Sözleşme yapılırken verilen para, cayma hakkının bedeli değil sözleşmenin kurulduğunun kanıtı sayılır; taşınmaz satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Bu rehber, kaporanın hangi hâlde, hangi hukuki temelle, hangi süre içinde ve hangi merci önünde geri istenebileceğini açıklar.
Türk hukukunda kapora diye bir kurum yoktur. Sözleşme yapılırken verilen para, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesine göre bağlanma parasıdır: sözleşmenin kurulduğuna kanıt olarak verilmiş sayılır, cayma hakkının bedeli değildir ve aksine sözleşme ya da yerel âdet olmadıkça esas alacaktan düşülür. Verilen parayı bırakarak ya da alınanın iki katını ödeyerek sözleşmeden dönme imkânı, ancak taraflar 178. madde anlamında bir cayma parası kararlaştırmışsa doğar. Taşınmaz işlemlerinde ise bunların hepsinin üzerinde bir kural vardır: taşınmaz satışı yalnızca resmî şekilde, satış vaadi ise yalnızca noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir (TBK m.237; 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.89). Bu şekil yoksa parayı alıkoymanın geçerli bir sebebi de yoktur ve iade talebi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır (TBK m.77). Aşağıdaki açıklamalar Eylül 2026 itibarıyla geçerli mevzuata göredir.
Olayların akışı hemen hep aynıdır. Alıcı bir daireyi gezer, “yerinizi ayırtalım” denerek aynı gün bir miktar para istenir, satış ofisinde ya da emlak ofisinde iki sayfalık bir form imzalanır ve forma paranın iade edilmeyeceği yazılır. Birkaç gün sonra kredi çıkmaz, tapu kaydında beklenmeyen bir şerh görülür ya da satıcı fiyatı yükseltir; alıcı vazgeçer ve para geri istendiğinde formdaki ibare gösterilir. Aşağıdaki bölümler bu ibarenin hukuken neden çoğu zaman sonuçsuz kaldığını, paranın hangi temelle geri istenebileceğini ve bunun için hangi sürelerin işlediğini açıklar.
Kapora Türk hukukunda ne anlama gelir?
Terim piyasa dilidir, kanun dili değil. Kanun iki ayrı kurumu düzenler. Bağlanma parası (m.177), sözleşme yapılırken verilen ve sözleşmenin kurulduğuna kanıt sayılan paradır; işlevi ispata yöneliktir ve ayrı bir bedel değil, satış bedelinin bir parçasıdır. Cayma parası (m.178) ise farklıdır: kararlaştırılmışsa taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; parayı veren cayarsa verdiğini bırakır, alan cayarsa aldığının iki katını geri verir. Yani paranın yanması, para ödenmesinin kendiliğinden doğurduğu bir sonuç değil, ispat edilmesi gereken bir anlaşmanın sonucudur. Bu, yurt dışından gelen alıcıların çoğunun beklentisinin tam tersidir: bazı hukuk sistemlerinde “earnest money” ödemek, en baştan bir vazgeçme hakkı satın almak olarak okunur.
Rezervasyon sözleşmesi neden çoğu zaman geçersizdir?
Çünkü taşınmaz adi yazılı belgeyle ne satılır ne de satışı vaat edilir. Kuralı m.12 koyar: sözleşmelerin geçerliliği kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir; ancak kanunda öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir ve bu şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Madde 237 bu kuralı taşınmaza uygular; Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi ise gayrimenkul satış vaadini noterin düzenleme şeklinde yapmak zorunda olduğu işlemler arasında sayar. 23 Haziran 2022 tarihli 7413 sayılı Kanun’la değişen 60/3. madde uyarınca noterler, taraflardan birinin talep etmesi ve harç ile giderleri ödemesi hâlinde satış vaadini tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh edebilir; taşınmaz satış sözleşmesi de yapabilir. Şerh, hakkı taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir kılar (4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1009); ama bu güçlendirilmiş bir şahsi haktır, rehin değildir ve satıcı ödeme güçlüğüne düşerse sıra üstünlüğü sağlamaz.
Sonuç serttir: satış ofisinde imzalanan rezervasyon formu, emlak ofisinin hazırladığı adi belge, fiyatı “kilitleyen” bir e-posta — hiçbiri taşınmazı satma borcu doğurmaz ve hiçbiri parayı alıkoymanın geçerli sebebi olamaz.
Tüketici hukuku bir adım daha ileri gider. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41. maddesi, ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesini, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu kılar; satıcının bu geçersizliği tüketici aleyhine ileri sürmesini yasaklar ve satıcının geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme isteyemeyeceğini hükme bağlar. Aykırılık, her yıl yeniden değerlenen idari para cezasına bağlanmıştır.
Para hangi hukuki temelle geri alınır?
Sebepsiz zenginleşme ile. Madde 77, haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşenin bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlü olduğunu söyler ve bu yükümlülüğün özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan, gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması hâlinde doğduğunu ekler. Üç ihtimal de kapora uyuşmazlıklarına birebir oturur: şekle aykırı rezervasyon belgesi geçerli olmayan sebeptir; hiç kurulmayan satış gerçekleşmemiş sebeptir; geçerli biçimde dönülen sözleşme sona ermiş sebeptir. Talebin muhatabı, parayı fiilen alan kişidir: para emlak ofisinin hesabına yatırılmışsa ilk muhatap ofistir, satıcının hesabına yatırılmışsa satıcıdır; elden ödemede ise alan kişinin kim olduğu çoğu zaman davanın en çetin ispat sorununa dönüşür.
Madde 79 iadenin kapsamını, genellikle talep edenin lehine belirler: zenginleşen, geri isteme sırasında elinden çıktığını ispat ettiği kısım dışında kalanı geri verir; ancak zenginleşmeyi iyiniyetli olmaksızın elden çıkarmışsa ya da ileride geri vermek zorunda kalabileceğini hesaba katması gerekiyorsa tamamını geri vermekle yükümlüdür. Madde 78 ise aksi yönde çalışır: borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak kendisini borçlu sanarak ifa ettiğini ispat ederse geri isteyebilir; henüz sözleşme yokken bile bile ödeme yapan alıcıya karşı ileri sürülen standart savunma budur. Faiz, m.117’ye göre belirlenir: sebepsiz zenginleşmede borçlu zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte temerrüde düşer; ancak zenginleşen iyiniyetliyse temerrüt için bildirim şarttır — dava öncesi noter ihtarının nedeni budur. Zamanaşımı m.82’dedir: geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde zenginleşmeden itibaren on yıl.
Karşı tarafın parayı alıkoyması mümkündür, ama bir sebebe ihtiyaç duyar. Sözleşme şeklen geçerliyse ve alıcı borcunu ihlal etmişse kapora kendiliğinden yanmaz; alıkoyma, ispatlanmış zarara ya da kararlaştırılmış cezaya karşı takas işlevi görür. Gerçekten bir cayma parası kararlaştırılmışsa m.178 kendi şartlarıyla uygulanır. Ceza koşulu ise iki sınırla karşılaşır: asıl borç herhangi bir sebeple geçersizse cezanın ifası istenemez (m.182/2) ve hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir (m.182/3). Hepsinin üstünde TMK m.2 durur: herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Talep nerede ileri sürülür, nasıl güvenceye alınır?
Önce noter ihtarı çekilir; sonrası karşı tarafa göre değişir. Tüketici ilişkisinde 6502 sayılı Kanun uygulanır: 2026 yılı için değeri 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur; bu tutar ve üzerindeki uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülür. Tüketici mahkemesinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kanunun saydığı istisnalar — hakem heyetinin görevine giren uyuşmazlıklar da bunlar arasındadır — bunun dışındadır. Kaporaların çoğu sınırın altında kalır ve sınır her yıl yeniden değerlenir; görev, yetki ve arabuluculuk kurallarının tamamı müteahhide karşı tüketici mahkemesinde dava rehberimizde anlatılmaktadır. Satıcı gerçek kişiyse, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir.
Malvarlığının kaçırılması riski varsa para alacağı, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 257. maddesi uyarınca ihtiyati hacizle güvenceye alınır. İki şart öne çıkar: ihtiyati haciz isteyen alacaklı haksız çıkarsa borçlunun ve üçüncü kişinin bu yüzden uğrayacağı bütün zararlardan sorumludur ve mahkemece takdir edilen teminatı yatırmak zorundadır — kanun bunun için bir oran öngörmez (m.259); dava açmadan haciz koyduran alacaklı ise haczin uygulanmasından itibaren yedi gün içinde takip talebinde bulunmak ya da dava açmak zorundadır, aksi hâlde ihtiyati haciz hükümsüz kalır (m.264). Alacağın icra yoluyla tahsili aşamasının nasıl yürüdüğü, Türkiye’de alacak tahsili ve icra takibi rehberimizde ayrıca ele alınmaktadır. HMK m.389/1’deki ihtiyati tedbir ise ayrı bir araçtır; para alacağına değil uyuşmazlık konusunun kendisine yönelir.
Ödeyen taraf hileli davranışlarla aldatılmışsa — maliki olmadığı taşınmazı satışa çıkaran kişi, sahte belgeler, aynı bağımsız bölümün birden fazla alıcıya “rezerve edilmesi” — işin bir de cezai boyutu olabilir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 157. maddesi dolandırıcılığı bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beşbin güne kadar adli para cezasıyla; 158. maddesi ise sayılan nitelikli hâllerde üç yıldan on yıla kadar hapisle cezalandırır. Her iki suç da şikâyete bağlı değildir, resen soruşturulur. Fiilin nitelendirilmesi savcılığın ve mahkemenin işidir; ceza dosyası kendi başına parayı geri getirmez. Dolandırıcılık türleri, tapu iptali ve tedbir yolları Türkiye’de gayrimenkul dolandırıcılığı rehberimizde; malvarlığının takibi ise ticari dolandırıcılık ve malvarlığı kurtarma rehberinde anlatılmaktadır.
Kapora uyuşmazlıkları iki soruya indirgenir: anlaşma resmî şekil şartını karşılamış mı ve talep süresi içinde ileri sürülmüş mü? Kaporanın duraklamış bir projeye ödendiği hâllerde inceleme, ön ödemeli konut satışının teslim ve dönme hükümleriyle iç içe geçer; genel çerçeve ise yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak ve gayrimenkul yatırımını koruma rehberlerimizdedir. Belgeleri imzadan önce gayrimenkul hukuku alanında bir avukata inceletmenin maliyeti, herhangi bir iade davasının maliyetinin çok altındadır.
