Türkiye’de satıcı, sattığı şeydeki ayıplardan varlığını bilmese bile ve herhangi bir surette bildirdiği her nitelikten sorumludur (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 219). Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılda, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (m. 244/3); genel iki yıllık süre burada işlemez. Alıcı tüketiciyse ve taşınmaz konut ya da tatil amaçlıysa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ikinci bir katman ekler: dört seçimlik hak, ilk altı ay için alıcı lehine karine ve ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse hiç işlemeyen bir beş yıllık süre. Aşağıdaki açıklamalar Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki metinlere dayanır.
Ne ayıp sayılır?
TBK m. 219 iki ölçütü birlikte işletir: vaat edilenden sapma, yani satıcının herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin bulunmaması, ve taşınmazın nesnel olarak taşıması gerekenin yokluğu, yani kullanım amacı bakımından değeri ya da beklenen faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplar. Sorumluluk kusura değil, kanuna dayanır. 6502 sayılı Kanun m. 8/2 ticari açıdan önemli bir halka ekler: ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özellikleri taşımayan mal da ayıplıdır. Dairelerin görsel üzerinden, havuz, bahçe ve otopark vaadiyle satıldığı bir piyasada bu hüküm broşürü sözleşme içeriğine dönüştürür.
Satış mı, eser sözleşmesi mi?
Nitelendirme hem hakları hem süreleri değiştirir. Tamamlanmış bir daire ya da bedeli satıcıya ödenerek bitirilmiş bir bağımsız bölüm alan kişi satış hükümlerine tabidir ve m. 227 dört seçimlik hak tanır: satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim, aşırı masraf gerektirmiyorsa masrafları satıcıya ait olmak üzere onarım ve imkân varsa ayıpsız benzeriyle değiştirme; genel hükümlere göre tazminat saklıdır. Aynı maddenin devamı iki dengeleyici kural içerir: satıcı ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve zararın tamamını gidererek seçimlik hakların kullanılmasını önleyebilir; dönme durumun haklı göstermediği bir hâlde seçilmişse hâkim onarım veya bedel indirimine karar verebilir.
İnşaat yaptıran kişi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki arsa sahibi de dâhil, m. 470 ve devamındaki eser sözleşmesi hükümlerine tabidir; m. 475 yalnızca üç hak tanır: dönme, bedel indirimi ve onarım. Dönme iki kez sınırlanmıştır: yalnızca eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplıysa kullanılabilir ve eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa hiç kullanılamaz. Yapılarda bu, dönme kapısını kapatır ve mücadeleyi bedel indirimi, onarım ve tazminata taşır. Tüketici hukuku her iki hâlde de uygulanır: 6502 sayılı Kanun m. 3/1-l, eser sözleşmesini tüketici işlemi tanımının içine açıkça almıştır.
İhbar külfeti ve “30 gün” efsanesi
TBK m. 223 alıcıya, satılanı işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirme ve ayıbı uygun bir süre içinde bildirme yükümü yükler; iki adımdan birinin ihmali satılanın kabul edilmiş sayılması sonucunu doğurur. TBK m. 474 aynı külfeti eser sözleşmesinde iş sahibine yükler. Ancak 6502 sayılı Kanun’da tüketici satışları için gün sayısıyla ifade edilmiş bir ihbar süresi yoktur; m. 8 ilâ 12 böyle bir kural tanımaz ve sık tekrarlanan “30 gün” yürürlükten kalkmış 4077 sayılı Kanun’a aittir. Uygun süre bir rakam değil, nesnel bir değerlendirmedir; dolayısıyla güvenli yol her iki hâlde de aynıdır: ayıp fark edilir edilmez noter aracılığıyla yazılı ihbar. Tacirler arasındaki satışta ise 6102 sayılı Kanun’un iki ve sekiz günlük süreleri devreye girer; o rejim tacirler arası ayıp ihbarı rehberinde ayrıca ele alınmıştır.
İki kural alıcı lehine işler. TBK m. 225, ağır kusurlu satıcının ayıbın süresinde bildirilmediğini ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulmasını engeller ve aynı hükmü satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplara da uygular; m. 221 ise satıcı ayıplı devirde ağır kusurluysa sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan her anlaşmayı kesin hükümsüz sayar. Gizli ayıplar ayrı bir kurala tabidir ve inşaat uyuşmazlıklarına hâkimdir, çünkü taşıyıcı sistem, su yalıtımı ve gömülü tesisat sorunları teslimde görünmez: m. 223/2 kabul karinesini olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak ayıpta uygulamaz ve ayıbın anlaşıldığı anda hemen bildirilmesini ister; m. 477 ise yükleniciyi eserin kabulüyle sorumluluktan kurtarır, ancak kasten gizlediği ve usulüne göre gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar bunun dışındadır.
Teslim tutanağını çekincesiz imzalamak örtülü kabul olarak okunabilir. Eksik listesi kapanmadan teslim almak zorundaysanız, tutanağı eksikleri tek tek sayan açık bir yazılı çekinceyle imzalayın.
Süreler ve tüketici hukukunun eklediği
Satışta genel süre devirden itibaren iki yıldır (m. 231/1), ancak yapılar bunu devre dışı bırakır: m. 244/3 mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl öngörür. TBK m. 478 eser sözleşmesinde paralel süreleri teslimden işletir: taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıl. Tüketici hukukunda 6502 sayılı Kanun m. 12/1 konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda teslimden itibaren beş yıl tanır; m. 12/3 ise en güçlü kuralı taşır: ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.
Tüketici hukuku ispat yükünü de kaydırır. 6502 sayılı Kanun m. 10/1, teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğunu kabul eder ve malın ayıplı olmadığını ispat yükünü satıcıya yükler; karine yalnızca malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmıyorsa uygulanmaz. Onarım veya değiştirme talebi konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda altmış iş günü içinde yerine getirilmek zorundadır, taşınırlardaki otuz iş günü değil; aksi hâlde tüketici diğer seçimlik haklarına dönebilir (m. 11/4). Seçimlik hakla birlikte TBK hükümlerine göre tazminat da istenebilir (m. 11/6) ve onarım ile değiştirme bakımından üretici ve ithalatçı satıcıyla birlikte müteselsilen sorumludur (m. 11/2).
Deprem yönetmeliği ve yapı denetimi evrak zinciri
Yapı ruhsatının tarihi teknik yönetmeliği belirler: 18 Mart 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girmiş ve 2007 tarihli Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik’i yürürlükten kaldırmıştır; daha önce ruhsat almış her yapı eski yönetmeliğe göre tasarlanmıştır. Yapı denetim dosyasını, laboratuvar raporlarını, zemin ve temel etüdünü ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a 10 Haziran 2022 tarihli 7410 sayılı Kanun’la eklenen bina kimlik sertifikasını da isteyin. Kanunun m. 1’i bazı yapıları denetim kapsamının tamamen dışında tutar; bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar bunlardandır. 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ise zemin ve temel etüt kuruluşlarını Bakanlık izin belgesine ve denetimine bağlayan ek bir madde eklemiştir; uygulamaya Bakanlıkça belirlenecek pilot ilde başlanacaktır. 3194 sayılı İmar Kanunu m. 30 tamamlanan yapının kullanılabilmesi için yapı kullanma izni arasa da, aynı madde bu iznin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağını açıkça söyler. İskân, yapısal sağlamlık belgesi değildir.
Aynı dosya çoğu zaman yapı kullanma izninin hiç alınıp alınmadığını da gösterir; bunun sonuçları iskânı olmayan konutta hangi işlemlerin yapılamayacağı rehberinde ele alınmıştır.
Kim sorumlu ve dava nereye gider?
Satıcı satış hükümlerine göre sorumludur; kendi payından daire satan proje sahibi de buna dâhildir. Yüklenici eser sözleşmesine göre, inşaatı yaptırana karşı sorumludur. Sözleşme bağının dışında kanuni bir yol vardır: 4708 sayılı Kanun m. 3, yapı denetim kuruluşlarını, denetçi mimar ve mühendisleri, proje müelliflerini, laboratuvar görevlilerini ve yapı müteahhidini, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmasından doğan yapı hasarından dolayı yapı sahibine ve ilgili idareye karşı kusurları oranında sorumlu tutar; süre yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistemde on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlarda iki yıldır. 3194 sayılı Kanun m. 28 fenni mesuller, yapı müteahhidi ve şantiye şefi için aynı yönü gösterir. Ortak yerler bakımından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35/g, anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirleri yöneticinin görevleri arasına koyar; bu, tek bir alıcıyı apartmana bağımlı kılmaz: her kat maliki kendi sözleşmesine dayanabilir ve ortak yerdeki ayıp için arsa payına düşen kısmı talep edebilir.
2026 yılı için değeri 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıkları tüketici hakem heyetine gider; bu değerin üzerindeki uyuşmazlıklar için heyete başvurulamaz. Sınırın üzerinde m. 73/1 uyarınca tüketici mahkemesi görevlidir ve bu görevin bir üst parasal sınırı yoktur. Tüketicinin açtığı dava harçtan muaftır ve tüketicinin yerleşim yerinde de açılabilir. Arabuluculuk dava şartıdır (m. 73/A); ancak taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar açıkça dışlanmıştır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400 ise dava açılmadan önce delil tespiti imkânı verir; henüz dava yoksa talep esas mahkemesinden ya da keşif yapılacak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir (m. 401). Onarım altında kaybolmak üzere olan bir ayıp için doğal ilk adım budur.
İnşaat ayıbı önce nitelendirme, sonra süre, sonra ispat sorunudur. Alıcıya davayı çoğu zaman sessizlik kaybettirir: teslimi çekincesiz kabul etmek, noter ihbarı yerine e-postaya güvenmek, delil boya altında kaybolana kadar beklemek. Müteahhide karşı tüketici mahkemesinde dava ve yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak rehberlerine, gayrimenkul yatırımını koruma rehberine ve gayrimenkul hukuku sayfamıza da bakabilirsiniz.
