شراء عقار في تركيا يُنهي صفقةً ويبدأ سلسلة واجبات. فمن يوم تسجيل سند الملكية (Tapu) تبدأ التزامات تلحق بالمالك، ولا يوقف واحداً منها أن يكون المالك خارج البلاد. وأكثرها إثارةً للمشكلات أربعة: المساهمة في النفقات المشتركة للبناء وفق قانون ملكية الطوابق رقم 634، وقوةُ إلزام القرارات المتخذة في اجتماع لم يحضره المالك، وحالةُ رخصة الإسكان في البناء وفق قانون العمران رقم 3194، ونظامُ الإذن الذي صار يحكم التأجير القصير بموجب القانون رقم 7464. ويظهر خامسٌ حين يسوء شيء ما: شخص يستعمل العقار بلا حق، وهو ما يعالجه القانون المدني التركي رقم 4721 عبر دعاوى المالك ومسؤولية الحائز غير حسن النية. وهذا الدليل يتناول الواجبات كما تنشأ بعد انتقال الملكية؛ أما لحظة الاكتساب ذاتها، الشراء وفحص قيد السجل وإتمام المعاملة، فتندرج ضمن أعمال قانون العقارات.
اقرأ بقية القسم
وثمة ما يجعل المسألة أثقل على المالك القادم من الخليج أو من بلد عربي آخر: العقار يُشترى في زيارة قصيرة، ثم تُدار سنوات ملكيته من مسافة آلاف الكيلومترات؛ والمراسلات كلها بالتركية وتصل إلى عنوان في تركيا لا يفتحه أحد؛ وكثير من هذه العقارات ينتقل بعد سنوات إلى ورثة متعددين قبل أن يُنتبه إلى أن الالتزامات كانت تتراكم في الأثناء. ولهذا يُقرأ ما يلي بوصفه رزنامةً لا نصوصاً.
الالتزامات التي لا تتوقف حين تغادر البلاد
النمط واحد في هذه القوانين جميعاً: كل واجب يلحق بالملكية، ولكل واحد منها مرجعُه وميعادُه، ولكل واحد نتيجةٌ تتراكم بصمت بينما المالك في بلد آخر.
| الالتزام | السند | الموعد | أثر الإخلال |
|---|---|---|---|
| المساهمة في النفقات المشتركة والسُّلفة | القانون رقم 634، م. 20 | في الموعد المبيَّن في ميزانية التشغيل | تعويض تأخير بخمسة في المئة شهرياً؛ دعوى وتنفيذ من المدير أو من أي مالك آخر (م. 20/2) |
| التقيد بقرارات هيئة ملّاك الطوابق | القانون رقم 634، م. 28 و32 | من تاريخ القرار | يُلزم المالكَ وخلفاءه؛ ولا اعتراض إلا ضمن مواعيد المادة 33 |
| استحصال رخصة الإسكان والاحتفاظ بها | القانون رقم 3194، م. 30-31 | عند انتهاء البناء أو انتهاء الأجزاء الصالحة للاستعمال | لا يُستفاد للقسم المستقل الذي لا رخصة له من خدمات البنية التحتية حتى استحصالها |
| حيازة إذن التأجير فيما لا يجاوز مئة يوم | القانون رقم 7464، م. 2-3 | قبل إبرام عقد الإيجار | غرامة إدارية عن كل مسكن ومهلة خمسة عشر يوماً لإزالة المخالفة (م. 4) |
| عرض مشروع المشتري الأجنبي على أرض غير مبنية | القانون رقم 2644، م. 35 | خلال سنتين من الشراء | التصفية وتحويل العقار إلى ثمن إن لم يصفِّه المالك خلال مهلة لا تتجاوز سنة |
| تقديم إقرار ضريبة العقار | القانون رقم 1319، م. 23 | ضمن السنة المالية التي وقع فيها السبب المعدِّل للقيمة | إن لم يُقدَّم الإقرار في ميعاده رُبطت الضريبة من قِبل الإدارة (م. 32)؛ ولا يجري نقل ولا تفرغ لبناء أو أرض عليها دين ضريبة عقار (م. 30) |
النفقات المشتركة: الفاتورة التي تصل الشقة الفارغة أيضاً
تقسم المادة 20/1 من قانون ملكية الطوابق رقم 634 النفقات المشتركة على مفتاحين مختلفين (بعضها بالتساوي وبعضها بنسبة الحصة من الأرض، arsa payı)، وتفعل ذلك ما لم يتفق الملّاك فيما بينهم على غير ذلك. وأهم ما في النص لمالك خارج البلاد هو الفقرة (ج): لا يجوز التخلص من الحصة بالتنازل عن حق الاستعمال في الأماكن المشتركة، ولا بالاحتجاج بأن شقة مغلقة لا حاجة بها إلى المصعد أو المرجل أو البستاني. فلا خصم لغير المستعمِل، ولا وضع “موقوف” لقسم لا يسكنه أحد.
اقرأ بقية القسم
والرقم نفسه يأتي من ميزانية التشغيل (işletme projesi) التي تصادق عليها جمعية الملّاك، وأثر عدم الدفع يتحرك أسرع مما تتيحه المسافة من ردّ فعل. فالمادة 20/2 تحدد تعويض التأخير بخمسة في المئة شهرياً عن أيام التأخير؛ والمادة 37/4 تضع الميزانية القطعية بين المستندات التي تختصر الطريق إلى المعاملة التنفيذية؛ وإذا تعذّر التحصيل من المالك ومن المنتفع الفعلي معاً أجازت المادة 22/2 تسجيل رهن قانوني على القسم المستقل نفسه لمصلحة باقي الملّاك. أما كيف تُبنى الميزانية، ومن يصادق عليها، وما الذي يحدّه سقف 2026 فعلاً، وكيف تُحسب حصة كل مالك، فمعروضٌ في سقف 2026 ورسوم الصيانة في الأبنية التركية.
قرارات تُتخذ وأنت لست في الغرفة
تضع المادة 32/2 القاعدة بلا تحفّظ: جميع ملّاك الطوابق وخلفاؤهم العامّون والخاصّون، والمدير والمراقبون، ملزمون بالتقيد بقرارات هيئة ملّاك الطوابق. وتقول المادة 28 الشيء نفسه عن خطة الإدارة (yönetim planı): هي في حكم عقد يُلزم جميع ملّاك الطوابق، وتُلزم بتعديلاتها الخلفاءَ العامّين والخاصّين كذلك. فالمالك المقيم في الخارج ملزَم بقرار اتُّخذ في اجتماع لم يسمع به: زيادة في النفقات، أو قرار بتجديد الواجهة، أو تغيير في طريقة تشغيل المجمّع.
اقرأ بقية القسم
والذي يغيّره الغياب هو الرزنامة. فالهيئة تنعقد على دورة تحدّدها المادة 29، وتمنح المادة 33/1 من يريد إبطال قرار مهلةً قصيرة تُحسب من تاريخ القرار لمن حضر ومن تاريخ العلم لمن لم يحضر، مع حدّ أقصى في كل الأحوال، ودون أي شرط ميعاد حيث يُعدّ القرار منعدماً أو باطلاً بطلاناً مطلقاً. فالتاريخان الحاسمان لمالك غائب لا يردان في القانون أصلاً: متى انعقد الاجتماع، ومتى يُعتبر أنه علم به.
وهذه المواعيد تعمل بسوء مع المسافة. فالمادة 37/3 تُبلّغ ميزانية التشغيل إلى ملّاك الطوابق أو إلى المنتفعين فعلياً بالقسم المستقل، ومعنى ذلك أن رسالة تُسلَّم إلى مستأجر قد تبدأ ميعاداً لا يراه المالك قط. أما في التقاضي فالتبليغ في الخارج يجري وفق المادة 25 من قانون التبليغات رقم 7201 بواسطة السلطة المختصة في ذلك البلد، وتُرسَل الأوراق عبر وزارة الخارجية إلى سفارة تركيا أو قنصليتها المعنية؛ على أن المادة نفسها تضيف أنه حيث لا تُرى حاجة إلى وساطة وزارة الخارجية جاز إرسال أوراق التبليغ مباشرةً إلى البعثة التركية في ذلك المكان. وهنا يقع تمييز يهم المالك العربي أكثر من غيره: الطريق الأسرع والأقسى في المادة 25/أ، حيث يتضمن الإشعار تنبيهاً بأن التبليغ يُعدّ واقعاً إن لم تُقدَّم مراجعة خلال ثلاثين يوماً، ويُعدّ واقعاً في نهاية اليوم الثلاثين متى ثبت وصول الإشعار ولم تُقدَّم مراجعة، مقصورٌ بلفظه على المخاطَب التركي الجنسية. فالمالك الأجنبي يبقى في الأصل داخل مسار المادة 25 الأبطأ؛ غير أن المادة 35 تُكمل الصورة للجميع: من بُلِّغ تبليغاً صحيحاً ثم غيّر عنوانه لزمه إخبار المرجع فوراً بعنوانه الجديد، وإن لم يفعل ولم يتيسر تحديد عنوان من نظام قيد العناوين، أُلصقت نسخة من الورقة على باب العنوان القديم وعُدّ تاريخ الإلصاق تاريخ تبليغ.
والشخص الذي يقف في وسط هذه الصورة، بالنسبة إلى مالك غير مقيم، هو المدير. فالمادة 34/2 تجعل تعيين مدير إلزامياً حيث تبلغ الأقسام المستقلة ثمانية أو أكثر، والمادة 34/4 تشترط في تعيينه أغلبية العدد وأغلبية حصص الأرض معاً. أما الجملة الافتتاحية للمادة 35 التي تعدّد واجبات المدير فتحمل قيداً لا ينبغي تخطّيه: هذه الواجبات تسري ما لم تتضمن خطة الإدارة حكماً مخالفاً؛ أي أن أول ورقة يقرؤها المالك في الخارج ليست القانون بل خطة إدارة بنائه. وتترك الفقرة (و) من المادة نفسها قبولَ التبليغات المتعلقة بالعقار المشترك بمجموعه إلى المدير، وعملياً قد يكون إشعارٌ موجَّه إلى البناء كله قد تمّ تبليغه صحيحاً والمالك في بلد آخر. وتسدّ الفقرة الأخيرة الفراغ: إذا توافرت شروط المادة 34 ولم يُعيَّن مدير، كان ملّاك الطوابق مسؤولين بالاشتراك عن الأعمال المعدَّدة في الفقرة الأولى. وتُطبّق المادة 18/2 أحكامَ التزامات ملّاك الطوابق على المنتفعين انتفاعاً مستمراً بالقسم المستقل وتجعلهم متضامنين مع الملّاك؛ ومن هنا يُرى أن العلاقة المنشأة مع مستأجر لا ترفع المسؤولية عن المالك تجاه الإدارة.
رخصة الإسكان: ما الذي يُغلقه غيابها بالضبط
توجب المادة 30 من قانون العمران استحصال إذن من الإدارة التي منحت الرخصة قبل استعمال البناء بتمامه إذا تمّ بتمامه، أو استعمال أجزائه القابلة للاستعمال إذا تمّت هذه الأجزاء؛ ويُمنح الإذن بناءً على طلب صاحب البناء، وبعد التثبت من مطابقة البناء للرخصة وملحقاتها ومن انتفاء المحذور الفني في استعماله. وعلى الإدارة أن تبتّ في الطلب خلال ثلاثين يوماً على الأكثر، وإلا عُدّ الإذن ممنوحاً في تاريخ انقضاء هذه المدة. والجملة التي لا يقرؤها أكثر الملّاك تأتي مباشرةً بعد ذلك: الإذن الممنوح وفق هذه المادة لا يُخلّص صاحب البناء من المسؤولية الناشئة عن مخالفة القانون أو الرخصة وملحقاتها، كما لا يُخلّصه من التزام أداء أي ضريبة أو رسم. فرخصة الإسكان ليست ورقةً تمحو مخالفةً سابقة.
اقرأ بقية القسم
وتضع المادة 31 الجزاءَ وحدَّه في ثلاث جمل. يوم انتهاء البناء هو تاريخ منح رخصة الإسكان. والأبنية التي لم تُمنح لها الرخصة ولم تُستحصل لا يُستفاد لها من خدمات ومنشآت الكهرباء والماء والصرف حتى الحصول عليها. ثم: الأقسام المستقلة التي حصلت على الرخصة يُستفاد لها من هذه الخدمات. والسؤال الصحيح بالنسبة إلى مالك في الخارج هو إذن عن حال قسمه المستقل لا عن حال البناء وحده. أما ما يقفله النقصُ في مواضع أخرى (تعذّر تحويل حق الارتفاق بالبناء إلى ملكية طوابق، وصفة العقار في السجل) فقد عرضناه في شراء شقة في تركيا بدون رخصة إسكان.
التأجير: خط المئة يوم
يرسم القانون رقم 7464 حدّه بالمدة لا بالمنصة. فالمادة 2/1-(ز) تعرّف التأجير بغرض سياحي بأنه تأجير المساكن للمستخدمين لأي غرض كان مدةً لا تتجاوز مئة يوم، والمادة 1/3 تُخرج من نطاق القانون التأجيرَ الذي يجاوز مئة يوم في المرة الواحدة. وداخل هذا الخط تشترط المادة 3/1 استحصال الإذن قبل إبرام العقد وتعليق اللوحة على مدخل المسكن؛ وتمنح المادة 3/2 صلاحية إصدار الإذن للوزارة، وتجيز ممارستها عبر الولايات كذلك. ومن كان يؤجّر مسكنه إيجاراً سكنياً عادياً طويل الأمد فهو خارج هذا النظام، وتحكمه قواعد الإيجار العامة التي عرضناها في أنظمة الإيجار في تركيا.
| الشرط | النص | المضمون |
|---|---|---|
| رضا البناء | م. 3/3 | يُبرَز قرارٌ متخذ بإجماع جميع ملّاك البناء الذي يقع فيه القسم المستقل؛ وفي المجمّعات يُطلب للبناء المعني وحده وتُبلَّغ نسخة من الإذن إلى إدارة المجمّع |
| حد التركّز | م. 3/4 | في الأبنية التي تزيد أقسامها على ثلاثة: خمسة وعشرون في المئة على الأكثر باسم المؤجِّر الواحد؛ وإذا جاوز عدد الأقسام المأذونة باسم المؤجِّر نفسه في البناء نفسه خمسةً لزم كذلك ترخيص فتح محل وممارسة عمل، وفي المجمّعات قرارٌ إضافي بإجماع جميع الملّاك |
| على من يقع الالتزام | م. 3/5 | الالتزام على المؤجِّر؛ وإن باشر النشاط غيره فلا يكون ذلك إلا عبر وكالات السفر من الفئة (أ) المرخَّصة وفق القانون رقم 1618 |
| التأجير من الباطن | م. 3/7 | لا يجوز للمستخدم أن يؤجّر لغيره باسمه ولحسابه، ولا للمستأجر الذي استأجر المسكن للسكنى أن يؤجّره بغرض سياحي |
| الإخبار عن الهوية | م. 3/8 | يُطبَّق قانون الإخبار عن الهوية رقم 1774، والمسؤول عن التزام الإخبار هو صاحب إذن التأجير |
| استثناء المساكن عالية المواصفات | م. 3/10 | يجوز إصدار الإذن دون اشتراط الفقرتين الثالثة والرابعة للمساكن عالية المواصفات التي تتضمن خطة إدارتها المنظَّمة وفق المادة 28 من القانون رقم 634 حكماً بإجازة التأجير قصير الأمد، وتتوافر فيها أماكن الاستقبال والأمن وخدمة التنظيف اليومي ونحوها |
اقرأ بقية القسم
وتربط المادة 4/1 بكل واحدة من هذه المخالفات غرامةً إدارية: على من يؤجّر بلا إذن، وعلى من يستمر في النشاط بعد المهلة الممنوحة له وقدرها خمسة عشر يوماً، وعلى من يعيد تأجير ما استأجره باسمه ولحسابه، وعلى من يتوسط في تأجير مساكن لا إذن لها. والأرقام الواردة في متن القانون هي المبالغ الاسمية في نصه الأصلي المنشور سنة 2023؛ وبما أن المادة 17/7 من قانون المخالفات رقم 5326 توجب زيادة الغرامات الإدارية اعتباراً من مطلع كل سنة ميلادية بنسبة إعادة التقييم المحددة والمعلنة وفق المادة 298 المكررة من قانون الإجراءات الضريبية رقم 213، فإن المبلغ الواجب التطبيق يُقرأ من مبلغ تلك السنة لا من متن القانون الأصلي.
إذا كان أحد يستعمل العقار بلا حق
قد يعود المالك بعد غياب موسم فيجد في عقاره قريبًا أو مستأجرًا سابقًا أو جارًا. والقانون التركي يجيب على ذلك بمطالبتين لا بمطالبة واحدة، والتمييز بينهما ليس شكليًا: استرداد العقار، والحصول على مقابل مدة الإشغال، دعويان منفصلتان تستندان إلى نصوص منفصلة وتقومان على إثبات منفصل. وكون واضع اليد حسن النية أو غير حسن النية يغيّر المطالبة المالية تغييرًا جوهريًا، والذي يحسم ذلك عادةً هو التاريخ الذي أوضح فيه المالك موقفه. والنتيجة العملية لمالك مقيم خارج تركيا أن هذا التاريخ يُوثَّق ولا يُترك لزيارة قادمة. وكيف تُبنى المطالبتان، ولماذا تبقيان منفصلتين، وما الذي يفعله حسن النية بالرقم، موضوعٌ عرضناه في الإشغال غير المشروع لعقارك في تركيا.
واجبات السجل العقاري والضريبة التي تتجاوز الشراء
التزامان يقعان خارج البناء، وهما أكثر ما يُنسى من الخارج. تُوجب المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644 على الأشخاص الطبيعيين الأجانب وعلى الشركات التجارية المؤسَّسة في بلاد أجنبية وفق قوانين بلدانها أن تعرض المشروع الذي ستطوّره على العقار غير المبني الذي اشترته على موافقة الوزارة المعنية خلال سنتين؛ ويُقيَّد المشروع الموافَق عليه في خانة البيانات في السجل العقاري مع بيان تاريخي البدء والانتهاء، وتتابع الوزارة تحقّقه. وتضع الفقرة الأخيرة من المادة النتيجة: العقارات المكتسبة بالمخالفة لهذه المادة، أو التي يثبت استعمالها خلافاً لغرض الاكتساب، أو التي لم يُقدَّم الطلب بشأنها في الميعاد، أو لم يُنجَز مشروعها في مدته، تُصفَّى وتُحوَّل إلى ثمن يُدفع لصاحب الحق إن لم يصفِّها مالكها خلال مهلة لا تتجاوز سنة تمنحها وزارة المالية. وهذه الفقرة تخاطب المالك الأجنبي مباشرةً؛ وهي أوضح مثال على واجب يبدأ يوم التسجيل ولا يذكّر به أحد.
اقرأ بقية القسم
أما الجانب الضريبي فمقصود إيجازه هنا، لأن الإقرار والاحتساب من عمل المحاسب المرخَّص وفق القانون رقم 3568 لا من عمل الاستشارة القانونية. والإطار كالتالي: توجب المادة 23 من قانون ضريبة العقار رقم 1319 تقديمَ إقرار ضريبة العقار عند وجود سبب من الأسباب المعدِّلة للقيمة الضريبية، ويُقدَّم الإقرار إلى البلدية التي يقع العقار في نطاقها خلال السنة المالية التي وقع فيها السبب (وخلال ثلاثة أشهر من تاريخ الواقعة إن وقعت في الأشهر الثلاثة الأخيرة من السنة المالية)؛ وتربط المادة 30 القسطين بمواعيد آذار-أيار وتشرين الثاني؛ وتنص الفقرة المعنية من المادة نفسها على أن مديريات الطابو تستعلم إلكترونياً عن دين ضريبة العقار، وعلى أنه، فيما عدا حالات الإرث وحكم المحكمة والتنفيذ الجبري ونزع الملكية وسائر ما تنص عليه القوانين الخاصة، لا يجري نقل ولا تفرغ لبناء أو أرض عليها دين ضريبة عقار. فالمالك الذي يفكر في البيع يُحسن أن يستوثق من قيد البلدية قبل موعد الطابو بوقت كافٍ، وأن يسأل المحاسب عن بقية الصورة الضريبية.
الحفاظ على القدرة على التصرف عن بُعد
كل ما تقدَّم يفترض أن ثمة من يستطيع التوقيع. تنص المادة 89 من قانون الكتّاب بالعدل رقم 1512 على أن العقود والوكالات التي تقتضي بطبيعتها إجراء معاملة في السجل العقاري تُحرَّر وفق أحكام «التنظيم»، وهي صورة أثقل من التصديق على التوقيع، ولا تُغني عنها ورقة حُرِّرت في الخارج بالشكل الخاطئ. وتنص المادة 191 على أن أعمال الكتّاب بالعدل في البلاد الأجنبية يباشرها القناصل. أما المادة 193 فتستوجب القراءة إلى آخرها: هي تقول إن أحكام هذا القانون الواقعة خارج التعداد الوارد فيها لا تُطبَّق على القناصل، وذلك التعداد يضم المواد من 78 إلى 108، ومنها المادة 89. وإذا حُرِّرت الوكالة أمام كاتب عدل أجنبي عملت المادة 195: يصدّق القنصل توقيعَ وختمَ السلطة المختصة في ذلك البلد تحت المعاملة التي جرت وفق الأصول، مع حفظ أحكام القوانين الخاصة. وقد عرضنا شكل الوكالة المحرَّرة في الخارج وحدود بنودها في الوكالة الصادرة من الخارج لشراء عقار في تركيا. واللغة القانونية للعمل والمراسلة الرسمية في هذه الملفات هي التركية أمام المديريات والمحاكم، ويُستعان بمترجم محلَّف حيث يقتضي الإجراء ذلك. ويمكن للمالكين المقيمين في ألمانيا الاطلاع على الطريقين، القنصلية التركية وكاتب العدل الألماني مع الأبوستيل، في دليلنا للمالكين وغيرهم من المقيمين في ألمانيا.
اقرأ بقية القسم
وإلى جانب الورقة يأتي العنوان بوصفه النقطة العملية الثانية. فالمادة 37/3 من قانون ملكية الطوابق تُبلّغ ميزانية التشغيل إلى ملّاك الطوابق أو إلى المنتفعين فعلياً بالقسم المستقل مقابل التوقيع أو بكتاب مسجَّل؛ والمادة 35 من قانون التبليغات تربط بتغيير العنوان غير المُبلَّغ نتيجةَ إلصاق الورقة على باب العنوان القديم وعدِّ ذلك التاريخ تاريخَ تبليغ. وثمة اعتبار ثالث يخص الملّاك العرب بوجه خاص: هذه الالتزامات لا تنقطع بوفاة المالك، بل تنتقل إلى الورثة مع العقار، ومسار إثبات صفة الوارث ونقل الطابو إليه معروض في الاعتراف بوثائق الإرث الأجنبية ونقل الطابو إلى الورثة. والمالك الذي يبقي عنواناً محدَّثاً في سجلات البناء، ووكالةً محرَّرة بالشكل الصحيح في يد من يستطيع استعمالها، يحوّل أكثر الواجبات المتقدمة من خطر إلى بند في رزنامة.
