Türkiye’de Kira Mevzuatı: Kiraya Veren ve Kiracılar

Türkiye’de konut kirasındaki artış kanunla sınırlandırılmıştır: Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira dönemine ilişkin artış anlaşması, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Geçici yüzde 25 tavanı 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen konut kiralarına uygulandı; 2 Temmuz 2024’ten itibaren yenilemelerde yalnızca TÜFE kuralı geçerlidir ve beş yıldan sonra hâkim kirayı emsal kira bedellerini de gözeterek yeniden belirleyebilir. Güvence (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342) ve tavanı aşan artışı ödememek tahliye sebebi değildir.

Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa düşük oran uygulanır; esas alınacak tavan her zaman ikisinden düşük olanıdır. Tavanı aşan bir artış talebi, aşan kısım yönünden hukuki sonuç doğurmaz.

Türkiye’de taşınmaz kirası, kiraya verenin getirisi ile kiracının istikrar ihtiyacını dengeleyen açık kanun hükümlerine tabidir. Yüksek enflasyonun yaşandığı yıllarda kira artışları, Türk medeni yargı pratiğinin en çok dava konusu edilen meselelerinden biri hâline geldi; hem yabancı malikler hem de yabancı kiracılar bu konuyu sıklıkla yanlış anlıyor. Aşağıda artışların nasıl hesaplandığı, hangi sınırların geçerli olduğu, kiranın mahkemece nasıl yeniden belirlenebileceği ve kiraya veren haddini aştığında kiracının neler yapabileceği ele alınıyor.

Temel kurallar Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun, “TBK”) içinde, başlıca 344. ve 345. maddelerde yer alır. Bu hükümler emredici niteliktedir: taraflar bunların aksini kararlaştıramaz ve bunu yapmaya çalışan bir sözleşme kaydı, kanuni tavanı aşan kısmı bakımından geçersizdir.

Kiraya veren kirayı en fazla ne kadar artırabilir?

Konut kirası ilk kez kurulurken taraflar başlangıç kirasını serbestçe kararlaştırabilir. İlk bedel bakımından herhangi bir sınır yoktur. Sınırlar sonradan, yenileme anında devreye girer. Türkiye’de konut kira sözleşmesi, kiracı çıkmak için bildirimde bulunmadıkça art arda birer yıllık dönemler hâlinde kendiliğinden yenilenir ve kiraya veren, kirayı ancak her yenilemede, kanuni tavan içinde artırabilir.

TBK m. 344 uyarınca, yenilenen dönemdeki kira artışı, önceki kira yılına ilişkin on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ni (TÜFE) aşamaz. TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından aylık olarak açıklanır ve tavanı belirleyen ölçüt, tek bir aya ilişkin yıllık manşet rakam değil, on iki aylık ortalamadır. Kısaca:

• Sözleşme bir artış oranı belirleyebilir, ancak bu oran TÜFE tavanını geçemez.
• Kararlaştırılan oran TÜFE’den düşükse, düşük olan sözleşmesel oran uygulanır.
• Uygulanacak oran her zaman sözleşmedeki oran ile TÜFE ortalamasından düşük olanıdır.

Kiraya veren açısından: yıllık TÜFE artışını uygulamak için kiracının onayına ihtiyacınız yoktur; ancak bu oranı ne aşabilir ne de yılda birden fazla kez uygulayabilirsiniz. Kiracı açısından: sözleşmede ne yazarsa yazsın, artış talebi yalnızca tavan kadar geçerlidir.

Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Kiralardaki keskin artış karşısında kiracıları korumak amacıyla, Türkiye Büyük Millet Meclisi konut kira artışları için yüzde 25’lik geçici bir tavanı TBK’ya geçici 1. madde olarak eklemiş (7409 sayılı Kanun, yürürlük 11 Haziran 2022), ardından geçici 2. madde ile uzatmıştır (7456 sayılı Kanun). Her iki hükme göre artış anlaşması, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerliydi; on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa TÜFE oranı uygulanıyordu. Aynı sınır, hâkimin m. 344/2 uyarınca vereceği kararlar bakımından da geçerliydi.

Bu düzenleme baştan itibaren olağanüstü bir tedbirdi, kalıcı bir kural değil. Yüzde 25’lik geçici tavan, 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen kira dönemlerine uygulanmıştır. 2 Temmuz 2024’ten itibaren yenilenen dönemlerde konut kira artışları yeniden TBK m. 344’teki olağan kurala, yani ayrı bir yüzde sınırı olmaksızın on iki aylık ortalama TÜFE tavanına tabidir. TBK’daki değişiklikler Resmî Gazete’de yayımlanır; belirli bir yenilemeye uygulanacak m. 344 metni buradan ve Kanun’un güncel metni üzerinden doğrulanabilir.

Buradan iki sonuç çıkar:

• Yüzde 25 sınırı tarihe karışmıştır. 2 Temmuz 2024 tarihinde veya sonrasında gerçekleşen yenilemelerde yüzde 25 değil, TÜFE tavanı uygulanır.
• Sınır yalnızca konut kiralarına ilişkindi. İşyeri (çatılı işyeri) kiraları hiçbir zaman yüzde 25 sınırına tabi olmamıştır.

“Telafi” tuzağına dikkat edin. Yüzde 25 tavanının uygulandığı yıllarda kirası piyasanın gerisinde kalan bazı kiraya verenler, şimdi tek seferlik büyük bir düzeltme talep etmeye çalışıyor. Geriye dönük bir telafi zammının hukuki dayanağı yoktur, her yenileme yine o yılın TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Piyasa seviyesindeki bir kiraya ulaşmanın tek hukuki yolu, TBK m. 345 uyarınca mahkemece kira tespitidir.

Kiracı kira artışını kabul etmediği için tahliye edilebilir mi?

Kiraya veren, kirayı dönem ortasında veya tavanın üzerinde hukuka uygun biçimde artıramaz. Kiraya veren, yenileme tarihinden önce ya da TÜFE sınırının üzerinde bir artış bildirimi gönderirse, bu bildirim hukuka aykırı kısım yönünden geçersizdir. Kiracı yasal orandan ödemeyi sürdürür.

Önemle belirtmek gerekir ki, kiracı hukuka aykırı bir artışı ödemeyi reddettiği için tahliye edilemez, belirli süre dolmuş olsa dahi. Türk kira hukuku bu noktada kiracıyı koruyucu bir çizgi izler ve bu durum pek çok yabancı maliki şaşırtır. TBK m. 347 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak konut kirasını sona erdiremez: kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Türkiye’de tahliye, kanunda sayılan belirli sebeplerden birini gerektirir; örneğin:

• kiraya verenin (ya da yakın bir aile bireyinin) taşınmazı kullanmasına ilişkin gerçek ve zorunlu ihtiyacı (m. 350);
• taşınmazda oturmayı imkânsız kılan yeniden inşa veya esaslı onarım (m. 350);
• konuta ihtiyacı olan yeni malikin edinmesi; yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açabilir (m. 351); veya
• kiracının tekrarlanan temerrüdü: bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması (m. 352).

Hukuka aykırı bir talebi reddetmek bu sebeplerden biri değildir. Kiracı daha önce fazla ödeme yapmışsa, fazla kısmı sebepsiz zenginleşme ilkelerine göre geri isteyebilir ve bu tür talepler çoğu zaman bir kira tespit davasıyla birlikte ileri sürülür.

Kiraya veren en fazla ne kadar depozito isteyebilir?

TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Kira tespit davasında belirlenen bedel ne zamandan itibaren geçerli olur?

Taraflardan her biri kirayı mahkemeye tespit ettirebilir. TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın yeni kira dönemine etkisi zamanlamaya bağlıdır: mahkemece belirlenen bedel, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bir artış bildirimi yapıp davayı yeni dönemin sonuna kadar açmışsa, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu süreler kaçırılırsa yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur; bu, piyasanın altında bir kirayı düzeltmeye çalışan kiraya veren için pahalıya mal olan bir hatadır.

Hâkimin kirayı nasıl belirleyeceği, kira ilişkisinin süresine göre değişir:

• İlk beş yıl içinde: anlaşma yoksa mahkeme, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek adil bir kira belirler, ancak bu bedel TÜFE tavanının üzerine çıkamaz.
• Beş yıldan sonra: mahkeme TÜFE’nin yanı sıra rayiç (piyasa) değerini de dikkate alabilir ve güncel koşulları yansıtmak üzere saf TÜFE oranının üzerinde bir bedel belirleyebilir.

344. maddenin üçüncü fıkrası, hâkimin TÜFE’deki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirlemesini ister; emsal kira bedelleri teknik bir soru olduğundan mahkeme, taşınmazı bölgedeki kiralarla karşılaştırması için 6100 sayılı Kanun’un 266. maddesi uyarınca bilirkişi görüşü alır. Beş yıllık eşiğin bu kadar önemli olmasının sebebi budur: art arda uygulanan TÜFE tavanları nedeniyle piyasanın altında sıkışıp kalan kiraya verenin, kirayı nihayet yeniden hizalayabileceği andır, ama yalnızca mahkeme yoluyla, hiçbir zaman tek taraflı talep ile değil.

Pratik Adımlar ve Sık Yapılan Hatalar

Bugün bir konut yenilemesi için iki rakamı karşılaştırıp düşük olanı esas alın:

• Önceki kira yılına ilişkin on iki aylık ortalama TÜFE; ve
• Varsa sözleşmede kararlaştırılan artış oranı.

Bunlardan daha yükseğini uygulamak, kiraya vereni tespit davası ve fazla kısmın iadesi riskiyle karşı karşıya bırakır. Hesap kadar önemli olan bir başka nokta da uyuşmazlıkların çoğunu belirleyen birkaç pratik alışkanlıktır:

• Kirayı banka üzerinden ödeyin ve tahsil edin. Açıklamasına “kira - [ay]” yazılmış bir havale, makbuza kıyasla daha güçlü bir delildir; ne ödendiğini ispatlamanın en pratik yolu banka kayıtlarıdır. Kiranın hangi hâllerde nakit yerine banka ya da PTT üzerinden ödenmesi gerektiğini vergi mevzuatı belirler; nakde güvenmeden önce yürürlükteki zorunluluğu kontrol edin.
• Bildirimleri yazılı yapın. Belgelenmemiş bir artış bildirimi, ihtiyaç bildirimi ya da ödeme ihtarı mahkemede çoğu zaman değersizdir. Riskin haklı gösterdiği hâllerde noter kullanın.
• Takvime dikkat edin. TBK m. 345 için yenilemeden en az 30 gün önceki süre ile tahliye sebeplerine ilişkin bildirim süreleri katıdır ve esneme kaldırmaz.
• Kanunun güncel metnini esas alın. TBK’nın güncel (değişiklikler işlenmiş) metni, Cumhurbaşkanlığı’nın resmî mevzuat veri tabanı Mevzuat Bilgi Sistemi’nde yayımlanır. İkincil özetlere güvenmek yerine yenileme tarihinde yürürlükte olan metni kontrol edin; internetteki pek çok kaynak yüzde 25 tavanı dönemini hâlâ yürürlükteki hukuk gibi aktarıyor.
• Kilit değiştirmeye veya abonelik kesmeye başvurmayın. “Kendiliğinden hak alma” yoluyla tahliye Türkiye’de hukuka aykırıdır ve kiraya vereni hem hukuki hem cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Tek hukuki çıkış yolu mahkeme veya icra daireleridir.

Türkiye’de gayrimenkul satın alıp taşınmazını yurt dışından yöneten yabancı malikler için pratik çözüm çoğu zaman bir Türk avukatına verilecek vekâletnamedir: usulüne uygun düzenlenmiş (yurt dışında verildiyse apostilli) bir vekâletname; avukatın bildirimleri göndermesine, kirayı izlenen bir hesapta tahsil etmesine, TBK m. 345 uyarınca tespit davası açmasına ve gerektiğinde tahliye sürecini yürütmesine, malikin Türkiye’ye gelmesine gerek kalmadan, imkân verir. Vekâletnameyi uyuşmazlık başlamadan önce hazırlatmak, dava ortasında telaşla vekâlet çıkarmaya kıyasla genellikle daha kolaydır. Aynı daireyi turistlere kısa süreli kiralamak konut kirasından ayrı bir rejime tabidir ve ayrı bir izin belgesi gerektirir; bkz. turizm amaçlı kısa süreli kiralama izin belgesi ve oybirliği şartı.

Taşınmaza bağlı düzenli tek yük de kira değildir. Binanın aidatı kira sözleşmesiyle değil kat malikleri kurulunca belirlenir ve Borçlar Kanunu’na değil Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir; 2026’da getirilen yeniden değerleme oranı tavanının bir kira tavanı gibi işlememesinin sebebi de budur: bkz. aidat ve işletme projesi.

Kiraya veren, kira sözleşmesi “sona erdi” diye tahliye edemez. Yabancı malikler çoğu zaman kira süresinin bitmesinin kira ilişkisini de sonlandırdığını varsayar, oysa öyle değildir. Taşınmazı geri almayı, sürenin sona ermesine değil, gerçek bir kanuni sebebe ve onun bildirim sürelerine göre planlayın.

Riskin yüksek olduğu hâllerde, uzun süreli bir kira ilişkisi, ihtilaflı bir rayiç değer, yabancı para üzerinden bir kira ya da tahliye tehdidi, harekete geçmeden önce hesaplamayı ve bildirimi bir avukata inceletmek yerinde olur. Kira uyuşmazlıkları kesin tarihlere, usulüne uygun bildirime ve doğru hesaba dayanır; iyi belgelenmiş bir tutumu savunmak da daha kolaydır. Kiraya veren ya da kiracı olarak ihtilaflı bir artış veya olası bir tahliye ile karşı karşıyaysanız, bir tutum belirlemeden önce bir Türk avukatından hukuki destek alın.

Taşınmazı kullanan kişi kiracı değilse ve hiçbir ödeme yapmıyorsa, malikin başvuracağı yol kira hükümlerinin dışındadır ve müdahalenin men’i ve ecrimisil yazısında ele alınmaktadır.

İlgili Hizmet Alanları ve Dava Rehberleri

• Gayrimenkul Hukuku: Yabancılar için taşınmaz edinimi, tapu iptal ve tescil davaları ve kira uyuşmazlıkları.
• Fikri Mülkiyet ve Marka Hukuku: TÜRKPATENT tescilleri, marka hükümsüzlük ve tecavüz davaları (FSHHM).
• Kişisel Verilerin Korunması (KVKK): VERBİS kaydı, veri envanteri ve sınır ötesi veri aktarım uyumu.
• İstanbul’da Yabancı Müvekkil ve Şirketler İçin Dava ve İşlem Rehberi: İstanbul adliyelerinde mülkiyet, marka ve ticari dava yönetimi.

İlgili Hizmet Alanları

• Kişisel Verilerin Korunması (KVKK)
• Yapay Zekâ Hukuku
• Sağlık Hukuku
• Ceza Hukuku