Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi

Bu yerler yöneticiye ya da soyut bir bina tüzel kişiliğine değil, mâliklerin kendisine aittir. 16. madde kat maliklerini anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre mâlik kılar; ortak garaj, teras ve çamaşırhane gibi yerlerden faydalanma hakkının ölçüsünü de, aksine sözleşme olmadıkça, arsa payına bağlar. Bina hayatının büyük bölümünde ölçü birimi metrekare değil arsa payıdır. Taşınmaz henüz kat mülkiyetine geçmemiş, kat irtifakı üzerinde duruyorsa 17/3. madde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa yönetimde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağını söyler; yani dönüşümü tamamlanmamış bir yapı yönetimsiz değildir. Dönüşümün kendisi ve tapu kaydının satın almadan önce incelenmesi ise Türkiye’de gayrimenkul almaya ilişkin rehberimizin konusudur.

28. madde yönetim planının neyi düzenlediğini sayar (yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları) ve ona bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme değeri verir. Planı imzalamamış kişileri de bağlar: dördüncü fıkra yönetim planını ve onda yapılan değişiklikleri külli ve cüzi haleflerle yönetici ve denetçiler bakımından da bağlayıcı sayar, dolayısıyla bir alıcı taşınmazı planla birlikte devralır; planın tarihi kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir. Değiştirilmesi olağan bir binada bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir. Toplu yapılarda aynı nisap aranıyordu; 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun bunu, 22 Mayıs 2026’dan geçerli olmak üzere, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisi hâline getirmiş ve yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını eklemiştir. Planın yapamayacağı şey, Kanun’un kendisinin koyduğu bir nisabı aşağı çekmektir; 30. madde bu Kanun’da yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümleri açıkça saklı tutar.

Tabloda iki satır ikinci kez okunmayı hak eder. 19/2. madde mâliklerin beklediğinden çok daha geniş bir alanı kapsar: balkonun kapatılması, dış cephe renginin değiştirilmesi, cepheye klima dış ünitesi sabitlenmesi hep ortak yerde iş yapmaktır ve beşte dördün yazılı rızası ağır bir eşiktir. 42. madde ise bir izinle değil bir yasakla açılır: kat malikleri anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar.

Oy hakkı, büyük payların kurulu ele geçirmesini önleyecek şekilde düzenlenmiştir. 31. madde her kat malikine arsa payına bakılmaksızın bir oy, birden çok bağımsız bölümü olana her bölüm için ayrı bir oy verir; ancak bu oyların toplamı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kendisi doğrudan ilgili olan kat maliki görüşmelerde bulunabilir fakat oy kullanamaz. Vekâlet de sınırlıdır: bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. 29. madde olağanüstü toplantı için sebebi bildirilerek en az on beş gün önceden çağrı yapılmasını ve ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında yedi günden az zaman bırakılmamasını arar.

35. madde görevleri sayar ve bu listeyi okumak yetki tartışmalarının çoğunu kapatır: kurul kararlarını yerine getirmek; anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak; sigorta yaptırmak; işletme projesi onaylanıncaya kadar avansı toplamak; anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek; bir hakkın kaybına veya sürenin geçmesine engel olmak; borcunu yerine getirmeyen kat malikine karşı dava açmak, icra takibi yapmak ve kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek; muteber bir bankada kendi adına, fakat yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırmak; kurulu toplantıya çağırmak; asansörün aylık bakımını ve yıllık kontrollerini yaptırmak. Maddenin son fıkrası bir boşluğu kapatır: 34. maddedeki şartları taşımasına rağmen yönetici atanmamış anagayrimenkulde bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. 38. madde de sorumluluk ölçüsünü koyar: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

32. madde kurul kararlarını bütün kat malikleri, külli ve cüzi halefler, yönetici ve denetçiler bakımından bağlayıcı kıldığından, karara katılmamış olmak bir savunma değildir; yol iptal davasıdır ve bu yol kısa sürede kapanır. 33/1. madde toplantıya katılıp aykırı oy kullanan mâlike karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayan mâlike öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay verir; dava anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinde açılır. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda ise hiçbir süre koşulu aranmaz.

Şekil kuralları davacının işine yarar. 32. madde kararların, noterce her sayfası mühürlenmiş ve sayfa numaraları teselsül eden bir deftere yazılmasını ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanmasını, aykırı oy verenlerin ise aykırılığın sebebini belirterek imza koymasını arar; aynı maddeye göre bir konuda daha önce alınmış karar, kaide olarak sonraki uyuşmazlığı çözer. Husumetin kime yöneltileceğini 38/2. madde cevaplar: kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur ve kararın iptali hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Bir kurulu seçen kararın iptali istemiyle açılmış dava derdestse, o kurulun daha sonra aldığı karara karşı açılan dava bu davanın sonucuna bağlı olabilir; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165. maddesi, bir davada hüküm verilebilmesi kısmen veya tamamen başka bir davaya bağlıysa mahkemenin o davanın sonuçlanmasına kadar yargılamayı bekletebileceğini düzenler. Bu yüzden mâlikin baştan karar vermesi gerekir: sakatlık kararın kendisinde midir, yoksa kararı alan organın yetkisinde mi?

67. madde ortak sosyal ve altyapı tesislerini, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın ortak yer sayar; bir parseldeki havuzun başka bir parseldeki bağımsız bölümlerin ortak yeri olabilmesi bu hükümden gelir. 72. madde gideri aynı mantıkla bölüştürür ve kullanma hakkından vazgeçerek ya da tesisin başka parselde bulunduğunu ileri sürerek ödemekten kaçınılmasına izin vermez; aynı madde blok kat malikleri kurulu, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararlarını 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayar; bu, alacaklıya itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteme imkânı verir ve o süre içinde istenmezse yeniden ilamsız takip yapılamaz. Yapımcının elindeki yönetim ise süreye tabidir: 73. maddeye göre geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer. 74. madde Kanun’un geri kalan hükümlerini toplu yapılara aynen veya kıyas yoluyla uygular; 29. madde de bu kurulların en geç iki yılda bir toplanmasını arar; bu, tek bir ulaşmamış çağrının uzun bir karar dizisini gölgede bırakabileceği bir ritim.

24. madde bağımsız bölümün ne amaçla kullanılabileceğini mâlikin tercihinden bağımsız olarak sınırlar. Mesken, iş veya ticaret yeri olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı kurulamaz ve aksine sözleşmeler hükümsüzdür; dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır. Mesken olarak kayıtlı bir bölümde sinema, kahvehane, bar veya dans salonu gibi eğlence yerleri; fırın, lokanta ve pastane gibi gıda işletmeleri; imalathane, basımevi, dükkân ve galeri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir ve bu karar, yönetici ya da kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kütük sayfasına şerh verilir.

Turizm amaçlı kısa süreli kiralama bunun üzerine ayrı bir katman ekler. 7464 sayılı Kanun’un 3/3. maddesi binadaki bütün kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararı izin belgesinin belgesel şartı hâline getirir ve sitelerde bunu, 3/4. madde saklı kalmak üzere, yalnız kiralamanın yapılacağı bina bakımından arar; 3/4. madde üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda aynı kiraya veren adına düzenlenecek izin belgesini bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşiyle sınırlar ve aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile, bina bir konut sitesindeyse, 3/3’teki karara ek olarak tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın ibrazı da aranır; 3/10. fıkra yönetim planı kısa süreli kiralamaya izin veren ve resepsiyon, güvenlik ile günlük temizlik servisi bulunan yüksek nitelikli konutları bu şartların dışında tutar; 1/3. madde ise tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamaları Kanun kapsamı dışında bırakır. İzin mimarisinin ayrıntısı ve yaptırım tarafı turizm amaçlı kısa süreli kiralama izin belgesi ve oybirliği şartına ilişkin yazımızdadır.

Bağımsız bölümü fiilen kullananlar da sistemin içindedir. 18/2. madde kat maliklerinin borçlarını kiracılara, sükna hakkı sahiplerine ve bağımsız bölümden devamlı biçimde faydalananlara da uygular ve onları kat malikleriyle müteselsil sorumlu tutar; 22. madde ise kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlar. Bina görevlileri bakımından Ek Madde 2 ayrı bir rejim kurar: sözleşmesi sona eren kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ile dışarıdan atanan yöneticiler, görev nedeniyle tahsis edilmiş yeri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır; boşaltılmazsa mahalli mülki amirin kararıyla bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır ve idare ile yargı organlarına yapılacak başvuru bu kararın yerine getirilmesini durdurmaz. Yurt dışında yaşayan mâlik bakımından sorun genellikle hukukun esasında değil işleyişinde çıkar: kimsenin okumadığı bir adrese giden çağrılar, bir kişinin kaç mâliki temsil edebileceğini sınırlayan vekâlet kuralı ve yazışma Türkiye’ye ulaşmadan dolan bir aylık süreler. Mâlikin ülkede bulunmadığı dönemde de işlemeye devam eden ödevlerin tamamı yurt dışındaki mâlikler için taşınmaz uyum sayfamızda toplanmıştır.