المالك الذي لا يوقّع اتفاق إعادة البناء في مشروع تحول حضري تركي لا يوقف المشروع؛ فالشركاء الحائزون للأغلبية المطلقة من الحصص هم من يقرر، وتقضي الفقرة الأولى من المادة 6 من القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرَّضة لخطر الكوارث بأن حصة الأرض العائدة لمن لم يوقّع تُعرض للبيع بالمزاد العلني. وما تغيّر في 4 شباط/فبراير 2026 ليس هذه النتيجة، بل الطريق المؤدية إليها: التعديل المنشور في الجريدة الرسمية بذلك التاريخ، العدد 33158، أضاف اجتماعاً رسمياً للملاك يُحرَّر له محضر موقَّع، وجعل أوراق ذلك الاجتماع جزءاً إلزامياً من ملف البيع الجبري، وشدّد التبليغ الواجب قبل المزاد المُعاد، وأوجب أن يُدوَّن في السجل، بعد شطب شرح المبنى المصنَّف خطراً إثر الهدم، أن العقار داخل نطاق القانون.
هذه بالنسبة إلى مالك مقيم في تركيا تعديلات إجرائية. أما بالنسبة إلى مالك يقيم خارجها، وهذه حال كثير من المُلّاك العرب والخليجيين الذين اشتروا في إسطنبول أو ورثوا فيها، فهي الفرق بين أن تعلم في الوقت وأن تعلم من قيد جديد في السجل العقاري. فطرق التبليغ التي يستعملها القانون واللائحة هي: عنوان التبليغ الإلكتروني المسجَّل لدى الطابو، وبوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، وكاتب العدل، والإعلان في مختارية الحي (muhtarlık). وليس فيها ما يوجب وضع ظرف في صندوق بريد في الرياض أو دبي أو لندن.
ما الذي فعله تعديل 4 شباط/فبراير 2026 فعلاً
التعديل قصير، تسع مواد، كلها نافذة من تاريخ النشر. وخمسٌ منها تعني المالك الفرد.
| النص المعدَّل | الوضع السابق | الوضع من 4 شباط/فبراير 2026 |
|---|---|---|
| المادة 8/9: شطب شرح المبنى المصنَّف خطراً | يُشطب الشرح بعد الهدم بناءً على طلب ذوي الشأن أو إشعار الرئاسة/الإدارة، وتستمر الأعمال في القطعة وفق القانون | يُشطب كما كان، ثم تُدوَّن في خانة البيانات إشارة إلى أن العقار داخل نطاق القانون رقم 6306، وتُجرى الأعمال في القطعة وفق القانون |
| المادة 15/2: كيفية اتخاذ القرار | لا إجراء لاجتماع؛ وكان قرار الأغلبية المطلقة يُثبت بمحضر موقَّع أو بنسخ عقود الملاك المتفقين أو وكالاتهم | في القطع التي عليها مبانٍ مصنَّفة خطراً، يُدعى جميع الملاك إلى اجتماع بطلب أحدهم، ويُبلَّغ مكانه وزمانه بنموذج Ek-12 عبر كاتب العدل أو بإعلان خمسة عشر يوماً، ويُعقد بالأغلبية المطلقة على الأقل، ويُوقَّع القرار ويُثبَّت في محضر |
| المادة 15/4: ما يسبق رخصة البناء | لا شرط صريح سابق على طلب الرخصة | يجب قبل الطلب أن يكون العرض قد بُلِّغ لغير الموقّعين بالطريقة المقررة، وأن تكون قد قُدّمت المراجعة لبيع حصصهم؛ وترسل مديرية التحول الحضري كتاباً يبيّن تحقق الأغلبية واكتمال التبليغ |
| المادة 15/8: الإفراز | لا حكم خاص بأثر الإفراز على نطاق القانون | عند إفراز القطعة، تبقى داخل النطاق القطعة أو القطع المقابلة للمبنى المصنَّف خطراً وحدها، ويُرفع الشرح عن سواها |
| المادة 15/A: ملف البيع والمزاد المُعاد | لم تكن وثائق الاجتماع مطلوبة، ولا كان المزاد الثاني يُبلَّغ إلكترونياً | وثائق الدعوة إلى الاجتماع ومحضره صارت من مرفقات الملف؛ والمزاد التالي يُحرَّر له نموذج Ek-13 ويُعلَن خمسة عشر يوماً ويُبلَّغ لجميع الملاك عبر بوابة e-Devlet |
وأهم هذه الخمسة للمالك الغائب اثنان. الأول هو المادة 8/9: كان النص السابق يقضي أصلاً بأن الأعمال في القطعة تستمر وفق القانون بعد شطب شرح المبنى المصنَّف خطراً إثر الهدم؛ والجديد أن السجل يُدوِّن الآن في خانة البيانات إشارةً إلى أن العقار داخل نطاق القانون رقم 6306، فيُقرأ هذا الوضع من السجل نفسه. والثاني هو المادة 15/A بفقرتها الثانية عشرة: صار المزاد المُعاد يُبلَّغ لكل مالك عبر e-Devlet، وهو ضمان إجرائي لم يكن موجوداً في الصيغة السابقة، ولا ينفع إلا من يفتح حسابه على البوابة أو يوكّل من يفتحه.
وثمة أحكام أخفُّ أثراً وأجدرُ بالانتباه عند التخطيط. نقل التعديل إلى المادة 15/5 القاعدةَ التي كانت في الفقرة الرابعة من المادة 15: الأرض الناتجة عن هدم المبنى، إذا تقرر بيعها، تُعرض أولاً على الرئاسة أو الجهات التابعة للوزارة أو الإدارة أو TOKİ. وتقضي المادة 15/10 بأنه حيث يُنقل حق البناء العائد للقطعة إلى قطعة أخرى بطريق نقل الحق العمراني، لا تُجرى التطبيقات في القطعة الجديدة داخل نطاق القانون رقم 6306 إلا إذا شاع الملاك جميعاً في تلك القطعة ووافق سائر ملاكها. وتبقى في المادة 15/8 قاعدةٌ سابقة على التعديل لم يمسّها: ضمّ قطعة فارغة مجاورة إلى المشروع يستلزم إجماع جميع ملاك تلك القطعة الفارغة، مع بقاء حكم الفقرة الثالثة من المادة 7 من لائحة البناء في المناطق المخططة محفوظاً. أما المادة 16/11 فكانت تجعل الإعفاء من رسوم الطابو عند الدمج مع قطع فارغة نسبياً، ومدّ التعديل هذا الحكم إلى نقل الحق العمراني إلى قطعة أخرى، بمقدار نسبة مساحة القطعة التي عليها المبنى المصنَّف خطراً إلى مساحة القطعة الجديدة.
عتبة القرار: الأغلبية المطلقة بنسبة الحصص
كانت العتبة حتى أواخر 2023 ثلثي الحصص على الأقل، ثم استبدل القانون رقم 7471 الصادر في 7 تشرين الثاني/نوفمبر 2023 عبارةَ «ثلثين على الأقل» بكلمة «مطلقة» في الفقرات الأولى والثانية والرابعة عشرة من المادة 6، فصار المعيار العملي هو الأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم. وتضيف الفقرة الأولى أن القرار يُتخذ «دون النظر إلى كونهم شركاء في المبنى أو عدمه»، وهو قيد يهم القطع التي تحمل أكثر من بلوك.
ويشمل ذلك القرار قائمة واسعة: دمج القطع، والإفراز، والتخلي عن مساحات للبلدية، والتسجيل، وإعادة البناء، وبيع الحصص، وإعادة التقييم مقابل حصص من البناء (kat karşılığı) أو بتقاسم العائد. وبمقتضى صيغة المادة 15/2 النافذة منذ 2024، والجملة الأخيرة من الفقرة الأولى من المادة 15/A، لا يُشترط لشيء من ذلك أن تكون الأبنية قد هُدمت. أي أن الحصة قد تدخل إجراء المزاد والشقة قائمة.
وثمة نقطة كثيراً ما تُقرأ مقلوبة. تحفظ الفقرة الأولى من المادة 15 حقَّ أي شريك في رفع دعوى إزالة الشيوع وفق القانون المدني بعد هدم المبنى. ثم تحدّه الجملة التالية مباشرةً: رفع تلك الدعوى «لا يمنع اتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم ولا اتخاذ الإجراءات بمقتضاه». فدعوى إزالة الشيوع لا تجمّد التحول الحضري.
إن لم توقّع: مسار البيع بالمزاد خطوة بخطوة
الطريق من قرار الأغلبية إلى اسم جديد في السجل العقاري مرسومة في الفقرة الأولى من المادة 6 من القانون وفي المادة 15/A من اللائحة.
| المرحلة | القاعدة | المصدر |
|---|---|---|
| تبليغ العرض | عنوان التبليغ الإلكتروني إن كان مسجلاً لدى الطابو؛ وإلا فكاتب العدل أو إعلان 15 يوماً في المختارية (نموذج Ek-8 في المباني المصنَّفة خطراً، وEk-10 في المناطق المصنَّفة خطرة ومناطق البناء الاحتياطي) | اللائحة م. 15/2 |
| اعتبار التبليغ واقعاً | إلكترونياً: نهاية اليوم الخامس التالي للوصول. إعلاناً: آخر يوم من مدة الخمسة عشر يوماً | اللائحة م. 15/2 |
| مهلة الرد | 15 يوماً للاطلاع على العرض وقبوله | القانون م. 6/1؛ اللائحة م. 15/2 |
| الإشارة على الحصة | يُدوَّن أن الحصة خاضعة للبيع بموجب القانون رقم 6306 وأنها لا تقبل النقل أو ما يماثله | اللائحة م. 15/A(2) |
| الحد الأدنى للثمن | قيمة رائجة تحددها لجنة تقدير البدل، مع مراعاة القيمة التي حددتها مؤسسة تقييم مرخصة من SPK وقدّمها الملاك مع طلب البيع؛ ولا يُقبل عطاء دونها | اللائحة م. 15/A(1)(c) و(3) و(7) |
| المزاد الأول | لا يشارك فيه غير الشركاء الذين انضموا إلى قرار الأغلبية | اللائحة م. 15/A(6) |
| المزادات التالية | يجوز للغير (الأشخاص الثالثة) الدخول بشرط قبول قرار الأغلبية كتابةً وإيداع تأمين نقدي بنسبة 10% من القيمة الرائجة | اللائحة م. 15/A(13) |
| الدفع | يودع من رسا عليه المزاد الثمن في حساب لأجل ويوقّع الاتفاق دون شرط ولا تحفظ خلال 7 أيام | اللائحة م. 15/A(8) |
| الحقوق المقيدة | الرهن والحجز الاحتياطي والحجز وحق الانتفاع تنتقل إلى ثمن البيع، ثم تُشطب من السجل تلقائياً | القانون م. 6/1؛ اللائحة م. 15/A(5) |
وفي هذا الإجراء موضعان يصيبان المالك الغائب أشد ما يصيبان. الأول هو الفقرة الرابعة من المادة 15/A: يُبلَّغ المالك الذي تُباع حصته بموعد البيع ومكانه ليحضره بصفة مراقب، غير أن الفقرة نفسها تضيف أن تعذّر تبليغه أو عدم حضوره «لا يؤثر في صحة البيع، ويكون البيع الواقع في غيبته صحيحاً». والثاني هو الثمن. فالحد الأدنى قيمةٌ رائجة تحددها لجنة مشكَّلة داخل مديرية التحول الحضري أو الإدارة، تراعي القيمة التي حددتها مؤسسة تقييم مرخصة من هيئة أسواق رأس المال وقدّمها الملاك مع طلب البيع، ولا تتقيد بها. ومن أراد من غير الموقّعين أن يختبر هذا الرقم احتاج إلى تقييم مستقل خاص به.
وفي القانون تفصيل صغير يكشف منطق النظام كله: إذا بيعت الحصة إلى شخص ثالث من خارج مجموعة الشركاء المتفقين قبل إتمام البيع القانوني، اشترطت الفقرة الأولى من المادة 6 لإتمام التسجيل في الطابو أن يبلّغ المشتري عنوان تبليغ إلكتروني إلى مديرية الطابو. فالمشرّع يفترض أن التواصل في هذه الملفات إلكتروني، ويبني عليه.
الهدم والتكاليف ونزع الملكية العاجل
متى صُنّف المبنى خطراً، منحت المادة 3/1 الملاكَ أو ممثليهم القانونيين خمسة عشر يوماً للاعتراض، وتفصل في الاعتراض هيئات فنية من سبعة: أربعة من أعضاء هيئة التدريس في التخصص المعني وثلاثة من موظفي الوزارة/الرئاسة. والتصنيف يُبلَّغ بطريقة نادراً ما تصل إلى مالك خارج البلاد: فبمقتضى المادة 3/2 يُعلَّق المحضر على المبنى، ويُبلَّغ الملاك عبر e-Devlet، ويُعلَن خمسة عشر يوماً في المختارية، ويُعدّ التصنيف مبلَّغاً في آخر يوم من ذلك الإعلان؛ أي أن مهلة الاعتراض تبدأ من يوم لا يعلمه المالك الغائب غالباً.
وفي الهدم تمنح المادة 5/3 الملاكَ مهلة لا تتجاوز تسعين يوماً؛ فإن لم يفعلوا أُبلغوا بأن الهدم سيجري إدارياً، وتقضي المادة 5/4 بأن مصاريف التصنيف والإخلاء والهدم التي تجريها الرئاسة أو الإدارة تُحصَّل من الملاك بنسبة حصصهم وفق قانون تحصيل الأموال العامة رقم 6183. وحيث يكون المبنى قد هُدم ولم يتحقق اتفاق بالأغلبية المطلقة خلال ثلاثين يوماً من تبليغ ملاك الأرض الناتجة، أجازت المادة 6/2 اللجوء إلى نزع الملكية العاجل. وتَعُدّ الفقرة نفسها هذا النزع نزعاً لأغراض مشاريع الإسكان بمقتضى الفقرة الثانية من المادة 3 من قانون نزع الملكية رقم 2942، ويكون القسط الأول بمقدار خُمس المبالغ المحددة وفق تلك الفقرة؛ أي أن البدل يُدفع مقسَّطاً لا دفعة واحدة.
وفي الجانب المقابل إعفاءات حقيقية. تعفي المادة 7/9 من القانون رقم 6306 المعاملاتِ التي تعدّدها من رسم كاتب العدل ورسم الطابو ورسوم البلديات وضريبة الميراث والانتقال ورسم الطابع؛ وتقضي المادة 7/10 بألا تتقاضى البلديات، حين يتولى الأعمالَ أشخاص طبيعيون أو أشخاص اعتباريون من القانون الخاص، رسوماً عن مساحة البناء الجديدة إلى حد مثل ونصف مساحة البناء القائمة. وإلى جانب ذلك تمنع المادة 6/10 توقيع الحجز أو التدابير على العقارات المنقولة إلى المقاول، بعقد وعد بالبيع أو بعقد إنشاء مقابل حصة من الأرض، بسبب ديونه للغير إلى أن يُنشأ حق الارتفاق الطابقي باسم الملاك، وذلك فيما خلا مستحقات المواد والأجور العائدة إلى أعمال البناء ذاتها، فهذه مستثناة من الحماية؛ غير أن الفقرة نفسها تعيد إجازة الحجز والتدابير إذا لم يُنشأ حق الارتفاق الطابقي خلال ستة أشهر من بدء أعمال البناء.
المالك المقيم خارج تركيا: التبليغ والوكالة والتركة
هنا يقع ثقل المسألة بالنسبة إلى قارئ هذا الدليل. فالمدد المذكورة أعلاه (خمسة عشر يوماً، وثلاثون يوماً، ونهاية اليوم الخامس) تجري كلها سواء أكان المالك في البلاد أم لم يكن، ولا نص في اللائحة يوجب تبليغاً بريدياً إلى عنوان في الخارج. وطرق التبليغ في اللائحة هي عنوان التبليغ الإلكتروني وe-Devlet وكاتب العدل وإعلان المختارية.
أولاً، عنوان التبليغ الإلكتروني. تسجيله لدى مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü) هو الإجراء الوحيد الذي ينقل التبليغ من لوحة إعلانات في حي بعيد إلى عنوان تقرؤه فعلاً. وهو يعمل في مرحلتين معاً: تبليغ العرض بمقتضى المادة 15/2، وتبليغات مرحلة البيع بمقتضى المادة 6/1.
ثانياً، الوكالة. بعد تعديل شباط/فبراير 2026 صار القرار يُتخذ في اجتماع بمحضر موقَّع، والحضور، أصالةً أو بوكالة، هو ما يجعل موقف المالك مثبتاً في ورقة بدل أن يُستنتج من غيابه. والوكالة المستعملة في معاملات العقار في تركيا وكالةٌ موثقة؛ ومن حرّرها خارج البلاد فأمامه طريقان معتادان: التوثيق لدى القنصلية التركية، أو التوثيق لدى كاتب عدل محلي مع تصديق الأبوستيل وترجمة محلَّفة. ويُستحسن أن تُصاغ الوكالة بحيث تشمل صراحةً حضور اجتماعات الملاك والتوقيع على المحضر وتسلّم التبليغات ومراجعة مديرية الطابو، لا مجرد «البيع والشراء».
ثالثاً، التركة. كثير من العقارات المملوكة لغير المقيمين انتقلت إلى ورثة متعددين ولم تُسجَّل بأسمائهم بعد. والفقرة الثانية من المادة 6 تعالج ذلك صراحةً: العقارات التي تكون خانة ملكيتها مفتوحة، أو التي لا يُعرف ورثتها، أو التي عُيّن عليها قيّم، أو المتنازع عليها، أو المثقلة بحق عيني محدود، تخضع لأحكام نزع الملكية ذاتها؛ وللرئاسة أو TOKİ أو الإدارة، لنزع الملكية ولسائر المعاملات بموجب القانون، أن تستخرج شهادة الإرث، أو تستصدر تعيين قيّم، أو تُجري المعاملة على أساس آخر مالك مقيد، بل أن تطلب تصحيح القيد إدارياً أو بدعوى. فالتركة غير المقسومة ليست حاجزاً أمام الملف، وإنما هي ثغرة يملؤها غير أصحاب الشأن.
رابعاً، لغة الأوراق. الملف يُدار بالتركية. فالوثائق التي تدخله (الوكالة وشهادة الإرث وتقرير التقييم والمستندات الصادرة خارج تركيا) تُقدَّم بالتركية أو مترجمة ترجمة محلَّفة، ويُصدَّق ما حُرِّر في الخارج على النحو المبيّن أعلاه. وتأخير الترجمة والتصديق هو أكثر ما يُضيّع من المدد القصيرة في هذه الملفات عملياً.
أين يقع هذا من بقية مركز المالك
التحول الحضري واحد من أنظمة عدة قد تمسّ عقار المالك الأجنبي في الوقت نفسه، وهي لا تنسّق فيما بينها. فمن لا يزال في مرحلة الشراء يقرأ هذا الدليل إلى جانب الإطار العام لشراء عقار في تركيا بصفتك أجنبياً، فالمادة 35 من قانون الطابو رقم 2644 تحصر مجموع ما يملكه الأشخاص الطبيعيون الأجانب في حدود عشرة بالمئة من مساحة القضاء المملوكة ملكية خاصة، وما يملكه كل شخص منهم في ثلاثين هكتاراً على مستوى البلاد، وتُجرى معاملات الطابو وفق خرائط المناطق العسكرية والأمنية والاستراتيجية المرسلة إلى السجل. وهذه الحدود تعود إلى الظهور داخل ملف التحول نفسه، لأن الشريك الأجنبي الذي يشتري حصة مالك آخر في مزاد القانون رقم 6306 إنما يُجري تملّكاً جديداً. ومن كان مبناه بلا رخصة إشغال فموقفه أصعب مرتين، إذ تتعطل معاملات روتينية عدة قبل أن يُفتح ملف التحول أصلاً.
والعلاقة بالمقاول هي النصف الآخر من الصورة. فالمادة 6/14 من القانون تفتح للملاك طريقاً ذاتياً حين يتوقف المقاول: إذا لم يُبدأ العمل خلال سنة لأسباب راجعة إليه، أو أُوقف العمل ولم يستمر النشاط الإنشائي منذ ستة أشهر على الأقل بمستوى من الفريق والمعدات يكفي لإنجاز المشروع، جاز للأغلبية المطلقة للملاك بنسبة حصصهم أن تقرر فسخ العقود؛ ثم تتحقق الرئاسة من الحالة وتمهل المقاول ثلاثين يوماً، وبانقضائها تُعدّ عقود الإنشاء مفسوخة تلقائياً دون حاجة إلى إخطار آخر أو موافقة أحد. وحيث يكون النزاع في الجودة لا في التأخير، فالإطار الحاكم هو إطار عيوب البناء ومدد الضمان؛ ولمشتري وحدة في المبنى الجديد مسار مستقل أمام قضاء المستهلك بقواعد مختلفة، معروض في دليلنا عن مقاضاة شركة التطوير أمام محاكم المستهلك.
ومشكلتان يوميتان تصاحبان ملف التحول عادةً. الشقق المُخلاة تجتذب من يشغلها بلا سند، واسترداد الحيازة والمطالبة ببدل الاستعمال دعويان منفصلتان بأساسين منفصلين. وإدارة المبنى تستمر في عملها أثناء الإجراءات، فيلزم المالك أن يتابع كيف تُحدَّد رسوم الصيانة والميزانية المؤقتة ووحدته خالية. والملفان يقعان في السياق نفسه، ويُعالجان ضمن أعمال قانون العقارات وضمن الامتثال العقاري للمُلّاك المقيمين خارج تركيا، لا بوصفهما مراسلات متفرقة. أما موقع المالك داخل إجراء يجري وفق القانون رقم 6306 (العرض وقرار الأغلبية وبيع الحصة) فمبسوط في صفحة التحول الحضري والمباني المصنَّفة خطراً.
قراءة السجل بدل انتظار البريد
الدرس العملي من تعديل 4 شباط/فبراير 2026 أن نظام التحول الحضري التركي يتواصل عبر السجل العقاري وبوابة e-Devlet، وأن التعديل جعل هاتين القناتين أكثف لا أخف. فالدعوة إلى الاجتماع، والعرض، وموعد المزاد، وموعد المزاد المُعاد، لكلٍّ منها نموذج مقرر ومدة نشر مقررة، وكل مدة من هذه تجري سواء أكان المالك في البلاد أم لم يكن.
وللمالك المقيم خارج تركيا ثلاث حمايات ثابتة. أن يسجّل عنوان تبليغ إلكتروني لدى مديرية الطابو ليصل التبليغ إلى عنوان يقرؤه. وأن يبقي في تركيا وكيلاً بوكالة موثقة، ومصدَّقة بالأبوستيل إذا حُررت خارجها، حتى تكون مهلة الخمسة عشر يوماً مهلةً تُستعمل لا مهلةً تُشاهَد. وأن يطلب فحص السجل العقاري على فترات منتظمة، فالقيود تروي القصة قبل أن يصل أي كتاب: شرح المبنى المصنَّف خطراً، والإشارة إلى أن القطعة داخل نطاق القانون رقم 6306، والإشارة التي تُدوَّن حين تُوضع حصة تحت إجراء البيع.
يعرض هذا المقال الوضع بمقتضى القانون رقم 6306 ولائحته التطبيقية بصيغتها المعدَّلة في 4 شباط/فبراير 2026، وهو محدَّث حتى أيلول/سبتمبر 2026. والنصّان يُعدَّلان كثيراً، فيلزم التحقق من الصيغة النافذة في تاريخ معاملتك.
