Türkiye’de Kira Mevzuatı: Kiraya Veren ve Kiracılar

Türkiye’de taşınmaz kirası, kiraya verenin getirisi ile kiracının istikrar ihtiyacını dengeleyen açık kanun hükümlerine tabidir. Yüksek enflasyonun yaşandığı yıllarda kira artışları, Türk medeni yargı pratiğinin en çok dava konusu edilen meselelerinden biri hâline geldi; hem yabancı malikler hem de yabancı kiracılar bu konuyu sıklıkla yanlış anlıyor. Aşağıda artışların nasıl hesaplandığı, hangi sınırların geçerli olduğu, kiranın mahkemece nasıl yeniden belirlenebileceği ve kiraya veren haddini aştığında kiracının neler yapabileceği ele alınıyor.

Temel kurallar Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun, “TBK”) içinde, başlıca 344. ve 345. maddelerde yer alır. Bu hükümler emredici niteliktedir: taraflar bunların aksini kararlaştıramaz ve bunu yapmaya çalışan bir sözleşme kaydı, kanuni tavanı aşan kısmı bakımından geçersizdir.

Kiraya Veren Kirayı Ne Zaman Artırabilir

Konut kirası ilk kez kurulurken taraflar başlangıç kirasını serbestçe kararlaştırabilir. İlk bedel bakımından herhangi bir sınır yoktur. Sınırlar sonradan, yenileme anında devreye girer. Türkiye’de konut kira sözleşmesi, kiracı çıkmak için bildirimde bulunmadıkça art arda birer yıllık dönemler hâlinde kendiliğinden yenilenir ve kiraya veren, kirayı ancak her yenilemede, kanuni tavan içinde artırabilir.

TBK m. 344 uyarınca, yenilenen dönemdeki kira artışı, önceki kira yılına ilişkin on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ni (TÜFE) aşamaz. TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından aylık olarak açıklanır ve tavanı belirleyen ölçüt, tek bir aya ilişkin yıllık manşet rakam değil, on iki aylık ortalamadır. Kısaca:

• Sözleşme bir artış oranı belirleyebilir, ancak bu oran TÜFE tavanını geçemez.
• Kararlaştırılan oran TÜFE’den düşükse, düşük olan sözleşmesel oran uygulanır.
• Uygulanacak oran her zaman sözleşmedeki oran ile TÜFE ortalamasından düşük olanıdır.

Kiraya veren açısından: yıllık TÜFE artışını uygulamak için kiracının onayına ihtiyacınız yoktur; ancak bu oranı ne aşabilir ne de yılda birden fazla kez uygulayabilirsiniz. Kiracı açısından: sözleşmede ne yazarsa yazsın, artış talebi yalnızca tavan kadar geçerlidir.

Yüzde 25’lik Sınır Geçiciydi ve Sona Erdi

Kiralardaki keskin artış karşısında kiracıları korumak amacıyla, Türkiye Büyük Millet Meclisi konut kira artışları için yüzde 25’lik geçici bir tavan getirmiş ve bu tavan 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. TÜFE ortalamasının yüzde 25’i aştığı durumlarda artış yüzde 25 ile sınırlı tutulmuştur.

Bu düzenleme baştan itibaren olağanüstü bir tedbirdi, kalıcı bir kural değil. Yüzde 25’lik geçici tavan 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. O tarihten itibaren konut kira artışları yeniden TBK m. 344’teki olağan kurala, yani ayrı bir yüzde sınırı olmaksızın on iki aylık ortalama TÜFE tavanına tabidir.

Buradan iki sonuç çıkar:

• Yüzde 25 sınırı tarihe karışmıştır. 1 Temmuz 2024 tarihinde veya sonrasında gerçekleşen yenilemelerde yüzde 25 değil, TÜFE tavanı uygulanır.
• Sınır yalnızca konut kiralarına ilişkindi. İşyeri (çatılı işyeri) kiraları hiçbir zaman yüzde 25 sınırına tabi olmamıştır.

Yenileme dönemi	Uygulanacak tavan (konut)
11 Haziran 2022 öncesi	On iki aylık ortalama TÜFE (TBK m. 344)
11 Haziran 2022 – 30 Haziran 2024	TÜFE ortalaması ile geçici yüzde 25 tavanından düşük olanı
1 Temmuz 2024 ve sonrası	On iki aylık ortalama TÜFE (TBK m. 344) — yüzde 25 tavanı artık uygulanmaz

“Telafi” tuzağına dikkat edin. Yüzde 25 tavanının uygulandığı yıllarda kirası piyasanın gerisinde kalan bazı kiraya verenler, şimdi tek seferlik büyük bir düzeltme talep etmeye çalışıyor. Geriye dönük bir telafi zammının hukuki dayanağı yoktur — her yenileme yine o yılın TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Piyasa seviyesindeki bir kiraya ulaşmanın tek hukuki yolu, TBK m. 345 uyarınca mahkemece kira tespitidir.

Hukuka Aykırı Artışlar ve Kiracının Korunması

Kiraya veren, kirayı dönem ortasında veya tavanın üzerinde hukuka uygun biçimde artıramaz. Kiraya veren, yenileme tarihinden önce ya da TÜFE sınırının üzerinde bir artış bildirimi gönderirse, bu bildirim hukuka aykırı kısım yönünden geçersizdir. Kiracı yasal orandan ödemeyi sürdürür.

Önemle belirtmek gerekir ki, kiracı hukuka aykırı bir artışı ödemeyi reddettiği için tahliye edilemez — belirli süre dolmuş olsa dahi. Bu, Türk kira hukukunun en koruyucu özelliklerinden biridir ve pek çok yabancı maliki şaşırtır. Bazı hukuk sistemlerinin aksine, kira süresinin salt sona ermesi kiraya verene taşınmazı geri alma hakkı vermez. Türkiye’de tahliye, kanunda sayılan belirli sebeplerden birini gerektirir; örneğin:

• kiraya verenin (ya da yakın bir aile bireyinin) taşınmazı kullanmasına ilişkin gerçek ve zorunlu ihtiyacı;
• taşınmazda oturmayı imkânsız kılan yeniden inşa veya esaslı onarım;
• sıkı bildirim sürelerine tabi olmak üzere, konuta ihtiyacı olan yeni malikin edinmesi; veya
• kiracının tekrarlanan temerrüdü — klasik hâliyle aynı kira yılı içinde iki haklı yazılı ödeme ihtarı.

Hukuka aykırı bir talebi reddetmek bu sebeplerden biri değildir. Kiracı daha önce fazla ödeme yapmışsa, fazla kısmı sebepsiz zenginleşme ilkelerine göre geri isteyebilir ve bu tür talepler çoğu zaman bir kira tespit davasıyla birlikte ileri sürülür.

---

TBK m. 345 Uyarınca Mahkemece Kira Tespiti

Taraflardan her biri kirayı mahkemeye tespit ettirebilir. TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın mevcut kira dönemine etkisi zamanlamaya bağlıdır: karar bu döneme ancak dava yenileme tarihinden en az 30 gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde yazılı bir artış bildirimi yapmışsa uygulanır. Bu süre kaçırılırsa yeni bedel ancak bir sonraki yıldan itibaren geçerli olur — piyasanın altında bir kirayı düzeltmeye çalışan kiraya veren için pahalıya mal olan bir hata.

Hâkimin kirayı nasıl belirleyeceği, kira ilişkisinin süresine göre değişir:

• İlk beş yıl içinde: anlaşma yoksa mahkeme, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek adil bir kira belirler, ancak bu bedel TÜFE tavanının üzerine çıkamaz.
• Beş yıldan sonra: mahkeme TÜFE’nin yanı sıra rayiç (piyasa) değerini de dikkate alabilir ve güncel koşulları yansıtmak üzere saf TÜFE oranının üzerinde bir bedel belirleyebilir.

Uygulamada mahkeme, taşınmazı bölgedeki benzer kiralarla karşılaştırarak değerlemesi için bir bilirkişi görevlendirir ve uzun süreli bir kiracıyı tüm piyasa sıçramasıyla bir anda karşı karşıya bırakmamak için bir hakkaniyet indirimi uygular. Beş yıllık eşiğin bu kadar önemli olmasının sebebi budur: art arda uygulanan TÜFE tavanları nedeniyle piyasanın altında sıkışıp kalan kiraya verenin, kirayı nihayet yeniden hizalayabileceği andır — ama yalnızca mahkeme yoluyla, hiçbir zaman tek taraflı talep ile değil.

Pratik Adımlar ve Sık Yapılan Hatalar

Bugün bir konut yenilemesi için iki rakamı karşılaştırıp düşük olanı esas alın:

• Önceki kira yılına ilişkin on iki aylık ortalama TÜFE; ve
• Varsa sözleşmede kararlaştırılan artış oranı.

Bunlardan daha yükseğini uygulamak, kiraya vereni tespit davası ve fazla kısmın iadesi riskiyle karşı karşıya bırakır. Hesap kadar önemli olan bir başka nokta da uyuşmazlıkların çoğunu belirleyen birkaç pratik alışkanlıktır:

• Kirayı banka üzerinden ödeyin ve tahsil edin. Açıklamasına “kira – [ay]” yazılmış bir havale, herhangi bir makbuzdan çok daha güçlü bir delildir. 2023’teki değişiklikle (575 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği) konut kiralarındaki tutar sınırı kaldırıldı; artık tutarı ne olursa olsun tüm konut kirasının banka ya da PTT aracılığıyla ödenmesi zorunludur.
• Bildirimleri yazılı yapın. Belgelenmemiş bir artış bildirimi, ihtiyaç bildirimi ya da ödeme ihtarı mahkemede çoğu zaman değersizdir. Riskin haklı gösterdiği hâllerde noter kullanın.
• Takvime dikkat edin. TBK m. 345 için yenilemeden en az 30 gün önceki süre ile tahliye sebeplerine ilişkin bildirim süreleri katıdır ve esneme kaldırmaz.
• Kilit değiştirmeye veya abonelik kesmeye başvurmayın. “Kendiliğinden hak alma” yoluyla tahliye Türkiye’de hukuka aykırıdır ve kiraya vereni hem hukuki hem cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Tek hukuki çıkış yolu mahkeme veya icra daireleridir.

Taşınmazını yurt dışından yöneten yabancı malikler için pratik çözüm çoğu zaman bir Türk avukatına verilecek vekâletnamedir: usulüne uygun düzenlenmiş (yurt dışında verildiyse apostilli) bir vekâletname; avukatın bildirimleri göndermesine, kirayı izlenen bir hesapta tahsil etmesine, TBK m. 345 uyarınca tespit davası açmasına ve gerektiğinde tahliye sürecini yürütmesine — malikin Türkiye’ye gelmesine gerek kalmadan — imkân verir. Bunu uyuşmazlık başlamadan önce kurmak, dava ortasında telaşla vekâlet çıkarmaktan çok daha ucuzdur.

Kiraya veren, kira sözleşmesi “sona erdi” diye tahliye edemez. Yabancı malikler çoğu zaman kira süresinin bitmesinin kira ilişkisini de sonlandırdığını varsayar — oysa öyle değildir. Taşınmazı geri almayı, gerçek bir kanuni sebep ve onun bildirim süreleri etrafında planlayın; aksi hâlde kaybetmeyi bekleyin.

Riskin yüksek olduğu hâllerde — uzun süreli bir kira ilişkisi, ihtilaflı bir rayiç değer, yabancı para üzerinden bir kira ya da tahliye tehdidi — harekete geçmeden önce hesaplamayı ve bildirimi bir avukata inceletmek yerinde olur. Kira uyuşmazlıkları kesin tarihlere, usulüne uygun bildirime ve doğru hesaba dayanır; her şeyi belgeleyen taraf neredeyse her zaman kazanır. Kiraya veren ya da kiracı olarak ihtilaflı bir artış veya olası bir tahliye ile karşı karşıyaysanız, bir tutum belirlemeden önce bir Türk avukatından hukuki destek alın.