Bu rehber alacağın nasıl kaydedileceğini, tapu şerhinin neyi koruyup neyi korumadığını, aynen ifanın hangi koşullarda mümkün olduğunu ve alıcının gerçekte nerede durduğunu anlatır.
Müteahhit konkordato talep ettiğinde alıcı, sözleşmenin tarafı olmaktan çıkar ve toplu bir usulde alacaklı hâline gelir. Komiserin ilanıyla alacaklılar, ilan tarihinden itibaren 15 gün içinde alacaklarını bildirmeye davet edilir; süresinde bildirmeyen alacaklı, alacağı borçlunun bilançosunda kayıtlı olmadıkça proje müzakerelerine kabul edilmez (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 299). Tapu devri talebi konusu para olmayan bir alacak olduğundan alacaklı bunu eşit kıymette bir para alacağına çevirerek komisere bildirir; borçlu ise komiserin onayıyla taahhüdü aynen ifa etmeyi üstlenebilir (m. 294). Sırayı m. 206 belirler: rehinli alacaklılar rehinli malın satış tutarından öncelikle alır, teminatsız iade alacağı ise geriye kalan dördüncü sıraya düşer.
Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki tablo budur ve çoğu beklentiyi boşa çıkarır: alıcı, bedeli ödemekle malik ya da en azından öncelikli alacaklı olduğunu varsayar; Türk hukuku ise tapu kütüğüne ne yazıldığına ve projenin hangi teminatı taşıdığına bakar. Bu yapıdaki yerini — mümkünse müteahhit batmadan önce, değilse ilk günlerinde — bilmek, süresinde kaydedilmiş bir alacakla usulün tamamen dışında kalmış bir alacağı birbirinden ayırır.
Mühlet verilince ne değişir
Konkordato asliye ticaret mahkemesi önünde yürür. İİK m. 285’e göre borçlarını vadesinde ödeyemeyen ya da ödeyememe tehlikesi altında bulunan her borçlu, vade verilmek veya tenzilat yapılmak suretiyle borçlarını ödeyebilmek ya da muhtemel bir iflastan kurtulmak için konkordato talep edebilir; iflas talebinde bulunabilecek her alacaklı da borçlu hakkında konkordato işlemlerinin başlatılmasını isteyebilir. Belgeler eksiksizse mahkeme derhâl üç aylık geçici mühlet verir, bu süre en fazla iki ay uzatılabilir, ve bir geçici komiser görevlendirir (m. 287); konkordatonun başarıya ulaşmasının mümkün olduğu anlaşılırsa bir yıllık kesin mühlet verilir ve bu süre güçlük arz eden özel durumlarda altı aya kadar uzatılabilir (m. 289). Usulün bütününü konkordato rehberimizde ayrıca ele aldık.
İİK m. 294 uyarınca mühlet içinde borçlu aleyhine hiçbir takip yapılamaz, önceden başlamış takipler durur, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararları uygulanmaz; m. 206’nın birinci sırasındaki imtiyazlı alacaklar için haciz yoluyla takip yapılabilir ve tasdik edilen proje aksini öngörmedikçe kesin mühlet tarihinden itibaren rehinle temin edilmemiş alacaklara faiz işlemesi durur. Yaygın bir yanılgıyı düzeltmek gerekir: mühlet takibi durdurur, hukuk davasını değil. Rehinli alacaklılar ayrı bir konumdadır — m. 295 mühlet sırasında rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılmasına ya da başlamış takibe devam edilmesine izin verir, ancak bu takip nedeniyle muhafaza tedbiri alınamaz ve rehinli mal satılamaz; yalnızca 2021’de eklenen ikinci fıkradaki hâllerde, m. 297/2 usulüyle mahkeme satışa izin verebilir.
Alacağı kaydettirmek ve neyi talep etmek
On beş gün kısadır ve bu süre Türkçe yayımlanan, Türkiye’de ilan edilen ve belki yıllar önce bildirilmiş bir adrese gönderilen bir ilanla işlemeye başlar. İlanın birer sureti adresi belli olan alacaklılara posta ile gönderilir ve ilan, bildirimde bulunmayanların bilançoda kayıtlı olmadıkça müzakerelere kabul edilmeyeceği ihtarını açıkça taşır (m. 299). İçerik, zamanlama kadar önemlidir: tapu devri talebi, aynen ifa üstlenilmedikçe m. 294 uyarınca eşit kıymette para alacağına çevrilir; buna genellikle ödemelerin dökümü ile talep tarihinden önce tahakkuk etmiş cezai şart ya da gecikme tazminatı tutarları eşlik eder. Kayıt usulünün ayrıntıları ve sıra cetveline itiraz, iflas ve konkordato masasında alacak kaydı rehberimizde anlatılmıştır.
Ardından proje oylanır. İİK m. 302’ye göre proje, kaydedilmiş alacaklıların ve alacakların yarısını aşan ya da kaydedilmiş alacaklıların dörtte birini ve alacakların üçte ikisini aşan bir çoğunluk tarafından imzalanmışsa kabul edilmiş sayılır. Oylamada yalnızca projeden etkilenen alacaklılar oy kullanır; birinci sıradaki imtiyazlı alacakların alacaklıları ile borçlunun eşi, çocuğu ve yakın hısımları çoğunluk hesabında dikkate alınmaz; rehinli alacaklar ise m. 298 uyarınca takdir edilen kıymet sonucunda teminatsız kaldıkları kısım için hesaba katılır.
Ne şirketin defterlerinde, ne tapu kütüğünde, ne de bir banka kaydında iz bırakmış bir belge, toplu bir usule sunulabilecek en zayıf şeydir.
Şerh: neyi yapar, neyi yapmaz
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1009, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilmesine izin verir; şerh verilmekle bu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Şerh, sonraki bir ikinci satışa karşı çekilmiş bir çittir; rehin değildir ve m. 206 sırasında hiçbir öncelik sağlamaz.
İki şekil şartı affetmez. Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237 taşınmaz satışını ve satış vaadini ancak resmî şekilde düzenlenmişse geçerli sayar; 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89 gayrimenkul satış vaadini düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler arasında sayar — ve şerh taraflardan birince talep edilmelidir. Şerh kalıcı da değildir: 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 uyarınca şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh tapu müdürlüğünce resen terkin olunur; duran bir projede bu tarih sessizce geçer. Satış ofisinde imzalanan adi yazılı bir sözleşme ise hiçbir şekilde geçerli bir satış vaadi değildir; bunu imzadan önce yakalayan kontroller yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi rehberinde ve gayrimenkul yatırımını koruma rehberinde anlatılmıştır.
Belirleyici tek olgu, dairenin alıcı adına tescil edilmiş olup olmadığıdır: tapuda malik görünen kişi alacaklı bile değildir ve daire borçlunun malvarlığına dâhil değildir. Ancak mühlet içinde yapılacak bir devir mahkeme iznine bağlıdır — m. 297/2 borçlunun mahkemenin izni dışında taşınmazını devretmesini ve takyit etmesini yasaklar, aykırı işlemleri hükümsüz sayar ve mahkemenin karar vermeden önce komiserin görüşünü almasını şart koşar.
Alıcının sırası ve tek istisna
İİK m. 206 önce rehinli alacaklıları rehinli malın satış tutarından öder, sonra teminatsız alacakları sırayla: birinci sırada işçi alacakları ile nafaka alacakları; ikinci sırada velayet ve vesayet nedeniyle malları borçlunun idaresine bırakılan kimselerin alacakları; üçüncü sırada özel kanunlarında imtiyazlı olduğu belirtilen alacaklar; dördüncü sırada imtiyazlı olmayan diğer bütün alacaklar. Tüketici alıcının özel bir imtiyazı yoktur; iade alacağı dördüncü sıradadır.
Karşı ağırlık m. 305’teki tasdik şartlarıdır: teklif edilen tutarın, borçlunun iflası hâlinde alacaklıların eline geçebilecek muhtemel miktardan fazla olacağının anlaşılması, borçlunun kaynaklarıyla orantılı olması ve birinci sıradaki imtiyazlı alacakların tam olarak ödenmesinin yeterli teminata bağlanmış olması gerekir; ayrıca yargılama giderleri ile harç tasdikten önce mahkeme veznesine depo edilmelidir. Tasdikle bağlayıcı hâle gelen konkordato, talepten önce ya da komiserin izni olmaksızın mühlet içinde doğan bütün alacaklar için mecburidir (m. 308/c); birinci sıradaki imtiyazlı alacaklara, rehinli alacaklıların rehnin kıymetini karşılayan miktardaki alacaklarına ve 6183 sayılı Kanun kapsamındaki amme alacaklarına ise uygulanmaz. Borçlunun bir alacaklıya projede öngörülenden fazla olarak yaptığı vaatler hükümsüzdür (m. 308/d).
Bu rehber tahsilat yüzdesi vermez — resmî olarak yayımlanmış bir oran yoktur ve ödenecek tutar projeye ve masaya bağlıdır. Bu hesabın dışında kalan tek yol şudur: Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki ön ödemeli konut projelerinde satıcının yaptırmakla — ya da yerine Bakanlıkça belirlenen diğer teminatı sağlamakla — yükümlü olduğu bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 42/2).
Konkordato başarısız olursa ve iflasın değiştirdikleri
Projeye göre kendisine ifada bulunulmayan alacaklı, konkordatoyu kendi hakkında feshettirebilir (m. 308/e); her alacaklı, kötü niyetle sakatlanmış konkordatonun tamamen feshini tasdik kararını veren mahkemeden isteyebilir (m. 308/f); konkordatonun başarıya ulaşamayacağı anlaşılırsa, borçlu m. 297’ye aykırı davranırsa ya da alacaklıları zarara uğratma amacıyla hareket ettiği anlaşılırsa mahkeme komiserin yazılı raporu üzerine kesin mühleti kaldırır ve iflasa tabi borçlunun iflasına resen karar verir (m. 292). Proje tasdik edilmezse konkordato talebi reddedilir; borçlu iflasa tabi kişilerdense ve doğrudan doğruya iflas sebeplerinden biri mevcutsa mahkeme yine resen iflasa hükmeder (m. 308). Konkordato hakkındaki karara karşı istinaf ve temyiz süreleri iki haftadır (m. 308/a; 7499 sayılı Kanun, RG 12.3.2024).
İflasta masa, müflisin haczi kabil bütün mallarından oluşur (m. 184) ve borçlunun iflastan sonra masa malları üzerindeki tasarrufları alacaklılara karşı hükümsüzdür (m. 191). Hukuk davaları, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere durur (m. 194) — konkordatonun tam tersi; alacaklar ilandan itibaren bir ay içinde kaydettirilir ve bu süre yurt dışında oturan alacaklılar için uzatılabilir (m. 219); sıra cetveli iflas idaresinin seçilmesinden itibaren en geç iki ay içinde düzenlenir (m. 232); cetvele itiraz, ilanından itibaren on beş gün içinde ticaret mahkemesinde dava yoluyla yapılır (m. 235).
Önlem, dolandırıcılık ve dönüşü olmayan nokta
Müteahhit batmadan önce genel araçlar devrededir: uygulamada çekişmeli taşınmazın devrini engellemek için kullanılan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389/1 uyarınca ihtiyati tedbir ile m. 257 uyarınca ihtiyati haciz; ihtiyati haciz, haksız çıkan alacaklıya bütün zararlardan sorumluluk ve teminat yükümlülüğü getirir — alacak ilama dayanıyorsa teminat aranmaz ve kanun her hâlükârda bir oran belirlemez (m. 259) — ve yedi günlük tamamlayıcı işlem yükü taşır (m. 264). Mühletten sonra bunların hiçbiri uygulanmaz (m. 294) ve önceki hacizler konkordato bağlayıcı hâle gelince düşer (m. 308/ç). İİK m. 277 ve 280’e dayanan tasarrufun iptali davası ise beş yıllık hak düşürücü süreye tabi olarak (m. 284) daha sonra da açılabilir; ayrıntılar tasarrufun iptali rehberimizde yer alır.
Ödeme güçlüğü kendi başına suç değildir. Hileli davranışlarla aldatma varsa 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 157 ve 158 uygulanır — basit dolandırıcılık bir yıldan beş yıla, nitelikli dolandırıcılık üç yıldan on yıla kadar hapis (banka veya bilişim sistemlerinin araç olarak kullanıldığı hâlde en az dört yıl ve menfaatin iki katından az olmayan adli para cezası) — ve her ikisi de şikâyete bağlı olmaksızın resen soruşturulur; ihbar Cumhuriyet başsavcılığına veya kolluk makamlarına yapılır, yurt dışında işlenip Türkiye’de takibi gereken suçlarda Türkiye’nin elçilik ve konsolosluklarına da başvurulabilir (5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu m. 158). Bu ayrımın ceza boyutu ticari dolandırıcılık ve beyaz yaka suçları hizmet alanımızın konusudur. Aldatma ile ödeme güçlüğü arasındaki ayrım gayrimenkul dolandırıcılığı türleri ve tedbir yolları ve müteahhide karşı tüketici mahkemesinde dava rehberlerinde çizilmiştir.
Dairelerin çoğunun tamamlanmadan satıldığı bir piyasada müteahhidin batması sıra dışı bir olay değildir; imzadan önce fiyatlanması gereken bir risktir. Alıcının konumunu belirleyen, ödediği tutar değil üç şeydir: hakkın nereye kaydedildiği, projenin hangi teminatı taşıdığı ve ilan çıktığında kısa sürelerin yakalanıp yakalanmadığı. Dosyaya özgü inceleme için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
