التنفيذ على الرهن العقاري في تركيا: دليل المُقرض إلى تسييل الضمان وفق المواد من 145 إلى 153 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي

يشرح هذا الدليل جانب الدائن من المواد 145 إلى 153 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي وأحكام القانون المدني التي تقف وراءها: لماذا يجب البدء بالضمان، وأمر التنفيذ وأمر الدفع، واعتراضات المدين وطلبات وقف التنفيذ، والرهون الضامنة للحسابات الجارية والقروض، وبدلات الإيجار، وتقدير القيمة، ومهلة السنة لطلب البيع، وتوزيع حصيلة البيع، وشهادة عجز الرهن.

1. كيف ينفّذ المُقرض على رهن عقاري في تركيا؟

ينفّذ المُقرض على الرهن العقاري التركي (ipotek) عبر التنفيذ عن طريق تسييل الرهن (rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip) وفق قانون التنفيذ والإفلاس التركي (İcra ve İflas Kanunu، القانون رقم 2004). فبموجب المادة 148 من هذا القانون يتقدّم الدائن المرتهن إلى دائرة التنفيذ بصورة رسمية من جدول عقد الرهن صادرة عن إدارة السجل العقاري؛ وبموجب المادتين 149 و149/ب يرسل مأمور التنفيذ بعد ذلك إلى المدين، وإلى الغير الذي قدّم الرهن أو آلت إليه ملكية العقار إن وُجد، إما أمر تنفيذ وإما أمر دفع، وكلاهما يمنح ثلاثين يوماً للوفاء. أما الحق الذي يقوم عليه الإجراء فمنصوص عليه في المادة 873(1) من القانون المدني التركي (Türk Medeni Kanunu، القانون رقم 4721): إذا لم يُوفَ الدين كان للدائن الحق في استيفاء دينه من ثمن بيع العقار المرهون.

يتتبع هذا الدليل ذلك الطريق من جانب الدائن، لصالح البنك أو الصندوق أو المورّد أو أي مُقرض أجنبي آخر يحمل رهناً على أرض أو مبانٍ في تركيا، مع ملاحظة موجزة عن رهن المنقولات. وهو يبيّن ما ينص عليه القانون في كل خطوة. أما كيف يتطور ملف بعينه فيتوقف على مستنداته وعلى تقدير دائرة التنفيذ ومحكمة التنفيذ (icra mahkemesi).

ملاحظة على الترقيم. يرقّم القانون التركي بعض مواده بأحرف لاتينية (مثل 149/a و150/ı). وفي هذا الدليل كُتبت هذه الأحرف بما يقابلها في ترتيب حروف الأبجد: a = أ، b = ب، c = ج، d = د، e = هـ، f = و، g = ز، h = ح، ı = ط.

ثلاثة أشكال للضمان العقاري. بموجب المادة 850 من القانون المدني التركي، لا يجوز إنشاء الرهن على العقار إلا في شكل رهن عقاري (ipotek) أو سند دين مضمون برهن (ipotekli borç senedi) أو سند إيراد (irat senedi). ويتناول هذا الدليل الرهن العقاري.

المبلغ المضمون. بموجب المادة 851(1) من القانون المدني التركي، يجوز إنشاء الرهن العقاري لدين معيّن يُبيَّن مقداره بالليرة التركية؛ وإذا لم يكن مقدار الدين محدداً، بيّن الطرفان الحد الأعلى الذي يضمن العقار في حدوده جميع مطالبات الدائن. وبموجب المادة 851(2)، يجوز إنشاء الرهن العقاري بعملة أجنبية ضماناً للقروض الممنوحة بعملة أجنبية أو بمعيار عملة أجنبية من مؤسسات الائتمان العاملة داخل تركيا أو خارجها. ويُبيَّن مقدار كل مرتبة بعملة الدين المضمون، ولا يجوز استعمال أكثر من عملة واحدة في المرتبة نفسها، وبموجب الجملة الأخيرة من المادة 851 يحدد رئيس الجمهورية العملات الأجنبية التي يجوز إنشاء هذه الحقوق بها.

لا تملّك للعقار عند عدم الوفاء. بموجب المادة 873(2) من القانون المدني التركي، يكون باطلاً الشرط التعاقدي الذي ينص على انتقال ملكية العقار المرهون إلى الدائن إذا لم يُوفَ الدين. ووسيلة الدائن هي ثمن البيع، عبر إجراءات التنفيذ المبيّنة أدناه.

2. لماذا يجب على الدائن أن يبدأ بالضمان؟

يجب على الدائن أن يبدأ بالضمان لأن المادة 45(1) من قانون التنفيذ والإفلاس التركي تنص على ذلك: الدائن الذي يكون دينه مضموناً برهن لا يجوز له أن يباشر التنفيذ إلا عن طريق تسييل الرهن، حتى لو كان المدين من الأشخاص الخاضعين للإفلاس. وإذا لم تكفِ حصيلة الضمان لسداد الدين، جاز للدائن أن يلاحق الباقي من دينه بطريق الإفلاس أو بطريق الحجز (haciz).

وتتضمن المادة نفسها ثلاثة قيود تهمّ المُقرضين:

1. الفوائد والأقساط السنوية. بموجب المادة 45(4)، في ديون الفوائد والأقساط السنوية المضمونة برهن عقاري، يجوز للدائن، بحسب اختياره وبحسب صفة المدين، أن يلجأ إلى تسييل الرهن أو الحجز أو الإفلاس.
2. الأوراق التجارية. بموجب المادة 45(3)، يبقى حكم المادة 167 الخاص بالكمبيالات والسندات لأمر (emre muharrer senet) والشيكات محفوظاً. والدائن الذي يحمل أيضاً ورقة من هذا النوع يتحقق من ذلك الطريق؛ ويشرحه دليلنا عن التنفيذ على السندات لأمر والكمبيالات.
3. تمويل الإسكان. بموجب المادة 45(2)، في الديون الناشئة عن تمويل الإسكان بالمعنى المحدد في قانون أسواق رأس المال، وفي الديون المضمونة برهن لإدارة تنمية الإسكان، يجوز للدائن أن يسلك طريق تسييل الرهن أو أن يلجأ إلى الحجز. وهذه أنظمة خاصة تخرج عن نطاق هذا الدليل.

رهن المنقولات. في رهن الأموال المنقولة، تنص المادة 147(2) من قانون التنفيذ والإفلاس التركي على أنه إذا اعتُرض على حق الرهن وحده، جاز للدائن أن يتنازل عن التنفيذ بطريق تسييل الرهن وأن يطلب مواصلة الإجراءات بطريق الحجز، وتُمنح للمدين عندئذ مهلة سبعة أيام لتقديم إقرار بأمواله. وبموجب المادة 147(1)، إذا لم يُعترض على حق الرهن صراحةً، فلا يجوز بعد ذلك أن يكون محل نزاع خلال مرحلة التنفيذ.

3. بدء الإجراءات: الطلب، والتأشير في السجل العقاري، والتحضير للبيع

طلب التنفيذ. بموجب المادة 148 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، يتقدّم الدائن المرتهن إلى دائرة التنفيذ المختصة أو دائرة التنفيذ في المكان الذي يقع فيه العقار، ويقدّم صورة رسمية من جدول عقد الرهن (akit tablosu) صادرة عن إدارة السجل العقاري، ويبيّن مقدار الدين، ويقدّم طلب التنفيذ وفقاً للمادة 58.

أكثر من عقار واحد. بموجب المادة 873(3) من القانون المدني التركي، إذا رُهنت عدة عقارات ضماناً للدين نفسه، قُدّم طلب التسييل في مواجهتها جميعاً؛ ومع ذلك لا تسيّل دائرة التنفيذ منها إلا بالقدر اللازم.

التأشير في السجل العقاري. بموجب المادة 150/ج من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، يلتزم مأمور التنفيذ بإخطار إدارة السجل العقاري ببدء إجراءات تسييل الرهن، ويؤشّر أمين السجل بذلك في صحيفة العقار. ولا تُبلَّغ أوامر التنفيذ أو أوامر الدفع إلى من يكتسبون العقار بعد تاريخ هذا التأشير.

عنوان للتبليغ داخل تركيا. بموجب المادة 148/أ من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، يلتزم طرفا عقد الرهن ومن يشترون العقار المرهون لاحقاً وخلفاؤهم بأن يبلّغوا إدارة السجل العقاري عنواناً للتبليغ داخل تركيا؛ وإلا رُفض طلب التسجيل المقدَّم منهم. ولا يُنتج تغيير العنوان أثره إلا بإبلاغه إلى إدارة السجل العقاري، وإذا لم يُبلَّغ العنوان الجديد عُدّ تاريخ وصول التبليغ إلى العنوان القديم تاريخاً للتبلّغ.

التحضير للبيع منذ اليوم الأول. بموجب المادة 150/د من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، تبدأ دائرة التنفيذ التحضير للبيع بمجرد تقديم طلب التنفيذ: فتستحضر صور قيود السجل العقاري، وحالة التنظيم العمراني من البلدية، وتُجري تقدير قيمة العقار دون انتظار صيرورة الإجراءات نهائية.

الغير المالك للعقار. إذا كان الرهن مقدَّماً من أحد الشركاء أو من شركة في المجموعة أو من غير آخر، أو كان العقار قد انتقل إلى مالك آخر، فإن الأوامر المبيّنة في القسم التالي تُرسَل إلى ذلك المالك أيضاً (المادتان 149(1) و149/ب من قانون التنفيذ والإفلاس التركي). وبموجب المادة 887 من القانون المدني التركي، إذا لم يكن مالك العقار المرهون مسؤولاً شخصياً عن الدين، فإن مطالبة الدائن بالوفاء لا تنتج أثرها في مواجهة المالك إلا إذا وُجّهت إلى المدين وإلى المالك معاً.

4. أمر التنفيذ أم أمر الدفع: أي المسارين ينطبق؟

يتوقف المسار على جدول عقد الرهن. ويمنح كلٌّ من أمر التنفيذ وأمر الدفع المدينَ ثلاثين يوماً للوفاء، وتختلف شروط طلب البيع بين المسارين. فبموجب المادة 149(1) من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، إذا تبيّن لمأمور التنفيذ أن جدول العقد المقدَّم يتضمن إقراراً غير مقيد وغير مشروط بدين نقدي (kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı) وأن الدين حال الأداء، أرسل أمر تنفيذ (icra emri). وبموجب المادة 149/ب، في الديون الحالّة الخارجة عن حالات المادة 149، يرسل المأمور أمر دفع (ödeme emri) وفقاً للمادة 60.

المسار (أ): أمر التنفيذ (المادة 149). يُرسَل الأمر إلى المدين، ويُرسَل أيضاً إلى الغير إذا كان هو الذي رهن العقار أو انتقلت إليه ملكيته. وبموجب المادة 149(2)، يتضمن الأمر وجوب الوفاء بالدين خلال ثلاثين يوماً، وأنه إذا لم يُوفَ الدين في هذه المدة ولم يُستحصَل من محكمة التنفيذ على قرار بوقف التنفيذ (icranın geri bırakılması)، جاز للدائن أن يطلب بيع العقار.

وبموجب المادة 149/أ(1)، تُطبَّق على وقف التنفيذ الفقرات 1 و2 و4 من المادة 33 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي:

1. بموجب المادة 33(1)، يجوز للمدين خلال سبعة أيام من تبليغه أمر التنفيذ أن يلجأ إلى محكمة التنفيذ بعريضة، معترضاً بأن الدين قد تقادم أو أُمهل فيه (imhal) أو انقضى (itfa). ويُوقَف التنفيذ إذا ثبت الانقضاء أو الإمهال بسند حرّرته الجهات المختصة أو صدّقته وفق الأصول، أو أُقرّ به أمام دائرة التنفيذ أو محكمة التنفيذ أو أمام محكمة.
2. بموجب المادة 33(2)، يجوز تقديم طلبات الوقف المستندة إلى انقضاء أو إمهال أو تقادم نشأ بعد تبليغ أمر التنفيذ في أي وقت؛ ويجب أن تستند الطلبات القائمة على الانقضاء أو الإمهال إلى مستندات حرّرها الكاتب العدل أو صدّقها، أو إلى محضر تنفيذ.
3. بموجب المادة 33(4)، يبقى للمدين الذي اضطُر إلى دفع مبلغ غير مستحق عليه حقُّه في رفع دعوى الاسترداد وفقاً للمادة 72.

الاستئناف والبيع. بموجب المادة 149/أ(2)، إذا رفضت محكمة التنفيذ طلب وقف التنفيذ واستأنف المدين أو الغير أمام محكمة الاستئناف الإقليمية (istinaf)، فإن البيع لا يتوقف ما لم يودعا ضماناً بنسبة خمسة عشر في المئة من الدين محل التنفيذ. وإذا رفضت المحكمة الإقليمية الاستئناف، دُفع هذا الضمان إلى الدائن تعويضاً دون حاجة إلى حكم مستقل. وتطبّق المادة 149/أ(3) بدلاً من ذلك نسبة ثلاثين في المئة على ديون تمويل الإسكان وديون إدارة تنمية الإسكان المذكورة في القسم 2، وإذا رُفض الاستئناف في هذه الديون دُفع نصف المبلغ المأخوذ ضماناً إلى الدائن تعويضاً، فإذا تبيّن من القيمة المقدَّرة والمكتسبة الدرجة القطعية بعد طلب الدائن البيع أن العقار المرهون لن يغطي الدين، استُوفي الباقي من النصف الآخر من الضمان، ويُردّ ما يتبقى منه إلى من أودعه.

المسار (ب): أمر الدفع (المادة 149/ب). يُرسَل الأمر إلى المدين وإلى الغير المالك للعقار إن وُجد. ومدة الوفاء ثلاثون يوماً، ويتضمن الأمر أنه إذا لم يُعترض خلال سبعة أيام ولم يُوفَ الدين خلال مدة الثلاثين يوماً، جاز للدائن أن يطلب بيع العقار.

وبموجب المادة 150 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، يجوز للمدين أو للغير الاعتراض خلال سبعة أيام من تبليغ أمر الدفع، غير أنه لا يجوز أن يكون حق الرهن نفسه محلاً للاعتراض؛ وإذا رُفعت دعوى بإلغاء الرهن طُبّقت المادة 72 بطريق القياس. وبموجب المادة 150/أ، تُطبَّق المواد من 62 إلى 72 الخاصة بالاعتراض على أمر الدفع. وبموجب المادة 62(1)، يُقدَّم الاعتراض خلال سبعة أيام من تبليغ الأمر، كتابةً أو شفاهةً، إلى دائرة التنفيذ. وتضيف المادة 150/أ أمرين. الأول: إذا كان الرهن قد قُدّم ضماناً لعقد مثل حساب جارٍ أو تسهيل ائتماني سيُستعمل، كان لمحكمة التنفيذ أن تفحص ذلك العقد وما يتصل به من مستندات وإيصالات وفق المبادئ المقررة في المادة 68. والثاني: إذا طُعن بالاستئناف أمام محكمة الاستئناف الإقليمية في قرار رفع الاعتراض، طُبّقت المادة 149/أ(2) بطريق القياس. ويشرح دليلنا عن رفع اعتراض المدين في التنفيذ التركي الطرق المتاحة للدائن في مواجهة الاعتراض.

5. رهون الائتمان: الحسابات الجارية والتسهيلات الائتمانية

إذا كان الرهن يضمن تسهيلاً ائتمانياً لا مبلغاً ثابتاً، فقد لا يتضمن جدول عقد الرهن إقراراً غير مقيد وغير مشروط بدين نقدي. وتعالج المادة 150/ط من قانون التنفيذ والإفلاس التركي هذه الحالة في الحسابات الجارية والقروض النقدية أو غير النقدية القصيرة أو المتوسطة أو الطويلة الأجل.

فبموجب هذه المادة، حتى لو كان جدول عقد الرهن الذي يقدّمه المُقرض لا يتضمن إقراراً غير مقيد وغير مشروط بدين نقدي، فإن مأمور التنفيذ يتصرف وفقاً للمادة 149 (مسار أمر التنفيذ) إذا قدّم المُقرض صورة مصدّقة من الكاتب العدل تُثبت أن أحد المستندات التالية قد بُلّغ بواسطة الكاتب العدل إلى المقترض على العنوان المذكور في عقد القرض أو في جدول عقد الرهن، أو أنه يُعدّ مبلَّغاً وفقاً للمادة 68/ب:

1. كشف الحساب الذي يُقفل الحساب الجاري أو يجعل القرض القصير أو المتوسط أو الطويل الأجل حال الأداء؛
2. طلب التعويض، إذا كان قرض غير نقدي قد دُفع؛
3. الإنذار بالوفاء بالدين.

شكوى المقترض. يبقى للمقترض الحق في تقديم شكوى إلى محكمة التنفيذ بإثبات أنه اعترض بواسطة الكاتب العدل خلال ثمانية أيام من تبليغه بالكشف أو الإنذار أو طلب التعويض أو من اعتباره مبلَّغاً به. وفي هذه الحالة تُرفض الشكوى إذا استطاع المُقرض إثبات دينه بمستندات أخرى في إطار المادة 68/ب. وخلال الفحص لا يجوز للمحكمة أن تقرر وقف الإجراءات ما لم يقدّم المقترض مستنداً رسمياً، أو مستنداً مُقَرّاً بتوقيعه، يُثبت أن الدين قد انقضى أو أُجِّل.

الغير المالك للعقار. بموجب الجملة الأخيرة من المادة 150/ط، يقوم تبليغ كشف الحساب أو طلب التعويض أو الإنذار بالوفاء إلى الغير المالك للعقار المرهون، أو اعتباره مبلَّغاً به، مقامَ المطالبة بالوفاء المنصوص عليها في المادة 887 من القانون المدني التركي.

6. طرق التنفيذ على الرهن جنباً إلى جنب

يعرض الجدول الطرق التي يتناولها هذا الدليل، مستعملاً ألفاظ كل نص فقط.

ويُستخلص من الجدول أمران. الأول: أن صياغة جدول عقد الرهن هي التي تحدد المسار؛ فالإقرار غير المقيد وغير المشروط بدين نقدي يقود إلى أمر التنفيذ، والمادة 150/ط تفتح المسار نفسه لرهون الائتمان متى اتُّخذت خطوات التبليغ بواسطة الكاتب العدل. والثاني: أنه بموجب المادة 150/ح من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، إذا كان الدين أو حق الرهن، أو كلاهما، ثابتاً في حكم (ilam) أو في مستند له طبيعة الحكم، طُبّقت أحكام تنفيذ الأحكام بطريق القياس.

7. بدلات الإيجار، وتقدير القيمة، ومهلة السنة لطلب البيع

بدلات إيجار العقار المؤجَّر. بموجب المادة 150/ب من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، إذا كان العقار المرهون مؤجَّراً، فإن مأمور التنفيذ، بناءً على طلب الدائن ودون انتظار صيرورة الإجراءات نهائية، يُعلم المستأجرين بالإجراءات ويأمرهم بدفع بدلات الإيجار التي تستحق إلى دائرة التنفيذ. ولا يُسقط ذلك الحقوق المقررة في المادتين 132 و135، وإذا لم يدفع المستأجر رغم الإنذار طُبّقت المادة 356 بطريق القياس. وتُدخل المادة 863(1) من القانون المدني التركي في نطاق الرهن بدلاتِ الإيجار التي تستحق من بدء إجراءات التسييل في مواجهة المدين، أو من إعلان إفلاس المدين، حتى وقت التسييل. وبموجب المادة 863(2)، لا يجوز التمسك بالرهن في مواجهة المستأجرين إلا بعد إعلامهم بإجراءات التنفيذ أو بعد إعلان الإفلاس. وبموجب المادة 863(3)، لا تكون تصرفات المالك في بدلات الإيجار التي لم يحل أجلها بعد، ولا الحجوز التي يوقعها دائنون آخرون، نافذةً في مواجهة الدائن المرتهن الذي بدأ إجراءات التسييل قبل حلول أجل تلك البدلات.

تقدير القيمة. يبدأ تقدير القيمة مع التحضير للبيع وفق المادة 150/د. وبموجب المادة 150/ز من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، تُطبَّق المواد من 112 إلى 137 (مع الفقرة 3 من المادة 92 والمواد 93 و96 و97 و97/أ و98 و99) بطريق القياس على بيع الرهن. ومن خلال هذه الإحالة تنطبق المادة 128/أ(1): يجوز لمن بُلّغ إليهم تقرير تقدير القيمة أن يتقدموا بشكوى إلى محكمة التنفيذ في المكان الذي تقع فيه الدائرة التي طلبت التقرير، وذلك خلال سبعة أيام من التبليغ.

طلب البيع في الوقت المحدد. بموجب المادة 150/هـ(1) من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، يجوز للدائن أن يطلب بيع العقار المرهون خلال سنة من تبليغ أمر الدفع أو أمر التنفيذ، وبيع المنقول المرهون خلال ستة أشهر من التاريخ نفسه. وبموجب المادة 150/هـ(2)، إذا لم يُطلب البيع خلال هاتين المدتين، أو سُحب الطلب ولم يُجدَّد خلالهما، سقطت إجراءات التنفيذ (takip düşer). ولذلك ينبغي للمُقرض أن يقيّد تاريخ تبليغ كل أمر في الملف.

المزايدة. يجري البيع نفسه وفق الأحكام التي تطبّقها المادة 150/ز بطريق القياس. وبموجب المادة 125(3)، لا تنتقل الديون الحالّة المضمونة برهن على العقار إلى المشتري، بل تُدفع من ثمن البيع بالأولوية.

8. ماذا يحدث إذا لم تكفِ حصيلة البيع لسداد الدين؟

إذا لم تكفِ حصيلة البيع لسداد الدين، تلقّى الدائن شهادة عجز الرهن بالجزء غير المدفوع، وجاز له، ما لم يكن دينه ناشئاً عن سند إيراد أو عن تكليف عقاري، أن يلاحق ذلك الجزء بطريق الإفلاس أو الحجز بحسب صفة المدين. وينص قانون التنفيذ والإفلاس التركي على وثيقتين من هذا النوع، إحداهما قبل البيع والأخرى بعده.

قبل البيع: الشهادة المؤقتة (المادة 150/و). بموجب المادة 150/و(1)، إذا تبيّن، وفقاً للقيمة المقدَّرة التي صارت نهائية بعد طلب الدائن البيع، أن الرهن لن يغطي الدين، تلقّى الدائن بناءً على طلبه شهادة عجز رهن مؤقتة (muvakkat rehin açığı belgesi) بالمبلغ الذي يبقى مكشوفاً. وبموجب المادة 150/و(2)، يجوز للدائن استناداً إلى هذه الشهادة أن يطلب من مأمور التنفيذ حجز أموال المدين الأخرى، وأن يشترك في حجوز الدائنين الآخرين وفق المبادئ المقررة في المادة 100. وفي هذه الحالة يستوفي الدائن الجزء من دينه الذي لم يُحصَّل من بيع الرهن من أموال المدين الأخرى المحجوزة دون أولوية.

بعد البيع: شهادة عجز الرهن (المادة 152). بموجب المادة 152(1)، إذا تعذّر بيع الرهن لعدم تقدّم مشترٍ بثمن يزيد على مجموع الديون المضمونة التي تسبق الدائن في المرتبة، أو بيع ولم تكفِ حصيلته لسداد الدين، تلقّى الدائن شهادة بكامل الدين أو بالباقي منه. وبموجب المادة 152(2)، يجوز للدائن الذي لا ينشأ دينه عن سند إيراد أو عن تكليف عقاري (taşınmaz mükellefiyeti) أن يلاحق المبلغ غير المحصَّل بطريق الإفلاس أو الحجز، بحسب صفة المدين. وبموجب المادة 152(3)، إذا قدّم الدائن طلب حجز خلال سنة من يوم المزايدة (إذا لم يتم البيع) أو من تاريخ صيرورة البيع نهائياً، فلا يلزم تبليغ أمر تنفيذ أو أمر دفع جديد. وبموجب المادة 152(4)، تكون لشهادة عجز الرهن (rehin açığı belgesi) طبيعة السند المتضمن إقراراً بالدين.

توزيع الحصيلة. بموجب المادة 151(1) من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، تُطبَّق المادة 138 على خصم المصروفات من الحصيلة وتوزيع الباقي على الدائنين. وبموجب المادة 151(2)، إذا لم تكفِ الحصيلة لسداد جميع الديون، حدد المأمور مرتبة كل دائن وحصته وفق الفقرتين 2 و3 من المادة 206، وبموجب المادة 151(3) تُطبَّق كذلك المواد 141 و142 و144. وتمنح المادة 206(1) الدائنين المرتهنين حق أولوية على حصيلة البيع، وتنص المادة 206(3) على أن مرتبة الدائنين المضمونة ديونهم برهن عقاري، ومدى شمول الضمان للفوائد والملحقات، تُحدَّد وفق أحكام القانون المدني الخاصة بالرهن العقاري.

ما الذي يغطيه الرهن. بموجب المادة 875 من القانون المدني التركي، يشمل الضمان (1) أصل الدين، و(2) مصروفات التنفيذ وفوائد التأخير، و(3) فوائد ثلاث سنوات حلّ أجلها حتى افتتاح الإفلاس أو طلب التسييل، مضافاً إليها الفوائد السارية من آخر تاريخ استحقاق. ولا يجوز رفع سعر الفائدة المحدد سابقاً إضراراً بالدائنين اللاحقين في المرتبة.

9. رهن المنقولات ورهن السفن بإيجاز

رهن المنقولات. بموجب المادة 145 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، يبيّن الدائن الذي يكون دينه مضموناً برهن على مال منقول في طلب التنفيذ، إضافةً إلى البيانات الواردة في المادة 58، ماهيةَ المال المرهون، واسمَ الغير إذا كان الرهن مقدَّماً من الغير أو انتقلت ملكية المال إليه، واسمَ صاحب أي حق رهن لاحق في المرتبة. وبموجب المادة 146، تُخطر دائرة التنفيذ صاحب حق الرهن اللاحق، وترسل إلى المدين وإلى الغير المالك للمال المرهون أمر دفع: مدة الوفاء خمسة عشر يوماً، ويتضمن الأمر أن المال المرهون سيُباع إذا لم يُعترض خلال سبعة أيام ولم يُوفَ الدين خلال مدة الوفاء. وقد سبق في القسم 2 بيان قواعد الاعتراض واستثناءيها الواردين في المادة 147.

رهن السفن. بموجب المادة 153/أ(2) من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، تُطبَّق الأحكام الخاصة بتسييل الرهن العقاري على تسييل رهن السفينة أيضاً. وتتضمن المادة نفسها قواعد مستقلة للسفن تخرج عن نطاق هذا الدليل.

10. قائمة مراجعة للمُقرض الأجنبي

تقود الأحكام السابقة إلى مجموعة قصيرة من الأسئلة لكل قرض مضمون أو ائتمان تجاري.

1. اقرأ جدول العقد. هل يتضمن جدول عقد الرهن إقراراً غير مقيد وغير مشروط بدين نقدي (المادة 149 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي)، أم يندرج الدين تحت مسار أمر الدفع (المادة 149/ب) أو قاعدة رهن الائتمان (المادة 150/ط)؟
2. تحقّق من العملة والمبلغ. الرهن بعملة أجنبية متاح للقروض التي تمنحها مؤسسات الائتمان بعملة أجنبية أو بمعيار عملة أجنبية، بعملة واحدة لكل مرتبة (المادة 851(2) من القانون المدني التركي)؛ وفي غير ذلك يُبيَّن المبلغ، أو الحد الأعلى، بالليرة التركية (المادة 851(1)).
3. أعِدّ خطوات الكاتب العدل. في التسهيل الائتماني، بلّغ كشف الحساب أو طلب التعويض أو الإنذار بالوفاء بواسطة الكاتب العدل على العنوان التعاقدي قبل الاستناد إلى المادة 150/ط.
4. سمِّ كل مالك. تُرسَل الأوامر إلى المدين وإلى الغير المالك (المادتان 149(1) و149/ب من قانون التنفيذ والإفلاس التركي)، ولا تنتج المطالبة بالوفاء أثرها في مواجهة مالك غير مسؤول شخصياً إلا إذا وُجّهت إليهما معاً (المادة 887 من القانون المدني التركي).
5. أدرِج كل عقار. إذا كانت عدة عقارات تضمن الدين نفسه، قُدّم الطلب في مواجهتها جميعاً (المادة 873(3) من القانون المدني التركي).
6. اطلب بدلات الإيجار. إذا كان العقار مؤجَّراً، فاطلب من المأمور إعلام المستأجرين وتحويل بدلات الإيجار (المادة 150/ب من قانون التنفيذ والإفلاس التركي؛ المادة 863 من القانون المدني التركي).
7. قيِّد موعد طلب البيع. اطلب البيع خلال سنة من تبليغ الأمر في العقار المرهون، أو خلال ستة أشهر في المنقول المرهون، وإلا سقطت الإجراءات (المادة 150/هـ من قانون التنفيذ والإفلاس التركي).
8. خطّط لاحتمال العجز. اطلب شهادة مؤقتة إذا أظهر التقدير فجوة (المادة 150/و)، وبعد البيع اطلب الحجز خلال سنة حتى لا يلزم تبليغ أمر تنفيذ أو أمر دفع جديد (المادة 152(3)).

إذا أراد المدين الوفاء. بموجب المادة 153 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي، إذا صرّح مدين دين حالّ مضمون برهن عقاري بأن الدائن غائب ومحل إقامته مجهول، أو بأنه يمتنع عن قبض الوفاء وفكّ الرهن، بلّغت دائرة التنفيذ الدائنَ وفق الأصول بأن يحضر خلال خمسة عشر يوماً ليقبض المبلغ ويفكّ الرهن. وإذا لم يحضر الدائن، أو امتنع دون سبب مقبول قانوناً، وأودع المدين الدين كاملاً، قررت محكمة التنفيذ حفظ المبلغ باسم الدائن وشطب قيد الرهن. ولذلك ينبغي للمُقرض الذي يتلقى مثل هذا التبليغ أن يستجيب له خلال المدة.

وتندرج هذه الخطوات ضمن استراتيجية تحصيل أوسع. ويشرح دليلنا العام عن تحصيل الديون والتنفيذ في تركيا كيف تترابط هذه الطرق، ويتناول دليلنا عن تقادم الديون التجارية المدد الزمنية الخاصة بالدين الأصلي، وتصف صفحة ممارستنا في تحصيل الديون كيف نعمل لصالح الدائنين الأجانب.