القانون العقاري والأموال غير المنقولة

القانون التركي: تطبّق المادتان 21 و25 من القانون رقم 5718 قانون الدولة التي يوجد فيها العقار على الحقوق العينية المتعلقة به والعقود المتعلقة به. وتتيح المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 لرعايا الدول التي يحددها رئيس الجمهورية تملّك ما يصل إلى 30 هكتارًا لكل منهم على مستوى البلاد، ضمن سقف 10% من المساحة القابلة للملكية الخاصة في القضاء (ilçe) لمجموع الأشخاص الطبيعيين الأجانب، وتتناول المادة 36 الشركات في تركيا التي لا تقل نسبة الملكية أو السيطرة الأجنبية فيها عن 50%. ولا يصح البيع إلا بالشكل الرسمي الذي ينظمه السجل العقاري (المادة 237 من القانون رقم 6098، والمادة 26 من القانون رقم 2644)، وتنتقل الملكية بالتسجيل (المادة 705 من القانون المدني).

نعم. بموجب المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644، يجوز للشخص الطبيعي الأجنبي من رعايا دولة يحددها رئيس الجمهورية تملّك الأموال غير المنقولة والحقوق العينية المحدودة، وقد أُلغي شرط المعاملة بالمثل السابق في عام 2012. وتسري ثلاثة حدود: لا يجوز للمشتري الواحد أن يحوز أكثر من 30 هكتارًا على مستوى البلاد، ولا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتملكه الأشخاص الطبيعيون الأجانب في القضاء (ilçe) الواحد 10% من مساحته الخاضعة للملكية الخاصة، ولا يجوز للأجانب التملك في المناطق العسكرية المحظورة من الدرجة الثانية ولا بيع العقارات لهم في مناطق الأمن العسكري، ويخضع البيع في مناطق الأمن الخاصة لإذن الولاية، وهو ما يتحقق منه السجل العقاري أثناء المعاملة. أما الشركات ذات رأس المال الأجنبي المؤسسة في تركيا فتشتري وفق نظام مستقل بموجب المادة 36.

ليس بصورة مطلقة؛ فاشتراط تقرير التقييم في البيوع التي يكون الشخص الطبيعي الأجنبي طرفًا فيها تحدده التعليمات الإدارية للمديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) لا نصٌّ قانوني، وقد تغيّر نطاقه مع الوقت. ولذلك يجب التحقق مما إذا كان التقرير مطلوبًا في معاملتكم لدى مديرية السجل العقاري وفق التعليمات النافذة في تاريخ المعاملة، لا افتراضه. ومتى صدر التقرير فهو يساعد على حماية المشتري من المغالاة في السعر ويسند قيمة معلنة قابلة للدفاع عنها في السند.

نعم. المشتري الذي يتعذر عليه الحضور شخصيًا يستطيع إتمام الشراء بالكامل بوكالة تُمنح لمحامٍ تركي. ويجب أن تكون الوكالة موثّقة، وأن تُصدَّق بالأبوستيل إن وُقّعت في الخارج. ثم نحضر لدى مديرية السجل العقاري نيابةً عنكم بالمستندات المطلوبة (جواز السفر وترجمته المحلَّفة، والرقم الضريبي، وتقرير التقييم متى كان مطلوبًا، والصور البيومترية، ووثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل DASK)، ونسجّل العقار باسمكم.

نستخرج قيد الملكية الحالي (tapu kaydı) ونفحصه بحثًا عن الرهون والحجوز والشروح وحقوق الارتفاق وحقوق الشفعة. ونتثبت من نوع الملكية، إذ إن الملكية الطابقية الكاملة (kat mülkiyeti) أفضل من ارتفاق البناء (kat irtifakı) الذي يعني أن البناء لم يكتمل قانونًا بعد، ونتحقق من الوضع التنظيمي العمراني لدى البلدية إلى جانب رخصة البناء، والأهم رخصة الإشغال (iskân). كما نتحقق من هوية البائع وسلطته ونفحص متأخرات ضريبة العقار والخدمات ورسوم إدارة المبنى. وبالنسبة إلى وحدة على الخارطة، نراجع إضافةً إلى ذلك سند ملكية المطوّر نفسه ورخصة البناء وضمان التسليم.

الرسم الرئيسي هو رسم الطابو (tapu harcı)، وقدره 4% من القيمة المعلنة في السند، يقتسمه القانون مناصفةً 2% على المشتري و2% على البائع. وبموجب المادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، يُعفى من الضريبة التسليمُ الأول لمبنى مشيَّد سكنًا أو مقرّ عمل إلى شخص طبيعي أجنبي غير مستقر في تركيا (وإلى المواطن التركي المقيم في الخارج أكثر من ستة أشهر بإذن عمل أو إقامة)، بشرط إدخال الثمن إلى تركيا بعملة أجنبية؛ وإذا جرى التصرف في العقار خلال ثلاث سنوات، وجب على المتصرف أداء الضريبة غير المحصّلة مع فائدة التقسيط قبل معاملة الطابو؛ أما البيوع العادية للعقارات المستعملة بين الأفراد فهي خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة عمومًا. وتتراوح ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) بين 0.1% و0.6% تقريبًا بحسب العقار، والتأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) لازم لإتمام النقل، كما تُضاف أتعاب الكاتب العدل والترجمة والتقييم وأي عمولة وساطة.

بموجب المادة 20 من القانون رقم 5718، يخضع الميراث للقانون الوطني للمتوفى، غير أن القانون التركي يسري على الأموال غير المنقولة الكائنة في تركيا. ويعني هذا أن قواعد الأنصبة المحفوظة للورثة في القانون التركي تسري على العقار التركي أيًّا كانت جنسية المالك، وهي نقطة كثيرًا ما تفاجئ الملاك الأجانب؛ أما صحة الوصية المحررة في الخارج من حيث الشكل فتُقدَّر وفق قواعد إسناد مستقلة. ولأنها قد تتعارض مع توقعات نشأت في ظل وصية محررة في بلد الأصل، فالأفضل التخطيط لها وقت الشراء لا تركها لتُكتشف لاحقًا.