يجتذب السوق العقاري التركي المشترين الأجانب بمنازل العطلات على الساحل، والاستثمارات الإيجارية في إسطنبول، والأراضي المعدّة للتطوير — ويمنح نظامه العقاري القائم على التسجيل أمانًا حقيقيًا متى أُنجزت المعاملة على الوجه الصحيح. وتكمن المخاطر كلها تقريبًا فيما يجري قبل التوقيع: سند ملكية غير محقَّق، أو رخصة إشغال غائبة، أو مشروع على الخارطة لا يكتمل أبدًا. والقانون في مجمله مُرحِّب بالمشتري الأجنبي، لكن الإجراء تقني ويتأثر بالموقع، وتصحيح الخطأ فيه مكلف. ويرسم دليلنا العملي لشراء عقار في تركيا بصفتكم أجانب الطريق؛ أما هذه الصفحة فتشرح كيف نتولى الأمر.
من يجوز له الشراء وضمن أي حدود
بموجب المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644، يجوز للشخص الطبيعي الأجنبي من رعايا دولة مسموح بها بقرار رئاسي تملّك العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا — وتؤهل نحو 180 جنسية، ولا تُستثنى إلا قلة منها. وقد ألغى القانون رقم 6302 شرط المعاملة بالمثل (mütekabiliyet) القديم في عام 2012، فانفتح السوق انفتاحًا ملحوظًا. وتبقى ثلاثة حدود سارية على المشترين الأفراد: لا يجوز للمواطن الأجنبي الواحد أن يحوز أكثر من 30 هكتارًا على مستوى البلاد (وللرئيس مضاعفتها إلى 60)، ولا أن تتجاوز حيازاته في أي قضاء (ilçe) واحد 10% من المساحة المملوكة ملكية خاصة فيه، ولا يمكن مطلقًا تملّك عقار في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية (askeri yasak bölgeler) — إذ يقابل السجل العقاري كل عقار بسجلات المناطق المقيَّدة أثناء المعاملة.
أما الشراء عبر شركة فيسلك مسارًا مختلفًا. فالشركة ذات رأس المال الأجنبي المؤسسة في تركيا تتملك بموجب نظام مستقل (المادة 36 من القانون ذاته) يتضمن مراجعة من الولاية والوزارة في المناطق الحساسة — وهو مسار نهيكله ضمن تأسيس الشركة حيث يكون التملك عبر كيان اعتباري منطقيًا. وحيث يكون الشراء عنصرًا من استثمار أجنبي أوسع في تركيا، نوائم بين العقار والهيكل المؤسسي منذ البداية.
الفحص النافي للجهالة: ما الذي نتحقق منه قبل أن تلتزموا
تكاد كل مشكلة في شراء عقار تركي تكون ظاهرة سلفًا لمن يعرف أين ينظر. فقبل أن ينتقل أي مال، نستخرج قيد الملكية الحالي (tapu kaydı) ونفحصه بحثًا عن الأعباء، ثم نتحقق من الوضع المادي والقانوني للبناء ومن صفة البائع.
| ما نتحقق منه | ما نبحث عنه |
|---|---|
| الأعباء على سند الملكية | الرهون (ipotek) والحجوز (haciz) والشروح (şerh) وحقوق الارتفاق (irtifak) وقيود الشفعة (şufa) |
| نوع الملكية | الملكية الطابقية الكاملة (kat mülkiyeti)، وهي أفضل من ارتفاق البناء (kat irtifakı) الذي يعني أن البناء لم يكتمل قانونًا بعد |
| الوضع البلدي | الوضع التنظيمي العمراني (imar durumu) ورخصة البناء (yapı ruhsatı) ورخصة الإشغال (yapı kullanma izni / iskan) |
| البائع والديون | هوية البائع وسلطته، إضافةً إلى متأخرات ضريبة العقار والخدمات ورسوم إدارة المبنى (aidat) |
غياب رخصة الإشغال (iskan) من أخطر المؤشرات الحمراء في الشراء التركي: فقد يعني أن البناء لم يكتمل قانونًا قط أو أنه غير مطابق، وهو يؤثر في كل شيء من توصيل الخدمات إلى إعادة البيع. ونحن نعدّ غيابها سببًا للتوقف، لا تفصيلًا يُتجاوز عنه.
وإذا كان محل الشراء أرضًا لا بناءً، نتثبت إضافةً إلى ذلك مما إذا كانت القطعة مخصصة للبناء أم لا تزال زراعية، إذ يحدد ذلك ما يستطيع المشتري فعله بها حقيقةً.
تقرير التقييم المعتمد من SPK
تقرير التقييم العقاري (taşınmaz değerleme raporu) الذي يعدّه خبير مرخّص من هيئة الأسواق المالية التركية (SPK) تنظّمه تعاميم TKGM لا نصٌّ قانوني، وقد عُدّل هذا التعميم أكثر من مرة. فقد أوجب التعميم رقم 2019/1 المؤرخ 15 فبراير 2019 الشرطَ في البيوع التي يكون الشخص الطبيعي الأجنبي طرفاً فيها؛ ثم قصره تعديلُ نوفمبر 2021 على حالة كون الأجنبي مشترياً؛ ثم عُدّل الحكم بعد ذلك. ولذلك لا يصح افتراض وجود الشرط أو انعدامه في معاملة بعينها، بل يجب التحقق منه من التعميم النافذ في تاريخ المعاملة ومن مديرية السجل العقاري. ومتى صدر التقرير فهو صالح ثلاثة أشهر، ويؤدي وظيفتين مفيدتين: فهو يحمي المشتري من المغالاة في السعر، ويثبّت قيمة معلنة قابلة للدفاع عنها في السند.
الشراء عن بُعد: الوكالة والإتمام
يتم نقل الملكية حضوريًا لدى مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) الكائن في دائرتها العقار — فتركيا تعتمد نظامًا عقاريًا قائمًا على التسجيل (tapu sicili)، أي أن الملكية تنتقل بالتسجيل لا بعقد خاص. والمشتري الذي يتعذر عليه الحضور يستطيع إتمام الشراء بالكامل بموجب وكالة موثّقة (vekaletname) تُمنح لمحامٍ تركي؛ وإن وُقّعت في الخارج وجب تصديقها بالأبوستيل. وتشمل مستندات الإتمام المعتادة جواز سفر مع ترجمة محلَّفة، ورقمًا ضريبيًا تركيًا (vergi numarası)، وتقرير SPK، وصورًا بيومترية، ووثيقة تأمين إلزامي ضد الزلازل (DASK) لازمة لإتمام النقل ولتوصيل الخدمات معًا.
وحيث يكون الشراء على مراحل أو على الخارطة، فإن عقد الوعد بالبيع الموثّق (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi)، المحرَّر في صيغة düzenleme والمشروح على سند الملكية، يؤمّن موقف المشتري إلى حين الإتمام. وبالنسبة إلى الوحدات التي لا تزال قيد الإنشاء، ننظر إضافةً إلى ذلك في سند ملكية المطوّر نفسه، ورخصة البناء، وما إذا كان قد أُنشئ ارتفاق بناء (kat irtifakı)، وجدول السداد وأي ضمان تسليم — إذ إن التأخير وعدم التسليم هما الخطران الرئيسيان.
الضرائب والتكاليف
الرسم الأبرز هو رسم الطابو (tapu harcı)، وقدره 4% من القيمة المعلنة في السند، يقتسمه القانون مناصفةً 2% على المشتري و2% على البائع، وإن كانت العقود تعيد توزيعه في الغالب. وثمة تكاليف وإعفاءات أخرى يجدر التخطيط لها، والأفضل التثبت سلفًا من المعاملة الضريبية للشراء ولأي إعادة بيع لاحقة مع فريقنا الضريبي.
| البند | ملاحظة |
|---|---|
| رسم الطابو (tapu harcı) | 4% من القيمة المعلنة، قانونًا 2% على المشتري / 2% على البائع |
| ضريبة القيمة المضافة (KDV) | إعفاء لمرة واحدة لعقار جديد يُشترى من مطوّره لأول مرة بعملة أجنبية ويُحتفظ به سنة؛ أما البيوع العادية للعقارات المستعملة فهي خارج نطاق الضريبة عمومًا |
| ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) | تُدفع إلى البلدية، وتتراوح بين 0.1% و0.6% تقريبًا بحسب نوع العقار وموقعه |
| التأمين ضد الزلازل DASK | إلزامي لإتمام النقل ولتوصيل الخدمات |
| أخرى | أتعاب الكاتب العدل والترجمة المحلَّفة وتقرير التقييم وأي عمولة وساطة |
إعلان قيمة أدنى من الثمن الحقيقي لتخفيض رسم الطابو مخالف للقانون — ويصبح غير عملي كذلك متى وُجد في الملف تقرير تقييم معتمد من SPK. ونحن نُبقي القيمة المعلنة صادقة وقابلة للدفاع عنها.
والمشترون الأجانب الذين يُدخلون العملة إلى تركيا ويحوّلونها عبر مصرف يحصلون على وثيقة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi / DAB) تثبت التدفق الداخل، وهي مهمة للإعفاء من ضريبة القيمة المضافة ولطلب الجنسية لاحقًا معًا. وحيث يتملك المشتري عقارًا تتجاوز قيمته الحد الأدنى المقرر لبرنامج الجنسية عن طريق الاستثمار — وهو حد يُراجَع من حين إلى آخر، فينبغي التثبت من الرقم الساري — مع تدوين تعهد بعدم البيع لثلاث سنوات على سند الملكية، جاز أن يدعم الشراء طلب جنسية عن طريق الاستثمار، وهو ما نتولاه بوصفه ملف هجرة مستقلًا.
العقارات التجارية والتأجير والمنازعات
إلى جانب التملك السكني، نعمل في العقارات التجارية — المكاتب والمحال والمنشآت الصناعية — ونصوغ ونراجع عقود الإيجار التجارية، حيث تستحق أحكام المدة والتجديد وتوزيع أعمال الصيانة ومراجعة الأجرة صياغةً متأنية. وحين تُنازَع الملكية ذاتها، نتولى دعاوى إبطال سند الملكية والتسجيل (tapu iptal ve tescil)، ودعاوى الإخلاء لاسترداد الحيازة، وسائر المنازعات العقارية أمام المحاكم.
نرافق المشتري الأجنبي عبر القوس الكامل للشراء التركي — تحديد نطاق العقار والتثبت من الأهلية، وإجراء الفحص النافي للجهالة على سند الملكية وعلى الوضع المادي، والتكليف بإعداد تقرير التقييم المعتمد من SPK، وصياغة عقد البيع أو الوعد بالبيع، والإتمام لدى السجل العقاري حضوريًا أو بوكالة، وإنهاء التسجيل وإجراءات ما بعد الإتمام. وحيث يمسّ الشراء هيكلًا مؤسسيًا أو مسألة ضريبية أو نزاعًا، نجمع تلك المسارات معًا حتى لا يسقط شيء بينها. تواصلوا معنا لمناقشة خططكم العقارية في تركيا.
مجالات الممارسة ذات الصلة والأدلة القضائية
- قانون العقارات والملكية العقارية: شراء العقارات للأجانب، وفحص سندات الطابو، ومنازعات الإيجارات.
- الملكية الفكرية والعلامات التجارية: تسجيل العلامات التجارية لدى TÜRKPATENT ودعاوى التعدي والإبطال.
- حماية البيانات الشخصية (KVKK): التسجيل في VERBİS، وجرد البيانات، والامتثال لنقل البيانات خارج تركيا.
- محامون في إسطنبول للمستثمرين الأجانب: تمثيل قانوني متكامل أمام المحاكم العقارية والتجارية في إسطنبول.
دليل حصر الإرث ونقل ملكية العقارات في تركيا للأجانب
تعرفوا على الإجراءات الرسمية لنقل ملكية العقارات الموروثة في تركيا بموجب قانون القانون الدولي الخاص رقم 5718 وقانون الطابو رقم 2644.
كيف ندير عملية التملّك العقاري
- 01
التكليف وتحديد النطاق
نفهم العقار وأهدافكم، ونتثبت من أهليتكم للشراء، ونستخرج رقمًا ضريبيًا تركيًا، ونحيطكم علمًا بالحدود والتكاليف السارية.
- 02
سند الملكية والفحص النافي للجهالة
نستخرج قيد الملكية الحالي ونفحصه بحثًا عن الرهون والحجوز والشروح، ونتحقق من الوضع التنظيمي العمراني ورخصتَي البناء والإشغال، ونتثبت من صفة البائع وسلطته ومن أي ديون قائمة.
- 03
التقييم والعقد
نكلّف بإعداد تقرير التقييم المعتمد من SPK ونصوغ عقد البيع — أو وعدًا بالبيع موثّقًا حيث تكون الصفقة على مراحل أو على الخارطة — محدِّدين الثمن وشروط السداد والتسليم.
- 04
الإتمام لدى السجل العقاري
نتم نقل الملكية لدى مديرية السجل العقاري، حضوريًا أو بموجب وكالة، ونرتّب التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) ونسدّد رسم الطابو.
- 05
ما بعد الإتمام والتسجيل
نتأكد من التسجيل باسمكم، ونساعد في توصيل الخدمات، ونتولى التسجيلات الضريبية وأي شرح على سند الملكية، بما في ذلك حيث يدعم الشراء طلب جنسية.
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع المواطن الأجنبي شراء عقار في تركيا، وما الحدود السارية؟
نعم. بموجب المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644، يجوز للشخص الطبيعي الأجنبي من رعايا دولة مسموح بها — وتؤهل نحو 180 جنسية — تملّك الأموال غير المنقولة والحقوق العينية المحدودة، وقد أُلغي شرط المعاملة بالمثل السابق في عام 2012. وتسري ثلاثة حدود: لا يجوز للمشتري الواحد أن يحوز أكثر من 30 هكتارًا على مستوى البلاد، ولا أن يتجاوز 10% من المساحة المملوكة ملكية خاصة في أي قضاء (ilçe) واحد، ولا أن يتملك في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية، وهو ما يتحقق منه السجل العقاري أثناء المعاملة. أما الشركات ذات رأس المال الأجنبي المؤسسة في تركيا فتشتري وفق نظام مستقل بموجب المادة 36.
هل تقرير التقييم المعتمد من SPK مطلوب في كل عملية شراء؟
ليس بصورة مطلقة؛ فهذا الشرط تنظّمه تعاميم المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) وقد تغيّر أكثر من مرة. فقد أوجب التعميم رقم 2019/1 المؤرخ 15 فبراير 2019 تقرير تقييم في البيوع التي يكون الشخص الطبيعي الأجنبي طرفاً فيها، ثم قصره تعديلُ نوفمبر 2021 على حالة كون الأجنبي مشترياً، ثم عُدّل الحكم بعد ذلك. ولذلك يجب التحقق مما إذا كان التقرير مطلوباً في معاملتكم من التعميم النافذ في تاريخ المعاملة ومن مديرية السجل العقاري، لا افتراضه. ومتى صدر التقرير فهو صالح ثلاثة أشهر، ويحمي المشتري من المغالاة في السعر ويثبّت قيمة معلنة قابلة للدفاع عنها في السند.
هل أستطيع إتمام الشراء دون السفر إلى تركيا؟
نعم. المشتري الذي يتعذر عليه الحضور شخصيًا يستطيع إتمام الشراء بالكامل بوكالة تُمنح لمحامٍ تركي. ويجب أن تكون الوكالة موثّقة، وأن تُصدَّق بالأبوستيل إن وُقّعت في الخارج. ثم نحضر لدى مديرية السجل العقاري نيابةً عنكم بالمستندات المطلوبة — جواز السفر وترجمته المحلَّفة، والرقم الضريبي، وتقرير SPK، والصور البيومترية، ووثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) — ونسجّل العقار باسمكم.
ماذا ينبغي أن يشمل الفحص النافي للجهالة قبل التوقيع؟
نستخرج قيد الملكية الحالي (tapu kaydı) ونفحصه بحثًا عن الرهون والحجوز والشروح وحقوق الارتفاق وحقوق الشفعة. ونتثبت من نوع الملكية — إذ إن الملكية الطابقية الكاملة (kat mülkiyeti) أفضل من ارتفاق البناء (kat irtifakı) الذي يعني أن البناء لم يكتمل قانونًا بعد — ونتحقق من الوضع التنظيمي العمراني لدى البلدية إلى جانب رخصة البناء، والأهم رخصة الإشغال (iskan). كما نتحقق من هوية البائع وسلطته ونفحص متأخرات ضريبة العقار والخدمات ورسوم إدارة المبنى. وبالنسبة إلى وحدة على الخارطة، نراجع إضافةً إلى ذلك سند ملكية المطوّر نفسه ورخصة البناء وضمان التسليم.
ما الضرائب والتكاليف المترتبة على شراء عقار؟
الرسم الرئيسي هو رسم الطابو (tapu harcı)، وقدره 4% من القيمة المعلنة في السند، يقتسمه القانون مناصفةً 2% على المشتري و2% على البائع. ويتاح إعفاء من ضريبة القيمة المضافة لمرة واحدة للمشترين الأجانب الذين يشترون عقارًا جديدًا من مطوّره لأول مرة، ويسددون بعملة أجنبية مُدخَلة إلى تركيا، ولا يبيعون خلال سنة؛ أما البيوع العادية للعقارات المستعملة بين الأفراد فهي خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة عمومًا. وتتراوح ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) بين 0.1% و0.6% تقريبًا بحسب العقار، والتأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) لازم لإتمام النقل، كما تُضاف أتعاب الكاتب العدل والترجمة والتقييم وأي عمولة وساطة.
من يرث العقار التركي، وهل لجنسيتي أثر؟
يخضع انتقال الأموال غير المنقولة الكائنة في تركيا للقانون التركي بوصفه قانون موقع العقار. ويعني هذا أن قواعد الأنصبة المحفوظة للورثة في القانون التركي تسري على العقار التركي أيًّا كانت جنسية المالك — وهي نقطة كثيرًا ما تفاجئ الملاك الأجانب. ولأنها قد تتعارض مع توقعات نشأت في ظل وصية محررة في بلد الأصل، فالأفضل التخطيط لها وقت الشراء لا تركها لتُكتشف لاحقًا.