رسوم الصيانة في المباني التركية — وهي ما يسميه الناس aidat، ويسميها القانون النفقات المشتركة (ortak gider) والسلفة (avans) — تُحدَّد بميزانية سنوية تُعرف باسم ميزانية التشغيل (işletme projesi). وفي 22 مايو 2026 دخل القانون رقم 7579 حيّز النفاذ، فعدّل المواد 35 و37 و70 من قانون ملكية الطبقات رقم 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) وأدخل سقفاً مرتبطاً بمعدل إعادة التقييم السنوي. والسقف أضيق مما توحي به الخلاصات المتداولة: فبحسب منطوق الفقرة الأخيرة المضافة إلى المادة 37، يسري السقف على البدل المقدَّر لميزانية التشغيل المؤقتة، ولا يعمل إلا حيث تكون هناك ميزانية تشغيل سارية بالفعل. أما ما تعتمده الجمعية العامة لملاك الطبقات بوصفه ميزانية السنة العادية فلا يخضع لذلك الرقم. وهذا التمييز هو ما يحسم أغلب ما يلي: من يضع الرقم، وبأي معيار، وما الذي يملكه المالك المعترض فعلاً. وكل ما يرد أدناه مستمد من النص التشريعي المدمج كما هو قائم في سبتمبر 2026، ويقع ضمن الإطار الأوسع الذي يعرضه مجال العمل في القانون العقاري.
وللمالك المقيم خارج تركيا موقع خاص في هذه المسألة. فالمبالغ نفسها نادراً ما تكون هي المشكلة؛ المشكلة أن قرار الجمعية يصدر، ويُبلَّغ إلى عنوان لا يطّلع عليه أحد، وتمضي مهلة الشهر المقررة في المادة 33 قبل أن يعلم المالك بالقرار أصلاً. ولهذا يُخصَّص القسم الأخير من هذا الدليل لثلاثة أمور عملية: التمثيل بالوكالة في الجمعية، وعنوان التبليغ، وأثر انتقال الملكية بالبيع أو بالميراث على القرارات السابقة.
ما الذي غيّره القانون رقم 7579
مُسّت ثلاثة نصوص في قانون ملكية الطبقات، وكلها نافذة من 22 مايو 2026. والتعديلات قصيرة، وكل واحد منها ينقل سلطة أو يضع معياراً أكثر مما يعيد بناء النظام القائم.
| النص | الوضع السابق | الوضع من 22 مايو 2026 |
|---|---|---|
| المادة 35/(د) — واجب المدير في جمع السلفة | «جمع مبلغ مناسب على سبيل السلفة»، ثم جمع سلفة أخرى متى أُنفقت الأولى | «جمع السلفة إلى أن تُعتمد ميزانية التشغيل» |
| المادة 37/1 — من يعتمد الميزانية | كان النص مبنياً على قيام المدير بوضع الميزانية | «ميزانية التشغيل تُعتمد في الجمعية العامة لملاك الطبقات»؛ ولا يضع المدير ميزانية مؤقتة إلا إذا لم تكن هناك ميزانية معتمدة، وتظل سارية إلى أن تعتمد الجمعية ميزانية خلال ثلاثة أشهر على الأكثر |
| المادة 37/2-(ج) — مضمون الميزانية | — | يجب أن تبيّن «السلفة التي يلزم كل مالك دفعها وفق الأسس المقررة في المادة 20» |
| المادة 37 — الفقرة الأخيرة (مضافة) | لا معيار تشريعي | حيث توجد ميزانية تشغيل، يُحدَّد البدل المقدَّر للميزانية المؤقتة بما لا يتجاوز بدل الميزانية النافذة مزيداً بمعدل إعادة التقييم وفق المادة 298 المكررة من قانون الإجراءات الضريبية رقم 213 |
| المادة 70 — خطة إدارة المجمعات | تعديلها يستلزم أربعة أخماس الوحدات الممثَّلة | تعديلها يستلزم ثلثي الوحدات؛ ولا تُطبَّق أحكام خطط الإدارة المخالفة للمادة 70 |
وثمة نقطة أخرى ظاهرة على وجه النص المدمج: أُلغيت جملة من الفقرة الخاصة بالتبليغ في المادة 37 بالنص المعدِّل نفسه، ووُسّعت الجملة الأولى من تلك الفقرة لتشترط صدور قرار من الجمعية العامة بقبول الميزانية كما هي أو بعد تعديلها خلال ثلاثة أشهر على الأكثر. فالآلية التي تحوّل مسودة المدير إلى ميزانية مُلزِمة صارت تمرّ باجتماع لا بمضي المدة.
من يعتمد الميزانية ومتى
تُقرأ الفقرة الأولى من المادة 37 بعد تعديلها في حركتين. الأولى: ميزانية التشغيل تُعتمد في الجمعية العامة لملاك الطبقات. والثانية: حيث لا تكون الجمعية قد اعتمدت ميزانية، يضع المدير دون تأخير ميزانية تشغيل مؤقتة تظل سارية إلى أن تعتمد الجمعية ميزانية خلال ثلاثة أشهر على الأكثر.
وتحدد الفقرة الثانية ما يجب أن تبيّنه أي ميزانية من هذا القبيل: الإيرادات والنفقات المقدَّرة لسنة واحدة من إدارة العقار؛ والمبلغ المقدَّر الذي يقع على كل مالك من مجموع النفقات وفق الأسس المقررة في المادة 20؛ ثم — بالصيغة المضافة في 2026 — السلفة التي يلزم كل مالك دفعها وفق الأسس ذاتها. أما ميزانية تُعمَّم في صورة رقم شهري واحد لكل وحدة، بلا تقدير للإيرادات والنفقات خلفه وبلا أثر ظاهر لمفاتيح المادة 20، فلا تفي بما يطلبه النص.
وتنظّم الفقرة الثالثة التبليغ: تُبلَّغ الميزانية إلى الملاك أو إلى المنتفعين فعلياً بالوحدة، مقابل التوقيع أو بكتاب مسجّل. وهذه الصيغة مهمة حيث تكون الوحدة مؤجَّرة، لأنها تجعل شاغلها مخاطَباً صحيحاً. وعلى جانب المدير، صارت المادة 35/(د) تقتضي جمع السلفة في الشهر الأول من كل سنة ميلادية — أو في الوقت المبيَّن في خطة الإدارة — إلى أن تُعتمد ميزانية التشغيل، وهو ما يُقرأ جسراً إلى قرار الجمعية لا سلطة دائمة في الجمع. وفي مطلع المادة 35 تحفّظ يسهل إغفاله: واجبات المدير تُبيَّن في خطة الإدارة، والقائمة التشريعية تُطبَّق ما لم تنص خطة الإدارة على خلافها.
وتعيين مدير واجب حيث يكون في العقار ثماني وحدات مستقلة فأكثر (المادة 34/2)، ويُعيَّن المدير بأغلبية الملاك عدداً وحصة أرض معاً. وحيث تتوافر شروط المادة 34 ولم يُعيَّن مدير، تجعل المادة 35 الملاك مسؤولين على وجه الاشتراك عن إنجاز الأعمال المعدَّدة فيها.
سقف إعادة التقييم: ما الذي يقيّده فعلاً
الجملة محل الخلاف هي الفقرة الأخيرة المضافة إلى المادة 37. وقراءتها المتأنية تكشف ثلاثة شروط مبنية داخلها.
لا تسري إلا حيث توجد ميزانية تشغيل قائمة. بهذا الشرط تفتتح الفقرة. وحيث لم يعتمد المبنى ميزانية قط، لا يوجد رقم نافذ يُربط به مؤشر، ولا أرضية تعمل عليها الفقرة.
تقيّد الميزانية المؤقتة لا المعتمدة. المبلغ المقيَّد هو «البدل المقدَّر لميزانية التشغيل المؤقتة». أما قرار الاعتماد الصادر عن الجمعية بمقتضى الفقرة الأولى من المادة 37 فلا تتناوله الفقرة. والأثر العملي أن القيد يقع على ما يستطيع المدير تحصيله في الفترة الفاصلة قبل انعقاد الجمعية — وهي بالضبط الفترة التي تكون فيها سيطرة الملاك في أضعف حالاتها.
المعيار هو معدل إعادة التقييم الضريبي. تربط الفقرة الزيادة بالمعدل «المحدَّد والمعلن وفق أحكام المادة 298 المكررة من قانون الإجراءات الضريبية رقم 213» عن السنة السابقة، اعتباراً من أول السنة الميلادية. وتعرّف الفقرة (ب) من المادة 298 المكررة ذلك المعدل بأنه متوسط نسبة ارتفاع الأسعار في المؤشر في شهر أكتوبر من السنة المعنية (شاملاً أكتوبر) مقارنةً بالفترة ذاتها من السنة السابقة، ويُعلن في الجريدة الرسمية؛ والإشارة الواردة في الأصل إلى مؤشر أسعار الجملة تُقرأ مؤشرَ أسعار المنتجين بمقتضى الفقرة (ج) من المادة نفسها. ويُنشر المعدل كل نوفمبر في تعميم عام لقانون الإجراءات الضريبية — وقد أُعلن بنسبة 25.49% لسنة 2025، و43.93% لسنة 2024، و58.46% لسنة 2023 — ومن ثم فالنسبة الواجبة التطبيق على الميزانية المؤقتة لسنة معينة هي المعلنة في نوفمبر السابق عليها، ويؤخذ الرقم من ذلك التعميم لا من مصدر ثانوي.
ويكفي مثال مبسّط لتصوّر آلية الحساب: إذا كانت الميزانية النافذة تقدّر 3,000 ليرة شهرياً عن الوحدة، وكان معدل إعادة التقييم المعلن للسنة 25.49%، فالحد الأعلى الذي يمكن أن تتضمنه الميزانية المؤقتة التي يضعها المدير إلى حين اعتماد ميزانية جديدة هو 3,764.70 ليرة. وهذا ليس سقفاً لما تستطيع الجمعية اعتماده للسنة ذاتها؛ إنما هو سقف البدل المقدَّر للفترة الفاصلة قبل انعقادها.
وما لا تفعله الفقرة هو تحديد ما يجوز للجمعية أن تقرره. فحيث ترتفع نفقات المبنى الفعلية — تجديد مصعد، أو تحويل نظام التدفئة، أو قسط تأمين أُعيد تسعيره بعد حادث — أسرع من المؤشر، فالطريق ميزانية تعتمدها الجمعية لا رقم مؤقت. أما مصير صيغة زيادة مكتوبة في خطة الإدارة إلى جانب الفقرة الجديدة فمسألة لم يحسمها التشريع ولم تُختبر بعد؛ والقراءة الأحوط، في ضوء ما تقوله المادة 70 صراحةً من أن أحكام خطط الإدارة المخالفة لتلك المادة لا تُطبَّق، هي أن تُقرأ بنود الخطة في مواجهة النص المعدَّل لا فوقه.
كيف تُحسب حصة كل مالك
تفتتح الفقرة الأولى من المادة 20 بعبارة «ما لم يوجد بينهم اتفاق على خلاف ذلك»، ثم تضع مفتاحين مختلفين للتوزيع.
| بند النفقة | مفتاح التوزيع | السند |
|---|---|---|
| البواب (kapıcı) والمشرف على التدفئة والبستاني والحارس — والسلف المجموعة لها | بالتساوي بين الملاك | المادة 20/1-(أ) |
| أقساط التأمين؛ صيانة جميع الأجزاء المشتركة وحمايتها وتقويتها وإصلاحها؛ النفقات الأخرى كراتب المدير؛ نفقات تشغيل المنشآت المشتركة — والسلف المجموعة لها | بنسبة حصة الأرض (arsa payı) العائدة لكل وحدة | المادة 20/1-(ب) |
| النفقات الناشئة عن فعل خاطئ من مالك أو ممن ينتفع بوحدته | يرجع بها من دفعها على المتسبب | المادة 20/3 |
وتغلق الفقرة (ج) من المادة نفسها المخارج المعتادة: لا يجوز للمالك أن يمتنع عن أداء حصته من النفقات أو السلفة بالتنازل عن حق الانتفاع بجزء أو منشأة مشتركة، ولا بالاحتجاج بأن وضع وحدته يجعلها في غير حاجة إليها. فمالك الطابق الأرضي يشارك في نفقة المصعد وفق النظام التشريعي، وتغيير ذلك يستلزم الاتفاق المشار إليه في مطلع الفقرة لا قراراً منفرداً.
وتقيم الفقرة الثالثة من المادة 20 بنداً مستقلاً: النفقات التي سبّبها فعل خاطئ من أحد الملاك أو ممن ينتفع بوحدته بأي وجه، يرجع بها من شارك في دفعها على ذلك المالك أو على المتسبب. فإصلاح ضرر وقع في جزء مشترك يمكن تحميله للمتسبب بهذا الطريق بدل توزيعه على الجميع بمفتاح النفقات؛ غير أن ذلك يقتضي إثبات الخطأ والضرر على حدة، ولا يكفي فيه سطر يُكتب في ميزانية التشغيل.
تحصيل الرسوم غير المدفوعة
تمنح الفقرة الثانية من المادة 20 المديرَ، وكل مالك آخر على قدم المساواة، صفةَ رفع الدعوى أو مباشرة التنفيذ وفق خطة الإدارة والقانون والقواعد العامة. والمالك الذي لا يسدد كامل حصته من النفقات أو السلفة يلزمه تعويض تأخير بواقع 5% شهرياً عن أيام التأخير. والنسبة منصوص عليها في القانون نفسه، ولا يمنح أي نص آخر في القانون الجمعيةَ العامة أو خطة الإدارة صلاحية تحديد نسبة مختلفة؛ أما عبارة «ما لم يتفقوا على خلاف ذلك» الواردة في الفقرة الأولى من المادة 20 فتخص توزيع النفقات وحده.
وثمة ثلاث آليات تمنح هذا الدين — وهو في شكله دين نقدي عادي — قوة غير معتادة.
قوة الوثيقة في التنفيذ. تنص المادة 37 على أن ميزانيات التشغيل التي اكتسبت صفتها النهائية، وقرارات الجمعية المتعلقة بنفقات التشغيل، تُعدّ من الوثائق المبيّنة في الفقرة الأولى من المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004. وهذا يفتح طريق الرفع النهائي للاعتراض أمام محكمة التنفيذ، ويُستعمل خلال ستة أشهر من تبليغ الاعتراض؛ وتضيف الفقرة نفسها أنه إذا لم يُطلب الرفع خلال تلك المدة فلا يجوز تجديد التنفيذ غير المستند إلى حكم، وتقضي الفقرة الثانية بأن ترفع المحكمة الاعتراض حيث لا يقدّم المدين وثيقة تسنده. وإذا اختار الدائن بدلاً من ذلك دعوى إبطال الاعتراض، فإن الفقرة الثانية من المادة 67 من القانون نفسه تقضي بأن المدين الذي يُحكم بأن اعتراضه غير محق يُلزَم، بناءً على طلب الدائن، بتعويض الإنكار بنسبة لا تقل عن عشرين في المئة من المبلغ المحكوم به، بحسب حال الطرفين والدعوى. وتفاصيل هذا المسار معروضة في دليلنا عن تحصيل الديون والتنفيذ في تركيا.
مسؤولية الشاغل. بمقتضى الفقرة الأولى من المادة 22 يُسأل المستأجر، وصاحب حق السكنى، وكل من ينتفع بالوحدة بصفة مستمرة، بالتضامن عن حصة المالك من النفقات والسلف وتعويض التأخير. والجملة التالية هي ما يغفل عنه المؤجرون والمستأجرون غالباً: مسؤولية المستأجر محصورة في مقدار الأجرة المستحقة عليه، وما يدفعه يُخصم من الأجرة. وهذا يتصل مباشرةً بالقواعد التي نتناولها في أنظمة الإيجار في تركيا. وبالنسبة لمالك مقيم خارج تركيا تقف هذه القاعدة إلى جانب مجموعة أوسع من الواجبات التي تستمر في غيابه — رخصة التأجير، والقيد الضريبي، والقدرة على التصرف عبر وكالة صالحة — وهي مجموعةٌ في صفحة امتثال العقارات للمالكين غير المقيمين.
الرهن القانوني والأولوية. حيث يتعذّر التحصيل بتلك الطرق، تجيز الفقرة الثانية من المادة 22 تسجيل رهن قانوني على وحدة المالك المتخلف، بالمبلغ الذي تحدده المحكمة، لمصلحة سائر الملاك، بطلب كتابي من المدير إن كان معيَّناً، وإلا من أحد الملاك. وتمنح الفقرة الثالثة مطالبة الملاك أولويةً على سائر دائني المتخلف.
الطعن في الميزانية أو في قرار الجمعية
تجعل المادة 32 قرارات جمعية ملاك الطبقات مُلزِمة لجميع الملاك، ولخلفهم العام والخاص، وللمدير والمراقبين. فعدم الاقتناع برقم ليس دفعاً في مواجهة المطالبة به؛ والوسيلة هي دعوى الإبطال، وهي مقيدة بمواعيد قصيرة. وتشترط المادة 32 كذلك أن تُدوَّن قرارات الجمعية في دفتر مرقّم الصفحات مختوم من كاتب العدل وأن يوقّعه الحاضرون، على أن يبيّن المخالف سبب مخالفته — والدفتر هو أول ما يُطلب عند فحص قرار قديم.
وتعدّد الفقرة الأولى من المادة 33 المواعيد. فالمالك الذي حضر الاجتماع وصوّت ضد القرار يملك شهراً من تاريخ القرار. والمالك الذي لم يحضر يملك شهراً من تاريخ علمه به، وستة أشهر من تاريخ القرار على كل حال. وتُرفع الدعوى إلى محكمة الصلح في المكان الذي يقع فيه العقار. والاستثناء وارد في الجملة نفسها وهو الأهم عملياً: لا يُشترط ميعاد حيث يُعدّ القرار منعدماً أو باطلاً بطلاناً مطلقاً. ولهذا يكون تكييف العيب بالغ الأثر — فالقرار الذي يرفع تعويض التأخير فوق النسبة القانونية عومل على أنه خارج قيد الميعاد، بينما بقيت القرارات العادية الصادرة في الاجتماع ذاته قائمة لانقضاء الشهر.
ويحسن فحص شكليات الاجتماع قبل الدخول في الموضوع. فالمادة 29 تجيز، عند قيام سبب مهم، عقد اجتماع غير عادي بطلب المدير أو المراقب أو ثلث الملاك، بإخطار يسبق التاريخ المطلوب بخمسة عشر يوماً على الأقل ويبيّن سبب الاجتماع، مع سبعة أيام على الأقل بين الاجتماع الأول والثاني. وتشترط المادة 30 نصاباً يزيد على نصف الملاك عدداً وحصة أرض معاً، والقرارات بالأغلبية؛ وحيث يتعذّر الاجتماع الأول لعدم اكتمال النصاب يُعقد الثاني خلال خمسة عشر يوماً على الأكثر ويقرر بالأغلبية المطلقة للحاضرين.
المالك المقيم خارج تركيا: التمثيل والتبليغ وانتقال الملكية
أول ما يحتاجه المالك الغائب هو صوت يُستعمل عنه. تنص الفقرة الأخيرة من المادة 31 على أن للمالك أن يستعمل صوته عن طريق وكيل مفوَّض، ثم تضع حداً لتركيز الأصوات: لا يجوز توكيل شخص واحد ليستعمل أكثر من 5% من مجموع الأصوات؛ غير أنه في العقارات التي لا يتجاوز عدد وحداتها أربعين وحدة يجوز للشخص الواحد أن ينوب عن شخصين على الأكثر. وللمالك صوت واحد بصرف النظر عن حصة أرضه، ومن يملك أكثر من وحدة له صوت عن كل وحدة على ألا تتجاوز أصواته ثلث مجموع الأصوات. ومؤدى ذلك عملياً أن الترتيب الشائع — توكيل المدير أو جار واحد بأصوات عدد من الملاك الغائبين — قد يصطدم بهذا الحد فيسقط التمثيل حيث كان أشد لزوماً.
والوحدة المملوكة على الشيوع لها حكم خاص في الفقرة الثالثة من المادة 31: إذا تعدد ملاك الوحدة الواحدة مثّلهم في الجمعية واحدٌ منهم يوكّلونه، ويمثّل ناقصَ الأهلية ممثلُه القانوني. وهذه هي الصورة المعتادة في الوحدات التي انتقلت بالميراث إلى عدة ورثة: الوحدة تدخل الجمعية بصوت ممثل واحد، ولا بد من الاتفاق على من يكون. وتضيف المادة 31 قيداً آخر يحسن تذكّره: من كان القرار يخصّه مباشرةً يجوز له حضور المداولة ولا يجوز له الاشتراك في التصويت.
ثم يأتي التبليغ. احتفظ لدى الإدارة بـعنوان صالح للتبليغ، وعامِل تاريخ تبليغ الميزانية وفق الفقرة الثالثة من المادة 37 على أنه بداية سريان المواعيد. واطلب كل سنة الميزانية المعتمدة وقرار اعتمادها والتفصيل المبني على المادة 20، لا رقم الدفع وحده — فالتفصيل هو ما يجعل الخطأ مرئياً. وحيث تكون الوحدة مؤجَّرة، تذكّر أن الفقرة الثالثة من المادة 37 تجيز التبليغ إلى المنتفع الفعلي بالوحدة، وأن المادة 22 تُسائل ذلك الشخص في حدود الأجرة؛ فيلزم أن يشير عقد الإيجار ومراسلات الإدارة إلى الشخص نفسه.
أما انتقال الملكية فيستحق سطراً مستقلاً، لأنه أكثر ما يفاجئ المشتري والوارث معاً. فالفقرة الثانية من المادة 32 تُلزم بقرارات الجمعية الخلف العام والخاص كليهما: فالقرارات الصادرة قبل الشراء أو قبل فتح التركة تنصرف إلى من آلت إليه الوحدة، ما لم تكن قد أُبطلت في مواعيدها. ولذلك يحسن أن تُثار المتأخرات في مرحلة الشراء نفسها، إذ إن الرهن القانوني المسجَّل بمقتضى الفقرة الثانية من المادة 22 يتعلق بالوحدة لا بشخص من رتّب الدين. وترتيب الفحص قبل الشراء معروض في دليلنا عن شراء عقار في تركيا بصفتك أجنبياً. وفي المجمعات السكنية أضف خطة الإدارة ذاتها إلى قائمة الفحص: صارت المادة 70 تشترط لتعديلها ثلثي الوحدات الممثَّلة بدل أربعة أخماسها، وتنص على عدم تطبيق أحكام خطط الإدارة المخالفة لها — أي عتبة تغيير أدنى مما يتوقعه من اشترى في ظل القاعدة السابقة.
