmamızın konusudur.

Kısa özet

Yapı kullanma izni bir duvar değil, bir düğmedir. Açıldığında cins değişikliğini, kat mülkiyetine resen çevrilmeyi ve kalıcı abonelikleri serbest bırakır; mevzuat bunların hepsini, belge var olduğu anda kendiliğinden yapmak üzere yazılmıştır. Kapalı kalması satışı geçersiz kılmaz, yapıyı tek başına imar mevzuatına aykırı hâle getirmez ve belirli bir daireyi zorunlu olarak elektriksiz susuz bırakmaz. Yaptığı şey, tapu sicilini hiçbir malikin tek başına çıkamayacağı geçici bir hâlde tutmaktır, ve imza atmadan önce yapı ile 30. madde arasında tam olarak neyin durduğunu tespit etmenin nedeni budur.