Türk apartman ve sitelerinde aidat — kanunun diliyle ortak gider ve avans — işletme projesi adı verilen yıllık bir bütçeyle belirlenir. 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 37 ve 70. maddelerini değiştirdi ve yıllık yeniden değerleme oranına bağlı bir tavan getirdi. Tavan, kamuoyunda dolaşan özetlerin ima ettiğinden dardır: 37. maddeye eklenen son fıkranın lafzına göre tavan, geçici işletme projesi için öngörülen bedele ilişkindir ve yalnızca ortada yürürlükte bir işletme projesi varsa işler. Kat malikleri genel kurulunun o yılın olağan projesi olarak onayladığı bedel bu rakama bağlı değildir. Ayrım, sonrasındaki tartışmaların çoğunu belirliyor: rakamı kim koyar, hangi ölçüte göre koyar ve buna itiraz eden kat maliki elinde ne bulur. Aşağıdaki her şey Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki konsolide kanun metnine dayanıyor ve gayrimenkul hukuku çalışma alanımızın kapsadığı daha geniş çerçevenin bir parçasıdır.
7579 sayılı Kanun neyi değiştirdi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun üç maddesine dokunuldu; üçü de 22 Mayıs 2026’dan itibaren yürürlükte. Değişiklikler kısa ve her biri, mevcut düzeni yeniden kurmaktan çok yetkiyi ya da ölçütü yerinden oynatıyor.
| Hüküm | Önceki durum | 22 Mayıs 2026’dan itibaren |
|---|---|---|
| m. 35/(d) — yöneticinin avans toplama görevi | “Avans olarak münasip miktarda paranın toplanması” ve bu avans harcanıp bitince kalan işler için tekrar avans toplanması | “İşletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” |
| m. 37/1 — projeyi kim onaylar | Metin yöneticinin proje yapması ekseninde kurulmuştu | “İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.” Yönetici geçici projeyi ancak kurulca kabul edilmiş proje yoksa yapar; bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçerlidir |
| m. 37/2-(c) — projenin içeriği | — | “Her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı” gösterilir |
| m. 37 — son fıkra (ek) | Kanunda bir ölçüt yoktu | Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir |
| m. 70 — toplu yapı yönetim planı | Değişiklik için temsil edilen bağımsız bölümlerin beşte dördü | Değişiklik için üçte iki; ayrıca yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz |
Konsolide metnin yüzünde görünen bir nokta daha var: 37. maddenin bildirime ilişkin fıkrasındaki bir cümle aynı değişiklik hükmüyle yürürlükten kaldırılmış, fıkranın birinci cümlesi ise projenin en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınması gereğini içerecek şekilde genişletilmiştir. Yöneticinin taslağını bağlayıcı bir bütçeye çeviren mekanizma artık sürenin geçmesinden değil, toplanan bir kuruldan geçiyor.
İşletme projesini kim, ne zaman onaylar
Değişik 37. maddenin birinci fıkrası iki hamlede okunuyor. Önce: işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Sonra: kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.
İkinci fıkra, böyle bir projede nelerin gösterileceğini sayıyor: anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmin edilen gelir ve gider tutarları; tüm giderlerden her kat malikine 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; ve 2026’da eklenen lafızla, her kat malikinin yine aynı esaslara göre vermesi gereken avans tutarı. Bağımsız bölüm başına tek bir aylık rakam olarak duyurulan, arkasında gelir-gider tahmini bulunmayan ve 20. maddedeki anahtarların uygulandığı görülmeyen bir “proje”, hükmün aradığını karşılamaz.
Üçüncü fıkra bildirimi düzenliyor: proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bu lafız, bağımsız bölümün kirada olduğu hâllerde önem taşıyor; çünkü fiilen yararlananı da usulüne uygun muhatap hâline getiriyor. Yönetici tarafında ise 35. maddenin (d) bendi artık her takvim yılının ilk ayı içinde — ya da yönetim planında belirtilen zamanda — işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanmasını öngörüyor; bu, süresiz bir toplama yetkisinden çok kurulun kararına uzanan bir köprü olarak okunuyor. 35. maddenin girişindeki kayıt da gözden kaçmamalı: yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir ve kanundaki liste yönetim planında aksine hüküm olmadıkça uygulanır.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur (m. 34/2); yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır. 34. maddedeki şartlar bulunmasına rağmen yönetici atanmamışsa, 35. maddenin son fıkrası uyarınca birinci fıkrada sayılan işlerden kat malikleri müştereken sorumludur.
Yeniden değerleme tavanı gerçekte neyi sınırlıyor
Tartışmanın merkezindeki cümle, 37. maddeye eklenen son fıkradır. Dikkatli okunduğunda içinde üç koşul barındırıyor.
Yalnızca mevcut bir işletme projesi varsa uygulanır. Fıkra bu kayıtla açılıyor. Hiç proje kabul etmemiş bir binada, endekslenecek yürürlükte bir bedel bulunmadığından fıkranın işleyeceği bir zemin de yoktur.
Sınırladığı, geçici projedir; onaylanan proje değil. Sınırlanan tutar, “geçici işletme projesi için öngörülen bedel”dir. Kat malikleri kurulunun 37. maddenin birinci fıkrasına dayanan onay kararı fıkrada hiç anılmıyor. Pratik sonuç, yöneticinin kurul toplanmadan önceki ara dönemde talep edebileceği tutara bir sınır getirilmesidir — yani kat maliklerinin denetiminin en zayıf olduğu döneme.
Ölçüt vergi mevzuatındaki yeniden değerleme oranıdır. Fıkra artışı, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen orana, takvim yılı başından geçerli olmak üzere bağlıyor. Mükerrer 298. maddenin (B) fıkrası bu oranı, yeniden değerleme yapılacak yılın Ekim ayında (Ekim ayı dâhil) bir önceki yılın aynı dönemine göre endekste meydana gelen ortalama fiyat artış oranı olarak tanımlıyor ve Resmî Gazete’de ilan edileceğini söylüyor; maddenin (C) fıkrası gereğince metindeki toptan eşya fiyatları genel endeksi ibaresi üretici fiyatları genel endeksi olarak uygulanır. Oran her yıl kasım ayında bir Vergi Usul Kanunu genel tebliğiyle yayımlanıyor — 2025 için yüzde 25,49, 2024 için yüzde 43,93, 2023 için yüzde 58,46 olarak ilan edildi. Dolayısıyla bir yılın geçici projesine uygulanacak oran, bir önceki kasımda ilan edilen orandır ve ikinci elden bir kaynaktan değil, o yılın genel tebliğinden alınmalıdır.
Hesabın nasıl işlediğini görmek için basit bir kurgu yeterli: yürürlükteki işletme projesi bağımsız bölüm başına aylık 3.000 TL öngörüyorsa ve o yıl için ilan edilmiş yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 ise, yeni bir proje kurulda onaylanıncaya kadar yöneticinin yapacağı geçici projede öngörülebilecek üst sınır 3.764,70 TL’dir. Bu, kurulun aynı yıl için onaylayabileceği bedelin tavanı değildir; yalnızca kurul toplanmadan önceki ara dönem için öngörülen bedelin tavanıdır. Oranı doğru yıldan almak da önemli: fıkra, bedeli “bir önceki yıla ilişkin olarak” tespit ve ilan edilen orana bağlıyor ve artışı takvim yılı başından geçerli kılıyor.
Fıkranın yapmadığı şey, kurulun neye karar verebileceğini belirlemektir. Binanın gerçek giderleri — asansör yenilemesi, ısıtma dönüşümü, hasar sonrası yeniden fiyatlanan sigorta primi — endeksin üzerinde arttığında izlenecek yol, kurulda onaylanan bir işletme projesidir; geçici bir rakam değil. Yönetim planına yazılmış bir artış formülünün yeni fıkra karşısında ayakta kalıp kalmayacağı ise kanunda çözülmüş değil ve henüz uygulamada sınanmadı; 70. maddenin “yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz” diyen açık ifadesi karşısında daha güvenli okuma, plan hükümlerinin değişik metnin üzerinde değil, ona karşı okunmasıdır.
Her kat malikinin payı nasıl hesaplanır
- maddenin birinci fıkrası “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” kaydıyla açılıyor ve ardından iki ayrı dağıtım anahtarı kuruyor.
| Gider kalemi | Dağıtım anahtarı | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri — ve bunlar için toplanacak avans | Kat malikleri arasında eşit olarak | m. 20/1-(a) |
| Sigorta primleri; bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler; ortak tesislerin işletme giderleri — ve bunlar için toplanacak avans | Her kat malikinin kendi arsa payı oranında | m. 20/1-(b) |
| Bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketinden doğan giderler | Ödeyenler tarafından kusurlu kişiden istenir | m. 20/3 |
Aynı fıkranın (c) bendi bilinen kaçış yollarını kapatıyor: kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Kanuni düzende zemin kattaki bağımsız bölümün maliki de asansör giderine katılır; bunu değiştirmek fıkranın giriş cümlesindeki anlaşmayı gerektirir, tek taraflı bir kararı değil.
Ödenmeyen aidatın tahsili
- maddenin ikinci fıkrası, yöneticiye ve aynı ölçüde her bir kat malikine; yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açma ve icra takibi yapma yetkisi veriyor. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oranı Kanun kendisi koyar; kurula ya da yönetim planına gecikme tazminatı için ayrı bir oran seçme imkânı tanıyan bir hüküm yoktur, çünkü birinci fıkradaki anlaşma serbestisi yalnızca giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağıyla sınırlıdır.
Aynı maddenin üçüncü fıkrası ayrı bir kalem daha kuruyor: kat maliklerinden birinin ya da onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu hareketiyle doğan giderler, bu gideri ödeyenler tarafından kusurlu kişiden istenebilir. Ortak yerde meydana gelen bir hasarın onarımı, dağıtım anahtarına göre bütün kat maliklerine bölünmek yerine bu yolla kusurluya yüklenebilir; ancak bunun için kusurun ve zararın ayrıca ortaya konması gerekir, işletme projesine bir satır yazılması yetmez.
Biçim olarak sıradan bir para alacağı olan bu talebe olağandışı bir güç kazandıran üç mekanizma daha var.
İcra takibindeki avantaj. 37. madde, kesinleşen işletme projelerinin veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlarının, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılacağını düzenliyor. Bu, icra mahkemesi önünde itirazın kesin kaldırılması yolunu açıyor; yol, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde kullanılabilir ve aynı fıkra, bu süre içinde itirazın kaldırılması istenmediği takdirde yeniden ilâmsız takip yapılamayacağını ekler. İkinci fıkra ise borçlunun itirazını haklı gösterecek hiçbir belge ibraz edememesi hâlinde mahkemenin itirazın kaldırılmasına karar vereceğini söylüyor. Alacaklı bunun yerine itirazın iptali davası açarsa, aynı Kanun’un 67. maddesinin ikinci fıkrası, borçlunun itirazının haksızlığına karar verilmesi hâlinde borçlunun, alacaklının talebi üzerine iki tarafın durumuna, davanın ve hükmolunan şeyin tahammülüne göre hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edileceğini düzenler. Takibin genel işleyişi Türkiye’de alacak tahsili ve icra rehberimizde ele alınıyor.
Kiracının ve fiilen yararlananın sorumluluğu. 22. maddenin birinci fıkrasına göre kiracı, sükna hakkı sahibi veya bağımsız bölümden herhangi bir suretle devamlı biçimde faydalanan kişi, kat malikinin gider ve avans payından ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiraya verenlerin ve kiracıların en sık gözden kaçırdığı cümle hemen ardından geliyor: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu kayıt, Türkiye’de kira mevzuatı yazımızda incelenen kurallarla doğrudan etkileşiyor. Ülkede bulunmayan bir mâlik bakımından bu kural, yokluğunda işlemeye devam eden daha geniş bir ödev kümesinin yanında durur: kiraya verme izni, vergi kaydı ve geçerli bir vekâletname üzerinden işlem yapabilme kapasitesi. Bu küme yurt dışındaki malikler için taşınmaz uyum sayfamızda toplanıyor.
Kanuni ipotek ve öncelik. Borç bu yollarla da alınamazsa, 22. maddenin ikinci fıkrası, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, mahkemece tespit edilen borç tutarı için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilmesine imkân veriyor. Üçüncü fıkra ise kat maliklerinin bu alacaklarının öncelikli olduğunu söylüyor.
İşletme projesine ya da kurul kararına itiraz
-
madde, kat malikleri kurulu kararlarının bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağladığını düzenliyor. Bir rakamı yerinde bulmamak, o rakamı ödememenin savunması değildir; hukuki yol iptal davasıdır ve kısa sürelere tabidir.
-
maddenin birinci fıkrası bu süreleri sayıyor. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden başlayarak bir ay. Toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay. Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. İstisna aynı cümlede yer alıyor ve uygulamada asıl önemli olan da bu: kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Sakatlığın nitelendirilmesinin bu kadar önem taşımasının nedeni budur — gecikme tazminatını yasal oranın üzerine çıkaran bir karar süre sınırının dışında kalırken, aynı toplantıda alınan olağan kararlar bir aylık süre geçtiği için ayakta kalabilmektedir.
Esasa girmeden önce toplantının şekil şartlarını denetlemek de yerinde olur. 29. madde, önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce yapılacak ve toplantı sebebi de bildirilen bir çağrı ya da taahhütlü mektupla her zaman toplanılabileceğini; birinci toplantı ile ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunması gerektiğini söylüyor. 30. madde, kurulun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanacağını ve oy çokluğu ile karar vereceğini; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının en geç on beş gün sonra yapılacağını ve kararların katılanların salt çoğunluğu ile alınacağını düzenliyor.
Yurt dışındaki kat malikleri için pratik notlar
Türkiye dışında yaşayan bir kat maliki için risk, çoğu zaman aidatın tutarı değildir. Risk, 33. maddedeki bir aylık sürenin, kimsenin bakmadığı bir adresteki tebligatın üzerinde işlemesidir. Bunun büyük bölümünü üç alışkanlık karşılıyor.
Yönetimde geçerli bir tebligat adresi bulundurun ve projenin 37. maddenin üçüncü fıkrasına göre bildirildiği tarihi sürelerin başlangıcı olarak kabul edin. Her yıl yalnızca ödenecek rakamı değil; onaylı işletme projesini, onay kararını ve 20. maddeye göre yapılmış dökümü isteyin — hatayı görünür kılan dökümdür. Bağımsız bölüm kiradaysa şunu unutmayın: 37. maddenin üçüncü fıkrası bildirimin bağımsız bölümden fiilen yararlanana yapılmasına imkân veriyor ve 22. madde bu kişiyi kira miktarıyla sınırlı olarak sorumlu tutuyor; dolayısıyla kira sözleşmesindeki muhatapla yönetim yazışmalarındaki muhatabın aynı kişi olması gerekir.
Kurul kararlarının kişiye değil bağımsız bölüme bağlandığını da hesaba katın: 32. maddenin ikinci fıkrası, kararların kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de bağladığını söylüyor. Bağımsız bölümü devraldığınızda, devirden önce alınmış ve süresinde iptal edilmemiş kararlar sizin için de bağlayıcı hâle gelir.
Satın alma aşamasında da aidat borçlarını sormak yerinde olur; çünkü 22. maddenin ikinci fıkrasına göre tescil edilen kanuni ipotek, borcu doğuran kişiye değil bağımsız bölüme bağlanır. Devir öncesi inceleme sırası yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul almak rehberimizde anlatılıyor. Toplu yapılarda listeye yönetim planının kendisini de ekleyin: 70. madde artık değişiklik için temsil edilen bağımsız bölümlerin beşte dördü yerine üçte ikisini arıyor ve yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını söylüyor — önceki kurala göre satın almış kat maliklerinin beklediğinden daha düşük bir değişiklik eşiği.
