خيارات المالك داخل تحوّل يجري وفق القانون رقم 6306 أضيق مما توحي به ضخامة العملية، وكلٌّ منها مقيَّد بميعاد. فقرار الهدم وإعادة البناء يُتخذ بالأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم بموجب الفقرة الأولى من المادة 6، ويُلزم القطعة كلها، وحصةُ من لا ينضم إليه تُقدَّر قيمتها الرائجة وتُباع بالمزاد العلني. أما ما يبقى مفتوحاً أمام المالك فأسبق وأهدأ: شروط العقد المعروض على الأغلبية، وصحةُ التصنيف والتبليغات، وما يبقى مقيَّداً باسمه في السجل بينما يرتفع البناء. وعلى هذا الجانب من الملف نعمل، فيما يندرج الاكتساب وفحص القيد ونقل الملكية في القطعة نفسها ضمن أعمال قانون العقارات.
اقرأ بقية القسم
وثمة ما يجعل المسألة أثقل على المالك القادم من الخليج أو من بلد عربي آخر. فالنظام كله مبنيّ على تبليغات داخلية: ورقة تُلصق على باب البناء، وإخطار عبر بوابة الحكومة الإلكترونية e-Devlet، وإعلان خمسة عشر يوماً في المختارية (muhtarlık) يُعدّ آخر أيامه تاريخَ التبليغ. لا شيء من ذلك يُرسَل بالبريد إلى الرياض أو الدوحة أو دبي، والعقد المعروض للتوقيع مكتوب بالتركية، والمواعيد تجري سواء أكان المالك في البلاد أم لا. وتلتقي هذه الصفحة عند هذه النقطة مع الامتثال العقاري للمُلّاك المقيمين خارج تركيا، حيث تُعالَج الواجبات الجارية على العقار في غياب مالكه؛ ويلتقي كثير منها بمسألة الإرث، لأن العقار ينتقل غالباً إلى ورثة متعددين قبل أن يبدأ التحول، وذلك معروض في الاعتراف بوثائق الإرث الأجنبية ونقل الطابو إلى الورثة.
أين تقع قوة المالك فعلاً
ثلاث لحظات تحمل معظمها. التصنيف نفسه، إذ تمنح الفقرة الأولى من المادة 3 مهلةَ خمسة عشر يوماً للاعتراض تفصل فيه هيئة فنية. والاجتماع الذي تتكوّن فيه الأغلبية، حيث لا تزال حصص التوزيع وموعد التسليم وشروط التأخير قابلة للتفاوض. ثم اللحظة التي يتوقف فيها العمل، حيث تعطي الفقرة الرابعة عشرة من المادة 6 طريقَ فسخ قانونياً بدل دعوى إخلال عادية. وما بينها إجراءاتٌ ومواعيد.
| المرحلة | السند | الميعاد | ما الذي يُحسم فيها |
|---|---|---|---|
| الاعتراض على تصنيف البناء خطراً | القانون رقم 6306، م. 3/1-3/2 | 15 يوماً من التاريخ الذي يُعدّ فيه التبليغ واقعاً | دخول البناء في النظام من عدمه |
| الاعتراض حيث البناء آيل للسقوط أو متضرر ضرراً بالغاً | القانون رقم 6306، م. 6/A(2) | يومان؛ وتفصل الهيئة خلال ثلاثة | المسألة ذاتها على رزنامة مضغوطة |
| المهلة الممنوحة للملّاك للهدم | القانون رقم 6306، م. 5/3 | لا تجاوز 90 يوماً | أيهدم الملّاك أم تهدم الإدارة على نفقتهم |
| فحص عرض الأغلبية أو قبوله | القانون رقم 6306، م. 6/1 | 15 يوماً من التبليغ | ذهاب حصة المخالف إلى المزاد من عدمه |
| تعذّر الاتفاق بعد الهدم | القانون رقم 6306، م. 6/2 | 30 يوماً من التبليغ | فتح باب الاستملاك المستعجل وفق القانون رقم 2942 |
| الطعن في القرارات الإدارية المتخذة وفق القانون | القانون رقم 6306، م. 6/9 | 30 يوماً من التبليغ | الوصول إلى القضاء الإداري وفق القانون رقم 2577 |
| الفسخ القانوني لتقصير المقاول | القانون رقم 6306، م. 6/14 | سنة / ستة أشهر، ثم إنذار 30 يوماً | سقوط العقود دون حكم قضائي من عدمه |
قرار الأغلبية ومصير الحصة التي تبقى خارجه
تُعدّد الفقرة الأولى من المادة 6 ما يجوز للأغلبية أن تقرره: توحيد القطع، والتنفيذ منفرداً أو مجتمعاً أو على أساس الجزيرة العمرانية، والإفراز والتقسيم والترك والإحداث والتسجيل في الطابو، وإعادة البناء، وبيع الحصص، وإعادة التقييم بأسلوب الإنشاء مقابل حصة من الأرض أو تقاسم الإيراد أو غيرهما، بالأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة ما يملكون من حصص، دون نظر إلى كونهم شركاء في البناء ذاته. وحتى تعديل القانون رقم 7471 المؤرخ 7 تشرين الثاني/نوفمبر 2023 (النافذ في 9 تشرين الثاني/نوفمبر 2023) كانت العتبة ثلثي الحصص.
اقرأ بقية القسم
ثم يعالج النص مركز من لا ينضم. يُبلَّغ إليه العرض المتضمن القرار وشروط الاتفاق، أو المكان الذي يُطلع فيه عليه، عن طريق كاتب العدل أو بالإعلان خمسة عشر يوماً في المختارية، ويُعدّ الإعلان مبلَّغاً في يومه الأخير؛ ويُذكر في التبليغ صراحةً أن حصص الأرض ستُباع وفق القانون إذا لم يُفحص العرض أو لم يُقبل خلال خمسة عشر يوماً. والبيع بالمزاد العلني إلى الشركاء المتفقين بما لا يقل عن القيمة الرائجة المقدَّرة بمعرفة الرئاسة. وإذا لم يُسفر عن مشترٍ فُصلت المناطق المصنَّفة خطراً ومناطق البناء الاحتياطية عن المباني المصنَّفة خطراً: في الأولى تُشترى الحصة بالقيمة الرائجة من الجهة المنفِّذة، وفي الثانية يتكرر البيع إلى الغير الذي يقبل الالتزام بالاتفاق. ولا تسقط الحقوق المقيَّدة على الحصة، كالرهن والحجز الاحتياطي والحجز وحق الانتفاع، بل تستمر على ثمن البيع ثم تُشطب بطلب الرئاسة. وتضيف الفقرة السادسة عشرة أن دعوى إزالة الشيوع جائزة بعد هدم البناء، ثم تستدرك: رفعها لا يمنع اتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة ولا العمل بموجبه.
وهنا يظهر الفارق العملي: المهلة الفاصلة بين تبليغ العرض وبيع الحصة خمسة عشر يوماً. من يعلم بالتبليغ في يومه الأول يفحص العرض أو يعترض على تكوّن الأغلبية؛ ومن يعلم به بعد شهرين يصير طرفاً في نزاع على صحة البيع لا على شروط العقد.
أين يظهر أثر تعديل شباط 2026 في ملف قائم
غيّر تعديلُ 4 شباط/فبراير 2026 على لائحة تطبيق القانون رقم 6306 طريقة بناء الملف. فللاجتماع الذي تتكوّن فيه الأغلبية إجراءٌ خاص الآن: يجوز لأي مالك طلب دعوة جميع الملّاك، ويُبلَّغ مكانه وزمانه بالنموذج Ek-12، ويُثبَّت القرار في محضر موقَّع؛ وطلب رخصة البناء صار معلَّقاً على اكتمال تبليغ العرض إلى من لم ينضم وعلى تقديم طلب بيع حصصهم. وبقيت قاعدتان سابقتان على التعديل تحكمان الرزنامة: قرار الأغلبية لا ينتظر هدم المباني، وتبليغ العرض يجري إلكترونياً لمن سجّل لدى الطابو عنوان تبليغ إلكتروني ويقع حكماً في نهاية اليوم الخامس التالي لوصوله إلى العنوان. وما يعنينا في هذه الصفحة عمليٌّ: ما الذي يجب أن يكون في الملف قبل طلب الرخصة، ومن مِن الملّاك يجب الوصول إليه وبأي طريق، وماذا يُظهر السجل بعد شطب الإشارة. أما التعديل نفسه فمعروض مادةً مادةً، من موقع المالك الذي لم يوقّع، في ما غيّرته تعديلات شباط 2026 بالنسبة للمُلّاك.
قراءة عقد المقاول من جانب المالك
عقد الإنشاء مقابل حصة من الأرض ينقل حصصاً عقارية في مقابل وعدٍ بأقسام مستقلة منجزة، فتسري عليه قواعد الشكل الخاصة بالعقارات. تجعل الفقرة الثانية من المادة 237 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 الوعدَ ببيع عقار غير صحيح ما لم يُحرَّر وفق الشكل الرسمي، وتُخضع المادة 89 من قانون الكتّاب بالعدل رقم 1512 العقودَ التي تقتضي بطبيعتها معاملةً في السجل العقاري لصيغة «التنظيم»، فيما تتيح الفقرة الثالثة من المادة 60 للكاتب بالعدل أن يؤشر بالوعد على السجل عبر منظومة معلومات الطابو متى طلب أحد الطرفين ذلك وأدى الرسوم والنفقات. وتعترف المادة 26 من قانون الطابو رقم 2644 بالإشارة ذاتها لعقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض، ثم تأتي الجملة التي يغفل عنها كثيرون: إذا لم يتم البيع أو لم يُنشأ حق الارتفاق ويُسجَّل خلال خمس سنوات من تاريخ الإشارة، شُطبت الإشارة تلقائياً بمعرفة موظفي الطابو.
اقرأ بقية القسم
ثم تحمل ثلاثة بنود معظم الأثر. البدل: تُلزم المادة 480 المقاولَ بالبدل المقطوع، وتتيح له فقرتها الثانية طلبَ التكييف أو الرجوع حيث تجعل ظروفٌ غير متوقعة التنفيذَ بالغ الصعوبة. والعيب: تعطي المادة 475 لصاحب العمل الرجوعَ عن العقد أو الحطّ من البدل أو الإصلاح على نفقة المقاول، ثم تُغلق الخيار الأول بجملة أخيرة صريحة: إذا كان البناء قائماً على عقار صاحب العمل وكان نزعه يُحدث ضرراً مفرطاً فلا يجوز له استعمال حق الرجوع، وهذه هي الحال المعتادة في الإنشاء مقابل حصة، فلا يبقى عملياً إلا الحطّ والإصلاح. والتقادم: تحدّد المادة 478 دعاوى العيب في المباني الثابتة بخمس سنوات من التسليم، وبعشرين سنة حيث يكون خطأ المقاول جسيماً. وكيفية حساب هذه المُدد وما يجب التحفظ عليه عند الاستلام معروضة في عيوب البناء ومُدد الضمان؛ أما حيث يكون المشتري مستهلكاً لا مالكاً للأرض فتختلف الجهة المختصة وتختلف الطلبات، وهو ما نعالجه في مقاضاة شركة التطوير أمام محاكم المستهلك.
ما يبقى مؤمَّناً في السجل بينما يرتفع البناء
الفقرة العاشرة من المادة 6 هي النص الذي يستند إليه الملّاك دون معرفة حدّه. فحيث نُقلت العقارات إلى المقاول بموجب وعد بالبيع أو عقد إنشاء مقابل حصة، لا يجوز توقيع حجز أو تدبير احتياطي عليها بسبب ديون المقاول للغير إلى أن يُنشأ حق ارتفاق الطوابق باسم الملّاك، وتُستثنى مستحقات المواد والعمالة العائدة إلى العمل نفسه. والجملة التالية تضع الحدّ: إذا لم يُنشأ حق الارتفاق خلال ستة أشهر من بدء التنفيذ طُبّقت الحجوز والتدابير. فالحماية مؤقتة، وتشغيل رزنامتها من عمل المالك. وتراقب الفقرة الثالثة عشرة مبيعات المقاول حيث ينفّذ العمليةَ أشخاصٌ طبيعيون أو أشخاص من أشخاص القانون الخاص: فبيع الأقسام العائدة إليه لا يجري إلا بإذن الإدارة وبنسبة تقلّ عشر نقاط عن نسبة الإنجاز، والبيع عند تلك النسبة أو فوقها يلزمه موافقة جميع الملّاك. وحيث يتدهور مركز المقاول تصير المسألة مسألة إعسار، معروضةً في إفلاس المطوّر والكونكوردات.
حين تُنفَّذ العملية من غير موافقتك: المادة 6/A والاستملاك المستعجل
تفترق الرزنامة تماماً في حالتين. الأولى في المادة 6/2: إذا لم يتحقق الاتفاق بالأغلبية المطلقة خلال ثلاثين يوماً تالية للتبليغ الموجَّه إلى ملّاك الأرض بعد هدم البناء، جاز للرئاسة أو TOKİ أو الإدارة اللجوءُ إلى الاستملاك المستعجل؛ وتُعدّ هذه الاستملاكات استملاكاً لتحقيق مشاريع الإسكان بالمعنى المقصود في الفقرة الثانية من المادة 3 من قانون الاستملاك رقم 2942، ويكون القسط الأول بمقدار خُمس المبالغ المحددة وفق تلك الفقرة، التي تقضي بأن الجزء المدفوع نقداً ومقدماً لا يقل عن سدس بدل الاستملاك وأن يُقسَّط الباقي بفوائده خلال خمس سنوات على الأكثر. ويجري تقدير البدل والتسجيل باسم الإدارة أمام محكمة البداية الحقوقية وفق المادة 10، ويُذكر في ورقة الدعوة المشروحة أن على المالك أن يبلّغ المحكمة كتابةً بكل دفاعه وأدلته المتعلقة بالموضوع وبقيمة العقار خلال عشرة أيام من التبليغ، أي عشرة أيام لا ثلاثين. ومن لم يُهتدَ إلى عنوانه بعد بحث الإدارة يُبلَّغ بطريق الإعلان وفق المادة 28 من قانون التبليغات رقم 7201. وتحدّد المادة 14 مهلة الطعن بثلاثين يوماً، وتنص صراحةً على أن للشركاء في الشيوع حقَّ رفع الدعوى منفردين. وتجدر الإشارة إلى أن عبارة «حكم التسجيل نهائي» الواردة في المادة 10 قد أُلغيت بقرار من المحكمة الدستورية يدخل حيز النفاذ في 21 شباط/فبراير 2027؛ وإلى ذلك التاريخ يظل حكم التسجيل نهائياً مع حفظ حق الطرفين في الاستئناف والتمييز بشأن البدل.
اقرأ بقية القسم
والثانية في المادة 6/A: في المناطق التي توجد فيها مبانٍ آيلة للسقوط أو مبانٍ متضررة ضرراً بالغاً أو مهددة به، يجوز للرئاسة تنفيذ التحول من تلقاء نفسها دون التماس موافقة الملّاك وذوي الشأن، وتُعدّ عقود الإنشاء الموقَّعة سابقاً بشأن عقارات المنطقة مفسوخةً، دون موافقة أطرافها، اعتباراً من تاريخ إقرار تولّي الرئاسة تنفيذ الأعمال، على أن تُسجَّل العقارات الجديدة تلقائياً باسم الملّاك السابقين الذين كانوا قد نقلوا الملكية إلى المقاول. وفي هذا المسار حكمٌ يعني الغائب بوجه خاص: إذا لم يُستلم القسم المستقل العائد إلى صاحب الحق خلال المُدد التي تحددها الرئاسة، انتهى حقه على ذلك القسم، وحُدِّثت قيمة عقاره السابق على التحول وأُودعت في حساب لأجل يُفتح باسمه، وانتقلت الحقوق والإشارات المقيَّدة إلى ذلك البدل. أما الطعن في القرارات الإدارية المتخذة وفق القانون فمهلته ثلاثون يوماً من التبليغ وفق المادة 6/9، تُرفع الدعوى خلالها بموجب قانون المحاكمات الإدارية رقم 2577.
النفقات والإعفاءات وما لم يحسمه القانون
تُحمِّل الفقرة الرابعة من المادة 5 الملّاكَ، كلاً بنسبة حصته، نفقاتِ التصنيف والإخلاء والهدم التي تتولاها الرئاسة أو الإدارة أو تكلّف بها، وتُحصَّل وفق القانون رقم 6183. وتُعفي الفقرة التاسعة من المادة 7 طائفةً محددة من المعاملات من رسم الكاتب بالعدل ورسم الطابو والرسوم والأجور البلدية وضريبة الانتقال والإرث وأجور الصندوق الدائر ورسم الطابع عن الأوراق المحرَّرة بسببها. والإعفاء ليس مفتوحاً: يُشترط أن يكون طرفاً في المعاملة المعدودة في الفقرة أحدُ هؤلاء: الوزارة أو الرئاسة أو TOKİ أو بنك الولايات (İller Bankası) أو الإدارة أو المقاول المتعهد بالعمل أو المالك أو من استعمل المبنى المصنَّف خطراً مستأجراً أو صاحب حق عيني محدود منذ سنة على الأقل. وتضيف الفقرة العاشرة أنه حيث ينفّذ الأشخاصُ الطبيعيون وأشخاص القانون الخاص العمليةَ، لا تتقاضى البلديات رسماً ولا أجراً عن مساحة البناء الجديدة حتى مثل ونصف مساحة البناء القائمة. وبدل الإيجار مسألة أخرى: تقول الفقرة الأولى من المادة 5 إنه يجوز تخصيص مسكن أو محل مؤقت أو تقديم بدل إيجار ومساعدة للبناء لملّاك المباني التي أُخليت بالاتفاق ولمستأجريها ولأصحاب الحقوق العينية المحدودة المقيمين فيها، ولا يحدد القانون مقدار بدل الإيجار ولا مدته، فيُقرآن من التنظيم النافذ وقتها؛ أما أصول المساعدة للبناء وقواعدها فيحددها رئيس الجمهورية.
كيف نعمل في هذه الملفات
نقرأ الملف بالترتيب الذي يقرأ به القانون: ماذا يقول التصنيف وهل يقوم تبليغه، وكيف تكوّنت الأغلبية وكيف بُلّغ العرض، وماذا يوزّع العقد وماذا يؤمّن في السجل، وأين تقف المواعيد المذكورة أعلاه اليوم. وحيث يتوقف المقاول نسلك طريق الفقرة الرابعة عشرة من المادة 6 مع الأغلبية بدل البدء في المحكمة، مع إبقاء الطلبات المستندة إلى الأحكام العامة في قانون الالتزامات قائمةً إلى جانبه. واللغة القانونية للعمل والمراسلة الرسمية في هذه الملفات هي التركية أمام المديريات والمحاكم والإنكليزية في العمل المكتبي، بينما تجري المراسلة معك بالعربية، ويُستعان بمترجم محلَّف حيث يقتضي الإجراء ذلك.
