Immobilien- und Eigentumsrecht in der Türkei

Der türkische Immobilienmarkt zieht ausländische Käufer mit Ferienhäusern an der Küste, Mietobjekten in Istanbul und Grundstücken für Bauvorhaben an, und das auf Eintragung beruhende Eigentumssystem bietet echte Sicherheit, sobald ein Geschäft ordnungsgemäß abgewickelt ist. Die Risiken liegen fast ausschließlich in dem, was vor der Unterschrift geschieht: ein ungeprüftes Grundbuch, eine fehlende Nutzungsgenehmigung, ein Bauvorhaben vor Fertigstellung, das nie vollendet wird. Für einen ausländischen Käufer ist das Recht im Großen und Ganzen entgegenkommend, doch das Verfahren ist technisch und ortsabhängig, und ein Fehler lässt sich nur teuer rückgängig machen. Unser praktischer Ratgeber zum Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer (auf Englisch) beschreibt den Weg; diese Seite erläutert, wie wir dabei vorgehen.

Wer darf in der Türkei Immobilien kaufen, und in welchem Umfang?

Nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 darf eine ausländische natürliche Person, die Staatsangehörige eines vom Präsidenten bestimmten Landes ist, in der Türkei Grundeigentum und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Das Gesetz Nr. 6302 hat das frühere Erfordernis der Gegenseitigkeit (mütekabiliyet) im Jahr 2012 abgeschafft und den Markt erheblich geöffnet. Für einzelne Käufer gelten weiterhin drei Grenzen: Ein einzelner Ausländer darf im ganzen Land höchstens 30 Hektar halten (der Präsident kann dies auf bis zu 60 anheben); die Gesamtfläche, die Ausländer in einem Bezirk (ilçe) erwerben, darf 10 % der im Privateigentum stehenden Fläche dieses Bezirks nicht überschreiten; und Sperrgebiete sind verschlossen oder bedingt zugänglich, denn Ausländer dürfen nach Art. 9 des Gesetzes Nr. 2565 in militärischen Sperrzonen zweiten Grades (askeri yasak bölgeler) kein Eigentum erwerben, Grundstücke in militärischen Sicherheitszonen dürfen ihnen nicht verkauft werden, und ein Verkauf in einer besonderen Sicherheitszone bedarf der Genehmigung der örtlichen Gouverneursbehörde (Art. 24 der Verordnung über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen). Das Grundbuchamt führt diese Geschäfte anhand der Zonenkarten und Koordinaten durch, die ihm nach Art. 35 übermittelt werden, und unser Ratgeber zum Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer (auf Englisch) zeigt, wie Berechtigung und diese Grenzen bei einem tatsächlichen Kauf geprüft werden.

Der Kauf über eine Gesellschaft folgt einem anderen Weg. Eine in der Türkei gegründete Gesellschaft mit ausländischem Kapital erwirbt Grundeigentum nach einer gesonderten Regelung (Art. 36 desselben Gesetzes), nach der Erwerbe in militärischen Sperrzonen und militärischen Sicherheitszonen der Genehmigung des Generalstabs oder der von ihm ermächtigten Kommandos bedürfen und Erwerbe in besonderen Sicherheitszonen der Genehmigung der örtlichen Gouverneursbehörde. Wir gestalten diesen Weg als Teil der Gesellschaftsgründung, wenn eine Beteiligung über eine Gesellschaft sinnvoll ist. Ist der Kauf Teil einer umfassenderen Auslandsinvestition in die Türkei, stimmen wir Immobilie und Gesellschaftsstruktur von Anfang an aufeinander ab.

Due Diligence: Was wir prüfen, bevor Sie sich binden

Fast jedes Problem bei einem Immobilienkauf in der Türkei ist im Voraus erkennbar, wenn man weiß, wo man suchen muss. Bevor Geld fließt, besorgen wir den aktuellen Grundbuchauszug (tapu kaydı) und prüfen ihn auf Belastungen, überprüfen dann den tatsächlichen und rechtlichen Zustand des Gebäudes und die Stellung des Verkäufers.

Eine fehlende Nutzungsgenehmigung (iskân) gehört zu den ernstesten Warnzeichen bei einem Kauf in der Türkei: Sie kann bedeuten, dass das Gebäude nie rechtmäßig fertiggestellt wurde oder nicht den Vorschriften entspricht, und sie wirkt sich auf alles aus, vom Anschluss der Versorgungsleistungen bis zum Weiterverkauf. Wir behandeln ihr Fehlen als Grund innezuhalten und nicht als Detail, das man übergehen darf.

Bei einem Grundstück statt eines Gebäudes bestätigen wir zusätzlich, ob das Grundstück als Bauland ausgewiesen ist oder landwirtschaftlich bleibt, was darüber entscheidet, was ein Käufer damit tatsächlich tun kann. Eine ausländische natürliche Person, die ein unbebautes Grundstück kauft, muss außerdem das darauf zu errichtende Projekt innerhalb von zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen (Art. 35 des Gesetzes Nr. 2644).

Eine Prüfung kommt vor allen anderen: ob das Gebäude seine Nutzungsgenehmigung besitzt, denn mehrere gewöhnliche Geschäfte sind ohne sie blockiert (auf Englisch).

Ist ein SPK-Bewertungsgutachten erforderlich?

Das Immobilienbewertungsgutachten (taşınmaz değerleme raporu), erstellt von einem Sachverständigen, der von der Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassen ist, ist bei Verkäufen unter Beteiligung ausländischer natürlicher Personen Gegenstand von Verwaltungsanweisungen des Grundbuch- und Katasteramts (TKGM) und nicht eines Gesetzes, und der Umfang dieses Erfordernisses hat sich im Lauf der Zeit geändert. Ob für ein bestimmtes Geschäft ein Gutachten erforderlich ist, muss deshalb mit dem Grundbuchamt anhand der am Tag des Geschäfts geltenden Anweisungen geklärt und darf in keine der beiden Richtungen einfach angenommen werden. Wird ein Gutachten erstellt, hat es zwei nützliche Wirkungen: Es schützt den Käufer vor überhöhten Preisen und stützt einen vertretbaren erklärten Wert für die Urkunde.

Kann man in der Türkei eine Immobilie kaufen, ohne dorthin zu reisen?

Die Eigentumsübertragung erfolgt persönlich beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü), in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Die Türkei führt ein auf Eintragung beruhendes Eigentumssystem (tapu sicili), sodass das Eigentum mit der Eintragung übergeht und nicht mit einem privaten Vertrag. Ein Käufer, der nicht erscheinen kann, kann den gesamten Kauf mit einer notariell beglaubigten Vollmacht (vekaletname) an einen türkischen Anwalt abwickeln; wird sie im Ausland unterzeichnet, muss sie mit einer Apostille versehen sein. Zu den üblichen Abschlussunterlagen gehören ein Reisepass mit beeidigter Übersetzung, eine türkische Steuernummer (vergi numarası), das Bewertungsgutachten, wo erforderlich, biometrische Fotos und eine Police der Pflichtversicherung gegen Erdbebenschäden (DASK), die sowohl für den Abschluss der Übertragung als auch für den Anschluss der Versorgungsleistungen erforderlich ist.

Wird ein Kauf in Etappen oder vor Fertigstellung abgewickelt, sichert ein notarielles Verkaufsversprechen (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi), das in der Form der notariellen Beurkundung (düzenleme) errichtet und im Grundbuch vermerkt wird, die Stellung des Käufers bis zum Abschluss. Bei Einheiten, die noch im Bau sind, prüfen wir zusätzlich das Eigentum des Bauträgers selbst, die Baugenehmigung, ob ein kat irtifakı begründet wurde, den Zahlungsplan und die Haftung des Bauunternehmers; siehe unseren Ratgeber zu Baumängeln und zur Haftung des Bauunternehmers in der Türkei.

Steuern und Kosten

Die wichtigste Belastung ist die Grundbuchgebühr (tapu harcı), 4 % des in der Urkunde erklärten Werts, nach dem Gesetz je 2 % Käufer und Verkäufer, wobei Verträge sie häufig anders verteilen. Weitere Kosten, Grunderwerbsteuern und Erleichterungen sollten eingeplant werden; siehe unseren Ratgeber zu Erbschaft und Übertragungssteuern bei türkischen Immobilien sowie unsere Praxis für Steuerrecht (auf Englisch).

Einen Wert unter dem tatsächlichen Preis zu erklären, um die tapu harcı zu senken, ist unzulässig und, wenn ein Bewertungsgutachten vorliegt, zudem kaum durchführbar. Wir halten den erklärten Wert zutreffend und vertretbar.

Ausländische Käufer, die Geld in die Türkei bringen und über eine Bank umtauschen, erhalten eine Devisenkaufbescheinigung (Döviz Alım Belgesi / DAB), die den Zufluss belegt, was sowohl für die Mehrwertsteuerbefreiung als auch für einen späteren Einbürgerungsantrag von Bedeutung ist. Erwirbt der Käufer Grundeigentum oberhalb des Mindestwerts, der für das Einbürgerungsprogramm durch Investition festgelegt ist (eine Schwelle, die von Zeit zu Zeit angepasst wird, sodass der aktuelle Betrag zu bestätigen ist), mit einer im Grundbuch vermerkten Verpflichtung, drei Jahre nicht zu verkaufen, kann der Kauf einen Antrag auf Einbürgerung durch Investition in der Türkei (auf Englisch) stützen. Zur Nachlassplanung bei türkischem Grundeigentum siehe unseren Ratgeber zur Erbschaft einer Immobilie in der Türkei für deutsche Erben.

Gewerbeimmobilien, Miete und Streitigkeiten

Über den Erwerb von Wohnimmobilien hinaus sind wir bei Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandels- und Industrieflächen) tätig und entwerfen und prüfen Gewerbemietverträge, die den türkischen Mietvorschriften und den Obergrenzen nach dem Verbraucherpreisindex (auf Englisch) unterliegen. Ist das Eigentum selbst streitig, bearbeiten wir Klagen auf Aufhebung der Eintragung und Neueintragung (tapu iptal ve tescil), Räumungsklagen zur Wiedererlangung des Besitzes und andere Immobilienstreitigkeiten vor den Gerichten. Eine häufige Streitquelle innerhalb eines Gebäudes statt um das Gebäude ist der Wirtschaftsplan und das nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) festgesetzte Instandhaltungsgeld, bei dem der Beschluss der Eigentümer, die Verteilung zwischen den Eigentümern und die kurze Anfechtungsfrist eine Rolle spielen; der Rahmen und der enge Anwendungsbereich der Obergrenze von 2026 sind in Türkische Gebäudeinstandhaltungsgebühren und die Obergrenze von 2026 (auf Englisch) dargestellt.

Wir begleiten einen ausländischen Käufer durch den gesamten Ablauf eines Kaufs in der Türkei: Eingrenzung der Immobilie und Bestätigung der Berechtigung, rechtliche und tatsächliche Prüfung des Grundbuchs und des Objekts, Beauftragung eines Bewertungsgutachtens, wo erforderlich, Entwurf des Kaufvertrags oder des Verkaufsversprechens, Abschluss beim Grundbuchamt persönlich oder per Vollmacht sowie Erledigung der Eintragung und der Formalitäten nach dem Abschluss. Berührt ein Kauf eine Gesellschaftsstruktur, eine Steuerfrage oder einen Streit, führen wir diese Arbeitsstränge zusammen, damit nichts dazwischen verloren geht. Sprechen Sie uns an, um Ihre Immobilienpläne in der Türkei zu besprechen.

Hat der Besitzer überhaupt keinen Vertrag, liegt der Weg des Eigentümers außerhalb der Mietvorschriften und ist in Besitzstörungsklage und Nutzungsentschädigung (ecrimisil) (auf Englisch) dargestellt. Diese Pflichten enden nicht mit dem Abschluss, und ein Eigentümer, der im Ausland lebt, trägt sie aus der Ferne: Hausgeld, Nutzungsstatus, Vermietungsgenehmigungen und rechtswidrige Nutzung werden unter Immobilien-Compliance für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland behandelt.

Verwandte Rechtsgebiete und Ratgeber

• Immobilien- und Eigentumsrecht: Grundbuchprüfung, Immobilienerwerb durch Ausländer und Übertragungen beim Grundbuch- und Katasteramt (TKGM).
• Geistiges Eigentum und Markenstreitigkeiten: Durchsetzung von Marken-, Patent- und Urheberrechten vor TÜRKPATENT und den Gerichten für geistiges Eigentum.
• Schutz personenbezogener Daten (KVKK/DSGVO): VERBİS-Registrierung, Erstellung des Datenverzeichnisses und Einhaltung der Vorschriften für grenzüberschreitende Datenübermittlung.
• Rechtsangelegenheiten in Istanbul für ausländische Mandanten und Unternehmen (auf Englisch): Umfassende Prozessführung und Vertretung in Handels- und Zivilsachen vor den Istanbuler Gerichten.