Der Erwerb einer Immobilie in der Türkei beendet ein Rechtsgeschäft; er begründet eine Verpflichtung. Der Kauf selbst wird in unserem Ratgeber zum Immobilienerwerb in der Türkei als Ausländer (auf Englisch) behandelt; diese Seite beginnt dort, wo jener Ratgeber endet. Ab dem Tag der Eintragung im Grundbuch laufen Pflichten gegen den Eigentümer, gleichgültig, ob er im Land ist, und keine von ihnen wird durch Abwesenheit ausgesetzt. Die vier, die die meisten Schwierigkeiten bereiten, sind der Beitrag zu den gemeinschaftlichen Kosten des Gebäudes nach dem türkischen Wohnungseigentumsgesetz (Nr. 634), die Bindungswirkung von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung, an der der abwesende Eigentümer nicht teilgenommen hat, der Nutzungsstatus des Gebäudes nach dem Baugesetz (Nr. 3194) und das Genehmigungsregime, das heute Kurzzeitvermietungen nach dem Gesetz Nr. 7464 beherrscht. Eine fünfte tritt erst zutage, wenn etwas schiefgegangen ist: eine Person, die die Immobilie ohne Recht nutzt, was das türkische Zivilgesetzbuch (TMK, Nr. 4721) über die Klagen des Eigentümers und die Haftung eines nicht gutgläubigen Besitzers regelt. Dieser Ratgeber behandelt die Pflichten, wie sie nach dem Erwerb entstehen; der Erwerb selbst gehört zum türkischen Immobilienrecht.
Die Pflichten, die mit Ihrer Abreise nicht enden
Das Muster ist in allen Gesetzen gleich: Jede Pflicht knüpft an das Eigentum an, jede hat ihre eigene Behörde und ihre eigene Frist, und jede hat eine Folge, die sich unbemerkt anhäuft, während der Eigentümer anderswo ist.
| Pflicht | Quelle | Zeitpunkt | Folge bei Versäumnis |
|---|---|---|---|
| Beitrag zu gemeinschaftlichen Kosten und Vorschüssen | Gesetz Nr. 634, Art. 20 | Wie im Wirtschaftsplan festgelegt | 5 % monatliche Verzugsentschädigung; Klage oder Vollstreckung durch den Verwalter oder jeden Eigentümer (Art. 20/2) |
| Befolgung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung | Gesetz Nr. 634, Art. 28, 32 | Ab dem Beschluss | Bindend für den Eigentümer und für Rechtsnachfolger; Anfechtung nur innerhalb der Fristen des Art. 33 |
| Nutzungserlaubnis einholen und besitzen | Gesetz Nr. 3194, Art. 30-31 | Bei Fertigstellung oder bei Fertigstellung nutzbarer Teile | Versorgungsleistungen werden Einheiten ohne Erlaubnis verweigert, bis sie erlangt ist |
| Genehmigungsbescheinigung für Vermietungen von bis zu 100 Tagen besitzen | Gesetz Nr. 7464, Art. 2-3 | Vor Abschluss des Mietvertrags | Verwaltungsbußgeld je Wohnung und eine Frist von 15 Tagen zur Regularisierung (Art. 4) |
| Projekt für unbebautes Land, das ein ausländischer Käufer erworben hat, vorlegen | Gesetz Nr. 2644, Art. 35 | Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb | Liquidation und Umwandlung in Geld, Zahlung an den Berechtigten, falls der Eigentümer nicht selbst innerhalb einer vom Finanzministerium gesetzten Frist von höchstens einem Jahr liquidiert |
| Grundsteuererklärung abgeben | Gesetz Nr. 1319, Art. 23 | In dem Haushaltsjahr, in dem das auslösende Ereignis eintritt | Steuerfestsetzung durch die Verwaltung (Art. 32); Übertragung gesperrt, solange Steuer offen ist (Art. 30) |
Gemeinschaftliche Kosten: Die Rechnung, die auch eine leere Wohnung erhält
Art. 20/1 des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 verteilt die gemeinschaftlichen Kosten nach zwei verschiedenen Schlüsseln (einen Teil zu gleichen Teilen, einen Teil nach dem Grundstücksanteil, arsa payı) und tut dies, sofern die Eigentümer untereinander nichts anderes vereinbart haben. Für einen Eigentümer, der nicht im Land ist, ist Buchstabe (c) am wichtigsten: Die Umlage lässt sich weder dadurch abschütteln, dass auf das Recht zur Nutzung einer gemeinschaftlichen Fläche verzichtet wird, noch dadurch, dass darauf verwiesen wird, eine leere Wohnung brauche weder Aufzug noch Heizkessel noch Gärtner. Es gibt keinen Nachlass für Nichtnutzer und keinen Ruhestatus für eine Einheit, in der niemand wohnt.
Der Betrag ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, dem işletme projesi, den die Eigentümerversammlung genehmigt, und die Nichtzahlung entwickelt sich rascher, als es die Entfernung zu reagieren erlaubt. Art. 20/2 setzt die Verzugsentschädigung auf 5 % pro Monat für die Tage des Verzugs fest; Art. 37/4 zählt einen endgültig festgestellten Wirtschaftsplan zu den Unterlagen, die den Weg zur Vollstreckung verkürzen; und wo das Geld weder vom Eigentümer noch vom Nutzer zu erlangen ist, erlaubt Art. 22/2 die Eintragung einer gesetzlichen Hypothek auf der Einheit selbst zugunsten der übrigen Eigentümer. Wie der Wirtschaftsplan aufgebaut wird, wer ihn genehmigt, was die Obergrenze für 2026 tatsächlich begrenzt und wie der Anteil jedes Eigentümers berechnet wird, behandeln wir in unserem Beitrag zu türkischen Gebäudeunterhaltskosten und der Obergrenze für vorläufige Wirtschaftspläne 2026 (auf Englisch).
Beschlüsse, die gefasst werden, während Sie nicht im Raum sind
Art. 32/2 formuliert die Regel ohne Einschränkung: Alle Eigentümer samt ihren Gesamt- und Einzelrechtsnachfolgern sowie der Verwalter und die Prüfer sind verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu befolgen. Art. 28 sagt dasselbe vom Verwaltungsplan, der Vertragskraft hat und alle Eigentümer und ausdrücklich auch ihre Rechtsnachfolger bindet. Ein Eigentümer im Ausland ist daher an einen Beschluss gebunden, der in einer Versammlung gefasst wurde, von der er nie gehört hat: eine Erhöhung des Wirtschaftsplans, ein Fassadenprojekt, eine Änderung der Verwaltung der Anlage.
Was die Abwesenheit ändert, ist der Fristenlauf. Die Versammlung tritt in einem durch Art. 29 festgelegten Turnus zusammen, und Art. 33/1 gibt einem Eigentümer, der einen Beschluss anfechten will, eine kurze Frist, die für Anwesende ab dem Beschluss und für Nichtanwesende ab dem Zeitpunkt der Kenntnis davon gemessen wird, mit einer äußersten Grenze in jedem Fall, und ohne jede Frist, wo der Beschluss nicht existent oder absolut nichtig ist. Die beiden Daten, auf die es für einen abwesenden Eigentümer ankommt, stehen deshalb gar nicht im Gesetz: wann die Versammlung stattfand und wann er als Kenntnis erlangt habend gilt.
Diese Fristen vertragen sich schlecht mit Entfernung. Die Bekanntgabe des Wirtschaftsplans nach Art. 37/3 erfolgt an Eigentümer oder an diejenigen, die die Einheit tatsächlich nutzen, sodass ein einem Mieter zugestelltes Schreiben Fristen in Gang setzen kann, die der Eigentümer nie sieht. In einem Rechtsstreit richtet sich die Zustellung im Ausland nach Art. 25 des Zustellungsgesetzes (Nr. 7201) durch die zuständige Behörde des fremden Staates, wobei die Schriftstücke über das Außenministerium an die türkische Botschaft oder das türkische Konsulat geleitet werden, obwohl der Artikel hinzufügt, dass die Schriftstücke unmittelbar an die Vertretung gesandt werden dürfen, wenn die Vermittlung des Ministeriums nicht für erforderlich gehalten wird. Für einen türkischen Staatsangehörigen im Ausland bietet Art. 25/a einen rascheren und härteren Weg: eine Mitteilung mit dem Hinweis, dass die Zustellung als bewirkt gilt, wenn nicht innerhalb von dreißig Tagen ein Antrag gestellt wird, und die Zustellung gilt am Ende des dreißigsten Tages als bewirkt, wenn die Mitteilung als zugegangen dokumentiert ist und kein Antrag folgt. Art. 35 vervollständigt das Bild für alle: Wer bereits eine Zustellung erhalten hat und seine Adresse ändert, muss dies der ausstellenden Behörde unverzüglich mitteilen, und tut er das nicht und lässt sich aus dem Adressregistersystem keine Wohnanschrift ermitteln, wird eine Kopie an der Tür der alten Adresse angebracht, und der Tag des Anbringens gilt als Tag der Zustellung.
Für einen im Ausland lebenden Eigentümer ist der Verwalter die Person im Zentrum dieser Tabelle. Art. 34 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (KMK, Nr. 634) macht die Bestellung eines Verwalters zwingend, wenn die Zahl der selbstständigen Einheiten acht oder mehr beträgt, und Art. 34 Abs. 4 bestimmt, dass der Verwalter mit der Mehrheit sowohl nach der Zahl der Eigentümer als auch nach den Miteigentumsanteilen am Grundstück bestellt wird. Der einleitende Satz des Art. 35, der die Aufgaben des Verwalters aufzählt, enthält einen Vorbehalt, den Sie nicht übersehen dürfen: Diese Aufgaben gelten, sofern der Verwaltungsplan nichts anderes bestimmt; das erste Dokument, das ein Eigentümer im Ausland lesen sollte, ist also nicht das Gesetz, sondern der Verwaltungsplan des eigenen Gebäudes. Buchstabe (f) desselben Artikels überlässt dem Verwalter die Entgegennahme von Zustellungen, die das gesamte Hauptgrundstück betreffen; eine Mitteilung an das Gebäude als Ganzes kann daher wirksam erfolgt sein, während Sie sich in einem anderen Land aufhalten. Der letzte Absatz des Art. 35 füllt die Lücke: Sind die Voraussetzungen des Art. 34 erfüllt und ist dennoch kein Verwalter bestellt, haften die Eigentümer gemeinsam für die im ersten Absatz aufgezählten Aufgaben. Art. 18 Abs. 2 wendet die Vorschriften über die Schulden der Eigentümer auf diejenigen an, die eine selbstständige Einheit dauerhaft nutzen, und macht sie zusammen mit den Eigentümern gesamtschuldnerisch haftbar; ein Mietverhältnis nimmt dem Eigentümer die Haftung gegenüber der Verwaltung also nicht ab.
Nutzungsstatus: Was er tatsächlich blockiert
Art. 30 des Baugesetzes verlangt vor der Nutzung eines fertiggestellten Gebäudes oder eines fertiggestellten, selbstständig nutzbaren Teils die Erlaubnis der Behörde, die die Baugenehmigung erteilt hat, auf Antrag des Eigentümers und nach der Feststellung, dass das Gebäude der Baugenehmigung und ihren Anlagen entspricht und gegen seine Nutzung keine technischen Bedenken bestehen. Die Verwaltung muss den Antrag spätestens innerhalb von dreißig Tagen abschließen; andernfalls gilt die Erlaubnis zur Nutzung des Gebäudes oder des fertiggestellten Teils als erteilt. Der folgende Absatz ist der, den Eigentümer meist nicht lesen: Die nach dem Artikel erteilte Erlaubnis entbindet den Bauherrn nicht von der Haftung, die sich aus der Nichtbeachtung des Gesetzes oder der Baugenehmigung und ihrer Anlagen ergibt, und nicht von einer Pflicht zur Zahlung von Steuern, Abgaben oder Gebühren.
Art. 31 regelt die Sanktion und ihre Grenze in drei Sätzen. Der Tag der Fertigstellung des Baus ist das Datum, an dem die Nutzungserlaubnis erteilt wird. Gebäude, für die die Erlaubnis nicht erteilt und nicht erlangt wird, werden nicht mit Strom-, Wasser- und Abwasserdiensten und -anlagen versorgt, bis sie erlangt ist. Und dann: Selbstständige Einheiten, die die Erlaubnis erlangt haben, werden versorgt. Die für einen Eigentümer im Ausland maßgebliche Frage betrifft daher seine eigene Einheit und nicht nur den Block. Was das Fehlen andernorts blockiert (die Umwandlung einer Bauservitut in Wohnungseigentum, die eingetragene Art der Immobilie), behandeln wir gesondert im Ratgeber zum Kauf einer türkischen Wohnung ohne Nutzungserlaubnis (auf Englisch).
Vermietung der Immobilie: Die Grenze von hundert Tagen
Das Gesetz Nr. 7464 zieht seine Grenze nach der Dauer, nicht nach der Plattform. Art. 2/1-(g) definiert die Vermietung zu touristischen Zwecken als die Vermietung von Wohnungen an Nutzer zu einem beliebigen Zweck für höchstens hundert Tage, und Art. 1/3 nimmt Vermietungen von mehr als hundert Tagen in einem einzigen Rechtsgeschäft aus dem Gesetz aus. Innerhalb dieser Grenze verlangt Art. 3/1 eine Genehmigungsbescheinigung vor Abschluss des Mietvertrags und ein Schild am Eingang der Wohnung; Art. 3/2 überträgt die Befugnis zur Bescheinigung dem Ministerium, das sie über das Gouvernement ausüben kann.
| Voraussetzung | Vorschrift | Inhalt |
|---|---|---|
| Zustimmung des Gebäudes | Art. 3/3 | Ein einstimmig von allen Eigentümern des Gebäudes gefasster Beschluss ist vorzulegen; in Anlagen ist er nur für das betroffene Gebäude erforderlich, und eine Kopie der Bescheinigung geht an die Anlagenverwaltung |
| Konzentrationsgrenze | Art. 3/4 | In Gebäuden mit mehr als drei Einheiten dürfen höchstens 25 % für denselben Vermieter bescheinigt werden; sind mehr als fünf Einheiten desselben Gebäudes für denselben Vermieter bescheinigt, ist zusätzlich eine Betriebseröffnungs- und Betriebserlaubnis erforderlich, in einer Anlage ein weiterer einstimmiger Beschluss aller Eigentümer |
| Wer die Bescheinigung besitzen muss | Art. 3/5 | Die Pflicht trifft den Vermietenden; wird die Tätigkeit von einem anderen ausgeübt, darf dies nur über nach dem Gesetz Nr. 1618 bescheinigte Reisebüros der Gruppe (A) geschehen |
| Untervermietung | Art. 3/7 | Ein Nutzer darf nicht auf eigene Rechnung weitervermieten, und ein Mieter, der die Wohnung als Wohnsitz gemietet hat, darf sie nicht auf eigene Rechnung zu touristischen Zwecken vermieten |
| Meldung von Gästen | Art. 3/8 | Das Meldegesetz Nr. 1774 (Kimlik Bildirme Kanunu) gilt, und der Inhaber der Bescheinigung ist die für die Meldepflicht verantwortliche Person |
| Ausnahme für hochwertige Wohnanlagen | Art. 3/10 | Eine Bescheinigung darf ohne die Voraussetzungen des dritten und vierten Absatzes für hochwertige Wohnanlagen erteilt werden, deren Verwaltungsplan nach Art. 28 des Gesetzes Nr. 634 die Kurzzeitvermietung zulässt und die Rezeption, Sicherheitsdienst, tägliche Reinigung und vergleichbare Dienste bieten |
Art. 4/1 knüpft Verwaltungsbußgelder an jedes dieser Versäumnisse, für die Vermietung ohne Bescheinigung, für die Fortsetzung nach Ablauf der fünfzehntägigen Frist zur Regularisierung, für die Weitervermietung auf eigene Rechnung und für die Vermittlung der Vermietung nicht bescheinigter Wohnungen. Die im Gesetz genannten Beträge sind die Nennbeträge, wie sie erlassen wurden; nach Art. 17/7 des Ordnungswidrigkeitengesetzes (Nr. 5326) werden Verwaltungsbußgelder jedes Jahr mit Wirkung vom Beginn des Kalenderjahres um den Neubewertungssatz erhöht, der nach wiederholtem Art. 298 der Abgabenordnung (VUK, Nr. 213) festgelegt und bekannt gegeben wird; der tatsächlich angewandte Betrag ist daher dem Wert des laufenden Jahres und nicht dem 2023 veröffentlichten Gesetzestext zu entnehmen.
Wenn jemand die Immobilie ohne Recht nutzt
Ein Eigentümer, der eine Saison lang weg war, kehrt manchmal zu einem Verwandten, einem früheren Mieter oder einem Nachbarn im Besitz zurück. Das türkische Recht beantwortet das mit zwei Ansprüchen statt mit einem, und die Unterscheidung ist keine Formalität: Die Rückgabe der Immobilie und die Zahlung für die Zeit der Nutzung sind getrennte Klagen, die auf getrennten Vorschriften des Zivilgesetzbuchs beruhen und getrennte Beweise erfordern. Ob der Nutzer als gutgläubig behandelt wird, verändert den Zahlungsanspruch erheblich, und der Tag, an dem der Eigentümer die Lage klargestellt hat, entscheidet darüber meist, weshalb ein Eigentümer im Ausland dieses Datum festhalten sollte, statt auf einen Besuch zu warten. Wie die beiden Klagen formuliert werden, warum sie getrennt gehalten werden und was der gute Glaube mit dem Betrag macht, ist dargestellt in unbefugte Nutzung Ihrer türkischen Immobilie (auf Englisch).
Register- und Steuerpflichten, die den Erwerb überdauern
Zwei Pflichten liegen außerhalb des Gebäudes und werden aus dem Ausland leicht vergessen. Art. 35 des Grundbuchgesetzes (Nr. 2644) verlangt von ausländischen natürlichen Personen und von nach dem Recht ihres Landes im Ausland gegründeten Handelsgesellschaften, das Projekt, das sie auf dem von ihnen erworbenen unbebauten Grundstück verwirklichen wollen, innerhalb von zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorzulegen; das genehmigte Projekt mit seinen Beginn- und Fertigstellungsterminen wird in der Spalte für Erklärungen im Grundbuch vermerkt, und seine Verwirklichung wird überwacht. Der letzte Absatz desselben Artikels regelt die Folge: Eine Immobilie, die entgegen dem Artikel erworben wurde, entgegen dem Erwerbszweck genutzt wird, für die kein fristgerechter Antrag gestellt wurde oder deren Projekt nicht rechtzeitig verwirklicht wird, wird liquidiert, wenn der Eigentümer sie nicht innerhalb einer vom Finanzministerium gesetzten Frist von bis zu einem Jahr liquidiert, und der Preis wird an den Berechtigten gezahlt.
Die steuerliche Seite bleibt hier bewusst kurz, weil Erklärung und Berechnung dem vereidigten Steuerberater nach dem Gesetz Nr. 3568 zukommen und nicht der Rechtsberatung. In Umrissen: Art. 23 des Grundsteuergesetzes (Nr. 1319) macht eine Erklärung zur Pflicht, wenn einer der wertverändernden Gründe des Art. 33 eintritt; sie ist bei der Gemeinde am Ort der Belegenheit der Immobilie innerhalb des Haushaltsjahres abzugeben, in dem das Ereignis eintritt (oder innerhalb von drei Monaten, wenn es in die letzten drei Monate des Jahres fällt); Art. 30 setzt die zwei Raten fest, im März-Mai und im November; und Art. 30/8 bestimmt, dass die Grundbuchämter die offene Grundsteuer elektronisch abfragen und dass, abgesehen von Erbfall, gerichtlicher Entscheidung, Zwangsvollstreckung, Enteignung und in Sondergesetzen vorgesehenen Fällen, ein Gebäude oder Grundstück mit einer offenen Grundsteuerschuld nicht übertragen wird. Ein Eigentümer, der verkaufen will, sollte daher die Unterlagen der Gemeinde lange vor dem Termin prüfen und den Rest der steuerlichen Lage von einem Steuerberater klären lassen.
Die Handlungsfähigkeit aus der Ferne sichern
Alles Vorstehende setzt voraus, dass jemand unterschreiben kann. Art. 89 des Notariatsgesetzes (Nr. 1512) bestimmt, dass Verträge und Vollmachten, die ihrer Natur nach ein Rechtsgeschäft beim Grundbuchamt erfordern, nach den Vorschriften über beurkundete Urkunden errichtet werden, einer umfassenderen Form als die Beglaubigung einer Unterschrift, die ein im Ausland in der falschen Form erstelltes Dokument nicht erfüllt. Art. 191 bestimmt, dass notarielle Geschäfte im Ausland von Konsuln wahrgenommen werden, und Art. 193, bis zum Ende gelesen, führt die Vorschriften des Gesetzes auf, die auf Konsuln tatsächlich anwendbar sind, eine Liste, die von Art. 78 bis 108 reicht und damit Art. 89 einschließt. Wird eine Urkunde stattdessen vor einem örtlichen Notar errichtet, bestimmt Art. 195, dass Unterschrift und Siegel der zuständigen Behörde dieses Landes vom Konsul beglaubigt werden, vorbehaltlich besonderer gesetzlicher Bestimmungen. Eigentümer in Deutschland finden beide Wege, das türkische Konsulat und den deutschen Notar mit anschließender Apostille, in unserem Ratgeber für Immobilieneigentümer und andere Mandanten in Deutschland.
Neben der Urkunde ist die Adresse der praktische Punkt. Art. 37/3 des Wohnungseigentumsgesetzes gibt den Wirtschaftsplan den Eigentümern oder denen, die die Einheit tatsächlich nutzen, gegen Unterschrift oder per Einschreiben bekannt, und Art. 35 des Zustellungsgesetzes behandelt eine nicht mitgeteilte Adressänderung als Grund, das Schriftstück an der Tür der alten Adresse anzubringen und diesen Tag als Zustellung zu zählen. Ein Eigentümer, der in den Unterlagen des Gebäudes eine aktuelle Adresse hinterlegt hat und eine Urkunde in der richtigen Form besitzt, mit einer Person, die sie nutzen kann, macht aus den meisten der vorstehenden Pflichten statt eines Risikos einen Termin im Kalender.
