Stadterneuerung und gefährdete Gebäude

Ein Eigentümer, der von einer Umwandlung nach dem Gesetz Nr. 6306 betroffen ist, hat weniger Wahlmöglichkeiten, als das Verfahren vermuten lässt, und jede ist befristet. Die Entscheidung, abzureißen und neu zu bauen, wird von Miteigentümern gefasst, die nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 6306 nach Grundstücksanteilen die absolute Mehrheit halten; sie bindet das Grundstück, und der Anteil eines Eigentümers, der sich ihr nicht anschließt, wird bewertet und im Wege der öffentlichen Versteigerung verkauft. Was dem Eigentümer tatsächlich offensteht, liegt früher und leiser: die Bedingungen des Vertrags, den die Mehrheit annehmen soll, die Frage, ob die Feststellung und die ihr zugrunde liegenden Zustellungen wirksam erfolgt sind, und was im Register geschieht, während das Gebäude entsteht. Auf dieser Seite der Akte handeln wir.

Wo der Handlungsspielraum des Eigentümers tatsächlich liegt

Drei Zeitpunkte tragen fast alles. Die Feststellung selbst: Art. 3 Abs. 1 gibt den Eigentümern fünfzehn Tage für den Widerspruch, und ein technischer Ausschuss aus vier Hochschullehrern und drei Bediensteten entscheidet. Die Versammlung, in der sich die Mehrheit bildet, solange Anteilsverteilung, Ablieferungstermin und Verzugsbedingungen noch verhandelbar sind. Und der Moment, in dem die Arbeiten stehen bleiben, in dem Art. 6 Abs. 14 den Eigentümern einen gesetzlichen Beendigungsweg statt einer gewöhnlichen Vertragsverletzungsklage gibt. Alles dazwischen ist Verfahren, und die Fristen laufen, gleichgültig, ob sich ein Eigentümer im Land aufhält. Eine weitere Ebene fortlaufender Pflichten behandelt die Immobilien-Compliance für Eigentümer im Ausland.

Der Mehrheitsbeschluss und was mit einem Anteil geschieht, der draußen bleibt

Art. 6 Abs. 1 zählt auf, worüber die Mehrheit entscheiden darf: die Zusammenlegung von Grundstücken, die Bebauung Block für Block, die Teilung, die Abtretung, die Begründung und Eintragung, den Neubau, den Verkauf von Anteilen und die Neubewertung im Wege des Bauens gegen Anteile, der Erlösbeteiligung oder einer anderen Methode, und zwar durch Miteigentümer, die die absolute Mehrheit der Anteile halten, gleichgültig, ob sie Miteigentümer des Gebäudes selbst waren. Bis das Gesetz Nr. 7471 vom 7. November 2023, in Kraft seit dem 9. November 2023, den Wortlaut änderte, lag die Schwelle bei zwei Dritteln.

Der Artikel regelt dann den Eigentümer, der sich nicht anschließt. Ihm ist das Angebot mit dem Beschluss und den vereinbarten Bedingungen oder der Ort, an dem es eingesehen werden kann, mitzuteilen, und die Mitteilung muss den Hinweis enthalten, dass der Grundstücksanteil nach dem Gesetz verkauft wird, wenn das Angebot nicht innerhalb von fünfzehn Tagen geprüft oder angenommen wird. Der Verkauf erfolgt im Wege der öffentlichen Versteigerung an die zustimmenden Miteigentümer zu einem Preis nicht unter dem vom Präsidium oder in seinem Auftrag ermittelten Verkehrswert. Führt das zu keinem Käufer, werden Risikogebiete und Reservebaugebiete von Risikogebäuden unterschieden: Bei den ersten erwirbt die Stelle, die das Projekt durchführt, den Anteil zum Verkehrswert, bei den zweiten wird der Verkauf an Dritte, die die vereinbarten Bedingungen annehmen, wiederholt. Belastungen des Anteils (Hypothek, Pfändung, Nießbrauch) erlöschen nicht; sie setzen sich am Verkaufserlös fort und werden anschließend auf Antrag des Präsidiums im Register gelöscht. Art. 6 Abs. 16 fügt hinzu, dass nach dem Abriss des Gebäudes eine Klage auf Aufhebung des Miteigentums am Grundstück erhoben werden kann, bestimmt aber ausdrücklich, dass ihre Erhebung den Mehrheitsbeschluss oder die auf ihn hin getroffenen Maßnahmen nicht hindert.

Wo die Regeln vom Februar 2026 in einer laufenden Akte greifen

Die Änderung der Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306 vom 4. Februar 2026 hat verändert, wie eine Akte aufgebaut sein muss. Die Versammlung, in der sich die Mehrheit bildet, hat nun ein eigenes Verfahren: Jeder Eigentümer kann veranlassen, dass alle Eigentümer geladen werden, Zeit und Ort werden mit dem Formular Ek-12 mitgeteilt, und der Beschluss wird in einem unterzeichneten Protokoll festgehalten. Der Antrag auf Baugenehmigung setzt nun voraus, dass das Angebot den Eigentümern zugestellt wurde, die sich nicht angeschlossen haben, und dass ein Antrag auf Verkauf ihrer Anteile gestellt wurde. Zwei Regeln, die die Änderung wiederholt hat, bestimmen weiterhin den Zeitplan: Der Beschluss wartet nicht auf den Abriss, und einem Eigentümer, der dem Grundbuchamt eine elektronische Zustellungsadresse mitgeteilt hat, wird dort zugestellt, und die Zustellung gilt mit Ablauf des fünften Tages nach dem Tag, an dem die Mitteilung die Adresse erreicht, als erfolgt. Auf dieser Seite ist die Frage praktisch: was in der Akte bereits vorhanden sein muss, bevor ein Genehmigungsantrag gestellt wird, welche Eigentümer auf welchem Weg erreicht werden müssen und was das Register zeigt, wenn die Anmerkung gelöscht wird. Die Änderung selbst wird aus der Sicht eines Eigentümers, der nicht unterzeichnet hat, Artikel für Artikel in unserem Beitrag zu dem behandelt, was die Änderung vom Februar 2026 für Eigentümer geändert hat (auf Englisch).

Den Vertrag des Bauunternehmers aus der Sicht des Eigentümers lesen

Ein Bauvertrag gegen Grundstücksanteile überträgt Grundstücksanteile gegen das Versprechen fertiger Einheiten, weshalb für ihn die Formvorschriften für Immobilien gelten. Art. 237 Abs. 2 des Obligationengesetzes Nr. 6098 macht ein Versprechen, eine Immobilie zu verkaufen, unwirksam, wenn es nicht in amtlicher Form errichtet wird, und Art. 89 des Notariatsgesetzes Nr. 1512 ordnet Urkunden, die ihrer Natur nach ein Rechtsgeschäft beim Grundbuchamt erfordern, der Kategorie der errichteten Urkunden zu. Art. 60 Abs. 3 erlaubt dem Notar, das Versprechen auf Antrag einer Partei über das Grundbuchinformationssystem im Register anzumerken, und Art. 26 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 erlaubt dasselbe für Bauverträge gegen Grundstücksanteile, mit der Löschung der Anmerkung von Amts wegen, wenn innerhalb von fünf Jahren nichts verkauft oder eingetragen wird.

Drei Klauseln leisten dann den größten Teil der Arbeit. Die Preisverteilung, weil Art. 480 den Bauunternehmer an einen vereinbarten Pauschalpreis bindet, ihm aber erlaubt, die Anpassung oder den Rücktritt zu verlangen, wenn unvorhergesehene Umstände die Leistung übermäßig erschweren. Die Mängelregelung, weil Art. 475 dem Besteller Rücktritt, Minderung oder unentgeltliche Nachbesserung gibt und das erste dieser Rechte dann ausschließt, wenn das Werk auf dem eigenen Grundstück des Bestellers steht und seine Entfernung übermäßigen Schaden verursachen würde, was in einer Umwandlung der Regelfall ist. Und die Verjährung: Art. 478 bemisst Mängelansprüche bei unbeweglichen Bauwerken auf fünf Jahre ab Ablieferung, verlängert auf zwanzig Jahre, wenn den Bauunternehmer grobes Verschulden trifft. Wie diese Fristen berechnet werden und was bei der Abnahme vorbehalten werden muss, ist in unserem Beitrag zu Baumängeln und Gewährleistungsfristen (auf Englisch) dargestellt; ist der Käufer einer Einheit ein Verbraucher und nicht ein Grundstückseigentümer, unterscheiden sich Gerichtsstand und Ansprüche, und das behandeln wir in der Klage gegen einen Bauträger vor den türkischen Verbrauchergerichten (auf Englisch).

Sicherheit im Register, während das Gebäude entsteht

Art. 6 Abs. 10 ist die Vorschrift, auf die sich Eigentümer verlassen, ohne ihre Grenze zu kennen. Sind die Immobilien aufgrund eines Verkaufsversprechens oder eines Bauvertrags gegen Grundstücksanteile auf den Bauunternehmer übertragen worden, darf wegen seiner Schulden gegenüber Dritten keine Pfändung und keine einstweilige Maßnahme auf sie angewandt werden, bis zugunsten der Eigentümer eine Wohnungseigentums-Dienstbarkeit begründet ist; Forderungen für Material und Arbeit für dieses Vorhaben sind ausgenommen. Der nächste Satz setzt die Grenze: Wird die Dienstbarkeit nicht innerhalb von sechs Monaten nach Beginn der Arbeiten begründet, sind Pfändungen und Maßnahmen zulässig. Art. 6 Abs. 13 kontrolliert die eigenen Verkäufe des Bauunternehmers, wenn die Arbeiten von natürlichen Personen oder privatrechtlichen juristischen Personen durchgeführt werden: Einheiten, die dem Bauunternehmer zufallen, dürfen nur mit Genehmigung der Verwaltung und zehn Punkte unter dem von ihr festgestellten Fertigstellungsgrad verkauft werden; Verkäufe auf oder über dem Fertigstellungsgrad erfordern die Zustimmung jedes Eigentümers. Verschlechtert sich die Lage des Bauunternehmers selbst, werden die Fragen zu Insolvenzfragen, die in Bauträgerinsolvenz und Konkordat für Immobilienkäufer (auf Englisch) behandelt werden.

Eilenteignung, Kosten und Befreiungen

Kommt die Mehrheit nie zustande, kann das Grundstück den Eigentümern ganz aus der Hand genommen werden. Art. 6 Abs. 2 eröffnet die Eilenteignung dreißig Tage nach der Mitteilung an die Eigentümer eines Grundstücks, dessen Gebäude abgerissen wurde, und behandelt diese Enteignungen als Enteignungen zur Durchführung von Umsiedlungsprojekten im Sinne von Art. 3 Abs. 2 des Enteignungsgesetzes Nr. 2942, des Absatzes, der verlangt, dass die Barzahlung nicht weniger als ein Sechstel der Entschädigung beträgt, während der Rest an gleiche Raten mit Zinsen über höchstens fünf Jahre gebunden ist. Art. 6 Abs. 2 fügt dann eine eigene Regel hinzu: Bei diesen Umwandlungsenteignungen beträgt die erste Rate ein Fünftel der so ermittelten Beträge. Entschädigung und Eintragung auf den Namen der Verwaltung werden anschließend nach Art. 10 vor dem Zivilgericht erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi) geregelt, und die dem Eigentümer zugestellte Ladung weist darauf hin, dass alle Einwendungen und Beweismittel zum Wert der Immobilie dem Gericht innerhalb von zehn Tagen nach Zustellung schriftlich zugehen müssen. Art. 14 setzt dreißig Tage für die Anfechtung der Enteignung und sagt ausdrücklich, dass ein Miteigentümer allein klagen kann. Ein Datum ist vorzumerken: Die Worte, die das Eintragungsurteil für endgültig erklären, sind vom Verfassungsgericht aufgehoben worden, und die Aufhebung wird am 21. Februar 2027 wirksam; bis dahin ist das Urteil endgültig, wobei nur die Rechtsmittel der Parteien gegen die Höhe vorbehalten bleiben.

Art. 7 Abs. 9 des Gesetzes Nr. 6306 befreit einen bestimmten Kreis von Rechtsgeschäften von Notar- und Grundbuchgebühren, Gemeindegebühren und -abgaben, Erbschafts- und Übertragungssteuer, Abgaben des revolvierenden Fonds und Stempelsteuer auf die errichteten Urkunden. Die Befreiung ist nicht unbegrenzt: Sie erfasst die in dem Absatz aufgeführten Rechtsgeschäfte, an denen eine der folgenden Stellen oder Personen beteiligt ist: das Ministerium, das Präsidium, TOKİ, İller Bankası, die Verwaltung, der Bauunternehmer, der die Arbeiten übernimmt, ein Eigentümer oder eine Person, die das Risikogebäude mindestens ein Jahr lang als Mieter oder Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts genutzt hat. Art. 7 Abs. 10 fügt hinzu, dass Gemeinden keine Gebühr und keine Abgabe für neue Bauflächen bis zum Eineinhalbfachen der vorhandenen Baufläche erheben, wenn private Personen die Arbeiten durchführen. Die Mietbeihilfe ist etwas anderes: Art. 5 Abs. 1 sagt, dass sie Eigentümern, Mietern und im Gebäude wohnenden Inhabern beschränkter dinglicher Rechte in einvernehmlich geräumten Gebäuden gewährt werden kann, doch das Gesetz legt weder Höhe noch Dauer fest, sodass beides dem jeweils geltenden Regelwerk folgt.

Unser Vorgehen

Wir lesen die Akte in der Reihenfolge, in der das Gesetz sie ordnet: was die Feststellung besagt und ob ihre Zustellung Bestand hat, wie die Mehrheit gebildet und wie das Angebot zugestellt wurde, was der Vertrag zuteilt und was er im Register sichert und wo die oben genannten Fristen jetzt stehen. Hat der Bauunternehmer die Arbeiten eingestellt, gehen wir mit der Mehrheit den Weg nach Art. 6 Abs. 14, statt vor Gericht zu beginnen, und halten daneben die Ansprüche nach allgemeinem Recht des Obligationengesetzes bereit. Erwerb, Eigentum und Registerarbeit am selben Grundstück liegen bei unserer Tätigkeit im türkischen Immobilienrecht.