Wohnungseigentumsrecht und Anlagenverwaltung in der Türkei

Das türkische Wohnungseigentumsrecht ist im türkischen Wohnungseigentumsgesetz (KMK, Nr. 634) geregelt, und jede Streitigkeit aus seiner Anwendung gehört nach Zusatzartikel 1 vor die Friedensgerichte. Die Arbeit auf dieser Seite betrifft die Verwaltungsseite dieses Gesetzes: wer entscheiden darf, mit welcher Mehrheit, auf der Grundlage welchen Dokuments und wie ein Beschluss aufgehoben wird. Das Gesetz unterscheidet nicht nach der Staatsangehörigkeit: Ausländische Eigentümer einer türkischen Wohnung haben dieselben Stimmen, tragen dieselben Kosten und unterliegen denselben Fristen wie alle anderen im Block. Die praktische Schwierigkeit für einen Eigentümer im Ausland liegt deshalb nicht in der Berechtigung, sondern in Zustellung und Anwesenheit, und dort leisten eine Vollmacht und eine türkische Zustellanschrift die Arbeit. Wie hoch die jährliche Umlage sein darf und wie eine unbezahlte eingezogen wird, ist ein eigenes Thema, das unser Ratgeber zu türkischen Gebäudeunterhaltungskosten und der Obergrenze für vorläufige Wirtschaftspläne 2026 (auf Englisch) behandelt.

Was gemeinschaftlich ist und wem es gehört

Die meisten Streitigkeiten liegen an dieser Grenze. Art. 4 behandelt in jedem Fall als gemeinschaftlich die Fundamente und Hauptmauern, die tragenden Balken, Stützen und Wandscheiben, die Wände zwischen den Einheiten, Decken und Böden, Höfe, Eingänge, Treppen, Aufzüge, Treppenabsätze und Flure, die Hausmeisterwohnung, den Heizraum, Schutzräume, die gemeinsame Entwässerung, Heizung, Wasser-, Gas-, Strom- und Antennenanlagen sowie Dächer, Schornsteine, Dachrinnen und Feuertreppen, und er hört dort nicht auf, sondern fügt alles hinzu, was sonst für die gemeinsame Nutzung, den Schutz oder den Nutzen wesentlich ist. Dieser Schlusssatz ist der Grund, warum Fassaden und Schachträume gemeinschaftlich sind, obwohl die Aufzählung sie nicht nennt.

Diese Teile gehören den Eigentümern, nicht dem Verwalter und nicht einer gedachten Gebäudeeinheit. Art. 16 weist sie den Eigentümern im Verhältnis ihrer Grundstücksanteile (arsa payı) nach den Regeln des Miteigentums zu und macht das Maß des Nutzungsrechts an Orten wie der gemeinsamen Garage, der Terrasse und der Waschküche proportional zum Grundstücksanteil, sofern die Eigentümer nichts anderes vereinbart haben. Der Grundstücksanteil und nicht die Wohnfläche ist die Recheneinheit für einen großen Teil des Gebäudelebens. Ist eine Immobilie noch als kat irtifakı und nicht als Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) eingetragen, wendet Art. 17 Abs. 3 für die Verwaltung die Regeln des Wohnungseigentums an, sobald das Gebäude tatsächlich fertiggestellt ist und zwei Drittel der Einheiten in Benutzung sind; eine noch nicht umgewandelte Anlage ist also kein verwaltungsfreier Raum. Die Umwandlung selbst gehört zur Prüfung vor dem Kauf, die unser Ratgeber zum Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer (auf Englisch) behandelt.

Der Verwaltungsplan und die Mehrheit, die jeder Beschluss braucht

Art. 28 bestimmt, was der Verwaltungsplan regelt (die Art der Verwaltung, Zweck und Form der Nutzung, die an Verwalter und Prüfer zu zahlenden Vergütungen und andere Verwaltungsangelegenheiten) und gibt ihm die Kraft eines Vertrags, der alle Eigentümer bindet. Er bindet auch Personen, die ihn nie unterschrieben haben: Art. 28 Abs. 4 erstreckt den Plan und seine Änderungen auf Gesamt- und Einzelrechtsnachfolger sowie auf Verwalter und Prüfer, sodass ein Käufer ihn so übernimmt, wie er ist; sein Datum steht in der Spalte der Erklärungen im Wohnungseigentumsregister. Für seine Änderung sind in einem gewöhnlichen Gebäude vier Fünftel aller Eigentümer erforderlich; für Gesamtanlagen verlangte Art. 70 dasselbe, bis das Gesetz Nr. 7579 vom 7. Mai 2026 dies mit Wirkung vom 22. Mai 2026 durch zwei Drittel der im Anlagenvertreterrat vertretenen Einheiten ersetzte und hinzufügte, dass Planbestimmungen, die diesem Artikel widersprechen, nicht gelten. Was der Plan nicht kann, ist, eine vom Gesetz selbst festgelegte Mehrheit zu verdrängen: Art. 30 behält die an anderer Stelle des Gesetzes festgelegten besonderen Mehrheiten vor.

Zwei Zeilen lohnen ein zweites Lesen. Art. 19 Abs. 2 erfasst weit mehr, als Eigentümer erwarten: Einen Balkon zu schließen, den Außenanstrich zu ändern, ein Klimagerät an der Fassade zu befestigen, sind alle Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen, und vier Fünftel in Schriftform sind eine hohe Hürde. Und Art. 42 Abs. 1 beginnt mit einem Verbot und nicht mit einer Erlaubnis: Eigentümer dürfen an den gemeinschaftlichen Teilen auf eigene Faust überhaupt keine Veränderung vornehmen.

Das Stimmrecht ist so geregelt, dass große Beteiligungen begrenzt werden. Art. 31 gibt jedem Eigentümer unabhängig vom Grundstücksanteil eine Stimme und einem Eigentümer mehrerer Einheiten eine Stimme je Einheit, aber nie mehr als ein Drittel aller Stimmen; ein Eigentümer, der von einem Beschluss unmittelbar betroffen ist, darf an der Beratung teilnehmen, aber nicht abstimmen. Vollmachten sind auf fünf Prozent der Stimmen je Person begrenzt, wobei in Immobilien mit vierzig Einheiten oder weniger eine Person höchstens zwei Eigentümer vertreten darf. Art. 29 verlangt für eine außerordentliche Versammlung eine Einladung unter Angabe des Grundes mindestens fünfzehn Tage vorher und mindestens sieben Tage zwischen der ersten und der zweiten Versammlung.

Der Verwalter: Bestellung, Pflichten und Abberufung

Ein Verwalter muss bestellt werden, wenn das Gebäude acht oder mehr selbständige Einheiten hat (Art. 34 Abs. 2); gehören alle Einheiten einer Person, ist diese kraft Gesetzes Verwalter. Die Bestellung erfolgt mit der Mehrheit nach Köpfen und Grundstücksanteilen und wird jedes Jahr in der gesetzlichen Jahresversammlung erneuert. Für den Stillstand gibt es eine gesetzliche Antwort: Können sich die Eigentümer über die Verwaltung nicht einigen oder nicht zur Bestellung zusammenkommen, lässt Art. 34 Abs. 6 jeden einzelnen Eigentümer das Friedensgericht anrufen, das einen Verwalter mit denselben Befugnissen und derselben Rechenschaftspflicht bestellt; diesen Verwalter kann die Versammlung sechs Monate lang nicht ersetzen, es sei denn, das bestellende Gericht erlaubt es aus wichtigem Grund.

Art. 35 zählt die Pflichten auf, und seine Lektüre schließt die meisten Streitigkeiten über die Befugnis aus: die Beschlüsse der Versammlung ausführen; die Maßnahmen treffen, die erforderlich sind, damit das Gebäude seinem Zweck entsprechend genutzt, geschützt, instand gehalten und repariert wird; Versicherung; Einziehung von Vorschüssen, bis der Wirtschaftsplan genehmigt ist; Entgegennahme von Zustellungen an das Gebäude als Ganzes; Verhinderung des Verlusts eines Rechts oder des Ablaufs einer Frist; Klagen und Vollstreckung gegen säumige Eigentümer sowie Eintragung der gesetzlichen Hypothek; ein Bankkonto auf den Namen des Verwalters, das diese Eigenschaft ausweist; Einberufung der Versammlung; sowie Wartung und Prüfung der Aufzüge. Erfüllt ein Gebäude die Voraussetzungen des Art. 34 und ist kein Verwalter bestellt, macht der letzte Absatz die Eigentümer gemeinsam dafür verantwortlich, dass diese Arbeiten ausgeführt werden. Art. 38 legt den Haftungsmaßstab fest: Der Verwalter haftet den Eigentümern genau wie ein Beauftragter.

Einen Beschluss aufheben

Art. 32 macht Beschlüsse der Versammlung für alle Eigentümer, ihre Rechtsnachfolger, den Verwalter und die Prüfer verbindlich; Uneinigkeit ist also keine Verteidigung, das Mittel ist die Aufhebung, und deren Fristen sind kurz. Art. 33 Abs. 1 gibt einem Eigentümer, der anwesend war und dagegen gestimmt hat, einen Monat ab dem Datum des Beschlusses und einem abwesenden Eigentümer einen Monat ab Kenntnis mit einer Höchstfrist von sechs Monaten ab dem Beschluss, vor dem Friedensgericht am Ort der Immobilie. Ist der Beschluss nicht existent oder absolut nichtig, gilt überhaupt keine Frist.

Die Form hilft dem Anfechtenden. Art. 32 Abs. 4 verlangt, dass Beschlüsse in ein Buch eingetragen werden, dessen Seiten fortlaufend nummeriert und jeweils vom Notar gesiegelt sind, und von allen anwesenden Eigentümern unterschrieben werden, wobei Abweichler beim Unterschreiben ihren Grund angeben; Art. 32 Abs. 5 lässt eine frühere Eintragung zur selben Sache in der Regel für eine spätere Streitigkeit maßgebend sein. Art. 38 Abs. 2 beantwortet die Frage, wer verklagt wird: Klagen auf Aufhebung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung, des Inselvertreterrats oder des Anlagenvertreterrats können gegen den Verwalter gerichtet werden, der die Eigentümer vertritt, und der dann alle Eigentümer benachrichtigen muss; wird der Beschluss aufgehoben, werden die Prozesskosten aus den gemeinschaftlichen Kosten getragen. Ist bereits eine Klage auf Aufhebung des Beschlusses anhängig, mit dem ein Rat gewählt wurde, kann die spätere Anfechtung eines Beschlusses dieses Rats vom Ausgang abhängen, und Art. 165 der türkischen Zivilprozessordnung (HMK, Nr. 6100) erlaubt dem Gericht, ein Verfahren auszusetzen, dessen Urteil ganz oder teilweise von einem anderen Verfahren abhängt, bis dieses abgeschlossen ist. Ein Eigentümer muss daher entscheiden, ob der Fehler im Beschluss oder im Mandat des Organs liegt, das ihn gefasst hat.

Anlagen und Gesamtanlagen

Anlagen aus mehreren Gebäuden werden nach Art. 66 bis 74 in einer gestuften Ordnung verwaltet: die Blockversammlung für die eigenen Angelegenheiten und die gemeinschaftlichen Teile des Blocks; die Parzellenversammlung, wenn eine Parzelle Gebäude trägt, die keine Blöcke sind; die Inselversammlung oder, wenn der Plan es vorsieht, ein Inselvertreterrat; und die Versammlung der gesamten Anlage oder ein Anlagenvertreterrat. In diesen Räten hat jeder Verwalter oder Vertreter so viele Stimmen, wie er Einheiten verwaltet oder vertritt, sodass sich die Größe der Blöcke auf der Ebene der Anlage in Einfluss übersetzt.

Art. 67 macht gemeinsame soziale Einrichtungen und Infrastruktureinrichtungen zu gemeinschaftlichen Orten der Einheiten, denen sie zugeordnet sind, unabhängig davon, auf welcher Parzelle sie sich tatsächlich befinden; mit dieser Bestimmung kann ein Pool auf einer Parzelle gemeinschaftlicher Teil von Wohnungen auf einer anderen sein. Art. 72 verteilt die Kosten nach derselben Logik und hindert einen Eigentümer daran, sich der Umlage der Anlage zu entziehen, indem er auf die Nutzung verzichtet oder darauf verweist, dass eine Einrichtung auf einer anderen Parzelle liegt; er macht außerdem Beschlüsse der Blockversammlungen, der Anlagenvertreter und des vorläufigen Verwaltungsgremiums zu Urkunden im Sinne des Art. 68 Abs. 1 des türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK, Nr. 2004), das einem Gläubiger erlaubt, das Vollstreckungsgericht innerhalb von sechs Monaten nach Zustellung um die endgültige Beseitigung eines Widerspruchs zu bitten. Die Herrschaft des Bauträgers ist zeitlich begrenzt: Nach Art. 73 darf eine vorläufige Verwaltung höchstens bis ein Jahr nach Fertigstellung der Anlage laufen und endet in jedem Fall zehn Jahre nach Erlangung der ersten Baugenehmigung in der Anlage. Art. 74 wendet das übrige Gesetz auf Gesamtanlagen unmittelbar oder entsprechend an, und Art. 29 verlangt, dass ihre Räte mindestens alle zwei Jahre zusammentreten, ein Rhythmus, in dem eine einzige versäumte Zustellung eine lange Reihe von Beschlüssen erfassen kann.

Nutzungsbeschränkungen und Vermietung

Art. 24 begrenzt, wofür eine Einheit genutzt werden darf, unabhängig vom Willen ihres Eigentümers. In einer als Wohnung, Arbeitsstätte oder Geschäftsraum eingetragenen Einheit dürfen ein Krankenhaus, eine Krankenstation, eine Klinik, eine Poliklinik oder ein pharmazeutisches Labor nicht eingerichtet werden, und entgegenstehende Vereinbarungen sind nichtig, wobei Sprechzimmer, die ihrem Wesen nach keine Kliniken oder Polikliniken sind, nicht unter das Verbot fallen. In einer als Wohnung eingetragenen Einheit dürfen Vergnügungsstätten wie Kino, Kaffeehaus, Bar oder Club, Lebensmittelbetriebe wie Bäckerei, Restaurant oder Konditorei sowie Werkstätten, Druckereien, Läden und Galerien nur durch einen einstimmigen Beschluss der Versammlung eröffnet werden, der auf Antrag des Verwalters oder eines Eigentümers auf dem Registerblatt jeder Einheit vermerkt wird.

Die kurzzeitige touristische Vermietung fügt eine weitere Ebene hinzu. Art. 3 Abs. 3 des Gesetzes Nr. 7464 macht einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer des Gebäudes zur Urkundenvoraussetzung der Genehmigung, in einer Wohnanlage vorbehaltlich Art. 3 Abs. 4 nur für das Gebäude angewandt, in dem die Einheit liegt; Art. 3 Abs. 4 bestimmt, dass in Gebäuden aus mehr als drei selbständigen Einheiten auf den Namen desselben Vermieters für höchstens fünfundzwanzig Prozent davon eine Genehmigung erteilt werden darf, und bestimmt, dass der Antrag, sobald dieser Vermieter für mehr als fünf Einheiten im selben Gebäude Genehmigungen hält, zusätzlich eine Arbeitsstätten-Eröffnungs- und Betriebserlaubnis und, wenn das Gebäude in einer Wohnanlage liegt, einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer der Anlage neben dem nach Abs. 3 erforderlichen Beschluss enthalten muss; Art. 3 Abs. 10 nimmt hochwertige Wohnanlagen aus, deren Verwaltungsplan die kurzzeitige Vermietung erlaubt und die über Rezeption, Sicherheitsdienst und tägliche Reinigung verfügen; und Art. 1 Abs. 3 hält Vermietungen von mehr als hundert Tagen am Stück ganz außerhalb des Gesetzes. Die Struktur der Genehmigung und die Sanktionen stellt unser Beitrag zu Genehmigungen für kurzzeitige touristische Vermietung und dem Einstimmigkeitserfordernis (auf Englisch) dar.

Nutzer stehen innerhalb des Systems. Art. 18 Abs. 2 wendet die Pflichten der Eigentümer auf Mieter, Inhaber eines Wohnrechts und alle anderen an, die eine Einheit dauerhaft nutzen, und macht sie neben dem Eigentümer gesamtschuldnerisch haftbar, vorbehaltlich des Art. 22, nach dem die Haftung eines Mieters für Kosten auf die zu zahlende Miete begrenzt ist. Für Gebäudepersonal gilt eine eigene Regelung: Nach Zusatzartikel 2 müssen Hausmeister, Heizer, Gärtner, Wächter und von außen bestellte Verwalter, deren Verträge beendet sind, die für die Tätigkeit zugewiesene Unterkunft innerhalb von fünfzehn Tagen räumen; andernfalls ordnet die örtliche Zivilverwaltung an, dass die Polizei sie innerhalb einer Woche räumt, und ein Antrag an eine Verwaltungs- oder Justizstelle setzt diese Entscheidung nicht aus. Für einen Eigentümer außerhalb der Türkei liegt das wiederkehrende Versäumnis nicht in der Sache selbst, sondern in der Zustellung: Mitteilungen an eine Anschrift, die niemand liest, eine Vollmachtsgrenze, die begrenzt, wie viele Eigentümer ein Vertreter vertreten darf, und Monatsfristen, die ablaufen, bevor die Korrespondenz übersetzt ist; die weiteren Pflichten, die in Abwesenheit des Eigentümers weiterlaufen, sind auf unserer Seite zu den Immobilienpflichten für Eigentümer im Ausland zusammengestellt.