يستطيع الأجانب شراء العقارات في تركيا. فاكتساب الشخص الطبيعي الأجنبي تحكمه المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 (بالتركية: Tapu Kanunu)، التي لم تعد تشترط المعاملة بالمثل منذ أن دخل القانون رقم 6302 حيز النفاذ بالنسبة إليها في 18 مايو 2012: فمواطن أي دولة يسمح بها قرار رئاسي يجوز له اكتساب الأموال غير المنقولة والحقوق العينية المحدودة. ويسري سقفان قانونيان، وكلاهما نافذ حتى يوليو 2026 — فلا يجوز للشخص الأجنبي الواحد أن يحوز أكثر من 30 هكتاراً (300,000 متر مربع) في عموم البلاد، ولا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتملكه الأجانب في أي قضاء واحد 10% من مساحته المفتوحة للملكية الخاصة. ولا يجوز أصلاً اكتساب عقار داخل المناطق العسكرية المحظورة البرية من الدرجة الثانية. أما تقرير التقييم العقاري فلم يعد شرطاً عاماً لنقل الملكية بالنسبة إلى المشترين الأجانب: إذ أُلغي التعميمان اللذان فرضاه بتاريخ 13 يونيو 2024، ولم يعد يُطلب إلا حيث يشترطه نصٌّ نافذ آخر.
يجتذب سوق العقارات التركي مشترين دوليين من الخليج وأوروبا وآسيا الوسطى وغيرها. والإطار القانوني منفتح عليهم، لكنه دقيق أيضاً: فمن يجوز له الشراء، وأين، وبأي شروط، كلها مسائل يحددها التشريع، والمعاملة التي تتجاهل القواعد قد تتأخر أو تُفرض عليها الضريبة مرتين أو تُفسخ. يصطحب هذا الدليل المشتري الأجنبي عبر الشراء بكامله — الأهلية، وإجراءات الإتمام، والعناية الواجبة، والضرائب، والمزالق التي كثيراً ما توقع القادمين الجدد.
من يجوز له الشراء: المادة 35 وقيودها
يخضع اكتساب الأشخاص الطبيعيين الأجانب للعقارات في تركيا لأحكام المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644. وقد فرض هذا النص لعقود شرط المعاملة بالمثل (mütekabiliyet)، إلى أن ألغى القانون رقم 6302 ذلك الشرط بالنسبة إلى الأشخاص الطبيعيين الأجانب، ودخل حيز النفاذ فيما يخص المادة 35 في 18 مايو 2012. واليوم يجوز لمواطني الدول التي يسمح بها قرار رئاسي اكتساب الأموال غير المنقولة والحقوق العينية المحدودة. وتلك الدول تتحدد بقرار من رئيس الجمهورية بمقتضى الفقرة الأولى من المادة 35، فيُستوثق من وضع كل جنسية على حدة لدى مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) المختصة أو عن طريق محامٍ قبل الالتزام بأي صفقة، لا استناداً إلى أعداد الدول المتداولة على الإنترنت.
ثم يسري سقفان، وكلاهما نافذ حتى يوليو 2026. فلا يجوز للشخص الأجنبي الواحد أن يمتلك أكثر من 30 هكتاراً (300,000 متر مربع) من العقارات في عموم تركيا؛ وتخوّل المادة 35/2 رئيس الجمهورية مضاعفة هذا الرقم، لكنها تظل صلاحية فحسب والحد المعمول به هو 30 هكتاراً. وبمعزل عن ذلك لا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتملكه الأشخاص الطبيعيون الأجانب في أي قضاء واحد (ilçe) نسبة 10% من مساحة ذلك القضاء المفتوحة للملكية الخاصة، وهو سقف مشترك لجميع الأجانب لا حدّ لكل شخص — والمرجع هو المساحة القابلة للتملك الخاص لا مجموع مساحة القضاء. وأخيراً لا يجوز للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين الأجانب اكتساب عقارات داخل المناطق العسكرية المحظورة البرية من الدرجة الثانية بموجب المادة 9(ب) من القانون رقم 2565، الذي يحظر أيضاً دخولها أو الإقامة أو العمل فيها أو حتى الاستئجار داخلها من دون إذن. ومنذ 2012 يطابق السجل العقاري كل عقار على الخرائط والإحداثيات المقدمة من وزارة الدفاع الوطني ووزارة الداخلية (المادة 35/6) قبل أن يُتم أي نقل للملكية.
هذه القواعد خاصة بالأفراد. أما الاكتساب من الشركات ذات رأس المال الأجنبي المؤسسة في تركيا فيتبع نظاماً مستقلاً بموجب المادة 36: فحيثما بلغت المساهمة الأجنبية في شركة تركية 50% أو أكثر، أو كانت للأجانب سيطرة على تعيين أغلبية مديريها أو عزلهم، فإن الاكتساب داخل المناطق العسكرية المحظورة أو المناطق الأمنية العسكرية أو المناطق المحددة بموجب المادة 28 من القانون رقم 2565 يستلزم إذن رئاسة الأركان العامة أو الجهة التي تفوضها — وهو مسار مختلف يسلكه كثير من المستثمرين للمشاريع الكبرى أو التجارية.
الشراء خطوة بخطوة
متى اخترت العقار جرت المعاملة عبر مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) التي يقع العقار في دائرتها. وتعتمد تركيا نظام ملكية قائماً على التسجيل (tapu sicili)، فتنتقل الملكية بالقيد في السجل الرسمي لا بعقد بيع خاص.
يشمل الشراء المعتاد الحصول على رقم تعريف ضريبي تركي (vergi numarası)؛ وطلب تقرير التقييم المعتمد من SPK إن كان مطلوباً؛ وعقد تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)؛ وتجهيز جواز السفر بترجمة محلفة وصور بيومترية؛ وبالنسبة إلى المشتري عن بُعد، وكالة (vekaletname) موثقة ومصدَّقة بالأبوستيل إذا وُقعت في الخارج. والمشتري الذي يتعذر عليه السفر يستطيع إتمام الشراء بكامله بوكالة تُمنح لمحامٍ تركي يحضر لدى السجل ويوقّع ويتسلم السند نيابة عنه.
تقرير التقييم العقاري (taşınmaz değerleme raporu) لم يفرضه قط نصٌّ قانوني. مصدره تعميمان صادران عن المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة: التعميم رقم 2019/1 (1795) المؤرخ 15 فبراير 2019 والتعميم رقم 2019/5 (1799) المؤرخ 30 مايو 2019، وكانا يوجبان التقرير متى كان الشخص الطبيعي الأجنبي مشترياً. وقد ألغى التعميم رقم 2024/4 المؤرخ 13 يونيو 2024 كليهما بعبارة لا تحتمل التأويل: «أُلغي التعميمان المشار إليهما في (د) و(هـ) والتعليمتان المشار إليهما في (ب) و(ج)». ثم قضى التعميم نفسه بعدم طلب تقرير التقييم العقاري، باستثناء حالة واحدة: بيان التعهد المقيَّد بموجب الفقرة الثانية من المادة 20 من لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية، الذي يتعهد فيه المالك بعدم نقل العقار خلال المدة المحددة في اللائحة، متى كان العقار محتسَباً ضمن الاستثمار المؤهِّل للجنسية.
وفي هذه الحالة المستثناة يبقى التقرير مطلوباً وفق الأصول التي حددها التعميم رقم 2024/2 المؤرخ 1 مارس 2024 — عدا مبيعات المؤسسات والهيئات العامة والبلديات ومنشآتها الاقتصادية ومؤسساتها ومساهماتها وشركاتها التابعة، والمبيعات في إطار عقود تقاسم الإيرادات، وبيوع شركات الاستثمار العقاري ووعودها بالبيع. ومتى صدر التقرير فهو صالح لثلاثة أشهر، ويتحقق السجل مما إذا كانت ثلاثة أشهر قد انقضت بين تاريخ التقرير وتاريخ طلب البيع. ولأن المسألة تقع في التطبيق الإداري لا في النص القانوني، تحققوا من الحكم النافذ في تاريخ معاملتكم من مديرية السجل العقاري؛ وللتفصيل انظروا تقرير التقييم والحصة الإقليمية للأجانب.
العناية الواجبة قبل الالتزام
السجل موثوق، لكنه لا ينفع إلا إذا قرأته قبل التوقيع. يبدأ محامو العقارات لدينا كل عملية شراء باستخراج قيد ملكية (tapu kaydı) حديث، مدققين في الرهون (ipotek) والحجوز (haciz) والتأشيرات (şerh) والارتفاقات وتأشيرة مسكن الأسرة وحقوق الشفعة (şufa).
تحقق من نوع الملكية. فالملكية الكاملة للوحدة المستقلة — الملكية الطابقية (kat mülkiyeti) — أفضل من ارتفاق البناء (kat irtifakı) الذي يدل على أن المبنى لم يكتمل قانونياً بعد. وافحص الوضع التنظيمي العمراني (imar durumu) لدى البلدية وتأكد من وجود رخصة البناء (yapı ruhsatı) ورخصة الإشغال (iskân / yapı kullanma izni) معاً. وبالنسبة إلى الأراضي، تبيّن هل هي مخصصة للبناء أم لا تزال زراعية. والشخص الطبيعي الأجنبي أو الشركة التجارية الأجنبية التي تشتري عقاراً غير مبني (yapısız) يجب أن تعرض المشروع الذي ستقيمه عليه على الوزارة المختصة للموافقة خلال سنتين (المادة 35/5)، ويؤشَّر بالمشروع الموافق عليه في السجل مع تاريخي بدئه وإتمامه؛ والإخلال بذلك — شأنه شأن أي اكتساب مخالف للمادة 35 — يعرّض العقار للتصفية خلال مدة تحددها وزارة المالية لا تتجاوز سنة واحدة، مع دفع حصيلة التصفية إلى صاحب الحق (المادة 35/7). وكلا الحكمين نافذ حتى يوليو 2026. وأخيراً تحقق من هوية البائع وصفته، وافحص وجود ضرائب عقارية غير مسددة وديون مرافق ومتأخرات رسوم إدارة المبنى (aidat).
غياب رخصة الإشغال (iskân) إنذارُ خطر جدي. فالمبنى بلا رخصة إشغال قد يتعذر تسجيله ملكيةً طابقية، ويصعب تأمينه أو تمويله، ويظل معرضاً لجزاءات بلدية — فلا تعامله أبداً فرصةَ خصم من دون مشورة.
وثمة فحص يسبق ما عداه: هل حصل المبنى على رخصة الإسكان؟ فبدونها تتعطل معاملات روتينية عدة.
الضرائب والتكاليف
الموازنة للتكاليف الملحقة لا تقل أهمية عن الثمن ذاته. والبند الأبرز هو رسم الطابو (tapu harcı)، وهو رسم سند الملكية المحسوب على القيمة المصرَّح بها في السند. ويتحدد معدله بالتشريع وقد عُدّل من حين إلى آخر، وكثيراً ما تعيد العقود توزيع من يتحمله فعلاً بين البائع والمشتري — فتأكد من المعدل النافذ في تاريخ إتمام معاملتك ومما ينص عليه عقدك معاً.
| البند | ماهيته | الأساس |
|---|---|---|
| رسم الطابو (tapu harcı) | رسم سند الملكية المحسوب على القيمة المصرَّح بها في السند | معدل يحدده التشريع ويُعدَّل من حين إلى آخر — تأكد من المعدل النافذ عند الإتمام |
| ضريبة القيمة المضافة (KDV) | إعفاء محتمل لمرة واحدة للمباني الجديدة المشتراة من اليد الأولى بعملة أجنبية | الشروط دقيقة — تأكد من الأهلية للشراء المعني بعينه |
| ضريبة العقارات (emlak vergisi) | ضريبة عقارية بلدية سنوية | تتوقف على نوع العقار والبلدية — تأكد لدى البلدية |
| DASK | تأمين الزلازل الإلزامي | لازم لإتمام نقل الملكية وتوصيل المرافق |
| أخرى | الكاتب العدل والترجمة والتقييم والوساطة | متغيرة |
ويوجد تيسير للوحدات الجديدة: فقد يُتاح إعفاء من ضريبة القيمة المضافة لمرة واحدة للمشترين الأجانب الذين يشترون عقاراً جديداً من يد مطوّره مباشرة ويدفعون بعملة أجنبية أُدخلت إلى تركيا، رهناً بمدة احتفاظ دنيا يقررها القانون قبل إعادة البيع. أما البيوع العادية للعقارات المستعملة بين الأفراد فتقع عموماً خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة. والشروط دقيقة، فقبل الإتمام اطلب تأكيد المعاملة الضريبية وأهليتك لشرائك المحدد، وإذا كنت تنوي تأجير العقار فأدخل في حسابك القواعد التي نتناولها في دليلنا إلى تنظيمات الإيجار في تركيا.
وعند إدخال الأموال حوّلها عبر مصرف تركي يصدر وثيقة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi / DAB) المثبتة للتدفق — وهي مفيدة لإعفاء ضريبة القيمة المضافة ولأي إعادة بيع لاحقة أو ملف جنسية.
والتكاليف لا تنتهي عند نقل الملكية. فالوحدة المستقلة في مبنى خاضع لقانون الملكية الطابقية تحمل حصة دورية من نفقات تشغيل المبنى، تحددها جمعية الملاك في ميزانية تشغيلية وتُوزَّع بين الملاك وفق المادة 20؛ أما السقف الذي جاء به تعديل 2026 فنطاقه أضيق مما يُقال عنه عادةً: انظر رسوم الصيانة في المباني التركية وسقف 2026. وهذه الواجبات المتكررة هي أكثر ما يقلّل المشتري المقيم في الخارج من شأنه، وهي معروضةٌ مجتمعةً في صفحة امتثال العقارات للمالكين غير المقيمين.
الشراء على الخريطة والاتفاقات التمهيدية
للمشتريات المرحلية أو على الخريطة، يمكن لعقد الوعد بالبيع العقاري الموثق (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi)، المحرر بصيغة “düzenleme” أمام الكاتب العدل، أن يؤشَّر به على السند (tapuya şerh) لتأمين مركزك إلى حين الإتمام. وللوحدات قيد الإنشاء تحقق إضافةً إلى ذلك من سند ملكية المطوّر نفسه، ورخصة البناء، ومن أن ارتفاق البناء (kat irtifakı) قد أُنشئ، ومن جدول السداد أو ترتيب الحساب المضمون، وضمانات التسليم. فالتأخير وعدم التسليم هما الخطران الرئيسان في الشراء على الخريطة.
المزالق الشائعة
تتكرر حفنة من الأخطاء بين المشترين الأجانب:
- التصريح بقيمة أدنى من الحقيقية. التصريح بأقل من الثمن الحقيقي لتقليص رسم الطابو مخالف للقانون. وحيث يصدر تقرير تقييم يغدو ذلك متعذراً عملياً أيضاً، إذ ترتبط القيمة المصرَّح بها برقم مؤسسة تقييم مستقلة.
- غياب رخصة الإشغال. شراء مسكن بلا رخصة إشغال عيب جوهري كثيراً ما يغفل عنه المشترون الأجانب.
- الدفع نقداً. ادفع عبر النظام المصرفي كي يكون الثمن والتاريخ وتدفق العملة موثقة جميعاً؛ فالنقد يتركك مكشوفاً في الضريبة وفي إثبات الدفع وفي شروط ضريبة القيمة المضافة والجنسية المتوقفة على وجود سجل مصرفي.
لا ترسل الأموال قبل أن يثبت الفحصُ سلامةَ السند والتقييم والتراخيص. فالسجل يتحرك سريعاً يوم التوقيع، والمشكلات التي كان كشفها يستغرق أمسية واحدة قبل الشراء قد يستغرق حلّها سنوات بعده.
ونقطتان أخريان تستحقان الذكر. فالعقار يمكن أن يسند طلب الجنسية عن طريق الاستثمار متى اكتسب المشتري عقاراً بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي، أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية، مع التزام بعدم البيع لثلاث سنوات يؤشَّر به على السند. وهذه العتبة سارية منذ 13 يونيو 2022 بموجب اللائحة التنفيذية لقانون الجنسية التركية وما تزال نافذة حتى يوليو 2026؛ ومنذ 12 ديسمبر 2023 يجب فضلاً عن ذلك أن يكون العقار مما أُنشئت عليه الملكية الطابقية (kat mülkiyeti) أو ارتفاق البناء (kat irtifakı)، أو أرضاً عليها بناء، فلم تعد الأرض الفضاء مؤهلة. ويجب بيع العملة الأجنبية إلى مصرف عامل في تركيا قبل المعاملة، وقيام ذلك المصرف ببيعها إلى المصرف المركزي، ويُعالج ملف الجنسية ذاته بوصفه شأن هجرة مستقلاً. أما الإرث في العقارات التركية فيحكمه القانون التركي: إذ تسري قواعد الحصص الإرثية المحفوظة التركية على العقار الكائن في تركيا أياً كانت جنسية مالكه، فالأصوب النظر في تخطيط التركة قبل الشراء لا بعده.
شراء العقار في تركيا أمر يسير متى صحّ الترتيب وسلمت كل وثيقة من الفحص — ومكلف متى لم يكن كذلك. فقبل أن توقّع أو ترسل الأموال، اعرض السند والتقييم والوضع الضريبي على محامٍ تركي لمراجعتها. فالتحقق منها مسبقاً أيسر كثيراً من معالجتها بعد أن يكون نقل الملكية قد تم.
وتظهر مشكلة قريبة بعد نقل الملكية، حين يتبيّن أن العقار يشغله شخص بلا سند؛ والدعويان اللتان تعالجان ذلك موضّحتان في منع التعرض وبدل المثل.
مجالات الممارسة ذات الصلة والأدلة القضائية
- قانون العقارات والملكية العقارية: شراء العقارات للأجانب، وفحص سندات الطابو، ومنازعات الإيجارات.
- الملكية الفكرية والعلامات التجارية: تسجيل العلامات التجارية لدى TÜRKPATENT ودعاوى التعدي والإبطال.
- حماية البيانات الشخصية (KVKK): التسجيل في VERBİS، وجرد البيانات، والامتثال لنقل البيانات خارج تركيا.
- الشؤون القانونية في إسطنبول للعملاء الأجانب والشركات: تمثيل قانوني متكامل أمام المحاكم العقارية والتجارية في إسطنبول.
