ميراث العقارات في تركيا للمالكين الأجانب: القانون الواجب التطبيق وأنصبة الورثة

ميراث العقار الكائن في تركيا يخضع للقانون التركي، أياً كانت جنسية المالك أو موطنه أو الدولة التي حُرِّرت فيها وصيته. فالمادة 20 من القانون رقم 5718 بشأن القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية (بالتركية: Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun) تُخضع الميراث لقانون المتوفى الوطني، ثم تستثني العقارات في الجملة التالية مباشرةً: يُطبَّق القانون التركي على العقارات الكائنة في تركيا. والنتيجة أن أنصبة الورثة والأنصبة المحفوظة الواردة في القانون المدني التركي رقم 4721 (Türk Medenî Kanunu) تسري على الشقة أو الأرض المسجَّلة في تركيا ولو كان المالك وورثته جميعاً مقيمين خارجها.

وأكثر ما يفاجئ المالك الأجنبي ليس القاعدة نفسها بل أثرها في الترتيبات التي أعدّها: فخطة تركة وُضعت في بلد آخر قد تكون سليمة تماماً هناك وعديمة الأثر على العقار التركي، ووارث اكتسب الملكية بحكم القانون يوم الوفاة قد يكتشف أنه عاجز عن البيع. ويعرض هذا الدليل السلسلة كاملة كما هي نافذة حتى يوليو 2026: القانون الواجب التطبيق، ثم من يرث وبأي نصيب، ثم حدود الوصية، ثم المسار الإجرائي حتى قيد الانتقال وتسوية الضريبة. وهو جزء من دليل حماية الملكية العقارية في تركيا. ولا يتناول مسار اكتساب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، فهو خارج نطاقه.

أي قانون يحكم ميراث عقار كائن في تركيا؟

القاعدة في المادة 20 مزدوجة. فالفقرة الأولى تُخضع الميراث في الأصل لقانون المتوفى الوطني، ثم تستثني منه العقارات الكائنة في تركيا فتُخضعها للقانون التركي. ومؤدى ذلك أن التركة تتجزأ: الشقة المسجَّلة في إسطنبول أو أنطاليا يحكمها القانون التركي، بينما يخضع ما عداها من مال لقانون جنسية المتوفى. وتضيف الفقرة الثانية أن الأحكام المتعلقة بأسباب انفتاح التركة واكتسابها وقسمتها تخضع لقانون البلد الذي توجد فيه التركة، فيعود التطبيق إلى القانون التركي فيما يخص المال الكائن في تركيا؛ وتقضي الفقرة الثالثة بأن التركة التي لا وارث لها والكائنة في تركيا تؤول إلى الدولة.

ويُلاحظ أن النص لا يتضمن خياراً لقانون آخر: فليس في المادة 20 ما يتيح للمالك أن ينص في وصيته على إخضاع عقاره التركي لقانون جنسيته أو لقانون محل إقامته. كما لا تسري في تركيا لائحة الاتحاد الأوروبي بشأن المواريث رقم 650/2012، فالمرجع الوحيد هو القانون رقم 5718. أما الاختصاص القضائي فتحدده المادة 43 من القانون نفسه: تُنظر الدعاوى المتعلقة بالميراث أمام محكمة آخر موطن للمتوفى في تركيا، فإن لم يكن موطنه الأخير فيها فأمام محكمة مكان وجود أموال التركة.

من يرث العقار إذا لم توجد وصية؟

يقوم التوارث في القانون التركي على نظام الطبقات (zümre)، ولا تُفتح طبقة ما دام في الطبقة التي تسبقها وارث.

• الطبقة الأولى — الفروع: ورثة المتوفى من الدرجة الأولى هم فروعه؛ والأولاد يرثون بالتساوي، ويحل أولاد الولد الذي مات قبل مورّثه محله في كل درجة عن طريق الخلافة (المادة 495). ولا يفرّق النص بين الذكر والأنثى.
• الطبقة الثانية — الأب والأم: إذا لم يكن للمتوفى فرع، ورث أبواه بالتساوي، ويحل فروعهما محل من مات منهما قبله؛ فإن لم يوجد في أحد الجانبين وارث آلت التركة كلها إلى ورثة الجانب الآخر (المادة 496).
• الطبقة الثالثة — الجدود والجدات: إذا لم يكن للمتوفى فرع ولا أبوان ولا فروع لهما، ورث الجدود والجدات بالتساوي وحل فروعهم محل من مات منهم (المادة 497).
• عند انعدام الورثة: تؤول التركة إلى الدولة (المادة 501).

ويرث الزوج الباقي على قيد الحياة مع أي من هذه الطبقات، بنصيب يتغير بحسب الطبقة التي يرث معها بمقتضى المادة 499:

الطبقة التي يرث معها الزوج	نصيب الزوج الباقي	ما يبقى للطبقة
فروع المتوفى	ربع التركة	ثلاثة أرباعها
طبقة الأب والأم وفروعهما	نصف التركة	نصفها
طبقة الجدود والجدات وأولادهم	ثلاثة أرباع التركة	ربعها
لا أحد من هؤلاء	التركة كاملة	—

وهذه الأنصبة تسري على العقار التركي ولو كان الزواج قد عُقد في الخارج وكان الزوجان أجنبيين، لأن مصدرها القانون المدني التركي الذي أحالت إليه المادة 20. فالسؤال العملي ليس «من ورثتي في بلدي؟» بل «بأي نسبة تظهر أسماؤهم في صحيفة العقار؟».

هل تستطيع الوصية أن تتجاوز الأنصبة المحفوظة؟

لا فيما يخص العقار الكائن في تركيا. فالمادة 505 من القانون المدني تقصر سلطة الموصي — إذا ترك فروعاً أو أبوين أو زوجاً — على القدر الزائد على الأنصبة المحفوظة؛ فإن لم يوجد أحد من هؤلاء جاز له التصرف في التركة كلها. وتحدد المادة 506 هذه الأنصبة على النحو الآتي: نصف النصيب القانوني للفروع، وربعه لكل من الأب والأم، وكامل النصيب القانوني للزوج الباقي إذا ورث مع الفروع أو مع طبقة الأبوين، وثلاثة أرباعه في غير ذلك. أما النصيب المحفوظ للإخوة فقد أُلغي بالقانون رقم 5650 المؤرخ 4 مايو 2007، فلم يعد له وجود في النص النافذ.

النتيجة العملية أن وصية أعدّها مالك في بلده على أساس حرية إيصاء كاملة قد تصمد في مواجهة أمواله هناك، وتُنقَص أمام محكمة تركية بقدر ما تعتدي على الأنصبة المحفوظة في العقار التركي. والوصية المخالفة ليست باطلة بقوة القانون، لكنها معرَّضة لمطالبة صاحب النصيب المحفوظ بإنقاصها (tenkis) أمام المحكمة المختصة.

وأما شكل الوصية فمعالجته أكثر مرونة. تعرف المادة 531 ثلاثة أشكال: الوصية الرسمية التي يحررها موظف مختص — قاضي الصلح أو كاتب العدل أو موظف آخر مأذون — بحضور شاهدين (المادة 532)؛ والوصية المكتوبة بخط الموصي من أولها إلى آخرها، مؤرَّخة بالسنة والشهر واليوم وموقَّعة (المادة 538)؛ والوصية الشفوية التي لا تصح إلا في الظروف الاستثنائية التي يستحيل معها الشكلان الآخران (المادة 539). وتشترط المادة 502 لأهلية الإيصاء التمييز وإتمام سن الخامسة عشرة.

وتُقبل الوصية شكلاً على نطاق أوسع مما يظن كثيرون: فالمادة 20/4 من القانون رقم 5718 تحيل في الشكل إلى المادة 7 منه — التي تجعل التصرف صحيحاً شكلاً إذا استوفى قانون مكان إبرامه أو القانون الحاكم لموضوعه — ثم تضيف أن التصرف المحرَّر وفق شكل قانون المتوفى الوطني صحيح هو الآخر، بينما تخضع أهلية الإيصاء بمقتضى الفقرة الخامسة لقانون جنسية الموصي وقت التصرف. وتركيا طرف في اتفاقية لاهاي المؤرخة 5 أكتوبر 1961 بشأن تنازع القوانين في شكل التصرفات الوصائية بانضمام في 23 أغسطس 1983 ونفاذ في حقها منذ 22 أكتوبر 1983 — على أن الاتفاقية تحكم الشكل وحده، فلا تُغني عن قيود الأنصبة المحفوظة. وتفصيل صياغة الوصية وإيداعها وارد في الوصايا للمالكين الأجانب للعقارات في تركيا.

متى تنتقل الملكية إلى الورثة ومتى يجوز لهم التصرف؟

هنا تفترق لحظة اكتساب الملكية عن لحظة القدرة على التصرف فيها. فالمادة 599 من القانون المدني تقضي بأن الورثة يكتسبون التركة وحدةً واحدة بقوة القانون بمجرد وفاة المورّث، فينتقل إليهم مباشرة ما كان له من حقوق عينية وحقوق مالية وحيازة، ويسألون شخصياً عن ديونه. وتؤكد ذلك المادة 705/2 التي تجعل الملكية العقارية في حالة الميراث مكتسَبة قبل القيد؛ لكن الفقرة ذاتها تضيف قيداً حاسماً: لا يستطيع المالك في هذه الحالات إجراء تصرفاته إلا بعد تسجيل الملكية في السجل العقاري. فالوارث مالك يوم الوفاة، وغير قادر على البيع أو الرهن قبل القيد.

ويُضاف إلى ذلك أن تعدد الورثة يُنشئ بينهم — من انتقال التركة إلى حين قسمتها — شركة تركة (miras ortaklığı) تشمل جميع حقوقها وديونها، فيملكون التركة بالاشتراك (elbirliği) ويتصرفون في حقوقها مجتمعين، مع جواز أن تعيّن محكمة الصلح ممثلاً للشركة بناءً على طلب أحدهم (المادة 640). ولكل وارث أن يطلب القسمة في أي وقت ما لم يكن ملزماً باستمرار الشيوع باتفاق أو بنص، وأن يطلب من محكمة الصلح قسمة أموال معينة عيناً أو بيعها إن تعذر ذلك (المادة 642).

وفي الاتجاه المقابل، للوارث أن يرد التركة بمقتضى المادة 605 خلال ثلاثة أشهر تبدأ في حق الورثة الشرعيين من تاريخ علمهم بالوفاة ما لم يثبتوا علمهم بصفتهم وارثاً في تاريخ لاحق، وفي حق الورثة المعيَّنين بوصية من تاريخ تبليغهم رسمياً بالتصرف (المادة 606). وهي مهلة قصيرة في ذاتها، وأقصر منها في الواقع حين يكون الورثة خارج تركيا ويصلهم الخبر متأخراً.

كيف يحصل الوارث الأجنبي على وثيقة حصر الإرث؟

وثيقة حصر الإرث (mirasçılık belgesi أو veraset ilamı) هي المفتاح الإجرائي للتركة: بها يُثبت الوارث صفته أمام السجل العقاري والمصارف ومصلحة الضرائب. وتنص المادة 598 من القانون المدني على أن تُسلَّم لمن ثبتت صفتهم ورثةً شرعيين وثيقةٌ تبيّن هذه الصفة من محكمة الصلح أو من كاتب العدل — وقد أُضيفت عبارة الكاتب العدل بالقانون رقم 6217 لسنة 2011 — كما يجوز التمسك في أي وقت ببطلان الوثيقة.

غير أن هذه الازدواجية لا تفيد الأجانب. فالفقرة الثالثة من المادة 71/ب من قانون الكتّاب العدول رقم 1512 (Noterlik Kanunu) تمنع الكاتب العدل من إصدار الوثيقة في ثلاث حالات: إذا كان إصدارها يقتضي محاكمة، أو كانت قيود الأحوال المدنية غير كافية، أو كانت مطلوبة من أجانب. فيكون الاختصاص عندئذ لمحكمة الصلح المدنية حصراً، ويُحدَّد المكان بالمادة 43 من القانون رقم 5718. وهذه من أكثر المسائل التي تتكرر فيها المعلومة الخاطئة في المصادر غير الرسمية، وأثرها العملي جسيم: فالوارث الذي يخطط على أساس زيارة كاتب عدل في يوم واحد يجد نفسه أمام طلب قضائي له إجراءاته ومواعيده.

أما إذا كان بيد الورثة حكم أجنبي يثبت صفتهم أو يقسم التركة، فإن ترتيب أثر عليه في تركيا يمر بالاعتراف. فالمادة 58 من القانون رقم 5718 تجعل الحكم الأجنبي دليلاً قاطعاً أو أمراً مقضياً به متى تحققت شروط التنفيذ (tenfiz) المنصوص عليها في المادة 54، مع استبعاد شرط المعاملة بالمثل من الاعتراف — فهو شرط للتنفيذ وحده. وتضيف الفقرة الثالثة أن إجراء معاملة إدارية في تركيا استناداً إلى حكم أجنبي يتبع الطريق نفسه، أي أن القيد في السجل العقاري لا يتم بالحكم الأجنبي مباشرة بل بعد حكم اعتراف. وتبقى الشروط الأخرى قائمة، وأهمها هنا ألا يتعلق الحكم بمسألة تدخل في الاختصاص الحصري للمحاكم التركية، إلى جانب عدم مخالفة النظام العام ومراعاة حقوق الدفاع. ويعالج هذا المسار بالتفصيل الاعتراف بحكم التركة الأجنبي ونقل الطابو للورثة.

كيف يُقيَّد الانتقال في السجل العقاري؟

معاملة الانتقال (intikal) لدى مديرية السجل العقاري هي التي تنقل قيد الملكية من اسم المتوفى إلى أسماء الورثة بأنصبتهم. وتبيّن إرشادات المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) المستندات المطلوبة: وثيقة الهوية للأطراف ولممثليهم — ويكفي في حق الأجانب جواز السفر أو وثيقة الهوية الصادرة عن دولتهم؛ ووثيقة التمثيل إن وُجد، كقرار الوصاية أو الوكالة؛ ووثيقة حصر الإرث أصلاً أو نسخةً مصدَّقة؛ وبوليصة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) في العقارات ذات صفة البناء. ويقدَّم الطلب عبر بوابة Web Tapu من أحد الورثة، ثم تُبلِّغ المديريةُ مقدارَ أجر رأس المال الدائر (döner sermaye) برسالة نصية، فإذا سُدِّد حُدِّد موعد لإتمام مرحلة التوقيع.

واشتراط بوليصة DASK ليس إجراءً إدارياً بل التزام قانوني: تُخضع المادة 10 من قانون تأمينات الكوارث رقم 6305 الأقسامَ المستقلة الخاضعة لقانون ملكية الطوابق رقم 634 والمباني السكنية المقامة على أرض مسجَّلة مملوكة ملكية خاصة والوحدات التجارية والمكتبية داخلها للتأمين الإلزامي ضد الزلازل، وتُلزم المالك أو صاحب حق الانتفاع بإبرامه وتجديده سنوياً؛ وتمنع المادة 11/2 مديريات السجل العقاري من إجراء التسجيل ما لم تُثبت بوليصة سارية في تاريخ المعاملة.

أما الرسوم فيجب التمييز فيها بين بندين كثيراً ما يُخلط بينهما. فالتعرفة رقم (4) الملحقة بقانون الرسوم رقم 492 تفرض في نقل العقار بعوض رسماً بنسبة 20 في الألف يُستوفى من الناقل ومن المنقول إليه كل على حدة — وهو رسم البيع، ولا يُطبَّق على قيد الانتقال بالميراث. والبنود المتعلقة بالتركة مستقلة عنه: قسمة عقارات التركة بين الورثة الشرعيين والمعيَّنين بنسبة 22.77 في الألف على القيمة المسجَّلة، وتنفيذ الوصايا بنسبة 11.38 في الألف متى لم يُستوفَ الرسم في الانتقال. ويُضاف إليها أجر رأس المال الدائر بوصفه مقابل خدمة مستقلاً عن الرسم. والنسب المذكورة هي المطبَّقة في النص الموحَّد حتى يوليو 2026؛ والنسبة الأساسية في متن القانون في نقل العقار بعوض هي 10 في الألف عن كل طرف، ولرئيس الجمهورية رفعها إلى الضعف أو خفضها إلى العُشر، فيلزم التحقق من النسبة النافذة في تاريخ المعاملة.

ما الضرائب المستحقة على الوارث؟

تسري ضريبة الميراث والانتقال على الوارث الأجنبي بحكم موقع المال لا بحكم جنسيته. فالمادة 1 من قانون ضريبة الميراث والانتقال رقم 7338 (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu) تُخضع للضريبة الأموال المملوكة لمواطني الجمهورية التركية والأموال الكائنة في تركيا التي تنتقل بالميراث أو بأي وجه من أوجه التبرع. وتحدد المادة 6 مصلحة الضرائب المختصة: مصلحة موطن المتوفى، فإن كان موطنه في بلد أجنبي فمصلحة آخر موطن له في تركيا، فإن لم يكن قد أقام في تركيا قط أو تعذّر تحديد موطنه الأخير فالمصلحة التي تعيّنها وزارة المالية.

وحتى سنة 2026 — والأرقام تُقرأ دائماً بتاريخها لأنها تُعاد تقديرها سنوياً — يُعفى من نصيب كل فرع (بمن فيهم المتبنّى) ومن نصيب الزوج مبلغ 2,907,136 ليرة تركية، ويرتفع نصيب الزوج المعفى إلى 5,817,845 ليرة عند عدم وجود فروع. وتتدرج شرائح الميراث من 1% على أول 3,000,000 ليرة، إلى 3% ثم 5% ثم 7%، فـ10% على ما يجاوز 55,000,000 ليرة. وتُقدَّم الإقرارات وفق المادة 9 في مهلة 4 أشهر من الوفاة الواقعة في تركيا للمكلف الموجود فيها و6 أشهر للمكلف في الخارج؛ فإذا وقعت الوفاة خارج تركيا كانت المهلة 6 أشهر للمكلف الموجود فيها، و4 أشهر لمن كان في بلد الوفاة نفسه، و8 أشهر لمن كان في بلد أجنبي آخر.

وتنص المادة 19 على قاعدتين ينبغي لكل وارث أن يقرأهما معاً: يُجرى قيد الانتقال دون انتظار ربط الضريبة — على أن تُبلَّغ النتيجة إلى مصلحة الضرائب خلال 15 يوماً من تاريخ القيد — لكن لا يجوز نقل ملكية العقار المنتقل ولا ترتيب أي حق عيني عليه ما لم تُسدَّد الضريبة المصيبة له كاملةً، ولا يجوز لموظفي السجل العقاري إجراء معاملة النقل من دون وثيقة قطع العلاقة الصادرة عن مصلحة الضرائب، وإلا كانوا مسؤولين بالتضامن مع المكلفين عن أداء الضريبة. وتُسدَّد الضريبة في ثلاث سنوات على قسطين متساويين كل سنة في مايو ونوفمبر، مع إمكان الإذن بنقل بعض العقارات أو كلها مقابل ضمانة. أما بعد القيد فيدخل الوارث في الالتزامات الجارية للمالك، ومنها ضريبة العقار السنوية بمقتضى القانون رقم 1319 وتجديد بوليصة DASK. وتفصيل هذه البنود في ضرائب ميراث العقارات ونقلها في تركيا.

ماذا لو لم تتوافر في الوارث شروط التملك؟

يبقى سؤال أخير خاص بالورثة الأجانب: ماذا لو كان الوارث من جنسية لا يجوز لمواطنيها التملك في تركيا، أو جاوز ما آل إليه الحدود المساحية؟ تُجيب الفقرة الأخيرة من المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 (Tapu Kanunu): العقار المكتسب خلافاً لأحكام المادة، أو المستعمل خلافاً لغرضه، أو الآيل بالميراث بما يتجاوز الحدود الواردة في الفقرة الأولى، يجب على المالك تصفيته خلال مدة تحددها وزارة المالية لا تتجاوز سنة واحدة؛ فإن لم يفعل تولت الدولة التصفية ودفعت الثمن إلى صاحب الحق. فالحق الإرثي نفسه مصون، لكنه قد يتحول إلى نقد رغماً عن الوارث وفي توقيت لا يختاره.

وينبغي التنبه كذلك إلى وضع الأشخاص الاعتبارية: تجيز الفقرة الثانية من المادة 35 للشركات التجارية الأجنبية المؤسسة وفق قوانين بلدانها اكتساب العقارات في تركيا في إطار قوانين خاصة فحسب، بينما لا يجوز للأشخاص الاعتبارية الأجنبية من غير هذه الشركات اكتساب عقار ولا إنشاء حق عيني محدود لصالحها. ولهذا أثر مباشر في التخطيط: فبنية حيازة أُنشئت في الخارج قد تصطدم بهذا النص عند أيلولة العقار إليها. وتفصيل السقوف المساحية والمناطق المحظورة وارد في القيود المفروضة على تملك الأجانب للعقارات.

الخلاصة أن العقار التركي يخضع لقانون واحد لا خيار فيه، وأن ما يمكن التخطيط له ليس القانون الواجب التطبيق بل ما يقع داخله: وصية صحيحة شكلاً تحترم الأنصبة المحفوظة، ومستندات تُرتَّب للورثة سلفاً، وعلم بأن الطريق إلى وثيقة حصر الإرث يمر بمحكمة تركية إذا كان الورثة أجانب. وما يُرتَّب من ذلك في حياة المالك يقتضي وقتاً محدوداً، وما يُترك منه يتحول بعد وفاته إلى دعوى وضريبة ومهلة. وتعرض صفحة القانون العقاري الإطار العام لهذه المسائل.

---

مجالات الممارسة ذات الصلة والأدلة القضائية

• قانون العقارات والملكية العقارية: شراء العقارات للأجانب، وفحص سندات الطابو، ومنازعات الإيجارات.
• الملكية الفكرية والعلامات التجارية: تسجيل العلامات التجارية لدى TÜRKPATENT ودعاوى التعدي والإبطال.
• حماية البيانات الشخصية (KVKK): التسجيل في VERBİS، وجرد البيانات، والامتثال لنقل البيانات خارج تركيا.
• محامون في إسطنبول للمستثمرين الأجانب: تمثيل قانوني متكامل أمام المحاكم العقارية والتجارية في إسطنبول.

---

مجالات الممارسة ذات الصلة

• القانون التجاري
• العقود التجارية
• قانون المنافسة
• الاستثمار الأجنبي ودخول السوق