الوصايا للمالكين الأجانب للعقارات في تركيا: الشكل والأنصبة المحفوظة

الوصية التي تتناول عقاراً كائناً في تركيا لا تُقرأ بقانون بلد الموصي وحده. فالمادة 20/1 من القانون رقم 5718 بشأن القانون الدولي الخاص والمرافعات المدنية الدولية (بالتركية: Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun) تُخضع الميراث لقانون المتوفى الوطني، ثم تستثني في الجملة التالية مباشرةً: يُطبَّق القانون التركي على العقارات الكائنة في تركيا. والنتيجة أن الأنصبة المحفوظة (saklı pay) المقررة في القانون المدني التركي رقم 4721 (Türk Medenî Kanunu) تحدّ من الوصية في شأن العقار التركي مهما كانت جنسية المالك أو موطنه. أما شكل الوصية فمسألة أخرى أيسر بكثير: تصح الوصية شكلاً إذا استوفت قانون مكان تحريرها، أو القانون الحاكم لموضوعها، أو شكل قانون جنسية المتوفى.

وهذا التمييز بين الشكل والموضوع هو مفتاح الباب كله. فالمالك المقيم خارج تركيا يسأل عادةً: هل تُقبل وصيتي هناك؟ والسؤال الأدق: إلى أي حد تنفذ؟ ويعالج هذا الدليل الأمرين معاً وفق ما هو نافذ حتى يوليو 2026 — الشكل الذي تُقبل به الوصية، والحد الذي لا تتجاوزه، ومتى تكون الوصية المحرَّرة في تركيا أداة نافعة فعلاً. وهو جزء من دليل حماية الملكية العقارية في تركيا، ولا يتناول مسار اكتساب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، فهو خارج نطاقه.

أي قانون يحكم وصيتي في شأن العقار التركي؟

القانون التركي، ولا خيار في ذلك. تقيم المادة 20/1 قاعدتين متتاليتين: الميراث يخضع لقانون المتوفى الوطني، والعقارات الكائنة في تركيا يحكمها القانون التركي. فتنقسم تركة المالك الأجنبي عملياً إلى شقّين يخضع كل منهما لقانون مختلف: أمواله المنقولة تتبع قانون جنسيته، وشقته أو أرضه المسجَّلة في تركيا تتبع القانون التركي. وتُكمل الفقرة الثانية الصورة الإجرائية: أحكام افتتاح التركة واكتسابها وقسمتها تخضع لقانون البلد الذي توجد فيه التركة — أي القانون التركي في شأن ما هو كائن في تركيا. وتضيف الفقرة الثالثة حكماً يغفل عنه كثيرون: التركة التي لا وارث لها والكائنة في تركيا تؤول إلى الدولة التركية.

وليس في المادة 20 ما يتيح للموصي أن ينص في وصيته على إخضاع عقاره التركي لقانون جنسيته أو لقانون محل إقامته؛ فالإحالة إلى القانون التركي في شأن هذه العقارات قاعدة لا يستبعدها شرط في الوصية. أما الاختصاص القضائي فتحدده المادة 43 من القانون نفسه: الدعاوى المتعلقة بالميراث تُنظر أمام محكمة آخر موطن للمتوفى في تركيا، فإن لم يكن موطنه الأخير فيها فأمام محكمة مكان وجود أموال التركة. ويعرض ميراث العقارات في تركيا للمالكين الأجانب قواعد الأنصبة القانونية وترتيب الورثة بتفصيل أوفى.

متى تكون الوصية صحيحة شكلاً؟

هنا يكون القانون التركي أكثر سعةً مما يتوقعه المالك. تحيل المادة 20/4 في شكل التصرف الوصائي إلى المادة 7 من القانون رقم 5718، التي تجعل التصرف القانوني صحيحاً شكلاً إذا استوفى قانون مكان إبرامه أو القانون الحاكم لموضوعه؛ ثم تضيف المادة 20/4 سبيلاً ثالثاً: التصرف المحرَّر وفق شكل قانون المتوفى الوطني صحيح هو الآخر. وتخضع أهلية الإيصاء بمقتضى الفقرة الخامسة لقانون جنسية المتصرف وقت التصرف — لا وقت الوفاة، وهو فارق مهم لمن غيّر جنسيته بعد تحرير وصيته.

وتركيا طرف في اتفاقية لاهاي المؤرخة 5 أكتوبر 1961 بشأن تنازع القوانين المتعلقة بشكل التصرفات الوصائية، بانضمام في 23 أغسطس 1983 ونفاذ في حقها منذ 22 أكتوبر 1983. غير أن الاتفاقية — كما يدل عنوانها — تحكم الشكل وحده، فلا تمس القانون الواجب التطبيق على موضوع التركة ولا تُعطّل قيود الأنصبة المحفوظة.

النتيجة أن وصية حُرِّرت في دولة خليجية أو أوروبية وفق شكل قانونها المحلي تكون في الغالب مقبولة شكلاً في تركيا. والمشكلة نادراً ما تكون في الشكل؛ إنها في المضمون: الوصية التي وُضعت على افتراض حرية إيصاء كاملة تصطدم بحدود لم تُحسب لها.

ما أشكال الوصية في القانون التركي وأيها أنسب؟

تعرف المادة 531 من القانون المدني ثلاثة أشكال، وبينها فروق عملية معتبرة:

الوصية الرسمية. يحررها موظف مختص — قاضي الصلح أو كاتب العدل أو موظف آخر مأذون — بحضور شاهدين، بمقتضى المادة 532. وهي أقل الأشكال عرضة للمنازعة، لأن المحرَّر يصدر عن موظف عام يثبت هوية الموصي ويحرر النص بنفسه، ولأن نسخته محفوظة لدى الجهة التي حررتها فلا تضيع ولا تُخفى.

الوصية المكتوبة بخط الموصي. تشترط المادة 538 أن يكتبها الموصي بخطه من أولها إلى آخرها، وأن يبيّن فيها السنة والشهر واليوم، وأن يوقّعها؛ ويجوز إيداعها مفتوحة أو مختومة لدى كاتب العدل أو قاضي الصلح أو موظف مأذون. وهنا أشيع الأخطاء: الوصية المطبوعة على حاسوب ثم الموقَّعة ليست وصية بخط اليد في القانون التركي، ولا يشفع لها التوقيع ولا حضور شهود؛ وكذلك النص الناقص التاريخ.

الوصية الشفوية. لا تصح بمقتضى المادة 539 إلا حيث تستحيل الصورتان الأخريان بسبب ظرف استثنائي — خطر الموت الوشيك، انقطاع المواصلات، المرض، الحرب — وتُبدى أمام شاهدين. وهي إذن مخرج للطوارئ لا أداة تخطيط.

وتشترط المادة 502 لأهلية الإيصاء أمرين: التمييز وإتمام سن الخامسة عشرة. وهما شرطان في القانون التركي، على أن أهلية الإيصاء نفسها تُقاس — في المسألة ذات العنصر الأجنبي — بقانون جنسية الموصي وقت التصرف وفق المادة 20/5.

ما الحد الذي لا تستطيع الوصية تجاوزه؟

تقصر المادة 505 من القانون المدني سلطة الموصي — إذا ترك فروعاً أو أبوين أو زوجاً — على القدر الزائد على الأنصبة المحفوظة؛ فإن لم يوجد أحد من هؤلاء جاز له التصرف في التركة كلها. وتحدد المادة 506 هذه الأنصبة:

صاحب النصيب المحفوظ	مقدار النصيب المحفوظ
الفروع (الأولاد وفروعهم)	نصف النصيب القانوني
الأب والأم، لكل منهما	ربع النصيب القانوني
الزوج الباقي على قيد الحياة	كامل النصيب القانوني إذا ورث مع الفروع أو مع طبقة الأبوين، وثلاثة أرباعه في غير ذلك
الإخوة والأخوات	لا نصيب محفوظ — أُلغي بالقانون رقم 5650 المؤرخ 4 مايو 2007

والملاحظة الحاسمة أن النصيب المحفوظ كسر من النصيب القانوني لا من التركة. فحسابه يمر بخطوتين: تحديد النصيب القانوني لكل وارث وفق قواعد الأنصبة في القانون المدني، ثم أخذ الكسر المحفوظ منه؛ وما بقي بعد ذلك هو وحده القدر القابل للتصرف فيه بالوصية. ولذلك لا تُصاغ وصية على عقار تركي قبل إجراء هذا الحساب على تركيبة الورثة القائمة فعلاً.

والوصية التي تتجاوز هذا الحد لا تبطل بقوة القانون، لكنها تبقى معرَّضة لمطالبة صاحب النصيب المحفوظ بإنقاصها (tenkis) أمام المحكمة المختصة. والأثر العملي في العقار قاسٍ بوجه خاص: الشقة التي أراد الموصي أن يخص بها ابناً واحداً أو زوجة قد تنتهي شائعةً بين عدة أصحاب حقوق بعد سنوات تقاضٍ، وهو أسوأ ما يمكن أن يصيب أصلاً غير قابل للقسمة الطبيعية.

متى تنفع وصية محرَّرة في تركيا مالكاً مقيماً في الخارج؟

الوصية ليست علاجاً لكل حال، وينبغي أن يقال بصراحة إنها لا تُمكّن من تجاوز الأنصبة المحفوظة بحال. لكنها تصنع فرقاً حقيقياً في أربع حالات:

• حين لا يوجد أصحاب أنصبة محفوظة. المالك الذي لا فروع له ولا أبوان ولا زوج يملك — بنص المادة 505 — التصرف في التركة كلها. وفي غياب وصية، وفي غياب أي وارث، تؤول التركة الكائنة في تركيا إلى الدولة التركية بمقتضى المادة 20/3 من القانون رقم 5718. فالوصية هنا ليست تحسيناً للترتيب، بل هي الفارق بين توجيه العقار وبين انتقاله إلى الخزانة.
• حين يُراد توجيه القدر القابل للتصرف فيه. يبقى للموصي مجال — ضيق أو واسع بحسب تركيبة الورثة — يستطيع فيه أن يخص شخصاً بالعقار، أو أن يوازن بين الورثة بأن يُفرد لأحدهم العقار التركي ولغيره أموالاً أخرى، بدل أن يشيع العقار بينهم جميعاً.
• حين يُراد تجنّب المسار الأجنبي الطويل. الوصية المحرَّرة في تركيا بالتركية في الشكل الرسمي تُقرأ مباشرةً لدى الجهات التركية. أما إذا صدر بشأن التركة حكم أجنبي، فإن ترتيب أثر إداري عليه في تركيا — كقيد في السجل العقاري — يستلزم المرور بإجراء الاعتراف (tanıma) أمام محكمة تركية بمقتضى المادة 58 من القانون رقم 5718، وتنص فقرتها الثالثة على ذلك صراحةً. ويُلاحظ أن شرط المعاملة بالمثل غير مطلوب في الاعتراف وإنما في التنفيذ (tenfiz) وحده، وأن من شروط القبول ألا يتعلق الحكم بمسألة تدخل في الاختصاص الحصري للمحاكم التركية (المادة 54). وتفصيل هذا المسار في الاعتراف بحكم التركة الأجنبي ونقل الطابو للورثة.
• حين يُراد تسهيل عمل الورثة. وصية تعيّن العقار بدقة السجل — المحافظة والقضاء والحي ورقم المربع العقاري (ada) ورقم القطعة (parsel) ورقم القسم المستقل (bağımsız bölüm) — وتُودَع لدى جهة رسمية، تختصر على الورثة شهوراً من البحث والترجمة والتصديق.

هل يستطيع من أوصيت له أن يتملك العقار أصلاً؟

سؤال يسبق الصياغة ولا يليها. فالمادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 (Tapu Kanunu) تقصر تملك الأشخاص الطبيعيين الأجانب على مواطني الدول التي يحددها قرار رئاسي، ضمن سقفين نافذين حتى يوليو 2026: 30 هكتاراً للشخص الواحد في عموم تركيا — ولرئيس الجمهورية أن يرفع هذا المقدار حتى ضعفه بنص المادة نفسها — و10% من مساحة القضاء (ilçe) الخاضعة للملكية الخاصة. وتقضي فقرتها الأخيرة بأن العقار الآيل بالميراث خارج حدود الفقرة الأولى — كأن يكون صاحب الحق من دولة غير مشمولة — يجب على مالكه تصفيته خلال مدة تحددها وزارة المالية لا تتجاوز سنة، وإلا تولت الدولة تصفيته ودفعت الثمن إلى صاحب الحق. فالحق مصون، لكنه يتحول إلى نقد رغماً عن صاحبه.

ويضاف إلى ذلك قيد يتعلق بالكيانات: بمقتضى المادة 35/2، لا يستطيع الأشخاص الاعتباريون الأجانب من غير الشركات التجارية المؤسسة وفق قوانين بلدانها تملك عقارات في تركيا ولا أن تُنشأ لصالحهم حقوق عينية محدودة، بينما تتملك تلك الشركات في إطار القوانين الخاصة وحدها. ومعنى ذلك عملياً أن وصية توجّه عقاراً تركياً إلى مؤسسة أو كيان أجنبي غير تجاري لا تجد سبيلاً إلى التنفيذ العيني. وتفصيل هذه القيود في قيود تملّك الأجانب للعقارات في تركيا.

ماذا يحتاج الورثة بعد الوفاة؟

مهما بلغت الوصية من الإحكام، يبقى تنفيذها إجراءً تركياً. ويحتاج الورثة أولاً إلى وثيقة حصر الإرث (mirasçılık belgesi)، وهنا قاعدة تُنقل خطأً على نطاق واسع: تنص المادة 71/ب من قانون الكتّاب العدول رقم 1512 (Noterlik Kanunu) على أن كاتب العدل لا يصدر الوثيقة إذا كان إصدارها يقتضي محاكمة، أو كانت قيود الأحوال المدنية غير كافية، أو كان الطلب مقدَّماً من أجانب؛ فيكون الاختصاص لمحكمة الصلح المدنية بمقتضى المادة 598 من القانون المدني. وتضيف المادة 598 نفسها أن بطلان وثيقة حصر الإرث يجوز التمسك به في أي وقت — وهو ما يجعل دقة بيانات الورثة مسألة جوهرية لا شكلية.

أما التكلفة، فبنودها مختلفة عما يظنه كثيرون. رسم الطابو (tapu harcı) المقرر في التعرفة رقم (4) الملحقة بقانون الرسوم رقم 492 (Harçlar Kanunu) للبيع بعوض — 20 في الألف من كل من الطرفين — لا يسري على قيد الانتقال بالميراث. والبنود المتصلة بالتركة هي: قسمة عقارات التركة بين الورثة الشرعيين والمعيَّنين بوصية 22.77 في الألف، وتنفيذ الوصايا 11.38 في الألف إن لم يكن قد استُوفي عند قيد الانتقال، محسوبَين على القيمة المسجَّلة (الأرقام سارية حتى يوليو 2026). وإلى جانب ذلك تسري ضريبة الانتقال والميراث بموجب القانون رقم 7338 على الأموال الكائنة في تركيا أياً كانت جنسية المستفيد؛ وتُقدَّم إقراراتها خلال 4 أو 6 أو 8 أشهر بحسب مكان الوفاة ومكان المكلف. وحتى سنة 2026 يُعفى من نصيب كل فرع ومن نصيب الزوج مبلغ 2,907,136 ليرة تركية، ويرتفع نصيب الزوج المعفى إلى 5,817,845 ليرة عند عدم وجود فروع. وتُفصَّل هذه البنود في ضرائب ميراث العقارات ونقلها في تركيا.

ويبقى تفصيل عملي يوقف كثيراً من المعاملات: التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK). فالمادة 11 من قانون تأمينات الكوارث رقم 6305 تمنع مديريات السجل العقاري من إجراء التسجيل ما لم تُثبَت بوليصة سارية في تاريخ المعاملة، وتوجب المادة 10 على المالك أو صاحب حق الانتفاع تجديدها سنوياً. فالبوليصة التي تنقضي بعد الوفاة تعطّل قيد الانتقال حتى تُجدَّد.

الوصية في شأن عقار تركي ليست ورقة تُكتب مرة وتُنسى. هي حساب يُجرى على قانون واحد لا خيار فيه، في شكل يُختار بوعي، على عقار يُعيَّن بدقة السجل، لمصلحة شخص يستطيع تملكه فعلاً — ثم تُراجع كلما تغيّرت الأصول أو تغيّر الورثة. وما يُنجَز من ذلك في حياة المالك يكلّف وقتاً محدوداً؛ وما يُترك منه يتحول بعد الوفاة إلى دعوى إنقاص وشيوع ومهلة ضريبية. وتعرض صفحة القانون العقاري الإطار العام لهذه المسائل.

---

مجالات الممارسة ذات الصلة والأدلة القضائية

• قانون العقارات والملكية العقارية: شراء العقارات للأجانب، وفحص سندات الطابو، ومنازعات الإيجارات.
• الملكية الفكرية والعلامات التجارية: تسجيل العلامات التجارية لدى TÜRKPATENT ودعاوى التعدي والإبطال.
• حماية البيانات الشخصية (KVKK): التسجيل في VERBİS، وجرد البيانات، والامتثال لنقل البيانات خارج تركيا.
• محامون في إسطنبول للمستثمرين الأجانب: تمثيل قانوني متكامل أمام المحاكم العقارية والتجارية في إسطنبول.

---

مجالات الممارسة ذات الصلة

• القانون التجاري
• العقود التجارية
• قانون المنافسة
• الاستثمار الأجنبي ودخول السوق