Bu rehber, yurt dışında yaşayan alıcı için ihtarnameden icraya kadar izlenecek yolu anlatıyor.
Türkiye’de bir konut projesinin müteahhidine karşı açılacak davada görevli mahkeme, alım ticari veya mesleki olmayan bir amaçla yapılmışsa, tüketici mahkemesidir — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 73/1. Ne var ki ilk çalınacak kapı her zaman mahkeme değildir. Değeri 186.000 TL’nin altında kalan bir uyuşmazlık — 2026 yılı rakamı — önce tüketici hakem heyetine götürülmek zorundadır; bu değerin üstündeki uyuşmazlık heyete hiç götürülemez ve tüketici mahkemesine ancak arabuluculuk aşamasından sonra ulaşır, çünkü 73/A maddesi arabulucuya başvuruyu dava şartı sayar — tapu iptali ve tescil talebi gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar hariç. Vatandaşlığın bu sıralamada hiçbir rolü yoktur: 3/1-k maddesindeki tüketici tanımı vatandaşlık ya da ikamet şartı taşımaz.
Yurt dışında yaşayan alıcıyı en çok yakalayan da bu sıralamadır. Esasa ilişkin şikâyet — geciken teslim, ayıplı imalat, broşürdekinden farklı çıkan proje — tamamen haklı olabilir; dava yine de yanlış mercide açıldığı ya da arabuluculuk şartı tamamlanmadığı için daha eşikte usulden reddedilir. Aşağıdaki bölümler yolu sırasıyla izliyor: taraf sıfatı, görevli merci, arabuluculuk, davanın maddi dayanağı, bilirkişi incelemesi ve icra. Mevzuat durumu Eylül 2026 itibarıyladır.
Yabancı alıcı Türk hukukunda “tüketici” midir?
Bunu 6502 sayılı Kanun’un 3. maddesindeki üç tanım belirler. Tüketici (k bendi), ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişidir; ölçüt amaçtır, kişinin statüsü ya da vatandaşlığı değil. Mal (h bendi) “konut veya tatil amaçlı taşınmaz malları” açıkça sayar; 8 ilâ 12. maddelerdeki ayıplı mal rejiminin bir daireye uygulanabilmesi bu bende dayanır. Tüketici işlemi (l bendi) ise “eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi” kapsayacak genişliktedir; dolayısıyla müteahhitle yapılan sözleşme, satış değil eser sözleşmesi olarak nitelendirilse bile Kanun’un dışına çıkmaz.
Oturmak ya da tatil geçirmek için daire alan yabancı alıcı, bu nedenle yerli alıcıyla tam olarak aynı yerde durur. Alıcıyı tüketici rejiminden çıkarıp genel hükümlere taşıyan şey, şirket üzerinden ya da yeniden satmak amacıyla mesleki olarak alım yapmaktır.
Tüketici hakem heyeti mi, tüketici mahkemesi mi?
Ayrım çizgisi konuya değil değere göre çizilir. 68/1 maddesi, 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklarda il veya ilçe tüketici hakem heyetine başvuruyu zorunlu kılar; bu rakam, 23 Aralık 2025 tarihli ve 33116 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan parasal sınırların artırılmasına ilişkin tebliğle 2025 yılı yeniden değerleme oranı olan yüzde 25,49 uygulanarak belirlenmiş ve 1 Ocak 2026’da yürürlüğe girmiştir. Aynı fıkranın ikinci cümlesi kapıyı diğer yönden kapatır: bu değerin üzerindeki uyuşmazlıklar için heyete başvuru yapılamaz. Bu bir tercih değil, kesin bir görev bölüşümüdür ve rakam 68/4 maddesi gereği her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır — dava açılan gün yürürlükte olan rakama bakılmalıdır, önceki yılın rakamına değil. Heyet kararına karşı yol da kapalı değildir: 70/3 maddesi, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde tüketici mahkemesine itiraz imkânı tanır.
Mahkeme yolunun üç özelliği yurt dışında yaşayan davacı için ayrıca önemlidir. Harç: 73/2 maddesi tüketicilerin açtığı davaları 492 sayılı Harçlar Kanunu’ndaki harçlardan muaf tutar — muafiyet harcın kendisiyle sınırlıdır; bilirkişi avansı, keşif gideri ve vekâlet ücreti genel kurallara ve mahkemenin yargılama giderleri hakkındaki hükmüne tabidir. Yetki: 73/5 maddesi davanın tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilmesine izin verir; yabancılık unsuru varsa 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK) m. 45/1 seçimi tüketiciye bırakır: kendi yerleşim yeri veya mutad meskeninin ya da karşı tarafın işyeri, yerleşim yeri veya mutad meskeninin bulunduğu Türk mahkemeleri — uygulamada, müteahhidin merkezinin bulunduğu yerde dava açmak. Uygulanacak hukuk: yabancı alıcılara pazarlanan sözleşmelerde sıkça başka bir ülke hukuku seçilir; MÖHUK m. 26/1 bu seçimi tanır, ancak tüketicinin mutad meskeni hukukunun emredici hükümleriyle sağladığı asgari korumayı saklı tutar. Kaldı ki m. 25, hukuk seçimi yoksa taşınmazlara ilişkin sözleşmeleri taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna bağlar.
73/4 maddesi uyarınca dava, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Altıncı Kısım hükümlerine — basit yargılama usulüne — göre yürütülür. Bu usulde dilekçe aşaması daha dardır ve deliller dilekçeyle birlikte sunulur; dava açılmadan önce hazırlanmış bir dosya, yargılama sırasında toparlanan dosyadan çok daha iyi ilerler.
Arabuluculuk dava şartı mıdır?
Kural olarak evet. 2020 yılında 7251 sayılı Kanun’la eklenen 73/A maddesi, arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirir. İstisnalar sınırlı sayıdadır: tüketici hakem heyetinin görevi kapsamındaki uyuşmazlıklar, heyet kararlarına itirazlar, 73/6 maddesindeki davalar, 74. maddedeki davalar ve tüketici işlemi niteliğinde olup taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar. Bu şartın yaptırımı ağırdır: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A/2 uyarınca arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, başka bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; son tutanak dilekçeye eklenmemişse bir haftalık kesin süre verilir.
Son istisna tarafları değil talepleri ayırır: gecikme tazminatı, bedel iadesi ya da bedelden indirim gibi parasal bir talep arabuluculuktan geçer; tapunun alıcı adına tescili talebi geçmez. Sınırın altındaki uyuşmazlıklar zaten heyete ait olduğuna göre, dava şartı fiilen sınırın üstündeki parasal taleplerde işler. Arabuluculuk kurumunun genel çerçevesi için Türk hukukunda zorunlu arabuluculuk rehberimize bakılabilir.
Sürecin kendisi kısadır. 6325 sayılı Kanun m. 18/A/9 uyarınca arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Aynı maddenin on beşinci fıkrasına göre arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez — beş yıllık sürenin sonuna yaklaşan bir dosyada bunun değeri vardır. İki kural süreci alıcı lehine eğer. 73/A/2 maddesi, ilk toplantıya mazeretsiz katılmama yaptırımının tüketici aleyhine uygulanmayacağını söyler; 7 Kasım 2024 tarihli 7531 sayılı Kanun’dan bu yana bu yaptırım, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulmak ve lehe hükmedilecek vekâlet ücretinin yarısını alabilmektir — toplantıya gelmeyen müteahhidin üstünde kalan bir risk. 73/A/3 maddesi ise tüketicinin ödemesi gereken arabuluculuk ücretini, maddede sayılan hâllerde ve iki saatlik ücretle sınırlı olmak üzere Adalet Bakanlığı bütçesine yükler.
Dava gerçekte neye dayanır?
Geç teslim. 24 Mart 2022 tarihli 7392 sayılı Kanun’la değiştirilen ve 1 Ekim 2022’de yürürlüğe giren 44/1 maddesi, ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen sürede teslimini zorunlu kılar ve bu sürenin her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemeyeceğini söyler. Teslim hukuki bir olgudur: Kanun, kat irtifakının tüketici adına tescili ile birlikte zilyetliğin devrini teslim sayar; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 10/2 ise iki hâli sayar — kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili ya da kat irtifakı tesciliyle birlikte konutun oturmaya elverişli biçimde zilyetliğinin devri. Kanun’un geçici 3. maddesi ve Yönetmelik’in geçici 1. maddesi gereği, kırk sekiz aylık üst sınır 1 Ekim 2022’den önce kurulmuş sözleşmelere kural olarak uygulanmaz; o sözleşmeler kuruldukları tarihteki hükümlere tabidir. 45/1 maddesi sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar sebep göstermeden dönme hakkı tanır; karşılığında satıcı yasal masrafları ve sözleşme bedelinin yüzde ikisinden yüzde sekizine kadar kademeli bir tazminatı isteyebilir. Ancak 45/2 maddesi bütün kesintileri kaldırır: satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. İade edilecek tutar, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir (m. 45/3).
Temerrüdün genel mekanizmasını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu sağlar: m. 117 uyarınca vadesi belirli borçta borçlu vadenin geçmesiyle, aksi hâlde ihtarla temerrüde düşer; m. 123 ilâ 125 uygun süre verilmesini, süre gerektirmeyen hâlleri ve alacaklının seçimlik haklarını düzenler. Dikkat edilecek hüküm m. 179/2’dir: teslim tarihine bağlanan ceza koşulu, alacaklı hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça asıl borçla birlikte istenebilir — anahtarı teslim alıp teslim tutanağını yazılı çekince koymadan imzalamak, gecikme cezasına ilişkin talebi ortadan kaldırabilir. Buna karşılık m. 182/3, hâkimin aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirmesini emreder.
Ayıp. 8. madde konutu, teslim anında kararlaştırılan örnek ya da modele uymuyorsa, objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımıyorsa ya da reklam, ilan veya internet portalında belirtilen özelliklerden yoksunsa ayıplı sayar; 8/2 maddesi maddi ayıpların yanı sıra hukuki ve ekonomik eksiklikleri de kapsar. Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu kabul edilir ve aksini ispat satıcıya düşer (m. 10/1) — ancak aynı fıkranın son cümlesi, karinenin malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmadığı hâllerde uygulanmayacağını ekler. 10/2 maddesi ise diğer yönden sınır çizer: tüketicinin sözleşme kurulurken bildiği ya da bilmesi beklenen ayıp, sözleşmeye aykırılık sayılmaz. 11. madde dört seçimlik hak tanır — sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım, ayıpsız misliyle değiştirme; konutta onarım veya değiştirme talebinin altmış iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur (m. 11/4), ücretsiz onarım ve değiştirme talepleri bakımından satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur (m. 11/2) ve tüketici seçimlik hakkıyla birlikte Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da isteyebilir (m. 11/6). Zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır (m. 12/1); ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri hiç uygulanmaz (m. 12/3). İlişki eser sözleşmesi olarak nitelendirilirse Türk Borçlar Kanunu m. 474 ilâ 478 devreye girer: eseri gözden geçirip ayıbı uygun sürede bildirme yükümlülüğü, eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkının bulunmaması ve taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıllık zamanaşımı. Ayıp haklarının ve sürelerin ayrıntısı inşaat ayıpları ve konut alıcısının ayıp hakları rehberimizdedir.
Bu talebin sık görülen bir türü, yapı kullanma izni alınmadan teslim edilen konuttur; iznin yokluğunun tapuda ve aboneliklerde doğurduğu sonuçlar iskân olmayan konutta hangi işlemlerin yapılamayacağı rehberinde ayrıca ele alınmıştır.
Bilirkişi aşamasında ne olur?
Bilirkişi incelemesi inşaat davasının hem merkezi hem de en çok zaman alan kısmıdır. 6100 sayılı Kanun m. 266, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgi gerektiren hâllerde mahkemenin talep üzerine ya da kendiliğinden bilirkişi görüşü almasına izin verir — imalat ayıpları, onaylı projeye uygunluk, onarım maliyeti bu kapsamdadır. Aynı madde sınırı da çizer: genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukuki bilgiyle çözülebilecek konularda bilirkişiye başvurulamaz. Sözleşmenin nitelendirilmesi, hükümlerinin yorumu ve teslim tutanağındaki bir çekincenin sonucu hâkime aittir; m. 279/4 bilirkişinin hukuki nitelendirme ve değerlendirme yapamayacağını ayrıca söyler. 6754 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten bu yana hukuk öğrenimi görmüş kişiler, hukuk dışında ayrı bir uzmanlığı belgelemedikçe bilirkişi olarak görevlendirilemez. Rapor süresi de kanunidir: m. 274/1 uyarınca bilirkişiye verilecek süre üç ayı geçemez ve basit yargılama usulüne tabi işlerde bu süre iki ay olarak uygulanır.
Bundan iki sonuç çıkar. Birincisi, bilirkişiye yöneltilen sorular sonucu büyük ölçüde belirler; rapor yalnızca sorulana cevap verir. İkincisi, rapora itiraz sonuçla anlaşmazlığa değil teknik bir eksikliğe ya da yanlış bir varsayıma dayanmalı ve mahkemenin verdiği süre içinde yapılmalıdır; bunun üzerine ek rapor ya da yeni bir bilirkişi incelemesi kararlaştırılabilir. Taşınmazı müteahhit herhangi bir onarıma girişmeden önce belgelemenin önemi de buradadır: bilirkişi keşif günü mevcut olanı inceler, ayıbın ortaya çıktığı gün mevcut olanı değil.
Ne kadar sürer, hüküm tahsil edilebilir mi?
Tüketici davasının bütününü bağlayan kanuni bir süre yoktur; süre mahkemenin iş yüküne ve dosyanın kaç tur bilirkişi incelemesi doğurduğuna bağlıdır. Planlanabilen süreler sabit olanlardır: arabuluculuk için üç hafta artı bir hafta, bilirkişi raporu için basit yargılamada iki ay, onarım veya değiştirme için altmış iş günü, dönme sonrası iade için yüz seksen gün.
Sonra, genellikle en son sorulan ama en başta sorulması gereken soru gelir: hüküm tahsil edilebilir mi? Hüküm, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilam olarak icra dairesinde infaz edilir; ne var ki icra, borçlunun mal varlığının sınırında durur. 42. maddenin pratik ağırlığı buradan gelir. Madde, Bakanlığa projedeki konut adedi ya da toplam bedel ölçütüyle kapsama giren projeleri belirleme yetkisi verir; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 12 bu eşiği otuz ve üzeri konut olarak koyar. Bu projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden en az birini sağlamak zorundadır. 42/2 maddesine göre bina tamamlama sigortası kapsamındaki tazminat ve teminatlar iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczedilemez, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz. Hakediş sisteminde (Yönetmelik m. 15) alıcıların ödemeleri banka nezdinde bloke bir hesapta toplanır, yalnızca inşaatın ilerleme oranında serbest bırakılır ve teslim yükümlülüğünü yerine getirmeyen satıcı hesap üzerindeki haklarını kaybeder; ödenmemiş kısım bankaca tüketiciye iade edilir. Projenin hangi teminatı taşıdığı — ya da otuz konutun altında kalıp hiçbirini taşımadığı — imzadan önce sorulacak bir sorudur; satıcının kendisi ödeme güçlüğüne düşmüşse müteahhit iflası ve konkordatosunda konut alıcısının durumu rehberimize bakın. Hükmün infazı ve borçlunun mal varlığının araştırılması için Türkiye’de alacak tahsili ve icra rehberimize bakılabilir.
Türk müteahhitle uyuşmazlık, birbirinden uzak iki noktada karara bağlanır: başta görevli merci ve dava öncesi yol, sonda tahsilat. Aradaki her şey — 6502 sayılı Kanun’un koruyucu hükümleri, Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüt ve ceza koşulu kuralları — yabancı alıcıya yerli alıcıyla aynı koşullarda açıktır. Genel çerçeve için yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak ve gayrimenkul yatırımını koruma rehberlerimize, bütün bunlardan önce gelen sözleşme ve teminat incelemesi için gayrimenkul hukuku sayfamıza, yurt dışında yaşayan malikin devam eden yükümlülükleri için yurt dışındaki mâlikler için taşınmaz uyum sayfamıza bakabilirsiniz.
