يقوم هذا الباب كله على قانون الملكية الطابقية رقم 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu)، وهو الذي يجعل إدارة العقار الأصلي (anagayrimenkul) لهيئة ملّاك الطوابق (kat malikleri kurulu)، وتنص مادته الإضافية 1 على أن كل خلاف ينشأ عن تطبيق هذا القانون يُفصل فيه أمام محاكم الصلح. وموضوع هذه الصفحة هو الجانب الإداري منه: من يملك أن يقرر، وبأي نصاب، وضمن أي وثيقة، وكيف يُنقض قرار اتُّخذ. أما مقدار الرسم السنوي وكيفية تحصيل ما لم يُدفع منه فموضوع مستقل عالجناه في سقف 2026 ورسوم الصيانة في الأبنية التركية.
اقرأ بقية القسم
وثمة ما يجعل هذا الباب أثقل على المالك القادم من الخليج أو من بلد عربي آخر: القرار يُتخذ في قاعة بإسطنبول أو بأنطاليا في يوم عمل، والدعوة تصل بالتركية إلى عنوان لا يفتحه أحد، والمواعيد المقررة للطعن شهرٌ واحد؛ ثم إن التوكيل نفسه محدود بحدود سيأتي بيانها. ولهذا يُقرأ ما يلي بوصفه خريطة صلاحيات ومواعيد، لا مجرد سرد لنصوص.
ما هي الأماكن المشتركة، ولمن تعود
على هذا الخط تقف أكثر المنازعات. تَعُدّ المادة 4 مشتركةً في كل حال الأساساتِ والجدرانَ الرئيسة والنظامَ الحامل من جسور وأعمدة وجدران قص، والجدرانَ الفاصلة بين الأقسام المستقلة، والأسقفَ والأرضيات، والأفنية والمداخل العامة والسلالم والمصاعد والبسطات والممرات، ومسكن البواب وغرفة المرجل والملاجئ، وتمديدات الصرف والتدفئة والماء والغاز والكهرباء والهوائي المشتركة، والسطوح والمداخن ومزاريب المطر وسلالم الحريق. ولا تقف المادة عند هذا الحد، بل تضيف كلَّ ما خرج عن التعداد وكان ضرورياً للاستعمال أو الحفظ أو الانتفاع المشترك. ومن هذه الجملة الختامية جاء عدُّ الواجهات وفراغات المناور أماكن مشتركة وإن لم يذكرها التعداد.
اقرأ بقية القسم
وهذه الأماكن تعود إلى الملّاك أنفسهم، لا إلى المدير ولا إلى شخصية اعتبارية مفترضة للبناء. فالمادة 16 تجعل ملّاك الطوابق مالكين لجميع الأماكن المشتركة بنسبة حصصهم من الأرض (arsa payı) ووفق أحكام الملكية المشتركة، وتربط مقياس حق الانتفاع بأماكن كالمرآب والتراس والمغسلة المشتركة بحصة الأرض ما لم يتفق الملّاك على غير ذلك. فوحدةُ القياس في معظم شؤون البناء هي حصة الأرض لا المساحة. وإذا كان العقار ما يزال على حق ارتفاق الطوابق (kat irtifakı) ولم ينتقل إلى ملكية الطوابق، فإن المادة 17/3 تُعمل أحكام ملكية الطوابق في الإدارة متى تمّ البناء فعلاً وبدأ استعمال ثلثي الأقسام المستقلة فعلاً؛ فالمشروع الذي لم يُستكمل تحويله ليس فراغاً إدارياً. أما التحويل ذاته وفحص قيد السجل قبل الشراء فمحلهما دليل شراء عقار في تركيا بصفتك أجنبياً.
خطة الإدارة، والنصاب الذي يقتضيه كل قرار
تعدّد المادة 28 ما تنظّمه خطة الإدارة (yönetim planı): طريقةَ الإدارة، وغرضَ الاستعمال وشكله، والأجورَ التي يتقاضاها المدير والمراقبون، وسائرَ شؤون الإدارة؛ وتمنحها قوةَ عقد يُلزم جميع ملّاك الطوابق. وهي تُلزم من لم يوقّعها قط: تمدّ الفقرة الرابعة أثرَ الخطة وتعديلاتها إلى الخلفاء العامّين والخاصّين وإلى المدير والمراقبين، فيتلقى المشتري العقار بها كما هي، ويظهر تاريخها في خانة البيانات من السجل. وتعديلها في البناء المفرد يقتضي أصوات أربعة أخماس جميع الملّاك. وكان النصاب نفسه مطلوباً في الأبنية الجماعية، إلى أن استبدل به القانونُ رقم 7579 الصادر في 7 مايو 2026 ثلثي مجموع الأقسام المستقلة التي يمثلها أعضاء هيئة ممثلي المجمّع، اعتباراً من 22 مايو 2026، وأضاف أن أحكام خطط الإدارة المخالفة لتلك المادة لا تُطبَّق. والذي لا تقدر عليه الخطة هو إنزالُ نصاب وضعه القانون بنفسه؛ فالمادة 30 تحتفظ صراحةً بالأنصبة الخاصة المقررة في مواضع أخرى من هذا القانون.
| القرار | النصاب | السند |
|---|---|---|
| الأعمال المعتادة في اجتماع مكتمل النصاب | أغلبية الحاضرين؛ ونصاب الانعقاد أكثر من النصف عدداً وحصةً من الأرض. وفي الاجتماع الثاني: الأغلبية المطلقة للحاضرين | م. 30 |
| تعيين المدير أو هيئة المراقبة | الأغلبية عدداً وحصةً من الأرض معاً | م. 34/4 و41/3 |
| التحسينات النافعة في الأماكن المشتركة | الأغلبية عدداً وحصةً من الأرض؛ وتقع النفقة على المنتفعين بنسبة انتفاعهم | م. 42/1 و42/3 |
| العزل الحراري وتحويل الوقود والانتقال بين التدفئة المركزية والفردية | الأغلبية عدداً وحصةً من الأرض | م. 42/4 |
| الانتقال من التدفئة المركزية إلى الفردية في بناء مساحته الإنشائية 2,000 م² فأكثر | الإجماع عدداً وحصةً من الأرض | م. 42/4 |
| الإنشاء أو الترميم أو التمديدات أو الطلاء الخارجي بلون مغاير في الأماكن المشتركة | الرضا الكتابي لأربعة أخماس جميع الملّاك؛ ولا يُطلب حيث تثبت المحكمة أن خللاً يضر بالبناء ويقتضي ترميماً عاجلاً أو أن التقوية واجبة | م. 19/2 |
| تعديل خطة إدارة بناء مفرد | أربعة أخماس جميع الملّاك | م. 28/3 |
| تعديل خطة إدارة المجمّع الجماعي | ثلثا مجموع الأقسام المستقلة الممثَّلة في هيئة ممثلي المجمّع (منذ 22 مايو 2026) | م. 70 |
| استعمال قسم مقيَّد بوصفه مسكناً متجراً أو مشغلاً أو مطعماً أو محل ترفيه | قرار بالإجماع من هيئة ملّاك الطوابق | م. 24/2 |
| إضافة طابق أو استحداث قسم مستقل جديد | الإجماع، مع إعادة تحديد جميع حصص الأرض بالإجماع وسند رسمي | م. 44 |
| تقييد العقار بحق، أو تجزئة الأرض، أو تأجير الجدران الخارجية أو السطح للإعلان | إجماع جميع الملّاك | م. 45 |
| تقرير رفع دعوى نقل ملكية قسم المالك المتخلّف | الأغلبية عدداً وحصةً من الأرض | م. 25/2 |
اقرأ بقية القسم
وسطران في الجدول يستحقان قراءة ثانية. فالمادة 19/2 تلتقط أكثر مما يتوقع الملّاك بكثير: إغلاق الشرفة بالزجاج، وتغيير لون الواجهة، وتثبيت وحدة تكييف خارجية على الواجهة، كلها أعمال في مكان مشترك، وأربعة أخماس كتابةً عتبةٌ ثقيلة. أما المادة 42 فتفتتح بمنع لا بإذن: ليس لملّاك الطوابق أن يُحدثوا من تلقاء أنفسهم تغييراً في الأماكن المشتركة للعقار الأصلي.
وحق التصويت منظَّم على وجه يمنع الحصص الكبيرة من ابتلاع الهيئة. تمنح المادة 31 كلَّ مالك صوتاً واحداً أياً كانت حصته من الأرض، ومن ملك أقساماً متعددة صوتاً عن كل قسم، على ألا يجاوز مجموع أصواته ثلث الأصوات كلها؛ والمالك المعنيّ مباشرةً بقرار يشترك في المناقشة ولا يشترك في التصويت. والوكالة مقيَّدة كذلك: لا يجوز توكيل شخص واحد لاستعمال أكثر من خمسة في المئة من الأصوات، غير أنه في العقارات الخاضعة لملكية الطوابق التي لا تجاوز أقسامها أربعين، يجوز للشخص الواحد أن يوكَّل عن مالكين اثنين على الأكثر. وتوجب المادة 29 توجيه الدعوة إلى الاجتماع غير العادي قبل خمسة عشر يوماً على الأقل مع بيان سببه، وألا تقلّ المدة بين الاجتماع الأول والثاني عن سبعة أيام.
المدير: تعيينه وواجباته وتغييره
يجب تعيين مدير متى بلغت الأقسام المستقلة في البناء ثمانية فأكثر (المادة 34/2)؛ وإذا كانت الأقسام جميعها مملوكة لشخص واحد كان هو المدير بحكم القانون. ويجري التعيين بالأغلبية عدداً وحصةً من الأرض، ويُجدَّد كل سنة في الاجتماع السنوي المقرر قانوناً. وللتعطّل حلٌّ في النص: إذا لم يتفق الملّاك على الإدارة أو لم يتمكنوا من الاجتماع للتعيين، أجازت المادة 34 لأي مالك منفرد أن يطلب من محكمة الصلح تعيين مدير، فتعيّن مديراً له الصلاحيات ذاتها والمسؤولية ذاتها؛ ولا يجوز لهيئة الملّاك تغييره قبل مضي ستة أشهر على تعيينه، إلا أن تأذن المحكمة التي عيّنته بذلك عند قيام سبب مُحِقّ.
اقرأ بقية القسم
وتعدّد المادة 35 الواجبات، وقراءتها تُغلق أكثر الخلافات حول الصلاحية: تنفيذ قرارات الهيئة؛ واتخاذ التدابير اللازمة لاستعمال العقار الأصلي وفق غرضه وحفظه وصيانته وترميمه؛ والتأمين؛ وجمع السُّلَف حتى تُصادَق ميزانية التشغيل؛ وتسلُّم التبليغات المتعلقة بالعقار كله؛ والحيلولة دون ضياع حق أو فوات ميعاد؛ ورفع الدعوى ومباشرة التنفيذ على المالك المتخلّف وتسجيل الرهن القانوني؛ وفتح حساب في مصرف معتبر باسم المدير نفسه مع بيان صفته تلك؛ ودعوة الهيئة إلى الاجتماع؛ وإجراء الصيانة الشهرية للمصعد وفحوصه السنوية. وتسدّ الفقرة الأخيرة ثغرةً: إذا توافرت في العقار شروط المادة 34 ولم يُعيَّن مدير، كان ملّاك الطوابق مسؤولين بالاشتراك عن إنجاز تلك الأعمال. وتضع المادة 38 مقياس المسؤولية: المدير مسؤول أمام ملّاك الطوابق مسؤولية الوكيل تماماً.
إبطال قرار
تجعل المادة 32 قراراتِ الهيئة ملزِمة لجميع الملّاك وخلفائهم العامّين والخاصّين وللمدير والمراقبين، فلا يكون عدمُ الموافقة دفعاً؛ والطريق هو دعوى الإبطال، وهو طريق يُغلق سريعاً. تمنح المادة 33/1 من حضر وصوّت مخالفاً شهراً من تاريخ القرار، ومن لم يحضر شهراً من علمه به مع حدّ أقصى ستة أشهر من تاريخ القرار، أمام محكمة الصلح في محل العقار. وحيث يكون القرار منعدماً أو باطلاً بطلاناً مطلقاً فلا يُشترط ميعاد البتة.
اقرأ بقية القسم
وقواعد الشكل في صالح المدّعي. توجب المادة 32 كتابةَ القرارات في دفتر متسلسل الصفحات مختوم كل صفحة منه لدى الكاتب بالعدل، وتوقيعَ جميع الملّاك الحاضرين، وأن يبيّن المخالفون سبب مخالفتهم عند التوقيع؛ وتجعل المادةُ نفسها القرارَ السابق في المسألة ذاتها حاسماً للنزاع اللاحق كقاعدة. وتجيب المادة 38/2 عن سؤال الخصم: دعاوى إبطال قرارات هيئة ملّاك الطوابق أو هيئة ممثلي الجزيرة أو هيئة ممثلي المجمّع تُرفع بتوجيه الخصومة إلى المدير ممثلاً لملّاك الطوابق، وعليه أن يُعلم بها جميع الملّاك، وإذا قُضي بالإبطال تُحمَّل مصاريف التقاضي على النفقات المشتركة. وإذا كانت دعوى إبطال القرار الذي انتُخبت به هيئةٌ ما ما تزال منظورة، فقد يتوقف الفصل في الدعوى المرفوعة على قرار صادر عن الهيئة نفسها على مآل تلك الدعوى؛ وتجيز المادة 165 من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100 للمحكمة، متى توقف الحكم في دعوى كلياً أو جزئياً على دعوى أخرى، أن توقف السير فيها إلى حين الفصل في تلك الدعوى. ومن هنا يلزم المالكَ أن يحسم من البداية: أفي القرار ذاته العيب، أم في ولاية الجهاز الذي أصدره؟
المجمّعات والأبنية الجماعية
تنظّم المواد 66 إلى 74 المجمّعات المؤلَّفة من أبنية متعددة في بنية طبقية: هيئة ملّاك الكتلة لشؤون الكتلة وأماكنها المشتركة؛ وهيئة ملّاك القطعة حيث تضم القطعة أبنيةً ليست كتلاً؛ وهيئة ملّاك الجزيرة العمرانية، أو هيئة ممثلي الجزيرة إن نصّت الخطة على ذلك؛ وهيئة ملّاك المجمّع، أو هيئة ممثلي المجمّع. ويملك كل مدير وممثل في هذه الهيئات من الأصوات بعدد الأقسام المستقلة التي يديرها ويمثلها، فتتحول أحجام الكتل إلى ثقل على مستوى المجمّع.
اقرأ بقية القسم
وتَعُدّ المادة 67 المنشآت الاجتماعية والبنية التحتية المشتركة أماكنَ مشتركة للأقسام المخصَّصة لها بصرف النظر عن القطعة التي تقوم عليها مادياً؛ وهو النص الذي يجعل مسبحاً على قطعة مكاناً مشتركاً لشقق على قطعة أخرى. وتوزّع المادة 72 النفقةَ بالمنطق نفسه، وتمنع المالكَ من التملص من رسم المجمّع بالتنازل عن الاستعمال أو بالاحتجاج بأن المنشأة قائمة على قطعة أخرى؛ وتَعُدّ قراراتِ هيئات ملّاك الكتل وممثلي المجمّع وهيئة الإدارة المؤقتة من المستندات المبيَّنة في الفقرة الأولى من المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004، وهو ما يتيح للدائن أن يطلب من محكمة التنفيذ رفعَ الاعتراض نهائياً خلال ستة أشهر من تبليغه إليه، وإن لم يطلبه في تلك المدة لم تجز إعادة الملاحقة غير المستندة إلى حكم. وسيطرةُ المطوِّر مؤقتة بحكم النص: تنص المادة 73 على أن الإدارة المؤقتة تستمر على الأكثر إلى سنة بعد إنجاز المجمّع، وتنتهي في كل الأحوال بمضي عشر سنوات على استحصال أول رخصة بناء فيه. وتُعمل المادة 74 بقية أحكام القانون على المجمّعات أصالةً أو قياساً، وتوجب المادة 29 اجتماع هيئاتها مرةً كل سنتين على الأقل، وهي وتيرة تكفي فيها دعوة واحدة لم تصل لتغطية سلسلة طويلة من القرارات.
قيود الاستعمال والتأجير
تحدّ المادة 24 ما يجوز أن يُستعمل فيه القسم المستقل، بصرف النظر عن رغبة مالكه. ففي القسم المقيَّد بوصفه مسكناً أو محل عمل أو محلاً تجارياً لا يجوز إنشاء مستشفى أو مستوصف أو عيادة أو مركز طبي أو مختبر أدوية، والاتفاقات المخالفة باطلة؛ على أن العيادات الفردية التي ليست في حكم المستوصف أو العيادة المجمّعة خارجةٌ عن هذا المنع. وفي القسم المقيَّد بوصفه مسكناً لا تُفتح محال الترفيه كدار السينما والمقهى والحانة وصالة الرقص، ولا المنشآت الغذائية كالمخبز والمطعم والحلواني، ولا المشاغل والمطابع والمتاجر والمعارض، إلا بقرار بالإجماع من هيئة ملّاك الطوابق، ويُؤشَّر بهذا القرار على صحيفة كل قسم في السجل بناءً على طلب المدير أو أحد الملّاك.
اقرأ بقية القسم
ويضيف التأجير السياحي القصير طبقةً أخرى. تجعل المادة 3/3 من القانون رقم 7464 قرارَ الإجماع من جميع ملّاك البناء شرطاً مستندياً للإذن، ولا تطلبه في المجمّع إلا في شأن البناء الذي يقع فيه المسكن، مع مراعاة المادة 3/4؛ وتقضي المادة 3/4 بأنه في الأبنية المؤلَّفة من أكثر من ثلاثة أقسام مستقلة لا يجوز أن يصدر باسم المؤجِّر الواحد إذنٌ لأكثر من خمسة وعشرين في المئة منها، فإذا جاوز عددُ الأقسام المرخَّصة باسمه في البناء الواحد خمسةً لزم أن يُرفق بالطلب رخصةُ فتح محل العمل ومزاولته، وإذا كان البناء في مجمّع سكني فقرارٌ بالإجماع من جميع ملّاك الطوابق، إضافةً إلى القرار المطلوب بموجب المادة 3/3؛ وتُخرج المادة 3/10 المساكنَ عالية المواصفات التي تُجيز خطةُ إدارتها التأجير قصير الأمد وتتوافر فيها أماكن الاستقبال والأمن وخدمة التنظيف اليومي؛ وتُبقي المادة 1/3 التأجيرَ الذي يجاوز مئة يوم في المرة الواحدة خارج نطاق القانون كله. وبنيةُ الإذن وجانبُ الجزاء مبسوطان في رخصة الإيجار قصير الأمد للسياحة وشرط إجماع ملاك الطوابق.
ومن ينتفع بالقسم فعلاً داخلٌ في المنظومة. تُطبّق المادة 18/2 واجباتِ ملّاك الطوابق على المستأجرين وأصحاب حق السكنى وكل من ينتفع بالقسم انتفاعاً مستمراً، وتجعلهم مسؤولين بالتضامن مع المالك، مع مراعاة المادة 22 التي تحصر مسؤولية المستأجر عن النفقات في مقدار الأجرة الملزَم بأدائها. ولعمّال البناء نظامهم الخاص: توجب المادة الإضافية 2 على البوابين ومشغّلي المدفأة والبستانيين والحرّاس والمديرين المعيَّنين من خارج الملّاك، متى انتهت عقودهم، إخلاءَ المكان المخصَّص للوظيفة خلال خمسة عشر يوماً، وإلا أمر الحاكم الإداري المحلي بإخلائه بمعرفة الشرطة خلال أسبوع، ولا يوقف تنفيذَ ذلك القرارِ التقدمُ بطلب إلى جهة إدارية أو قضائية. أما المالك المقيم خارج تركيا فإن الخلل عنده لا يكون في موضوع هذه الأحكام بل في تشغيلها: دعوات تُرسل إلى عنوان لا يقرؤه أحد، وقيودُ التوكيل التي تحدّ من عدد الملّاك الذين يمثّلهم شخص واحد، ومواعيدُ شهرٍ واحد تنقضي قبل أن تُترجم المراسلة. ومجموع الواجبات التي تبقى سارية في غياب المالك مجموعٌ في صفحة الامتثال العقاري للمُلّاك المقيمين خارج تركيا.
